Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2014/3666-61 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 20/587 Kreklingvegen16 - Søknad om endring av tillatelse og behandling av nabomerknad. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-3, jfr. 20-1 gir Namsos kommune tillatelse til endring av høyde på garasje med 65cm, reduksjon av garasjebredde med 1 meter og flytting av boligens fotavtrykk 1 meter lengre inn i bakenforliggende terreng på eiendommen gnr. 20, bnr. 587 Kreklingvegen 16, 7820 Spillum ihht. søknadens mottatte dokumenter. Mottatt merknad fra eiere av naboeiendom gnr. 20, bnr. 567 - Kreklingvegen 5 på omsøkt endrings tas ikke til følge. Det delegeres til rådmannen for mindre endringer i tiltaket. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 20-3, jfr. 20-1. Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader/vilkår: Det er ansvarlig søkers ansvar å identifisere og avklare ansvarsområdene for de ansvarlige foretak slik at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (pbl). Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre typer kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å undersøke dette før graving igangsettes. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jf. pbl 21-10 og byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig
søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges. Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9 1. ledd. Kopi av denne tillatelsen samt godkjente tegninger skal være tilgjengelig på byggeplassen. Med unntak av godkjente endringer i dette vedtak gjelder fortsatt tidligere godkjent byggetillatelse m/vilkår og ansvarsretter etter politisk vedtak datert 11.06.14 og senere administrativ endring av ansvarsretter og opphevelse av byggestopp datert 29.04.15. Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10, - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 27 og 28. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt. En eventuell klage sendes Namsos kommune ved byggesak-, kart- og oppmålingsavdelingen 2
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 08.05.2014 20/587 - Spillumsåsen - Ettrinn - Tor Ingar Lande Oppføring av enebolig med garasje U 08.05.2014 VS: Mangler ved søknad Tor Ingar Lande I 08.05.2014 Redgjørelse fra ansvarlig søker Tor Ingar Lande I 09.05.2014 Fotomontasje av fasade Tor Ingar Lande I 16.05.2014 Revidert fotomontasje mottatt Tor Ingar Lande 16.05.14 U 16.05.2014 Vedr. mangler ved søknad 'Tor Ingar Lande' I 19.05.2014 Redgjørelse fra ansvarlig søker Tor Ingar Lande U 19.05.2014 Innkalling til møte vedr. ansvarsrett 'Tor Ingar Lande' og evnt. disp I 18.05.2014 Manglende dokumentasjon - Tor Ingar Lande orientering vedr. personlig godkjenning samt nabovarsel I 27.05.2014 Søknad om ansvarsrett Geo Survey as v/bjørar Sævik I 27.05.2014 Terrengsnitt og arealoversikt Tor Ingar Lande I 27.05.2014 Bekreftelse vedr. ansvarsrett for Tor Ingar Lande rørlegger I 28.05.2014 Søknad om dispensasjon Tor Ingar Lande m/begrunnelse I 28.05.2014 Gjennomføringsplan Tor Ingar Lande I 28.05.2014 Revidert søknad om personlig Tor Ingar Lande godkjenning S 16.05.2014 20/587 Spillumsåsen - Søknad om dispensasjon fra plan - Søknad om enebolig m/garasje på skrånende tomt med forstøttningsmur for gårdsplass. U 12.06.2014 20/587 Spillumsåsen - Melding om Tor Ingar Lande vedtak. X 11.06.2014 Godkjente dokumenter I 09.07.2014 Endringssøknad - endring av Tor Ingar Lande kotehøyde U 10.07.2014 Mangler ved søknad Tor Lande I 18.07.2014 20/587 - Spillumsåsen - Intern vurdering av byggehøyde. Namsos Kommune - Kjeld Erik Sandbakken I 21.10.2014 Opplysninger fra ansvarlig søker Gipling - Tor Ingar Lande vedr. endring U 05.11.2014 20/587 Spillumsåsen - Varsel om Tor Ingar Lande pålegg om stans av grunn- og terrengarbeid X 06.11.2014 Fotoer fra befaring 05.11.14. Stein Arve Hagen I 26.11.2014 Uttalelse fra siv.ing Robert Williamsen - Robert Williamsen Williamsen I 28.11.2014 Søknad om endring av gitt tillatelse Gipling - Tor Ingar Lande U 28.11.2014 søknad om endring av gitt tillatelse Gipling - Tor Ingar Lande I 01.12.2014 Vedr. søknad om endring av gitt tillatelse Gipling - Tor Ingar Lande 3
I 01.12.2014 Tillatelse til planering for pelemaskin Namsos Kommune - Kjeld Erik Sandbakken I 01.12.2014 Vedr. nabovarsler Gipling - Tor Ingar Lande X 01.12.2014 Oppdatert naboliste Stein Arve Hagen I 01.12.2014 Søknad om ansvarsrett for Gipling - Tor Ingar Lande prosjektering av grunnarbeid U 02.12.2014 Mangler ved søknad om ansvarsrett Tor Ingar Lande I 02.12.2014 Søknad om lokal godkjenning for Gipling - Tor Ingar Lande utførelse peling U 02.12.2014 Status - byggesak 14/3666 Tor Ingar Lande I 28.04.2015 Søknad om endring av gitt tillatelse Tor Ingar Lande U 29.04.2015 20/587 Kreklingvegen 16 - Tillatelse Tor Ingar Lande til endring I 19.06.2015 Samsvarserklæring fra Tyr as Tyrbygg - Gunnar Strømhylden I 30.09.2015 Vridning av planlagt bygning Gipling - Tor Ingar Lande I 17.12.2015 Konklusjon etter kommunal befaring Namsos Kommune - Kjeld Erik Sandbakken I 18.12.2015 Tilsynsrapport Namsos Kommune - Kjeld Erik Sandbakken I 18.12.2015 Nabo etterspør nabovarsel Haldor T. Holien I 18.12.2015 Tilsvar til nabo fra tiltakshaver Gipling - Tor Lande I 16.01.2016 Manglende nabo-/gjenboervarsel Ruth Elisabeth Bakken Holien Spillumsåsen I 18.01.2016 Manglende nabo-/gjenboervarsel Tor Ingar Lande Spillumsåsen I 25.01.2016 Svar til ansvarlig søker- Tor Ingar Lande I 30.01.2016 Klage på saksbehandling Ruth E. B og Haldor T. Holien byggesaksavdelingen Namsos Kommune I 06.02.2016 Korrespodanse mellom tiltakshaver Ruth Elisabeth Bakken Holien og nabo I 05.01.2016 Søknad om endring av gitt tillatelse Tor Ingar Lande I 12.02.2016 Klage på saksbehandling - Tor Ingar Lande byggesaksavdelingen Namsos Kommune U 12.02.2016 Orientering om mottatt klage på Ruth E. B og Haldor T. Holien saksbehandling I 14.02.2016 Merknader til endringsvarsel Ruth E. B. Holien I 17.02.2016 Tilsvar til tilsvar klage februar 2015 Ruth og Haldor Holien S 02.03.2016 Klage over saksbehandling av byggesak - manglende nabovarsel X 16.03.2016 Særutskrift Klage over saksbehandling av byggesak - manglende nabovarsel U 18.03.2016 Melding om vedtak - Klage over Ruth E. B og Haldor T. Holien saksbehandling av byggesak - manglende nabovarsel U 22.03.2016 Tidspunkt for befaring og Tor Ingar Lande manglende dokumenter i endringssøknad. I 29.03.2016 Ettersending av naboerklæring med Gipling - Tor Ingar Lande 4
mere S 30.03.2016 20/587 Kreklingvegen 16 - Søknad om endring av tillatelse og behandling av naboklage. Vedlegg: 1. Reguleringsplan 2. Reguleringsbestemmelser 3. Situasjonsplan (kopi av reg.plan) 4. Situasjonskart, 1:1000 5. Kopi av politisk vedtak datert 12.06.14 6. 3. stk. snitt-/fasadetegninger 5
Saksutredning: Søknaden: Det vises til søknad endring av tillatelse mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling (BKO) i Namsos kommune den 08.03.16 med vedlegg; søknad om endring av tillatelse datert 05.01.16, datert/poststemplet kvitteringsdel for nabovarsling, situasjonskart innstemplet 08.02.16, sit. kart fra oppmålingsfirma og kopi av mail med diverse korrespondanse med arkitekt, nabo Strøm og fra oppmålingsfirma. Ettersendig/redgjørelse: Merknad til endringsvarsel datert/mottatt den 14.02.16. Mail med redegjørelse fra ansvarlig søker mottatt 29.03.16. Tidligere godkjent situasjonskart og terrengsnitt fra juni 2014 / mottatt 29.03.16. Kopi av tidligere utsendt nabovarsel m/vedlagt (situasjonskart, 2 stk. fasadetegninger og 1 stk. snittegning) som ble utsendt i forbindelse med endringssøknad. Redegjørelse fra ansvarlig søker: Høyde topp garasje endres fra kotehøyde 86,58 til kotehøyde 87,23 (dvs. 650 mm). Fotavtrykk er endret på grunn av at vi minsket bredde på garasje med 1 meter for å parallelltrekke hele huset i meter inn i terrenget, dette på grunn av utfordringer med fylling, jfr. Tyr as. Dette forbedret synssektor/utsikt for nabotomt 22, Holien. Avstand til nabogrense mot tomt 26 går fra 2 meter til 1,80 meter, dokumentert med tilsyn/godkjennelse fra nabo, sitat slutt. Tiltaket: Det ble i politisk vedtak av 11.06.14 (jfr. byggesak nr 2014/3666) gitt tillatelse til oppføring av enebolig m/garasje og forstøtningsmur på eiendommen gnr. 20, bnr. 587 Kreklingvegen 16, 7820 Spillum. Pålegg om midlertidig stans av grunn- og betongarbeider ble gitt etter administrativ behandling den 05.11.14. Endring av tillatelse med opphevelse av byggestopp og endring av ansvarsretter ble gitt i administrativt vedtak den 29.04.15. Endringen innebærer: Tidligere godkjent høyde på topp garasje endres fra kote 86,58 til 87,23. Grunnflate på garasje endres ved at bredde reduseres med 1 meter mens lengde økes - dette på grunn av at fotavtrykk på selve boligen trekkes 1 meter lengre inn i bakenforliggende terreng. Areal på garasje vil fortsatt være omtrent uendret. Boligdel trekkes 1 meter lengre inn i terreng, dette skyldes forhold som gjelder sikkerhet mht. fundamentering og fylling på fast fjell. Avstand til nabogrense mot tomt 26 endres fra 2,0 meter til 1,80 meter. Hjemmelshaver 20/587- Kreklingvegen 16: Hjemmelshaver 20/567- Kreklingvegen 5: Hjemmelshaver 20/588 - Kreklingvegen 18: Monica Hollup og Tor Ingar Lande. Ruth Bakken Holien og Haldor Holien Cindy Remen og Torbjørn Hals Strøm 6
Avstander: Tiltaket kommer ikke i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til midte veg og annen bygning. Derimot kommer tiltaket i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til nabogrense. Avstand til nabogrense: Avstand til nabogrenser mot eiendommene gnr. 20, bnr. 588 er oppgitt til 1,8 m, noe som medfører krav om naboerklæring. Det er innlevert naboerklæring fra hjemmelshaver på gnr. 20, bnr. 588, Kreklingvegen 18 som tillater bygging som omsøkt. Plan- og bygningslovens avstandskrav skulle således være i orden. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er registrert 1 merknad i saken. Merknad/klage fra nabo gnr.20, bnr, 567 datert 10.03.13 mottatt ved BKO den 14.02.16 lyder som følge: Merknader til endringsvarsel for tomt Spillumsåsen, (gnr 20, bnr 587) Viser til endringsvarsel datert 22.01.2016, mottatt som rekommandert forsendelse 12.02.2016. Brev poststemplet 06.02.2016, Oslo. Aktuelt dokument er å anse som merknader til endringsvarsel. Det understrekes at vi ikke anser endringsvarsel å være av betydning for klage på saksbehandling ift opprinnelig byggesøknad (jfr ref.nr 2014/3666-52). Dette da endringsvarsel omfatter annet forhold enn det nevnte klage er bygget på. Endringsvarsel er heller ikke å regne for det gjenboervarsel vi har etterlyst i ovennevnte klage da det ikke inneholder den informasjonen vi behøver for å kunne vurdere konsekvensene Lande/Hollups totale byggeprosjekt har for vår egen tomt (eks. dispensasjonssøknader, terrengkart). Vi vil med dette påpeke ulike forhold knyttet til aktuelt endringsvarsel: 1) Så vidt vi kan forstå er det aktuelle tiltaket noe som ble effektuert allerede på grunnmursnivå og følgelig gjennomført på det tidspunktet endringsvarsel ble sendt. Slik vi tolker gjeldende lovverk faller da hensikten med et nabo-/gjenboervarsel bort og vi (samt andre aktuelle naboer), er nok en gang effektivt forhindre i å ta stilling til om det foreligger merknader det er ønskelig kommunen tar hensyn til i saksbehandlingen. 2) I varsel er vedlegg nr 5 en e-postutveksling vi må anta er lagt med for å vise til at nabo Torbjørn Strøm har godkjent endring. Det bemerkes imidlertid at det i dette vedlegget også fremkommer en e-post mellom Lande og Bjørnar Hagen Sævik datert 13.05.2015. Lande siteres her på følgende; «Føler ikke vi har mer tid å kaste bort på kommunen i ny runde med nabovarsler». Dette på et tidspunkt hvor Lande selv angir ha fått våre navn opp på listen over naboer/gjenboere som skal varsles (jfr Lande/Hollups tilsvar til vår klage (ref.nr 2014/366-52). Vår påstand er at Lande/Hollup hadde kunnskap om at flere enn ovennevnte T. Strøm skulle varsles, men unnlot å handle iht dette. Avslutningsvis finner vi det betimelig å stille spørsmål ved om samtlige naboer/gjenboere som fremkommer i gjeldende naboliste faktisk har fått aktuelt varsel, noe vi anser er kommunens ansvar å etterprøve. Kopi av våre merknader sendes saksbehandler i byggesaksavdelingen Namsos Kommune. Aktuelt brev skrevet for begge tiltakshavere tomt 22 av undertegnede. Ruth Elisabeth Bakken Holien (sign.), sitat slutt 7
Vurdering merknad fra nabo: Klageadgang/frist: Fristen for å komme med merknad/klage er iflg. plan- og bygningsloven 21-3 første ledd 2 uker etter at varslet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Frist overholdt i dette tilfelle. Klagers hovedbegrunnelse: 1. Tidspunkt i byggeperioden for søknad om endring. 2. Nabovarsling i forbindelse med omsøkt endring. Kommunens vurdering: Pkt. 1 I merknaden har klager anført at grunnlaget for utført endring allerede er blitt utført på søkertidspunkt slik at hensikten med nabovarsling da faller bort. Kommunen kan til en viss grad være enig med klager at dette er en uheldig fremgangsmåte. Etter det kommunen er kjent var følgende endringer allerede utført på søkertidspunkt: Selve boligens fotavtrykk var flyttet 1 meter lengre inn i bakenforliggende terreng. Hele bygningens fotavtrykk var flyttet 20 cm nærmere nabotomt gnr/bnr. 20/588, jfr. naboerklæring. Derimot når det gjelder omsøkt endring av garasje med reduksjon av bredde, økning av lengde og økning av høyde med 65 cm er dette ikke utført. Flytting av selve boligens fotavtrykk lengre inn i bakenforliggende terreng var konsekvens av sikkerheten mht. bygningens fundamentering på en opprinnelig svært bratt og vanskelig byggetomt. Dette igjen medførte at garasje måtte reduseres tilsvarende med 1 meter i hele sin bredde slik at bygningen i sin helhet (bolig + garasje) ikke kom nærmere bakenforliggende terreng. Omsøkt endring av garasje vil ikke medføre redusert utsikt for klager, da ca. ½-parten av planlagt garasje vil ligge bak og i tillegg betydelig lavere enn tidligere godkjent påbygg som utgjør boligens øverste etasje. Den øvrige del av garasje vil heller ikke medføre noen ulempe av betydning for klager. Pkt. 2 Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Alle berørte naboer har fått tilsendt rekommandert varsel, og det et er kun registrert 1 merknad i saken, dvs. fra eiere av gnr. 20, bnr. 567, Kreklingvegen 5. I tillegg foreligger skriftlig naboerklæring fra eier av gnr. 20, bnr. 588, Kreklingvegen 18. Kommunen har ingen innvendig eller ytterligere kommentar til utført nabovarsling. Konklusjon: Kommunen er som tidligere nevnt enig med klager at omsøkt endring av tillatelse burde vært innsendt på et langt tidligere tidspunkt, men etter en helhetsvurdering synes det klart at endringen ikke vil være til direkte ulempe for klager. Klage fra eiere av gnr. 20, bnr. 567, Kreklingvegen 5 tas ikke til følge. 8
Anmodning om ferdigattest: Ved anmodning om ferdigattest, skal det sendes inn dokumentasjon for at sluttkontrollen ikke har avdekket feil eller mangler som hindrer ferdigattest, jfr. 8-1 og 14-8 i Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften). Dokumentasjon ved tilsyn: Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsrett skal være tilgjengelig på byggeplassen for evt. tilsyn med byggesaken. Miljøforhold: Tiltaket i seg selv har ingen negative innvirkninger på miljøet. Konklusjon: Etter en helhetsvurdering finner administrasjonen at det kan gis tillatelse til endring som omsøkt og merknad fra eiere av naboeiendom gnr. 20, bnr. 567 - Kreklingvegen 5 tas ikke til følge. Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Som innstilling. 9