Byggesak, kart og oppmåling Namsos

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2014/ Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 20/587 Spillumsåsen - Søknad om dispensasjon fra plan - Søknad om enebolig m/garasje på skrånende tomt med forstøttningsmur for gårdsplass. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gir Namsos kommune dispensasjon fra bestemmelsenes pkt. 3.1 i reguleringsplan for Spillumsåsen boligområde, stadfestet med tilhørende bestemmelser for oppføring av inntrukket takoppbygg på omsøkt enebolig på eiendommen gnr. 20, bnr Namsos kommune gir i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 tillatelse til oppføring av enebolig med garasje inkl. forstøttningsmur foran gårdsplass på eiendommen gnr. 20, bnr. 587 Spillumsåsen, 7820 Spillum ihht. søknadens vedlagte tegninger og spesifikasjoner. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2, 20-1 og 29-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader / vilkår for godkjenningen: Det er ansvarlig søkers ansvar at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk, noe som inkluderer krav etter TEK 10. Avkjørsel må anlegges jfr. Tekniske bestemmelser for Namsos Kommune. For å dempe høydevirkning av planlagt forstøttningsmur foran oppfylt gårdsplass må det utføres tiltak på murens fasade slik at konstruksjonen virker mindre fremtredende. Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre typer kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å undersøke dette før graving igangsettes. Ansvar for at bygninger utplasseres i henhold til godkjenning ligger ihht. SAK10 hos ansvarlig utførende (UTF), dette gjelder også høydeplassering. Ansvarlig søker er

2 imidlertid ansvarlig for at oppgaven fordeles ved søknad om ansvarsrett, noe som i denne saken vil bli prosjektert og utført av firma Geo Survey as. Det minnes om separering av spillvann og overvann, jf. Pbl. 27-3, Forurensningslovens 22 og 23, sak KST 104/89. Før ferdigattest eventuelt midlertidig brukstillatelse utstedes må skjema Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg være innlevert og godkjent av driftsavdeling. Se skjema; søknad om tilkobling og utføring av utvendig sanitæranlegg og krav til ferdigmelding for sanitærarbeider. Bygningen må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges. Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9, første ledd. Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent situasjonskart for plassering, tegninger og ansvarsretter skal være tilgjengelig på byggeplassen. Følgende foretak godkjennes som ansvarlige foretak i medhold av plan- og bygningsloven Foretak Godkjenningsområde Knut Ove Waagan PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for grunn- og terrengarbeider. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for grunn- og terrengarbeider. Namdal Tak as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for isolering og taktekking. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for isolering og taktekking. Rørservice VVS as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for varmeanlegg og innvendig rør-/sanitæranlegg samt utv.bunnledninger. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for varmeanlegg og innvendig rør-/sanitæranlegg. Optiheat Energi as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for vannbåren varme. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for vannbåren varme. Geo Survey as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for oppmålingsteknisk prosjektering. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for innmåling og utstikking av tiltak, *Godkjennings- og arbeidsområder gjelder ihht. sentral godkjenning. Siv.ing Robert Williamsen as KONTROLL, tiltaksklasse 1 - ansvarlig kontrollerende for uavhengig kontroll av tetthet og våtrom. *Godkjennings- og arbeidsområder gjelder ihht. sentral godkjenning. 2

3 Personlig godkjenning Godkjenningsområde Tor Ingar Lande SØK, tiltaksklasse 1 - søker for hele tiltaket. PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig for prosjekterende for grunnmur/støpt plate på mark, inn- og utvendig tømrer-/snekkerarbeid samt våtrom. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for grunnmur/støpt plate på mark, inn- og utvendig tømrer-/snekkerarbeid samt våtrom. Alle anleggs- og bygningsmessige oppgaver som tiltaket består av anses å være omfattet av tiltakshavers personlig godkjenning for ansvarsrett såfremt ikke annet særskilt framgår av ansvarsoppgaven. Det er en forutsetning at tiltakshaver benytter kvalifiserte utøvere for de oppgaver som han ikke selv utfører. Tiltakshaver har selv ansvaret for å påse at disse aktører kan dokumentere for sentral eller lokal godkjenning for at de er kvalifisert. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av 1-9 i plan- og bygningsloven og 27, 28 i forvaltningsloven. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt. 3

4 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat S /587 Spillumsåsen - Søknad om dispensasjon fra plan - Søknad om enebolig m/garasje på skrånende tomt med forstøttningsmur for gårdsplass. I /587 - Spillumsåsen - Ettrinn - Tor Ingar Lande Oppføring av enebolig med garasje U VS: Mangler ved søknad Tor Ingar Lande I Redgjørelse fra ansvarlig søker Tor Ingar Lande I Fotomontasje av fasade Tor Ingar Lande I Revidert fotomontasje mottatt Tor Ingar Lande U Vedr. mangler ved søknad 'Tor Ingar Lande' I Redgjørelse fra ansvarlig søker Tor Ingar Lande U Innkalling til møte vedr. ansvarsrett 'Tor Ingar Lande' og evnt. disp I Manglende dokumentasjon - Tor Ingar Lande orientering vedr. personlig godkjenning samt nabovarsel I Søknad om ansvarsrett Geo Survey as v/bjørar Sævik I Terrengsnitt og arealoversikt Tor Ingar Lande I Bekreftelse vedr. ansvarsrett for Tor Ingar Lande rørlegger I Søknad om dispensasjon Tor Ingar Lande m/begrunnelse I Gjennomføringsplan Tor Ingar Lande I Revidert søknad om personlig godkjenning Tor Ingar Lande Vedlegg: 1 Kopi av reguleringsplan 2 Reguleringsbestemmelser 3 Oversiktskart 1: Situasjonskart med inntegnet bebyggelse 1:500 5 Revidert fotomontasje mottatt Arealoversikt tegn.nr stk plan- / fasade / snittegninger 4

5 Saksutredning: Søknaden: Viser til søknad i ett-trinn mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling(bko) i Namsos kommune den med vedlegg; søknad datert , opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon, opplysninger gitt i nabovarsel datert , underskrevet/datert/poststemplet kvitteringsdel nabovarsel, naboliste, 1 stk. situasjonstegning m/målsetting og terrengsnitt datert , 2 stk. illustrasjonstegninger, 2 stk. fasadetegninger, 1 stk. snittegning, 3 stk. plantegninger, 1 plan som viser arealoversikt, søknad om ansvarsrett/lokal godkjenning fra Optiheat datert , søknad om ansvarsrett/lokal godkjenning m/samsvarserklæring fra Namdal Tak as datert / , ansvarsrett/lokal godkjenning fra Knut Ove Waagan datert , søknad om ansvarsrett/lokal godkjenning m/samsvarserklæring fra Rørservice VVS as datert , søknad om personlig godkjenning datert , kopi av mail fra grunneier datert , kopi av mail fra Torbjørn Strøm datert , kopi av mail m/underlagsmateriale fra Jan Lian as datert Ettersending/revisjoner: Fotomontasje/illustrasjon av forstøttningsmurer og skråning mottatt ved BKO den Revidert fotomontasje/illustrasjon av forstøttningsmurer og skråning mottatt ved BKO den Redgjørelse vedr. kompetanse som grunnlag for personlig godkjenning mottatt Søknad om ansvarsrett fra Siv.ing Robert Williamsen as mottatt den Kopi av poststemplet nabovarsel datert og mottatt den Søknad om ansvarsrett fra Geo Servey as datert/mottatt Revidert situasjonsplan og terrengsnitt sist revidert , mottatt Arealoversikt sist revidert , mottatt Bekreftelse fra rørlegger vedr. bunnledninger mottatt Søknad om dispensasjon m/ begrunnelse datert , mottatt Gjennomføringsplan datert , mottatt Revidert søknad om personlig godkjenning datert , mottatt Mottatt søknad er å anse som komplett fra Tiltaket: Det søkes om oppføring av enebolig på 3 plan med dobbelgarasje på eiendommen gnr. 20, bnr. 587 Spillumsåsen, 7820 Spillum. På tomta vil det bli oppført forstøttningsmur i tilknytning til bolig, dette for å oppnå flatt parkeringsareal og gårdsplass. Bruksareal for bolig og garasje er henholdsvis 237,0 og 55,0 m². Oversikt areal etter opplysninger fra ansvarlig søker: BYA Beregnet maks.byggeareal ihht. plan 460,95 m² Ny bebyggelse 207,0 m² Parkeringsareal 36,0 m² Total BYA 243,0 m² % BYA 18,0% % Bebygd areal bolig /garasje m² (BYA) hele Sum BYA SUM

6 Arealberegnin ger ihht. NS 3940 Bruksareal bolig /garasje m² (BRA) Pr. etasje Garasje/bod Sum BRA Underetasje (1) 100,0-100,0 Hovedplan 110,0 53,0 163,0 Inntrukket 27,0 0,0 27,0 3.etg. SUM 237,0 53,0 290,0 Tiltakshaver: Tor Ingar Lande, Lissfjellveien 196, 7802 Namsos Ansvarlig søker: Tor Ingar Lande, Lissfjellveien 196, 7802 Namsos Avstander: Tiltaket kommer ikke i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til nabogrense, midte veg og annen bygning. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert noen merknader i saken. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplan for Spillumsåsen boligområde, stadfestet med tilhørende bestemmelser. Omsøkt tiltak kommer i strid med reguleringsplanens bestemmelse pkt. 3.1, noe som vil kreve dispensasjonsbehandling. Vi kan ellers ikke se at tiltaket kommer i strid med planen eller bestemmelsene. Dispensasjoner: I reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.1 står følgende: Det kan oppføres boliger i inntil 1 ½ etasje med sokkel på skrå tomt hvor terrenget tillater det og eneboliger i 2 etasjer på flate tomter. Underetasjen i eneboliger kan innredes som egen boenhet såfremt dette skjer i samsvar med bestemmelsene i PBL og kommunale vedtekter, sitat slutt. Det er innlevert revidert søknad om dispensasjon med begrunnelse - mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling (BKO) den Ansvarlig søker har i søknaden oppgitt følgende begrunnelse: Søker om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene pkt. 3.1 Reguleringsbestemmelsene sier at "det kan oppføres boliger i inntil l ½ etasje med sokkel på skrå tomt hvor terrenget tillater det" Vi har søkt inn et hus med to etasjer samt sokkel. Dette begrunner vi med følgende: Terrenget på vår tomt har en høydeforskjell på nærmere 10 meter fra øverst til nederst. Dette tok vi derfor stort hensyn til, når vi i dialog med arkitekten fikk tegnet drømmehuset vårt. I tillegg, når man har en tomt med så mye terreng som vår, må man utnytte terrenget på best mulig måte, og dermed har vi landet på den løsningen som nå er omsøkt. Dette uten at vi føler at vi gjør grove 6

7 overtramp utover reguleringsbestemmelsene. I tillegg ligger vårt hus på nedsiden av veikurven, noe som gjør at det ikke er mange som vil legge merke til underetasjen eller at huset da er i tre etasjer. I tillegg om vi skulle bygget kun sokkel og 1 ½ etasje ville selve steinfyllingen huset skal stå på blitt enda større. For å kompensere at huset ikke skal oppfattes for høyt når man står på veien ovenfor tomten vår, så bygger vi huset så langt ned i tomten vi føler vi kan, uten at det skal bli problematisk å kjøre bil opp og ned fra veien til garasje. Huset er derfor senket ca. 1,5 meter i terrenget for at vi ikke skal hindre utsikt fra naboer som skal bygge bak og ovenfor vårt hus. Reguleringen sier at hus med flatt tak kan ha en tillat maksimal høyde på 7 meter målt fra gjennomsnitt terreng. I og med at vi "bygger" opp terrenget rundt huset med parkeringsplass så er vi godt innenfor kravet når det gjelder høyde. Høyde på omsøkte tegninger er derfor på 7 meter målt fra gjennomsnitt terreng. Alle naboer, både de som er påkrevet og skal ha nabovarsel, og flere til, har fått full innsikt i våre tegninger. Ingen har så langt hatt noe å utsette på planene våre. Vi har bevisst vært veldig åpne med naboene på dette da vi vil unngå misforståelser i ettertid. For å se saken i et annet perspektiv kunne vi f.eks tegnet et mer tradisjonelt hus med saltak. Det ville blitt enda høyere enn omsøkte tegninger, for der sier reguleringen at max høyde er 8 meter på mønet. Om bestemmelsen skulle bli slik at vi ikke får lov til å bygge 2 etasjer samt underetasje/sokkel, så vil det være naturlig for oss å bygge huset ca. 1 ½ meter høyere i terrenget, men at vi endrer huset til1 ½ etasje med pulttak og underetasje. Da vil vi være inn under kravene i reguleringen. Men for naboene sin del vil det være negativt, for da blir huset vårt mye høyere, og mer i veien for deres utsikt. Håper at dette er gode argumenter for saken min, og at man ser at prosjektet er både gjennomtenkt og praktisk, både for utnyttelsen av en tomt av denne grad, samt at vi har tatt gode hensyn både til byggehøyde og naboer, samt ivaretar gode utsiktsforhold for oss selv, sitat slutt. Vurdering av dispensasjonssøknaden: Omsøkt tiltak ligger i et regulert område og vil komme i konflikt med reguleringsplanens bestemmelse pkt. 3.1 som beskriver antall etasjer, noe som krever dispensasjonsbehandling. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dette innebærer at fordelene ved å gi dispensasjon fra plan for omsøkt tiltak samlet sett må være større enn ulempene. Tiltaket er etter administrasjonens vurdering godt gjennomtenkt og tilpasset den bratte tomta som i utgangspunktet er svært krevende å planlegge bebyggelse på. Inntrukket takoppbygg som medfører en tellende 3.etasje kommer i konflikt med planens bestemmelse om definisjon av etasje. Reguleringsbestemmelsene sier at det kan oppføres boliger i inntil 1 ½ etasje med sokkel på skrå tomter, noe som betyr at det tillates sokkel, hovedplan samt en loftetasje som defineres ut i fra gitte forutsetninger. Søknaden derimot gjelder oppføring av bolig med sokkel, hovedplan og et inntrukket takoppbygg på 27m²(BRA) med full romhøyde. Definisjon av en 1 ½ etasje bolig med sokkel, dvs. en tradisjonell bolig med sokkel, hovedplan og loftetasje m/skråtak (saltak) er en kun en beskrivelse av hvordan en loftetasje vil fremstå og regulerer ikke etasjeantallet. Etter Norsk standard 3940 vil en slik bolig være en bygning med 3 etasjer, da under forutsetning av at loft gir målholdig areal. 7

8 Bruksareal takoppbygg er oppgitt til 27m²(BRA), mens bruksareal underligende etasje (hovedplan) er 163m2(BRA), noe som betyr at takoppbygg utgjør ca % av bruksareal for underliggende etasje. I planens bestemmelse pkt. 3.1 står det at gesimshøyde for boliger med flatt tak kan være inntil 7 meter, hvor høyde måles ut i fra gjennomsnittlig terreng rundt boligen. I dette tilfelle er gjennomsnittlig terreng oppgitt til 7 meter, noe som betyr at tiltaket tilfredsstiller kravet til høydebegrensning. Dette pkt. vil etter reguleringsplan være det avgjørende moment for en bygnings høydebegrensning. I tillegg tilsier boligens planlagte beliggenhet i terrenget at bakenforliggende boliger vil få bedre utsikt enn om bygningen skulle bli hevet slik at hovedplan ville ligge på en høyere kote. Administrasjonen vurderer fordelene ved å gi dispensasjon som klart større enn ulempene og at hensynet bak bestemmelsene i eksisterende reguleringsplan ikke anses å være vesentlig tilsidesatt. Avdeling for byggesak, kart og oppmåling har på grunnlag av søkers begrunnelse ingen innvendinger mot tiltaket og er positiv til at det gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplaner. Ved dispensasjon fra reguleringsplan etter 19-1 i plan- og bygningsloven skal fylkeskommunale og statlige myndigheter, hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen har etter lov plikt til å vurdere om saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde blir direkte berørt og dermed må gis anledning til å uttale seg. Ved motsatt konklusjon er det intet krav om at saken skal fremlegges for disse instanser før vedtak fattes. I dette tilfelle har administrasjonen vurdert at godkjennelse av omsøkt tiltak er positive ved at det er godt tilpasset terrenget og at de negative konsekvenser ved et vedtak er så små og at saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde ikke vesentlig blir berørt. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at det kan gis dispensasjon fra reguleringsplan. Grunnforhold/byggegrunn: I forbindelse med geoteknisk vurdering av grunnforhold henvises til rapport datert fra Multiconsult, rapport nr RIG-RAP-001. For fundamentering av boliger henvises særskilt til rapportens pkt Tomtetilpassning: Det er innlevert terrengprofil sist revidert den (tegninger nr ) mottatt den som viser bygningens høydeplassering i terreng der høyde er fastsatt til kvote + 80,78 o.k. ferdig gulv sokkel. Universell utforming: Ansvarlig søker skal sørge for at prosjektet planlegges og gjennomføres med et bevisst fokus på universell utforming og at tiltaket tilrettelegges på en slik måte at det gir gode bruksmuligheter for orienterings- og bevegelseshemmede. Teknisk forskrift (TEK) setter krav til byggverk og produkter til byggverk. Kravene skal ivareta personlig og materiell sikkerhet, helse og miljø og sikkerhet. Generelle krav til brukbarhet finnes i forskriftens 10-1, og er ytterligere detaljert i forskriftens 10-2 til Det forutsettes at de hensyn som forskriften omfatter legges til grunn for planlegging og prosjektering av tiltaket, dette gjelder også tilrettelegging av utearealer, planløsning, utforming av kommunikasjonsveier og tekniske hjelpemidler. Atkomst/avkjørsel: Avkjørsel skal anlegges i henhold til søknadens vedlagte situasjonskart. Avkjørsel må opparbeides i henhold til kommunens tekniske bestemmelser. 8

9 Vann og avløp: Boligen skal tilkobles kommunalt vann og avløpsanlegg. Ansvarlig søker må påse at det blir er innlevert søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg med tilhørende vedlegg. Ferdigmelding for sanitærarbeider er absolutt krav og skal senes inn av ansvarlig utførende senest 1 uke etter endt arbeid. Tekniske krav til byggverk: Det vises spesielt til bestemmelser i teknisk forskrift (TEK10 til plan- og bygningsloven), tredje del om krav til byggverk i kapitlene 10, 11 og 12 konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann og planløsning og bygningsdeler i byggverk. Utforming og tilpasning: Plan- og bygningslovens 29-1 pålegger kommunen å vurdere om tiltak som omfattes av pbl. tilfredsstiller kommunens skjønn vedr. skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltakets forhold til 29-1 er drøftet og belyst under avsnitt for Vurdering. Miljøforhold: En kan ellers ikke se at tiltaket i seg selv vil gi negative miljømessige konsekvenser. Avfall: Avfall fra byggeplassen skal behandles i henhold til forurensningsforskriften. Uavhengig kontroll: Tiltaket omfattes av obligatorisk krav om uavhengig kontroll jfr. SAK For bygninger i tiltaksklasse 1 gjelder dette; fuktsikring av våtrom og lufttetthet. Dokumentasjon ved tilsyn: Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsrett skal være tilgjengelig på byggeplassen for evt. tilsyn med byggesaken. Anmodning om ferdigattest: Ved anmodning om ferdigattest, skal det sendes inn dokumentasjon for at sluttkontrollen ikke har avdekket feil eller mangler som hindrer ferdigattest, jfr. 8-1 og 14-8 i Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften. Ansvarlige foretak: Viser til søknadens vedlagte dokumenter vedr. søknad om ansvarsrett og områder for godkjenning. Knut Ove Waagan (org.nr søker om fornyelse av lokal godkjenning med ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende (PRO) og ansvarlig utførende (UTF) for grunn- og terrengarbeider i tiltaksklasse 1. For funksjoner, tiltaksklasse og ansvarsområde vises til godkjenning under merknader/vilkår. Foretaket er tidligere blitt innvilget lokal godkjenning for den omsøkte funksjon og søker om fornyelse av lokal godkjenning. Rørservice VVS as (org.nr søker om fornyelse av lokal godkjenning med ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende (PRO) og ansvarlig utførende (UTF) for varmeanlegg, innvendig rør-/sanitæranlegg og utvendig bunnledninger i tiltaksklasse 1. For funksjoner, tiltaksklasse og ansvarsområde vises til godkjenning under merknader/vilkår. Foretaket er tidligere blitt innvilget lokal godkjenning for de omsøkte funksjoner og søker om fornyelse. Optiheat Energi as (org.nr søker om fornyelse av lokal godkjenning med ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende (PRO) og ansvarlig utførende (UTF) for vannbåren varme i tiltaksklasse 1. For funksjoner, tiltaksklasse og ansvarsområde vises til godkjenning under merknader/vilkår. Foretaket er tidligere blitt innvilget lokal godkjenning for den omsøkte funksjon og søker om fornyelse. 9

10 Geo Survey as (org.nr søker om ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende (PRO) for oppmålingsteknisk prosjektering og som ansvarlig utførende (UTF) for innmåling og utstikking av tiltak i tiltaksklasse 1. For funksjoner, tiltaksklasse og ansvarsområde vises til godkjenning under merknader/vilkår. Firmaet har sentral godkjenning. Siv.ing Robert Williamsen as (org.nr ) søker om ansvarsrett som ansvarlig kontrollerende for uavhengig kontroll av tetthet og våtrom, jfr. SAK 10 (byggesaksforskriften) 14-1 og 14-2 i tiltaksklasse 1. For funksjoner, tiltaksklasse og ansvarsområde vises til godkjenning under merknader/vilkår. Firmaet har sentral godkjenning. Søknad om ansvarsrett - personlig godkjenning Tor Ingar Lande er tiltakshaver og søker om ansvarsrett som ansvarlig søker(søk) for hele tiltaket og som ansvarlig prosjekterende(pro) og ansvarlig utførende(utf) for grunnmur/støpt plate på mark, inn- og utvendig tømrer-/snekkerarbeid og våtrom. Han søker om personlig godkjenning i henhold til Byggesaksforskriften 6-8. Kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig, uten hensyn til kravene til ansvarlige i kapitlene 9, 10, og 11, dersom personen sannsynliggjør at arbeidet godkjenningen gjelder vil bli utført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Når det gjelder personlig godkjenning for enkle tiltak beror det på kommunens skjønn om det skal gis personlig godkjenning, jfr. ordet kan i bestemmelsen. Det kan også her stilles vilkår. Vilkårene bør gjelde sannsynligheten for at regelverket blir fulgt, som nevnt ovenfor. Ansvarsrett kan gis for funksjonene søker, prosjekterende og utførende for fagområder i tiltaksklasse 1. I dette tilfelle gjelder tiltaket utførelse av grunnmur, fundamenter/støpt plate på mark, inn- og utvendig tømrer-/snekkerarbeid samt våtrom deler av omsøkt tiltak ansees som noe krevende hvor det vil kreves god innsikt og solid kompetanse. Tegningsgrunnlag er utarbeidet av Jon A. Olsen Arkitektkontor as. Tor Ingar Lande oppgir i søknaden at hans kompetanse består av egen utdannelse/praksis samt bruk av medhjelpers utdannelse/praksis. Tor Ingar Lande har oppgitt følgende kompetanse: Søker har to fagbrev. Et som industrisnekker i møbelindustri, samt et fagbrev som tømrer. Søker har lang erfaring i byggeindustrien, ca 16 år totalt. Referanser kan innhentes fra flere firma, bl.a Bindalsbruket As (konkurs nå), NamsskoganBygg As og Byggmakker Gipling, avd Namsos. Søker har vært med på et variert utvalg av byggeprosjekter. Det være seg små tilbygg, garasjer, hytter, eneboliger, samt større prosjekter som skoler, sykeheimer, næringsbygg og vindmøller. Søker jobber i dag som selger for Byggmakker, direkte mot proffmarkedet i Namdalen. Har således kompetanse, og tilgang på nødvendige beregninger og kalkulasjoner fra Byggmakker sine solide samarbeidspartnere og leverandører. Søker tenker å legge ned en stor andel timer på tømerearbeider og det som ligger inn under dette fag i prosjektet, men kommer også til å leie inn profesjonelle snekkere ved behov. Her har søker flere firma, og nevner bl.a JC Byggservice v/christian Klykken og Byggmester Bjørn Sjaastad v/ Håvard Kolberg. I tillegg er Sivilingeniør Robert Williamsen as engasjert som uavhengig kontrollør på bl.a trykktesting og av våtrom. Andre fag som f.eks rørlegger, elektriker, taktekker og grunnarbeider er omsøkt i byggesøknaden, sitat slutt. Etter en samlet vurdering har en funnet å kunne gi Tor Ingar Lande personlig godkjenning og ansvarsrett som ansvarlig søker(søk), ansvarlig prosjekterende(pro) og ansvarlig utførende (UTF) for omsøkte funksjoner, jfr. søknad om ansvarsrett sist revidert For funksjoner, tiltaksklasse og ansvarsområde vises det til godkjenning under merknad /vilkår. 10

11 Det er en forutsetning for ansvarsrett med personlig godkjenning at ansvarlig søker innhenter nødvendig kvalifisert arbeidskraft for de områder han ikke er kvalifisert for slik at alle krav i plan- og bygningsloven med tilhørende lovverk blir ivaretatt. (eksempelvis gjelder dette statikk, bærende konstruksjoner, beregning armering/betongkonstruksjoner etc) Generell vurdering: Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan- og bygningsloven 2010, Boligfeltet Spillumsåsen består hovedsakelig av skrånende og delvis bratte tomter, noe som gir en del utfordringer mht. tomtetilpasning og utnyttelse av uteareal for tiltakshaverne. Det er en trend i tiden med moderne funkishus i flere etasjer, en arkitektur som gir diverse utfordringer og estetiske konflikter ved utbygging på skrånende tomter. I henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 29-2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Plan- og bygningsloven 29-1 stiller estetiske krav til tiltaket, det er først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I dette skjønn vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende, omkringliggende bygninger, terrengforholdene og lignende bli tillagt vekt. Vi har i forbindelse med søknad om oppføring av enebolig på tomt gnr. 20, bnr 587 mottatt fotomontasje og terrengsnitt som viser planlagte forstøttningsmurer foran oppfylt parkeringsareal/gårdsplass og i nedre del av skråning. På terrengsnitt fremgår det at forstøttningsmur foran parkeringsareal og gårdsplass vil få en høyde på ca. 2,70 meter, mens forstøttningsmur nederst i skråningen vil utgjøre ca. 1,20 meter. Planlagt forstøttningsmur foran parkeringsareal/gårdsplass fremstår som en del av bygningens underetasje og vil dermed ikke fremstå som direkte dominerende for omgivelsene. Men likevel for å dempe murens høyde må det utføres tiltak på murens fasade slik at konstruksjonen blir mindre synlig. Planlagt forstøttningsmur i nedre av skråning er forholdsvis lav og vil bli lite synlig i terrenget. Konstruksjonen vil forhindre at oppfylte jordmasser i tomtens bratte skråning ikke sklir nedover. Muren vil bli lite synlig grunnet lav høyde. Reguleringsplanens bestemmelse pkt. 2.2 kan her komme til anvendelse som grunnlag for hva som kan og hva som ikke kan godkjennes mht. estetikk. I bestemmelsenes pkt. 2.2 står følgende: Alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven skal, når det gjelder volumer, stiluttrykk, materialbruk, farger og lignende utformes på en slik måte at byggetiltaket får en god arkitektonisk og estetisk utforming. Området skal samlet fremstå med et helhetlig preg, sitat slutt. Kommunen har ikke vedtatte retningslinjer i forhold til estetikk, og temaet om god eller dårlig estetisk utforming er i seg selv vanskelig og vil være skjønnspreget. Det blir derfor øyet som ser, og smak som blir lagt til grunn. Estetisk vil det uansett være flere motstridende synspunkter på omsøkt arkitektur og utforming av tomt. 11

12 Etter en helhetsvurdering finner administrasjonen at vilkårene for å kunne gi tillatelse til omsøkte forstøttningsmurer er tilstede og ta tiltaket derfor bør kunne godkjennes ut i fra disse vilkår. Vi anser at omsøkt tiltak derfor tilfredsstiller kravene jfr. pbl Miljømessig vurdering: Tiltaket i seg selv har ingen negative innvirkninger på det fysiske miljøet. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gir Namsos kommune dispensasjon fra bestemmelsenes pkt. 3.1 i reguleringsplan for Spillumsåsen boligområde, stadfestet med tilhørende bestemmelser for oppføring av inntrukket takoppbygg på omsøkt enebolig på eiendom gnr. 20, bnr Namsos kommune gir i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 tillatelse til oppføring av enebolig med garasje inkl. forstøttningsmur foran gårdsplass på eiendommen gnr. 20, bnr. 587 Spillumsåsen, 7820 Spillum ihht. søknadens vedlagte tegninger og spesifikasjoner. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2, 20-1 og 29-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader / vilkår for godkjenningen: Det er ansvarlig søkers ansvar at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk, noe som inkluderer krav etter TEK 10. Avkjørsel må anlegges jfr. Tekniske bestemmelser for Namsos Kommune. For å dempe høydevirkning av planlagt forstøttningsmur foran oppfylt gårdsplass må det utføres tiltak på murens fasade slik at konstruksjonen virker mindre fremtredende. Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre typer kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å undersøke dette før graving igangsettes. Ansvar for at bygninger utplasseres i henhold til godkjenning ligger ihht. SAK10 hos ansvarlig utførende (UTF), dette gjelder også høydeplassering. Ansvarlig søker er imidlertid ansvarlig for at oppgaven fordeles ved søknad om ansvarsrett, noe som i denne saken vil bli prosjektert og utført av firma Geo Survey as. Det minnes om separering av spillvann og overvann, jf. Pbl. 27-3, Forurensningslovens 22 og 23, sak KST 104/89. Før ferdigattest eventuelt midlertidig brukstillatelse utstedes må skjema Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg være innlevert og godkjent av driftsavdeling. Se skjema; søknad om tilkobling og utføring av utvendig sanitæranlegg og krav til ferdigmelding for sanitærarbeider. Bygningen må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges. Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9, første ledd. Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent situasjonskart for plassering, tegninger og ansvarsretter skal være tilgjengelig på byggeplassen. 12

13 Følgende foretak godkjennes som ansvarlige foretak i medhold av plan- og bygningsloven Foretak Godkjenningsområde Knut Ove Waagan PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for grunn- og terrengarbeider. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for grunn- og terrengarbeider. Namdal Tak as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for isolering og taktekking. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for isolering og taktekking. Rørservice VVS as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for varmeanlegg og innvendig rør-/sanitæranlegg samt utv.bunnledninger. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for varmeanlegg og innvendig rør-/sanitæranlegg. (Foretaket er innvilget fornyelse av lokal godkjenning for nevnte funksjon) Optiheat Energi as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for vannbåren varme. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for vannbåren varme. Geo Survey as PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig prosjekterende for oppmålingsteknisk prosjektering. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for innmåling og utstikking av tiltak, *Godkjennings- og arbeidsområder gjelder ihht. sentral godkjenning. Siv.ing Robert Williamsen as KONTROLL, tiltaksklasse 1 - ansvarlig kontrollerende for uavhengig kontroll av tetthet og våtrom. *Godkjennings- og arbeidsområder gjelder ihht. sentral godkjenning. Personlig godkjenning Godkjenningsområde Tor Ingar Lande SØK, tiltaksklasse 1 - søker for hele tiltaket. PRO, tiltaksklasse 1 - ansvarlig for prosjekterende for grunnmur/støpt plate på mark, inn- og utvendig tømrer-/snekkerarbeid samt våtrom. UTF, tiltaksklasse 1 - ansvarlig utførende for grunnmur/støpt plate på mark, inn- og utvendig tømrer-/snekkerarbeid samt våtrom. Alle anleggs- og bygningsmessige oppgaver som tiltaket består av anses å være omfattet av tiltakshavers personlig godkjenning for ansvarsrett såfremt ikke annet særskilt framgår av ansvarsoppgaven. Det er en forutsetning at tiltakshaver benytter kvalifiserte utøvere for de oppgaver som han ikke selv utfører. Tiltakshaver har selv ansvaret for å påse at disse aktører kan dokumentere for sentral eller lokal godkjenning for at de er kvalifisert. 13