Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Kvam formannskap 29.05.2007 071/07 TMMU Avgjerd av: Saksh.: Tore Meidell Mundheim Arkiv: N-511, GBNR-J019/0820 Objekt: Arkivsaknr 07/151 Søknad om dispensasjon frå plankrav i kommunedelplan for Kvamskogen for tiltak på gnr. 19, bnr. 820, Klubben på Kvamskogen. Søknad om rammeløyve for riving av eksisterande og oppføring av ny fritidsbustad. Samandrag: Det vert søkt om løyve til riving av eksisterande fritidsbustad og oppføring av ny fritidsbustad på gnr. 19, bnr. 820, Klubben på Kvamskogen. Fritidsbustaden er i søknaden opplyst å vere i ein etasje og ha bruksareal (BRA) på 65 m2 og utbygd areal (BYA) på 70 m2. Etter nye teikningar er imidlertid utbygd areal (BYA) korrigert til 77 m2 og bruksareal (BRA) 66,7 m2. Fritidsbustaden vil også ha hemsplan. Det er ikkje måleverdig etter NS 3940 då det ikkje stettar kravet om fri høgd på 1,9 meter i 0,6 meter breidde. Planet vert såleis ikkje rekna med i etasjetalet eller bruksareal (BRA). Eksisterande fritidsbustad på eigedommen har eit utbygd areal (BYA) på 25 m2 og skal rivast. Den nye fritidsbustaden skal oppførast på same stad. Minste avstand til nabogrense er opplyst å vere 2,5 meter, til vegmidte 35 meter og til annan bygning 5 meter. På eigedommen vil det i tillegg til fritidsbustaden vere ei eksisterande tømmerhytte som fungerer som anneks og ei eksisterande skibu. Annekset er opplyst å ha eit utbygd areal (BYA) på ca 20 m2, og skibua eit utbygd areal (BYA) på ca 10 m2. Samla utbygd areal (BYA) vert dermed 107 m2. Med eit oppmålt tomteareal på 1157 m2 gjev det ei grad av utnytting (%-BYA) på 9,2 %. Gjeldande plan for området er Kommunedelplanen for Kvamskogen godkjend 20.12.1990. Området er vist som hytteområde H15, dvs. område for frittliggjande fritidsbustader. For slike område er det i delvilkåra til planen sett eit plankrav som ein her søkjer om dispensasjon frå.
Søkjar viser til at området så og seie er utbygd, at eksisterande hytte er lita og i dårleg forfatning, at det skal koplast til vatn og avlaup, at fleire andre hytter i området er bygd og påbygd, og at ein har godkjend avkøyrsle og parkering. Rådmannen har stor forståing for argumentasjonen men er av den oppfatning at dette er generelle argument som kan nyttast i dei fleste saker der ein i uregulerte område har tomtestorleik under norma på 1,5 da. Dispensasjon gjeve på eit generelt grunnlag kan skape grunnlag for presedens i seinare saker. Konsekvensen kan verta ei auka utbygging av store hytter på små tomter utan at ein har sikra ei heilskapleg vurdering av dei utfordringar det medfører i forhold til m.a. infrastruktur, grønstruktur, friområde og omgjevnader. Auka utnytting av uregulerte område bør derfor skje gjennom regulering, ikkje dispensasjon. Etter ei samla vurdering finn rådmannen derfor at omsyna bak plankravet gjer at ein bør handsama spørsmålet om auka utnytting av uregulerte områder gjennom regulering. Dei argumenta som er gjort gjeldande er i stor grad av generell karakter og stettar ikkje kravet om særlege grunnar slik det framgår av plan- og bygningslova 7. Rådmannen finn såleis ikkje at vilkåra for å gje dispensasjon er til stades og tilrår at Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, ikkje gjev dispensasjon i dette høvet. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, avslår søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslova 7.Avslaget er grunngjeve med at det ikkje ligg føre særlege grunnar til å gje dispensasjon frå plankravet i kommunedelplan for Kvamskogen. Søknad om rammeløyve til tiltak, riving av eksisterande fritidsbustad og oppføring av ny fritidsbustad på gnr. 19, bnr. 820, vert ikkje godkjend då tiltaket er i strid med føresegner til kommunedelplan for Kvamskogen. Klage Det vert gjort merksam på at vedtak gjort av Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, kan klagast på til Fylkesmannen, jf. forvaltningslova 28 og plan- og bygningslova 15 og 13. Klagefrist er 3 veker rekna frå melding om vedtak er motteke. Klaga skal stilast til Fylkesmannen i Hordaland, men sendast til Kvam herad. Om tiltak vert sett i verk før klagefristen er gått ut eller før det ligg føre endeleg vedtak etter handsaming av eventuell klage, lyt tiltakshavar bera kostnadane ved eventuell seinare retting av tiltaket. Informasjon Part i saka har rett til å gjere seg kjent med dokument i saka, jf. forvaltningslova 18 og 19.
29.05.2007 Kvam formannskap Framlegg frå Martin Vik, SP: Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, godkjenner søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslova 7. Kvam FSK visar til søknad og saksutgreiing frå administrasjonen som peikar på at hytta er godt plassert i terrenget, den har og moderat størrelse BYA 77m2 BRA 66,7 m2. Alternativet kan vera vedlikehald og påbygg av eksisterande hytte til ca. samme størrelse. Kvam FSK har gjeve fleire høve til liknande utvidingar på Kvamskogen. I dette høve meinar me det er å føretrekkje riving og nybygg. Kvam Formannskap ser det like aktuelt å starta regulering i dette området som i dag er ferdig utbygd. Når det gjeld størrelse frå hytter i dette området må ein innarbeide det i ny Kommunedelplan. Framlegg frå Vigdis Håland, Ap: Som Rådmannen sitt framlegg til vedtak. Røysting: Martin Vik SP, sitt framlegg fekk 5 røyster og vart vedteke. Vigdis Håland Ap, sitt framlegg fekk 3 røyster. FSK-071/07 Vedtak: Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, godkjenner søknad om dispensasjon etter plan- og bygningslova 7. Kvam FSK visar til søknad og saksutgreiing frå administrasjonen som peikar på at hytta er godt plassert i terrenget, den har og moderat størrelse BYA 77m2 BRA 66,7 m2. Alternativet kan vera vedlikehald og påbygg av eksisterande hytte til ca. samme størrelse. Kvam FSK har gjeve fleire høve til liknande utvidingar på Kvamskogen. I dette høve meinar me det er å føretrekkje riving og nybygg. Kvam Formannskap ser det like aktuelt å starta regulering i dette området som i dag er ferdig utbygd. Når det gjeld størrelse frå hytter i dette området må ein innarbeide det i ny Kommunedelplan. Klage Det vert gjort merksam på at vedtak gjort av Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, kan klagast på til Fylkesmannen, jf. forvaltningslova 28 og plan- og bygningslova 15 og 13. Klagefrist er 3 veker rekna frå melding om vedtak er motteke. Klaga skal stilast til Fylkesmannen i Hordaland, men sendast til Kvam herad.
Om tiltak vert sett i verk før klagefristen er gått ut eller før det ligg føre endeleg vedtak etter handsaming av eventuell klage, lyt tiltakshavar bera kostnadane ved eventuell seinare retting av tiltaket. Informasjon Part i saka har rett til å gjere seg kjent med dokument i saka, jf. forvaltningslova 18 og 19. Lista inneheld sentrale dokument som det er referert til eller sitert frå i saksframstillinga: JournalID Journaldato Tittel Avsendar 07/7204 24.04.07 Vedk søknad på gnr 19 bnr 820. Tegninger. Inneheld gjeldande teikningar. Jarle Sørås 07/5618 26.03.07 Vedk søknad om tiltak på gnr 19 bnr Jarle Sørås 820. Inneheld gjeldande terrengprofilar. 07/1302 18.01.07 Kart og tegninger gnr 19 bnr 820. Jarle Sørås Inneheld situasjonsplan. Teikningar av hytta er ikkje lenger gjeldande. 07/4866 14.03.07 Dispensasjon frå reglar om byggjegrense i veglova. Dispensasjon frå byggjegrensa i veglova. 07/6192 10.04.07 Uttale til søknad om dispensasjon i medhald av 7 i plan og bygningslova på gnr 19 bnr 820. Merknad frå Fylkesmannen. Statens vegvesen, Region vest Fylkesmannen i Hordaland v/miljøvernavdelinga. For å opne dokument det er referert til i tabellen må du klikke på lenka under her. Skriv så inn JournalID i søkefeltet DokumentID og utfør søket. http://www.kvam.no/innsyn5/wfinnsyn.aspx?response=journalpost_sok&simple=false
Saksopplysningar: Det vert søkt om løyve til riving av eksisterande fritidsbustad og oppføring av ny fritidsbustad på gnr. 19, bnr. 820, Klubben på Kvamskogen. Fritidsbustaden er i søknaden opplyst å vere i ein etasje og ha bruksareal (BRA) på 65 m2 og utbygd areal (BYA) på 70 m2. Etter nye teikningar er imidlertid utbygd areal (BYA) korrigert til 77 m2 og bruksareal (BRA) 66,7 m2. Fritidsbustaden vil også ha hemsplan. Det er ikkje måleverdig etter NS 3940 då det ikkje stettar kravet om fri høgd på 1,9 meter i 0,6 meter breidde. Planet vert såleis ikkje rekna med i etasjetalet eller bruksareal (BRA). Eksisterande fritidsbustad på eigedommen har eit utbygd areal (BYA) på 25 m2 og skal rivast. Den nye fritidsbustaden skal oppførast på same stad. Minste avstand til nabogrense er opplyst å vere 2,5 meter, til vegmidte 35 meter og til annan bygning 5 meter. På eigedommen vil det i tillegg til fritidsbustaden vere ei eksisterande tømmerhytte som fungerer som anneks og ei eksisterande skibu. Annekset er opplyst å ha eit utbygd areal (BYA) på ca 20 m2, og skibua eit utbygd areal (BYA) på ca 10 m2. Samla utbygd areal (BYA) vert dermed 107 m2. Med eit oppmålt tomteareal på 1157 m2 gjev det ei grad av utnytting (%-BYA) på 9,2 %. Tiltaket skal kopla seg til offentleg vass- og avlaupsanlegg. Søknad om tilkopling vert sendt inn i samband med søknad om løyve til igangsetjing. Teikningsgrunnlag og kontrollfråsegner - Situasjonsplan i målestokk 1:1000 motteken av Kvam herad 18.01.07 - Teikningar i målestokk 1:100 journalført hjå Kvam herad 24.04.07. Teikningsnummer A- 101, 01.1.1, A-102, 01.1.2, A-103, A-104 og A-105. - Reviderte terrengprofilar mottekne av Kvam herad 26.03.07 Gjeldande plangrunnlag Eigedomen ligg i eit område der det ikkje ligg føre reguleringsplan. Stort sett alle eigedomar i området inneheld fritidsbygg. Gjeldande plan for området er Kommunedelplanen for Kvamskogen godkjend 20.12.1990. Området er vist som hytteområde H15, dvs. område for frittliggjande fritidsbustader. Offentleg VA-anlegg er utbygd i området. I delplanbestemmelsane til kommunedelplan står følgjande: 1. I område som er sett av til byggeformål kan arbeid og tiltak nemnde i plan.- og bygningslova 84, 86 og 93, og frådeling til slike formål, ikkje skje før området går inn i godkjend reguleringsplan. - Bygningsrådet kan dispensera frå kravet om reguleringsplan når søknaden er i samsvar med arealbruksføremål og retningslinjer i kommunedelplan. - Godkjenning av prosjekt som er i samsvar med arealdelen og retningslinjene, kan delegerast i samsvar med kommunen sitt delegasjonsreglement. 2. Det er ikkje høve til ny eller vesentleg utviding av eksisterande fritidsbustad utanfor byggjeområda i delplanen.
3. Vedtekne reguleringsplanar som er i samsvar med eller ikkje har vesentleg avvik frå arealbruksformål og retningslinjer i kommunedelplan, skal framleis gjelda. I retningsliner for kommunedelplan for Kvamskogen pkt. 7.8, Grad av utnytting, står det mellom anna: Grad av utnytting innanfor byggeområde skal vurderast etter naturgitte tilhøve og utifrå aktuelle bruksformer. Område med fullverdige tekniske anlegg kan normalt ha tettare utnytting enn område som manglar slike anlegg. Som retningsgjevande norm innanfor byggjeområda skal det minst vera følgjande grunnareal for kvar bueining: - Frittliggjande fritidsbustader utan tilknyting til godkjent vassforsyning- og avlaupsanlegg: 3 dekar - Frittliggjande fritidsbustader som er knytt til godkjent vassforsynings- og avlaupsanlegg: 1,5 dekar - Konsentrerte fritidsbustader 0,5 dekar Søknad om dispensasjon Det vert søkt om dispensasjon frå plankrav i kommunedelplan for Kvamskogen. Søkjar har i brev datert 15.01.07 argumentert følgjande for at det føreligg særlege grunnar etter plan- og bygningslova 7 til å gje dispensasjon: Dette området vert iflg våre opplysningar ikkje teke opp til regulering, verken frå grunneigarane eller frå Kvam Herad, grunna at området er så og sei heilt utbygd. Eksisterande hytte er liten (25m2), er i svært dårleg forfatning. Hytta manglar god fundamentering. Materialar rotnar på grunn og hytta må uansett total renoverast / rivast. Det er bygt nye hytter i området rundt, samt at fleire hytter heilt i nærleiken er ombygd og påbygd det siste året, 2006. Tomta har godkjent vass og avlaupsleidning inn på tomta, kart vedlagt. Ordna tilhøve med vass og avlaup vil komme på plass. Tomta har godkjent avkjørslerett til riksvegen. (noko dei fleste i området ikkje har) Det er godkjent parkeringsplass på eigen tomt. Tomta har grenser til berre to eigedomar: I veg og parkeringsanlegg 19/517 2 gnr 19/179 Eksisterande anneks ( 16m2 lafta hytte) vert oppretthalden som gjestehytte. Eksisterande uthus vert oppretthalde som skibu mv. Merknad frå naboar og andre partar Rådmannen har ikkje registrert merknader frå naboar eller gjenbuarar.
Gnr. 19, bnr. 820 er i sameige mellom tiltakshavar, Jarle Sørås, og Kurt Sørås. Kurt Sørås har i fråsegn underskriven 21.03.07 samtykka i tiltaket. Tiltaket kjem nærare grensa mot gnr. 19, bnr. 517 enn plan- og bygningslova 70 gjev høve til. Eigar av gnr. 19, bnr. 517 har i fråsegn datert 04.05.07 samtykka i at det vert bygd til 2 meter frå grensa mot han. Statens vegvesen har hatt saka til handsaming etter veglova. Tiltaket har ein avstand på ca. 40 meter frå midtlina i riksveg og strid derfor mot byggjegrensa på 50 meter som framgår av veglova 29, 2. ledd. Vegvesenet har i brev datert 12.03.07 gjeve løyve i medhald av veglova 30, 1. ledd på nærare opprekna vilkår. Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune har i samsvar med plan- og bygningslova 7, 3. ledd hatt saka til uttale. Hordaland Fylkeskommune har per 04.05.07 ikkje kome med uttale i saka. Saka vart oversendt til uttale i brev datert 02.03.07, og fristen til å kome med uttale slik den framgår av plan- og bygningslova 95 nr. 3, 2. ledd er derfor gått ut. Fylkesmannen i Hordaland har i brev datert 03.04.07 kome med merknader til søknaden om dispensasjon og rår i frå at det vert gjeve dispensasjon. Det vert argumentert følgjande: Fylkesmannen meiner at det er uheldig å dispensera for ein auke i grunnflateavgrensinga utan at ein ser det i ein større samanhang. Til dømes at det vert avklart i rulleringa av kommunedelplan for Kvamskogen, kva område som er egna for eit utbyggingsmønster med større hytter. Når ein vel å dispensera frå føresegnene i gjeldande plan, så vil dette gje presedensverknader for tilsvarande saker rundt om på Kvamskogen. Fylkesmannen er av den oppfatning at dersom ei slik utvikling med gradvis større hytter skal kunne aksepterast, så må det eventuelt skje gjennom ein langsiktig og heilskapleg vurdering gjennom ein planprosess kring kommunedelplanen. Fylkesmannen vil difor oppmode Kvam herad om å setje fortgang på rullering av kommunedelplanen for Kvamskogen. Vi vil elles vise til den skjerpa haldninga til miljøtilpassa utbygging av fritidsbusetnad som kjem fram av St.meld. nr. 21(2004-2005) Regferingens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand og i Planlegging av fritidsbebyggelse (T- 1450). Her går det mellom anna fram at det er et nasjonalt mål at Fritidsbebyggelse skal lokaliseres og utformes med vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk. Det går og klart fram av dette at; Mulighetene for god tilpassning i terrenget henger nøye sammen med størrelse på bygningane. Fylkesmannen kan ikkje sjå at dette vert godt i vareteke gjennom at ein i stor grad dispenserer i frå gjeldande planar i staden for å rullere eller endre desse. Fylkesmannen kan i denne saka ikkje sjå at det vert lagt fram særleg grunn for at det skal kunne gjevast dispensasjon frå gjeldande plan for området. Ut i frå dette meiner Fylkesmannen i Hordaland at eit vedtak om å gje dispensasjon i denne saka
vil kunne føre til at regionale eller nasjonale verdiar vert råka. Vi vil difor rå i frå at det vert gjeve dispensasjon. Området sin karakter Klubben er eit område som består av hytteområda H15 og H16, samt område for næringsdrift og fritidsbustader U7. Området er stort sett utbygd med hytter, men ein har sett at ein tendens i retning av auka areal på hyttene i området i form av riving/nybygg eller tilbygg. Dette heng dels saman med at mange av hyttene i området har vert svært små, dels med behovet for å få innlagt VA. I enkelte tilfelle vert dette problematisk grunna mange små tomter. Av tidlegare saker i området kan nemnast to saker frå 2005 der løyve til tiltak vart gjeve administrativt. Den eine saka gjaldt gnr. 19, bnr. 817. Her vart det gjeve løyve til tilbygg med utbygd areal (BYA) 44 m2 og bruksareal (BRA) 29 m2. Eksisterande bygg hadde bebygd areal (BYA) på 33 m2 og bruksareal (BRA) på 26 m2. Med eit tomteareal på 584 m2 gav det ei grad av utnytting (%-BYA) på 13,2 %. Den andre saka gjaldt gnr. 19, bnr. 726. Her var det gjeve løyve til tilbygg og hemspåbygg med utbygd areal (BYA) 31 m2 og bruksareal (BRA) 29 m2. Eksisterande bygg hadde bebygd areal (BYA) på 42 m2. Med eit tomteareal på 521 m2 gav det ei grad av utnytting (%-BYA) på 14 %. Karakteristisk for desse sakene og slike område på Kvamskogen er at eksisterande bygg stort sett ligg innanfor tidlegare praktisert 90 m2-regime. Dei seinare åra har ein likevel sett eit tendens der ein søkjer om større hytter. Heradet har i det høvet gjeve løyve til nokre relativt store hytter i hytteområde H16. I 2003 vart det gjeve løyve til riving og oppføring av fritidsbustad på gnr. 19, bnr. 107. Fritidsbustaden vart godkjend i ein etasje med hems. Utbygd areal (BYA) var 112 m2 og bruksareal (BRA) 104 m2. Tomta var 2,3 da. Tiltaket vart fatta administrativt då det var i samsvar med arealføremål og retningsliner til kommunedelplanen. Her kan også nemnast ei sak på gnr. 19, bnr. 90 der Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, i 2006 gav løyve til riving og oppføring av fritidsbustad. Tiltaket hadde eit utbygd areal (BYA) på 136 m2 inkludert eksisterande anneks på 15 m2. Bruksareal (BRA) var på 93 m2. Med eit tomteareal på 890 m2 vart grad av utnytting (%-BYA) 15,3 %. Saka var tilsynelatande den fyrste saka der ein måtte ta stilling til store hytter på små tomter i område som ikkje er regulert. Vedtaket er i ettertid klaga på av Miljøvernavdelinga hjå Fylkesmannen i Hordaland. Planutvalet haldt fast ved sitt vedtak og saka er på noverande tidspunkt til handsaming hjå Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Estetikk og byggjeskikk, jf. 74 i plan- og bygningslova Fritidsbustaden er i ein etasje samt hemsplan. Bygget har saltak og framstår som enkelt i form og utforming. Det vert hovudsakleg nytta ståande kledning, men i brysta vert det nytta liggjande kledning. Teikningane viser utegolv kring hjørna i søraust. Terrengprofilar viser at det i liten grad vert naudsynt med terrenginngrep. Det er stort sett snakk om justeringar på +/- 1 meter.
Grunntilhøve, rasfare og miljøtilhøve, jf. 68 i plan- og bygningslova Det er opplyst i søknaden at det føreligg tilstrekkeleg tryggleik mot fare eller vesentleg ulempe som fylgje av grunntilhøve, rasfare eller miljøtilhøve. Plassering Tiltaket si plassering er vist på situasjonsplan i målestokk 1:1000 motteken av Kvam herad 18.01.07 og terrengprofilar mottekne av Kvam herad 26.03.07. Toleransekravet for plassering er +/- 50 cm i horisontalplanet, og +/- 20 cm i vertikalplanet. Det er eit vilkår at minsteavstander i plan- og bygningslova 70, og byggjegrenser i plan ikkje vert ytterlegare krenka. Søknad om ansvarsrettar Tjore Byggvedlikehold søkjer om ansvarsrett som ansvarleg søkjar (SØK) for tiltaket. Føretaket søkjer om lokal godkjenning. Vurdering: Det vert søkt om dispensasjon frå plankravet i Kommunedelplan for Kvamskogen for riving av eksisterande fritidsbustad og oppføring av ny på gnr. 19, bnr. 820, Klubben på Kvamskogen. Ved vurdering av korvidt det føreligg særlege grunnar etter plan- og bygningslova 7 lyt ein sjå korleis dei omsyn eit plankrav skal ivareta vert påverka. Som nemnt i uttalen frå Fylkesmannen skal eit plankrav sikra ei langsiktig og heilskapleg vurdering av Kvamskogen og det aktuelle området. Det ivaretek omsyn til m.a. grønstrukturar/friområde, infrastruktur, estetikk, landskapstilpassing og planmessig plassering av utbyggingsområde med ulik utnyttingsgrad. Rådmannen er samd i at slik planlegging er sentralt for vidare utvikling av Kvamskogen og at ei utviding av storleik på fritidsbustadane i området primært bør skje gjennom plan. Gjennom ein slik prosess kan ein få klarlagt korvidt Klubben er eigna for større hytter, eller om dei bør lokaliserast andre stadar. Området er kjenneteikna av relativt små tomter og det er derfor ikkje uproblematisk å gje løyve til større hytter. I forhold til søkjar sin argumentasjon om at området så og sei er heilt utbygd er det grunn til å gjere merksam på at eit område ikkje er ferdig utbygd sjølv om alle tomtene er bygd på. Utviklinga gjer at ein ofte opplev at eksisterande hytter gradvis vert utvida og at eit område såleis aldri vert ferdig utbygd. Ein dispensasjonspraksis vil på generelt grunnlag svekka sannsynlegheita for at det vert sett i gang regulering som kunne fanga opp ei slik utvikling. Frå søkjar vert omsynet til å sikra ei funksjonell hytte særleg framheva. Det vert peika på at hytta er liten. Storleiken gjer det vanskeleg å nytta fritidsbustaden slik ein ynskjer og skapar store problem i forhold til å kopla seg til offentleg vass- og avlaupsanlegg. Vidare vert det framheva at den er i svært dårleg forfatning og at det derfor er lite fornuft i å rusta den opp slik den står i dag.
Rådmannen har stor forståing for denne argumentasjonen. Kvam herad har sterkt ynskje om å få størst mogleg tilkopling til godkjende anlegg for vatn og avlaup. Det skapar meir ordna forhold på Kvamskogen og bidreg til å betra miljøet. Eit slikt ynskje ligg også som eit sentralt omsyn bak dei differensierte retningslinene for grad av utnytting som ein finn i Kommunedelplanen. For at slik tilkopling skal vere realistisk og funksjonelt vil ein måtte tillate eit utbygd areal som gjev rom for å plassere naudsynte installasjonar. Ein ser at det kan vere problematisk i ein fritidsbustad med utbygd areal (BYA) på 25 m2. Det er vidare grunn til å framheva at området er sett av som område for fritidsbustader i gjeldande Kommunedelplan. I eit slikt perspektiv er det naturleg at det vert gjeve høve til å utvikle eksisterande bygningsmasse slik at dei vert tenlege for eit slikt føremål. Rådmannen vil påpeike at eit utbygd areal (BYA) på 77 m2 og eit bruksareal (BRA) på 66,7 m2 lyt seiast å vere relativt moderat. Mot dette kan innvendast det faktum at ein i tillegg til fritidsbustaden har eit eksisterande lafta anneks med utbygd areal (BYA) på ca. 20 m2 og eit eksisterande uthus med utbygd areal (BYA) på ca. 10 m2. Samla utbygd areal (BYA) vert såleis 107 m2 og dermed større enn dei 90 m2 som ein tradisjonelt har operert med på Kvamskogen. Rådmannen er av den oppfatning at det er mogleg å sikre funksjonelle fritidsbustader innanfor ramma på 90 m2. Fylkesmannen er i sin merknad m.a. oppteken av at moglegheitane for god terrengtilpassing heng nøye saman med størrelsen på bygningane. Rådmannen oppfattar merknaden som lite treffande i denne saka då utbygd areal (BYA) her er fordelt på tre bygg. Det gjev grunnlag for god terrengtilpassing og skapar ikkje eit massivt inntrykk som eit stort bygg ofte kan gje. Rådmannen vurderer estetikken og terrengtilpassinga for tiltaket som god. Her er også grunn til å gjere merksam på at ein som nemnt under Saksopplysningar tidlegare har tillete tiltak med både høgare utnytting og større grunnflate. Riktignok har ein i desse sakene stort sett heldt seg innanfor det såkalla 90 m2-regimet eller hatt tomter større enn 1,5 da. Eit sentralt moment for rådmannen si vurdering er at det i uregulerte områder på Kvamskogen truleg er mange tomter på under 1,5 da med eksisterande fritidsbustader av ein viss alder. Sett i lys av dette framstår argumenta om behov for auka funksjonalitet og tilknyting til VAanlegg som generelle argument som kan verta nytta for mange eigedommar. Rådmannen kan ikkje sjå at det er kome fram forhold som i særleg grad skil dette tilfellet frå andre slike eigedommar. Om ein gjev dispensasjon på eit slikt grunnlag vil det derfor kunne skape presedensverknader i seinare saker. Dispensasjon på grunnlag av generelle argument kan heller ikkje seiast å vere i samsvar med plan- og bygningslova 7 sitt krav om at det skal føreligga særlege grunnar. Etter ei samla vurdering finn rådmannen derfor at omsyna bak plankravet gjer at ein bør handsama spørsmålet om auka utnytting av uregulerte områder gjennom regulering. Dei argumenta som er gjort gjeldande er i stor grad av generell karakter og stettar ikkje kravet om særlege grunnar slik det framgår av plan- og bygningslova 7. Rådmannen finn såleis ikkje at vilkåra for å gje dispensasjon er til stades og tilrår at Kvam formannskap, som det faste utval for plansaker, ikkje gjev dispensasjon i dette høvet.