Reguleringsbestemmelser til Strømdal Gård, Strømdaljordet. Datert 02.09.05, sist revidert 30.12.15 Bestemmelser justert i tråd med planendring for områdene B1-1 og B1-2, vedtatt 30.12.15. 1. Generelt Det omregulerte planområdet er vist på plankartet sist revidert 30.12.15 1.1 Området reguleres for følgende formål (PBL 12.5) Byggeområder Byggeområde for ny boligbebyggelse. ( B1-1 og B1-2) Byggeområde for eksisterende boligbebyggelse. (B2) Byggeområde for ny boligbebyggelse. (B3) Byggeområde for eksisterende boligbebyggelse. (B4 og B5) Energianlegg, nettstasjon (EA1) pbl 2008 Renovasjonsanlegg, miljøstasjon (R1) pbl 2008 Offentlige trafikkområder Kjøreveg Gang- sykkelveg Annen veggrunn Fortau pbl 2008 Landbruks -, natur og friluftsformål pbl 2008 Naturvernområde (NV1) pbl 2008 Spesialområder Frisiktsoner (FS1 og FS2) Bevaring (SP1) Hensynssone, angitt hensynssone pbl 2008 Bevaring naturmiljø, utvalgte naturtype, hule eiker (H560-1) pbl 2008 Fellesområder Felles avkjørsler (FA1 og FA2) Felles lekeareal. (FL1) Kombinerte formål Kombinert felles avkjørsel/turveg. (KF1) Kombinert felles bolig/turveg. (KF2)
1.2 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanen er å omregulere området fra industri/næringsvirksomhet til boligområde for 14 nye boligtomter i feltene B1-1, B1-2 og B3. Det gamle gårdsanlegget i byggeområde B2 med våningshus/driftsbygning reguleres til spesialområde bevaring. Forpakterbolig med uthus til byggeområde B4. 2 Fellesbestemmelser 2.1 Rekkefølgebestemmelser a. Før der gis igangsettingstillatelse til tiltak innenfor B1-1 og B1-2 skal følgende være ferdig opparbeidet: Felles avkjørsel FA1. b. Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak innenfor B3 skal følgende være ferdig opparbeidet: Kombinert felles avkjørsel/turveg KF1 fram til felt B4. Felles avkjørsel FA2. c. Før første midlertidige brukstillatelse/ferdigattest for boliger innenfor planområdet gis skal følgende være etablert/ferdigstilt: Felles lekearealet opparbeidet iht. kommunens retningslinjer. Frisiktsonen FS1. d. Før det gis midlertidige brukstillatelse/ferdigattest for siste bolig innenfor B1-1 og B1-2 skal følgende være etablert/ferdigstilt: Gang-/sykkelveg langs Strømdalvegens nordvestre side på strekningen mellom Gulsetringen og Strømdaljordet. Fortau langs Strømdalsjordets nordre side fra Strømdalvegen og fram til felt B2. e. Før første midlertidige brukstillatelse/ferdigattest for boliger innenfor området B3 gis skal følgende være etablert: Støyvoll på B2 og B3 mot sydvest som det framgår av planen. Frisikt i frisiktsonen FS2 i samråd med kommunen. f. Før ny vegtrasè settes i drift mellom Gulsetringen og Hynivegen/Århusområdet skal støyskjerm i B1-1 være ferdig montert. g. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for boliger innenfor område B1-1, skal eikestammer innenfor område B1-1 anbringes på egnet sted innenfor skogholt i område NV1. 2.2 Dokumentasjonskrav a. Før det gis igangsettingstillatelse for veg, vann- og avløpsanlegg skal disse være ferdig prosjektert og godkjent av kommunen. Godkjent anleggsmelding skal foreligge.
b. Ved søknad om rammetillatelse for ny boligbebyggelse skal det lages landskapsplan med følgende innhold: Målsatt plassering av bolig og garasje. Avkjørsel Biloppstillingsplasser Utendørs oppholdsareal. Beplantning og grøntanlegg. Støyvoller og støyskjerm. Eksisterende plassering, ev. flytting av trafo. Ev. gjerder og forstøtningsmurer. c. Ved søknad om rammetillatelse for ny boligbebyggelse skal det legges fram utredning som viser at de foreslåtte tiltaka mot støy er tilstrekkelige til at Miljøverndepartementets grenseverdier for støy blir oppfylt. Jf. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T 1442 av26.01.05. d. Ved søknad om rammetillatelse for ny boligbebyggelse skal målsatt tverrprofil av støyvoll innsendes. 2.3 Miljøforhold Støy For boligområdet gjelder at ekvivalent støynivå skal være maks. 55 db(a) på uteoppholdsarealer og maks 30 db(a) i oppholdsrom innendørs. Ved byggesaksbehandling må det vurderes om de nye støyforskriftene gir grunnlag for å endre foreslåtte avbøtende tiltak. Radon Ved ny bebyggelse, eller utvidelse av eksisterende bebyggelse, skal gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen i kjellervegger med fyllmasser inntil, utføres slik at radon hindres i å trenge inn. Under kjellergolv skal det være innretninger som effektivt kan lufte ut radongass. Konsentrasjonen av radongass i oppholdsrom skal ikke overstige 100 Bq/m3. 2.4 Automatisk freda kulturminner Dersom det ved tiltak i marka dukker opp automatisk freda kulturminner skal arbeide straks stanses og Fylkeskommunens regionaletat varsles.
3. Byggeområder 3.1 Byggeområde for ny boligbebyggelse (B1-1 og B1-2) a. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA er 35 %. Åpent parkeringsareal skal ikke inngå i beregningen av BYA b. Bebyggelsen skal utformes i robuste materialer, i vår tids formspråk. c. Maks mønehøyde skal ikke overstige 9.0 m og maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 6.0 m, målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen målt ut fra planens kartgrunnlag. Frittstående garasje skal ha samme takform og materialvalg som boligen med maksgesimshøyde på 3.0 m. d. For hver bolig skal det avsettes parkeringsplass til 2 biler. Ved parallell plassering kan garasjer oppføres 2.0 m fra regulert grense mot vei. e. Eiendommene med grense mot Strømdalvegen skal ha veggkonstruksjon med minimum trafikkstøyisolasjon: Vindu: Trafikkstøyisolasjon, Rw + Ctr min 32 db Ventiler mot vei: Trafikkstøyisolasjon, Dn + Ctr min 39 db Vegg mot vei : Min. 150 m.m isolasjon og 9 m.m GU-plate. 3.2 Byggeområde for eksisterende boligbebyggelse B2. (Spesialområde bevaring SP1) a. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA er 20 %. Åpent parkeringsareal skal ikke inngå i beregningen av BYA b. Bebyggelsen skal utformes i robuste materialer, i vår tids formspråk, men med hovedformer og volumer som spiller sammen med nærliggende trehusbebyggelse. Dominerende fasademateriale skal være treverk. c. Bestående våningshus (B - objekt) kan tilbygges, utbedres, moderniseres og ombygges forutsatt at bygningens eksteriør mht. målestokk, form og detaljering blir opprettholdt. Før tillatelse gis til tiltak etter paragrafene 81, 86a, 93 og 95b skal det innhentes uttalelse fra Fylkeskonservator. d. Frittstående garasje/uthus skal ha samme takform og materialvalg som boligen med maksimal gesimshøyde på 3,5 m. Det skal avsettes parkeringsplass til 4 biler hvorav to i garasje. Ved parallell plassering kan garasjer oppføres 2.0 m fra regulert grense mot veg. e. Det skal legges stor vekt på løsninger som tar hensyn til vegetasjon og friske trær.
f. Støyvoll skal etableres som vist i planen. 3.3 Byggeområde for ny boligbebyggelse (B3) a. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA er 25 %. Åpent parkeringsareal skal ikke inngå i beregningen av BYA b. Bebyggelsen skal utformes i robuste materialer, i vår tids formspråk, men med hovedformer og volumer som spiller sammen med nærliggende trehusbebyggelse. Dominerende fasademateriale skal være treverk. c. Maks mønehøyde for ny boligbebyggelsen skal ikke overstige 8,0 m og maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 5,0 m ut fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen målt ut fra planens kartgrunnlag. Frittstående garasje skal ha samme takform og materialvalg som boligen med maksimal gesimshøyde på 3.0 m. d. Ny boligbebyggelsen skal ha saltak eller pulttak og takvinkel mellom 30 og 45 grader. e. For hver bolig skal det avsettes parkeringsplass til 4 biler hvorav to i garasje, selv om garasje ikke skal bygges samtidig med bolig. Ved parallell plassering kan garasjer oppføres 2.0 m fra regulert grense mot veg. f. Støyvoll skal etableres som vist i planen. 3.4 Byggeområde for eksisterende boligbebyggelse (B4) a. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA er 20 %. Åpent parkeringsareal skal ikke inngå i beregningen av BYA. Ved beregning av BYA skal det tas utgangspunkt i det samlede arealet til B4, B5 og KF2. b. Bestående forpakterbolig kan tilbygges, utbedres, moderniseres og ombygges forutsatt at bygningens eksteriør mht. målestokk, form, takform, takvinkel, detaljering og farger blir opprettholdt. c. Frittstående garasje/uthus skal ha samme takform og materialvalg som boligen med maksimal gesimshøyde på 3.5 m. Det skal avsettes parkeringsplass til 4 biler hvorav to i garasje, selv om garasje ikke skal bygges samtidig med bolig. Ved parallell plassering kan garasjer oppføres 2,0 m fra regulert grense mot vei. d. Det skal legges stor vekt på løsninger som tar hensyn til vegetasjon og friske trær.
3.5 Byggeområde for eksisterende boligbebyggelse (B5) a. Området skal sammen med B4 og KF2 utgjøre en boligtomt. Området skal være en del av tomtens uteareal. 3.6 Byggeområder pbl 2008 a. Område EA1 er område for nettstasjon. b. Område R1 er område for miljøstasjon. 4.0 Offentlige trafikkområder a. Trafikkområdene skal opparbeides med inndeling som vist i planen. Kjøreveg, gang/sykkelveg, fortau og frisiktsoner. b. Framtidig støyskjerm langs Strømdalvegen skal opparbeides på B1-1 inntil tomtegrense mot trafikkområdet. Støyskjermens høyde skal være 2,2 meter høg målt fra vegens senterlinje. Støyskjermen skal være tett og ha en flatevekt på min 10 kg/m2. c. I frisiktsoner skal det være fri sikt i 0,5 m høyde over vegbanen. Vegetasjon som hindrer sikten er ikke tillatt. I frisiktsonen mot øst skal nødvendige tiltak i samråd med kommunen gjennomføres for å få tilfredsstillende frisikt. Kravet om fri sikt over 0,5 meter kan fravikes i deler av frisiktsonen FS2 av hensyn til terrengforholda. 4.1 Felles avkjørsler ( FA1 og FA2) Felles avkjørslene FA1 og FA2 skal nyttes som felles atkomstveg til henholdsvis B1-1, B1-2 og B3. De skal opparbeides som vist i planen med standard som boligvei B1 iht. retningslinjer for planlegging av boområder i Skien vedtatt 08.09.1994. Kjørebanen skal asfalteres. 5. Felles lekeareal (FL1) a. Området skal være felles lekeplass for boligene innenfor planområdet. b. Lekeplassen skal opparbeides og ha et utstyrsnivå henhold til teknisk norm del 3. Jf retningslinjer for planlegging, opparbeidelse og vedlikehold av lekeplasser i Skien kommune. c. Minimum 250 m2 skal opparbeides til sandlekeplass. d. Felles lekeareal tilskjøtes hver av tomtene med ideelle andeler som påføres skjøte for hver eiendom. e. Lekeplassen skal inngjerdes med flettverksgjerde. 6. Annet kombinert formål (KF1) Området skal være kombinert formål felles avkjørsel/turveg. Den skal nyttes som
felles avkjørsel til boligeiendommene innenfor planområdet, og som turveg for almenheten. Den skal være ferdig opparbeidet som vist i planen med standard som boligvei B1 iht. retningslinjer for planlegging av boområder i Skien, vedtatt 08.09.1994. Kjørebanen skal asfalteres. 7. Annet kombinert formål (KF2) Området skal være kombinert formål bolig/turveg. Det skal sammen med B4 og B5 utgjøre en boligtomt. Boligformål kombineres med turveg for å sikre almen ferdsel gjennom boligtomten på eksisterende veg/sti. 8. Naturvernområde (NV1), utvalgt naturtype hule eiker Det tillates ikke hogst av 6 store eiker innenfor område NV1, på grunn av det rike naturmangfoldet som finnes i denne naturtypen. Øvrig skog og undervegetasjon ryddes for å fristille og soleksponere eikene. Nedfalls-/ døde greiner skal ikke fjernes fra område NV1. Inkludert eikestammer som flyttes fra B1-1.