LEIEKONTRAKT Mellom FJELL UTLEIE AS (SELSKAP UNDER STIFTELSE) v/agile Konsult AS Trollhaugmyra 15 5353 STRAUME Org. nr.: 992 415 436 (heretter kalt utleieren) og FJELL KOMMUNE EIGEDOM v/eigedomssjefen Postboks 184 5341 STRAUME Org. nr.: 974 774 569 (heretter kalt leietakeren) Vedlegg: 1. Tegning av lokalet
Det er i dag inngått følgende kontrakt om leie av lokaler i eiendommen Straume Næringsbygg, gnr. 45, bnr. 149, beliggende i Straume næringspark i Fjell Kommune: 1. LEIEFORHOLDETS OMFANG. Leieforholdet omfatter Verkstedslokaler Andel fellesarealer Totalt leieareal 712,0 kvm 4,5 kvm 716,5 kvm Lokalets beliggenhet i bygget fremgår av vedlagte tegning (vedlegg 1) og er på tegningen anvist som «Seksjon 2» med farget begrensningslinje. Alle arealer måles til midt i vegg mot nabolokaler og ellers mot ytterveggens utside. Det oppgitte andel av fellesareal utgjør en forholdsmessig andel av teknisk rom. 2. LEIESUM. Den årlige leien er estimert til kr. 1.000,- pr. kvm + merverdiavgift og beregnes etter totalt leieareal som angitt i pkt 1. Endelig leiesum fastsettes når lokalet ferdigstillelsesgrad og leveranse av innvendig innredning og utstyr er avklart. Utleier har rett til å regulere leiesummen, jfr. pkt. 5. Leien faktureres forskuddsvis hvert kvartal og forfaller til betaling den første dagen hvert kvartal. Første gang faktureres husleie med forfall siste dag før lokalene tas i bruk. I tillegg til leiesummen betaler leietaker sin forholdsmessige andel av de utgifter som påløper driften av eiendommen som angitt i pkt. 4. Budsjetterte felleskostnader faktureres forskuddsvis hvert kvartal, og reelle felleskostnader avregnes en gang pr. år. Felleskostnader er ett nullregnskap. Leietaker betaler selv alle utgifter i forbindelse med strøm og oppvarming av de leide lokaler. 3. MERVERDIAVGIFT/SÆRLIGE FORHOLD A. Dersom utleieren er frivillig registrert i merverdiavgiftsmantallet for de arealer leieforholdet omfatter, eller velger å søke om slik registrering, eller slik registrering blir pålagt ved lov, skal leie, fellesutgifter og eventuelle andre utgifter knyttet til leieforholdet tillegges merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats. B. Leietaker er klar over at den faktiske disponering av leieobjektet er avgjørende for utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Endret bruk av leieobjektet, i form enten av endret faktisk bruk eller fremleie, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Side 2 av 8
C. På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter leietaker å gi en skriftlig årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av leieobjektet, samt, ved eventuell fremleie, også bekreftelse på at han er frivillig registrert for utleien. D. Dersom utleier plikter å tilbakeføre merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av leietakers bruksendring som nevnt over, skal leietaker erstatte fullt ut eventuelle rentekrav og øvrige kostnader forbundet med tilbakeføringen. Det samme gjelder dersom tilbakeføringskravet skyldes manglende oversikt over leietakers/fremleietakers bruk eller manglende bekreftelse på at leietaker i fremleietilfellet er frivillig registrert. E. Dersom leietaker ønsker å fremleie leieobjektet og utleier har samtykket til dette, plikter leietaker også umiddelbart å søke om frivillig registrering for leieperioden. Eventuelle tap for utleier i form av redusert fradragsrett som følge av fremleien eller fremleietakers disposisjoner, pliktes erstattet av leietaker i henhold til avsnitt (D) over. Eventuelle utgifter forbundet med leietakers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av leietaker. Leietaker er dessuten ansvarlig for at den endelige fremleie skjer til avgiftspliktig virksomhet. F. Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette punkt 4, forfaller til betaling ved påkrav. Leieavtalens betalingsbestemmelser samt misligholdsbestemmelsen i punkt 12 gjelder tilsvarende. 4. FELLESKOSTNADER Leietakeren skal betale en forholdsmessig andel av de utgifter som påløper driften av eiendommen. Dette omfatter kostnader til: A. Vaktmestertjenester. B. Offentlige avgifter som eiendomsskatt, vann og kloakkavgift, renovasjon m.m. C. Kostnader til renovasjon. D. Utvendig kosting/renhold, feiing og snøbrøyting samt vedlikehold av parkerings- og grøntanlegg. E. Vedlikehold og renhold av innvendige fellesarealer. F. Oppvarming, ventilasjon og belysning av de totale fellesanlegg, herunder drift- og vedlikehold av tilhørende teknisk anlegg, felles heiser og inngangspartier. G. Elektrisk energi til fellesarealer og til tekniske installasjoner. H. Vakttjenester. I. Administrative kostnader knyttet til beregning og innkreving av felleskostnader. Alle utgifter som er relatert til ordinær drift av eiendommen vil bli fordelt på basis av brutto leieareal, jfr. 1. Side 3 av 8
Spesielle driftsutgifter som påløper p.g.a. den enkelte leietakers individuelle bruk skal belastes vedkommende på individuell basis. 5. LEIEREGULERING. Leien reguleres per 01.01. hvert år med 100 % av stigningen i den av Statistisk Sentralbyrå førte konsumprisindeks, eller tilsvarende indeks dersom denne opphører. Leien reguleres med stigningen i indeksen fra forrige reguleringstidspunkt frem til indeksen per 15.11. året før regulering skal skje. Første gang reguleres leien med stigningen i indeksen fra 15.11.2012 frem til 15.11. året før regulering skal skje. Dersom offentlig myndighet i perioden skulle forby leieregulering, skal utleier straks forbudet blir opphevet kunne regulere leien opp til det nivå leien ville ha hatt ved normal leieregulering etter denne avtale, eventuelt fra det tidspunkt og i den utstrekning det blir lovlig adgang til det. Dersom det blir innført nye eller andre offentlige direkte eller indirekte skatter og/eller avgifter, for eksempel merverdiavgift, på ytelser etter denne avtalen, har utleier rett til å øke leien eller andre krav tilsvarende, med mindre loven bestemmer noe annet. 6. GARANTI. Det stille ikke sikkerhet for riktig betaling av husleien, og oppfyllelse av øvrige forpliktelser som påhviler leietakeren i henhold til denne kontrakt. 7. LEIEFORHOLDETS TILTREDELSE. Leieforholdet tiltres fra den dato lokalet stilles til leietakers disposisjon, og leie begynner og løpe fra denne dato. 8. LEIEFORHOLDETS VARIGHET. Leieforholdet løper fra overtakelsesdatoen, jfr. pkt. 7, og er gjensidig uoppsigelig i 10 år. Leietaker har deretter rett til å fornye leieavtalen for 1 en leieperiode på 5 år. Utleier kan ved fornyelse kreve leien regulert til markedsleie. Leieavtalens bestemmelser kan samtidig endres slik at de er i samsvar med standard leievilkår som er utgangspunktet for forhandling om nye leiekontrakter på det aktuelle tidspunkt. Ved leieperiodens utløp opphører leieavtalen uten forutgående oppsigelse. Dersom leietaker ønsker fornyelse av leieavtalen, må dette meddeles utleier skriftlig senest 6 seks måneder før utløpet av leieperioden. 9. BRUK AV LOKALET. Side 4 av 8
Det leide areal skal brukes til verksteds- og lagerlokaler. Leietaker skal i leietiden opprettholde sin virksomhet i den form den drives ved leieforholdets begynnelse og kan ikke endre bransje eller oppta andre bransjer i tillegg til den angitte, uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker plikter i forbindelse med bruken av lokalet å rette seg etter de retningslinjer som til enhver tid gjelder, og forøvrig etter de krav og pålegg som blir gitt av utleier og offentlige myndigheter. 10. UTLEIERENS PLIKTER OG RETTIGHETER. A. Utleier er berettiget til å seksjonere og selge hele eller deler av eiendommen. B. Utleier stiller lokalene til disposisjon i overensstemmelse med pkt. 1 i denne kontrakt. C. Utleier er ansvarlig for at lokalene ved overtakelse er i samsvar med krav som følger av gjeldende lover og forskrifter, herunder brannsikring og bygningslovgivning. D. Utleier har det utvendige vedlikehold av bygningen og er berettiget til å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige for eiendommens forsvarlige vedlikehold og dessuten til å foreta forandringsarbeider såvel i som utenfor de leide lokaler i nødvendig utstrekning - uten erstatning eller avslag i leien. Dersom nødvendig, avtalt vedlikeholdsarbeid ikke utføres har leietaker rett til reduksjon i leien til arbeidet er utført. E. Utleieren skal - om utleieren ønsker å utføre andre byggearbeider enn vedlikehold på eiendommen - påse at disse blir til minst mulig ulempe for leietakeren. Dersom ulempene er vesentlige, har leietaker krav på erstatning eller avslag i leien. F. Utleier plikter å påse at ro og orden blir overholdt i bygget, og at fortauer, fotgjengerareal og parkeringsplasser blir holdt rene og fri for snø, samt at eventuelle grøntanlegg holdes i hevd. 11. LEIETAKERENS PLIKTER/RETTIGHETER. A. Dersom leietakeren ønsker å foreta bygningsmessige innredning- og forandringsarbeider, skal planen om disse arbeider inkl. en enkel beskrivelse skriftlig meddeles til utleier, som skriftlig meddeler om arbeidene kan utføres eller ikke. Ikke under noen omstendighet må arbeidet igangsettes før tillatelse foreligger. Det påligger videre leietakeren å ordne med de nødvendige tillatelser fra de offentlige myndigheter i forbindelse med arbeidene. B. Slike bygningsmessige innredning/forandringsarbeider tilfaller utleieren vederlagsfritt ved leieforholdets opphør. C. Leietakeren bærer alle omkostninger i forbindelse med de innrednings- og/eller forandringsarbeider han ønsker utført i lokalene. Side 5 av 8
D. Dersom endringer av lokalene og/eller utstyr fører til forhøyelse av forsikringspremien for utleier og/eller andre leietakere, skal leietakeren være ansvarlig for disse merutgifter. Tilsvarende gjelder om merutgifter oppstår på grunn av leietakerens spesielle virksomhet. E. Om leietakerens virksomhet i de leide lokaler forutsetter myndighetenes godkjennelse, påhviler det leietakeren å fremskaffe slike tillatelser. Det samme gjelder dersom bruksendring og konsesjon kreves for leietakerens virksomhet i lokalene. F. Skilter må ikke settes opp uten at utleieren på forhånd har skriftlig godkjent utseende og plassering av disse. Det samme gjelder dersom leietakeren ønsker å sette opp reklameskilt, lysreklame o.l. G. Eventuelle pålegg fra Arbeidstilsynet, Helserådet, brannvesen, industrivern, Sivilforsvaret eller andre offentlige myndigheter foranlediget ved den virksomhet som drives av leietakeren i lokalene, er utleier uvedkommende og forutsettes fulgt opp av leietakeren. Tilsvarende gjelder pålegg fra utleiers forsikringsselskap om utbedring som har sin årsak i leietakerens bruk av lokalene eller i de forandringsarbeider leietakeren har foretatt. H. Leietakeren har det fulle innvendige vedlikehold av de leide lokaler med innredninger. Inngangsdører og vinduer med omramminger pliktes vedlikeholdt av leietakeren. Det indre vedlikehold omfatter også gulvbelegg, himlinger, vegger søyler, glassruter, elektriske ledninger fra apparattavle eller sikringsboks, alt elektrisk utstyr og alt varme, eget ventilasjons- og sanitærutstyr i de leide lokaler. I. Leietakeren plikter å behandle såvel lokalene som eiendommen forøvrig med tilbørlig aktsomhet og blir erstatningspliktig for all skade som skyldes leietakeren selv, eller folk i leietakerens tjeneste - faste eller tilfeldige. J. I overensstemmelse med husleielovens 5, 1. ledd, gjøres oppmerksom på at leietakerens vedlikeholdsplikt i henhold til ovennevnte pkt. 10 H er mer omfattende enn husleielovens bestemmelser (paragrafene 18 og 19), samt at leietakerens rettigheter i henhold til pkt. 10 B er innskrenket i forhold til paragraf 34 i husleieloven. K. Ved leieforholdets opphør skal de leide lokaler stilles til disposisjon i ryddig og rengjort stand med hele vindusruter og glassfelt, og for øvrig i samme stand som ved overtakelsen, med fradrag for normal slit og elde. L. Leietaker plikter å gjøre seg kjent med gjeldende brannforskrifter og er pliktig til å etterleve/delta i de pålegg som gis, for eksempel ved deltakelse i brannøvelser. 12. LEIETAKERENS AVTALEBRUDD. Ved forsinket betaling av husleie og andre økonomiske forpliktelser etter denne kontrakt, svares forsinkelsesrente etter Forsinkelsesrenteloven fra forfall og frem til betaling finner sted. Blir husleien og/eller avtalte tilleggsytelser ikke betalt innen 14 - fjorten - dager etter at særskilt varsel etter tvangsfullbyrdelseslovens 4-18 er sendt på eller etter forfallsdag, vedtar leietaker at Side 6 av 8
tvangsfravikelse kan kreves i henhold til tvangsfullbyrdelseslovens 13-2. Tilsvarende vedtar leietaker at tvangsfravikelse kan kreves dersom leietaker ikke flytter når leietiden er ute. Leietaker som fraflytter etter utkastelse eller etter krav fra utleieren på grunn av mislighold, plikter å betale leie for den tid som er igjen av leietiden, med fradrag av det som utleier får inn ved ny utleie. Leietakeren må også betale de omkostninger som utkastelse, søksmål, ryddiggjøring, istandsettelse og rengjøring av lokalene i tilfelle fører med seg. Leietaker kan ikke fremsette motkrav mot utleieren med mindre motkravet er erkjent av utleier eller rettskraftig avgjort ved dom eller forlik. Gjør leietakeren seg ellers skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen, kan utleier heve avtalen. 13. FREMLEIE - OVERDRAGELSE. Leietakeren har ikke rett til å overdra eller fremleie denne kontrakt helt eller delvis til annen person, selskap eller institusjon, uten utleiers forutgående skriftlige samtykke. Søknad om fremleie/overdragelse skal sendes skriftlig, og utleier skal gi skriftlig svar innen 1 en måned etter at søknaden er mottatt. 14. TINGLYSING. Denne leiekontrakt kan tinglyses av leietakeren for egen regning. Ved tinglysing skal leiekontrakten til enhver tid ha prioritet etter den på eiendommen til enhver tid hvilende pantegjeld. Leieren plikter å vike prioritet for de pantelån/obligasjoner som opptas av utleieren. For øvrig har nærværende kontrakt lik prioritet med eventuelle andre leiekontrakter som måtte bli tinglyst. Leietaker forplikter seg til å besørge den tinglyste leiekontrakten slettet når leieforholdet er avviklet på grunn av leietidens utløp, eller etter at leiekontakten er opphørt på grunn av avtale, utkastelse, leietakers konkurs m.v. Leietaker aksepterer at utleier har ensidig og ugjenkallelig rett til å begjære leiekontrakten slettet fra eiendommens grunnboksblad når leietakers virksomhet i lokalene er opphørt eller leierens firma er slettet fra Enhetsregisteret. 15. PANTSETTELSE. Leietakeren har rett til å pantsette denne leiekontrakt i sammenheng med pantsettelse av egne installasjoner som driftstilbehør. 16. BRANN. Side 7 av 8
Blir de leide lokaler ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet faller leieavtalen bort likegyldig av om det skjer før eller etter leietakerens overtagelse av lokalene. Dersom lokalene restaureres med ny utleie for øyet og uten at ombygging foretas, skal den tidligere leietakeren ha fortrinnsrett til ny leieavtale. 17. KONKURS. Dersom leietakeren går konkurs eller åpner offentlig eller privat gjeldsforhandling, kan utleieren heve leiekontrakten med umiddelbar virkning dersom ikke boet krever å tre inn i leietakerens sted i kontrakten, jfr. dekningslovens 7-10. 18. OPSJON PÅ KJØP. Leietaker har en ubetinget forkjøpsrett (opsjon) til å kjøpe 100 % av aksjene i Fjell Utleie AS. Fjell Utleie AS er et «single purpose» selskap som kun eier den utleide «Seksjon 2» og som ikke har annen virksomhet, andre eiendeler eller ansatte. Salgspris for aksjene skal fastsettes til bokført egenkapital med tillegg av merverdi utover bokført verdi for eiendommen i henhold til takst eller annen verdivurdering partene er enig om. Denne opsjonen er tidsbegrenset og gjelder i inntil 2 år etter leieforholdets oppstart. 19. VERNETING Partene vedtar eiendommens verneting i alle tvister som angår leieforholdet. 20. SIGNATUR. Leietaker skal senest ved denne avtales underskrift fremlegge gyldig firmaattest. Denne avtale er utferdiget i to eksemplarer, hvorav hver av partene beholder hver sitt. Straume, den. FJELL UTLEIE AS (S.U.S) FJELL KOMMUNE EIGEDOM.. (utleier).. (leietaker) Side 8 av 8