Pass på penga! Hvordan en entreprenør bør gå frem for å underbygge og sikre krav han har ADVOKAT HARALD S. KOBBE, KLUGE Advokatfirma AS, Stavanger Oslo -Bergen
Temaet 2 Hvordan skal krav underbygges og sikres? Varsles og kommuniseres til byggherren Ikke bare viktig for entreprenører: Byggherrer er gjerne innstilt på å betale det de skal etter Kontrakten Men de ønsker sikkerhet for at kravene er kontraktsmessige, både når det gjelder grunnlag og størrelse De har ofte et hensyn å ta til kontrollorganer som byggekontrollører, offentlige revisjoner som Riksrevisjonen eller Kommunerevisjonen
Utvalgte problemstillinger 3 Fokus på fire problemstillinger: 1. Kostnader knytter til reiser og møter 2. Kostnader ved papirutskrifter av dokumentasjon på byggherrens web-hotell 3. Regningsarbeidersom «siste utvei» ved endrings- og tilleggsarbeider 4. Tapt produktivitet/plunder og heft
Kostnader til reiser og møter (1) 4 Kan kanskje særlig være viktig ved større bygg, og noe sjeldnere på anlegg? I varierende grad, men likevel ofte ikke regulert i Kontrakten Standardene forutsetter en del møter, f.eks. NS 8405 pkt 7.1 og 7.2 Og det å delta i slike møter ligger innenfor entreprenørens kontraktsforpliktelse I tillegg må det som måtte være regulert på dette viset suppleres med det vi kan kalle «vanlig praksis» i bransjen I tillegg er det i noen kontrakter er det inngående regulert i spesielle kontraktsbestemmelser, eventuelt også under rigg & drift I offshore-baserte kontrakter gjerne tatt med i Vedlegg D, Administrative bestemmelser
Kostnader til reiser og møter (2) 5 Det oppstår ofte behov for/ønske om flere møter, f.eks. Avklaringsmøter hos arkitekten eller RIB Tekniske avklaringer og gjennomganger på byggeplass En «driver» her er at det kan være mange rådgivere involvert, og de er ofte kontrahert på timebasis Spørsmålet som meget ofteikke reises er: Hvem skal betale for dette? Poenget er at deltakelse i et møte som ligger utenfor kontraktsforpliktelsen er like meget et tillegg som rene fysiske endringsarbeider Utløser rett til tilleggsvederlag Prisformatet vil normalt være på regning hvor både rene reisekostnader, men også den tid som går med er relevante faktorer
Kostnader ved papirutskrifter av dokumentasjon (1) 6 For ikke så alt for lenge siden var alt av kontraktdokumentasjon og arbeidsunderlag papirbasert Nå er ulike former for web-hotell en sentral del av i alle fall større prosjekter Regelen om byggherrens kostnadsansvar for prosjektets dokumentasjoner er regulert i NS 8505 pkt. 19.2 første ledd: Byggherren skal levere arbeidsunderlag og bærer risikoen for følgene av feil mv.
Kostnader ved papirutskrifter av dokumentasjon (2) 7 Konsekvensen av at byggherrene stiller dokumentasjon til disposisjon for entreprenørene digitalt Ikke reflektert i NS 8405 eller andre standardkontrakter Noen ganger løst i kontrakter ved etablering av dokumentasjonskontor på byggeplassen driftet av byggherren eller ved RS-poster for utskrifter som er tatt inn i konkurransegrunnlaget som entreprenøren priser Det rette utgangspunktet: Byggherre, og ikke entreprenøren, skal bære disse kostnadene Det skal også en god del til for at en spesiell kontraktbestemmelse vil bli tolket slik at det gir et annet resultat BFJR sak 625(2015), -entreprenøren «ansvarlig for å holde seg oppdatert på filområdet» holdt ikke
Felles for de to første/mindre problemstillingene 8 Møter og reiser: Sikre dokumentasjon for påløpte kostnader Sikre dokumentasjon og føre spesifiserte timer for medgått tid Forsøk å avklar rammene for kontraktsforpliktelsen, og si i alle fall fra til byggherren før møter som innebærer større kostnader, -bare da kan han vurdere om dette er noe han vil betale for Papirutskrifter: Sikre dokumentasjon for påløpte kostnader Sikre dokumentasjon/og føre timer for medgått tid Forsøk å avklare så tidlig som mulig hvem som skal bære kostnadene for hva, og si fra når man mener det påløper kostnader som man har rett til å få kompensert Med andre ord: Ta opp temaet/send et varsel og sørg for fortløpende å samle dokumentasjon og underlag
«På regning» som siste utvei for tilleggsarbeider (1) 9 Alle de sentrale kontraktstandardene gir stort sett samme anvisning på vederlagsformatet for tilleggseller endringsarbeider, f.eks. NS 8405, pkt. 25.7.1 NS 8405, pkt. 25.7.2/25.7.3 NS 8405, pkt. 25.8.3 NS 8405, pkt. 25.8.1/25.8.2 Enhetspriser Justerte enhetspriser Entreprenørens tilbud kan føre til omforent rundsum Regningsarbeid Poenget er at om man ikke kommer til enighet om enhetspriser eller rundsum, blir man sittende igjen med medgått tid og ressurser/på regning som oppgjørsform, -og det kan lett innebære en del store utfordringer
«På regning» som siste utvei for tilleggsarbeider (2) 10 En typisk sak: Kontraktsum 30 MNOK Om lag 100 tilleggskrav Totalentreprise og enhetspriser lite relevant 80 av tilleggskravene oppgjort med rundsum, som også er presentert av byggherre som det foretrukne prisformat Nå 20 tilleggskrav som fortsatt er omtvistet med uenighet om hva som er en fair og rimelig rundsum Til slutt setter byggherren stopp og krever oppgjør «på regning» Dette er lenge etter at arbeidet er utført Så har vi kravene i NS 8405 pkt 31.4, Bl.a. krav om ukentlige spesifiserte oppgaver inkludert timelister Uten slik fortløpende dokumentasjon har entreprenøren bare krav på å få betalt det byggherren «måtte forstå» ville påløpe
«På regning» som siste utvei for tilleggsarbeider (3) 11 Hva innebærer dette? Entreprenøren må passe seg for ikke å bli sittende igjen med svarteper! Det er gjennomgående for sent å bygge opp en slik dokumentasjon i etterkant om det viser seg at det blir vanskelig å bli enige om en rundsum Mulige alternative handlingsveier: Diskuter en prosess hvor partene binder seg til å nå frem til en omforent rundsum, -en krevende prosess, men NS 8405 pkt 31.4 er også krevende for byggherren Følg NS 8405 pkt 31.4 eller tilsvarende: o Før detaljerte oversikter over påløpte kostnader o Be byggherren si fra om han mener formatet er feil/uhensiktsmessig oskal man følge opp at byggherren svarer slik han har plikt til?
Tapt produktivitet, plunder og heft (1) 12 Sikker rett at en entreprenør har krav på å få betalt for tapt produktivitet om den skyldes forhold byggherren har risikoen for NS 8405 pkt 25.3, annet avsnitt b) Det ligger i navnet at dette er en krevende størrelse å forholde seg til Hvordan måler og registrerer man tapt produktivitet? Hvordan klarer man å følge årsaksrekken og vise at den følger av forhold byggherren og ikke entreprenøren har risikoen for? Noen sier krav må «dokumenteres» i den forstand at hver detalj skal kunne påvises Det holder å sannsynliggjøre at det har vært redusert produktivitet og hvor mye den har kostet Da er en 50 % overvekt nok Det blir med andre ord fort et bevisspørsmål
Tapt produktivitet, plunder og heft (2) 13 Sikker rett at det ikke holder å trekke kalkulert tid fra faktisk medgått tid og kreve differansen, evt. med et lite fradrag for «egne feil eller risiko» Krav må sannsynliggjøres og bygges opp nedenfra, hvor man tar utgangspunkt i det som har ført til tapt produktivitet eks. Teigar skole og idrettshall i Tønsberg Entreprenør hadde oversikt over hvor mange timer som var gått med til de aktuelle ulike deler av prosjektet Sakkyndig vurderte i hvor stor grad produktiviteten hadde blitt skadelidende som følge av ulike forhold, -det varierte fra 10 til 40 % avhengig av tidsperiode og fag Metoden ble akseptert av Agder lagmannsrett (LA-2013-175355) En annen mulig fremgangsmåte er å søke etter eksempler i prosjektet Er det mulig å finne f.eks. konstruksjoner som gikk som planlagt, uten plunder og heft?
Tapt produktivitet, plunder og heft 3 14 Er det registrert tapt produktivitet? Skyldes det egne forhold? Skyldes det forhold byggherren har risiko for? Hvilke deler av arbeidet er berørt? Er det mulig å registrere tapt produktivitet på noe vis eller i noe omfang? Foreslå opplegg for registrering av tapt produktivitet for byggherren Foreslå opplegg for illustrering av omfang av tapt produktivitet for byggherren Negativ/ingen reaksjon: Gjør det likevel Positiv reaksjon: Gjør det og hold byggherrene orientert Negativ/ingen reaksjon: Gjør det likevel Positiv reaksjon: Gjør det og hold byggherrene orientert
Oppsummering 15 Det er viktig, men krevende å ha fokus på kostnadene og hva man kan kreve dekket av byggherren Eksempel fra T-baneringen i Oslo
Oppsummering 16 Det er viktig, men krevende å ha fokus på kostnadene og hva man kan kreve dekket av byggherren Eksemplet fra T-baneringen i Oslo Entreprenøren vil i utgangspunktet kunne kreve kostnadene til registering og oppfølging dekket av byggherren Proaktiv holdning og åpenhet overfor byggherren betaler seg (så godt som) alltid
Fast eiendom og entreprise i Kluge Bergen 17 Steinulf Tungesvik +47 918 05 620 Harald S. Kobbe +47 909 42 178 Anders Elling Pettersen Johansen +47 977 64 606 Kjetil Synsvoll Sangolt +47 416 47 389 Ingrid Andreassen +47 480 92 968 Inger Hygen +47 928 02 262 Anette Sande +47 412 89 404