Oslo kommune Plan- og bygningsetaten RiK Arkitektur AS Øvre Slottsgate 17 0157 OSLO Dato: Date:31.03.2014 Deres ref: Vår ref (saksnr): 201301440-7 Saksbeh: Vivi Larsen Arkivkode: 531 Oppgis alltid ved henvendelse Byggeplass: HJELMS GATE 3 Eiendom: 214/105/0/0 Tiltakshaver: Omsorgsbygg Oslo KF Adresse: Postboks 2773 Solli, 0201 OSLO Søker: RiK Arkitektur AS Adresse: Øvre Slottsgate 17, 0157 OSLO Tiltakstype: Barnehage/-park/fritidshjem em Tiltaksart: Oppføring RAMMETILLATELSE - HJELMS GATE 3 Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1. Vilkår for igangsetting.. Søknaden omfatter gjenoppbygging av barnehage etter brann. I medhold av plan- og bygningslovens (heretter pbl.) 20-1 første ledd bokstav b godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den 28.02.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, situasjonsplan og ansvarsretter. I medhold av pbl. 19-2 gis det dispensasjon: ø Fra Byggteknisk forskrifts krav om universell utforming. I medhold av pbl 31-2 godkjennes avvik: ø Fra Byggteknisk forskrifts krav til energi. Det foreligger merknader til søknaden. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av 29.06.2010. Søknaden Tiltaket ligger i Bydel Frogner, og gjelder gjenoppbygging etter brann natt til 31.12.2011. 3 12.201 Barnehagebygningen er regulert til bevaring. Eksteriøret bevares mens interiøret utbedres/gjenoppbygges. BRA = 304 m². m? Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro: 1315.01.01357 l3l5.0l.0l357 Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenteret: 23 49 10 00 Org.nr.: Orgnr.: 971 040 823 MVA Boks 364 Sentrum Telefaks: 23 49 10 01 0102 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no www.pbe.0s10.k0mmune.n0 E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no
Saksnr: 201301440-7 Side 2 av 7 Tiltaket er prosjektert i henhold til Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10). Eventuelt tidligere saksbehandling av betydning for anliggende søknad: Saksnr 201200623 tillatelse til oppføring av ny barnehage i 2 etasjer på samme eiendom. Byggetiltaket medfører følgende dispensasjon og avvik: Fra Byggteknisk forskrifts krav om universell utforming og energiforbruk. I medhold av pbl 31-2 godkjennes avvik: Fra Byggteknisk forskrifts krav til energi. Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er regulert til tomt for offentlig bygning (barnehage) og Spesialområde bevaring (barnehage) gjennom reguleringsplan for Hjelms gate 3, S-2621, vedtatt 07.10.1982. Uttalelser fra annen myndighet Byantikvaren uttaler i brev av 29.01.2013 at de fraråder sterkt at opprinnelige terrassedører skiftes ut, da Byantikvaren vurderer at eksisterende brannskadet dør kan repareres. Videre uttales at pipene som ble revet etter brannen mures opp på ny, og at mest mulig av opprinnelig panel og listverk skal bevares. Nytt panel må være høvlet og være eksakt kopi av panelet som må skiftes ut. Utover dette har Byantikvaren ingen merknader til tiltaket. Bydel Frogner uttaler i brev av 31.01.2013 at barnehagen består av 2 bygninger. Annekset med 4 avdelinger med små barn er tatt i bruk og vil ha uendret virksomhet under rehabilitering av den gamle barnehagebygningen. Bydelen vil kunne godkjenne et midlertidig redusert lekeareal på 1383 243 = 1140 m² for de 4 avdelingene med små barn. Protester/bemerkninger Det har innkommet merknader til nabovarselet fra to naboer. Sameiet Hjelmsgate 7 forutsetter at arbeidene finner sted innenfor gjeldende regler for støy og arbeidstid, og at beboerne får tilstrekkelig informasjon før arbeidene igangsettes. Styremedlem i Holmboesgate 4-6 stiller spørsmål som gjelder selve utførelsen av nordveggen, som grenser mot deres eiendom, den praktiske gjennomføringen og om fargesetting på bygningen. Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse: Barnehagen er planlagt gjenoppbygget med tilsvarende 2 avdelinger som før brannen. Hele bygget bærer preg av brann- og råteskader. Det skal etableres ny takkonstruksjon og nytt tak, vertikalt bæresystem i stål på innersiden av ytterveggene, som er svekket, og partier med nye limtrebjelker i dekket. Bygningen etterisoleres i gulv, tak og innvendig på yttervegger med nye overflater på innvendige vegger, gulv og himlinger. Alle yttervinduer skal beholdes, og det skal monteres nye varevinduer med energiglass. Bygningen skal sprinkles. Det er ingen endringer i arealdisponering, plassering, krav til byggegrunn, tilknytning til vei og ledingsnett. Tiltaket tilkobles fjernvarme. Bygningen er oppført i 1858 i tidlig sveitserstil og står på Byantikvarens gule liste. Alt eksteriør bevares, samt dører, vinduer og alt listverk. Innvendig er det demontert og lagret panel for vegg og himling i
Saksnr: 201301440-7 Side 3 av 7 grovgarderoben, samt dører, diverse listverk, buet himling og gipsdekor fra rom 105 og 205. Demonterte elementer skal remonteres og rommene gjenskapes om mulig i samarbeid med Byantikvaren. Før brannen var det ikke tilrettelagt for universell utforming i bygningen, som fortsatt skal ha to avdelinger, en i hver etasje. Det er tilrettelagt for universell utforming i 1. etasje, men i 2. etasje er det ikke gjennomførbart, og det søkes om dispensasjon. Det er etterstrebet å tilfredsstille etterklang i oppholdsrom og trinnlydnivå i 1. etasje med lydabsorberende himling og absorbenter på vegg. Det skal monteres balansert ventilasjon via føringer i grunnen fra ventilasjonsaggregat plassert i den nye barnehagen på samme eiendom. Hele bygningen skal sprinkles. Til bemerkning fra styremedlem i Holmboes gate 4-6 opplyses at det skal etableres midlertidig beskyttelsestak over hele bygningen under byggeperioden. På nordveggen er det planlagt pussutbedringer og maling av vegg, og det er da behov for å sette opp et stillas. Det er beskrevet en de- og remontering av deler av gjerdet for tilkomst til fasade mot deres eiendom. Det er ikke planlagt transport av materialer eller personer gjennom deres oppgang. Eventuelle skader på gjerde eller planter blir erstattet. Omsorgsbygg og nabo må bli enige om arbeidsutførelsen og tidspunkt før oppstart.. Plan- og bygningsetatens vurdering Bygget er sterkt brannskadet og skal gjenoppbygges. Det utgjør det ene av to bygg til Hjelms gate barnehage. Nybygget er behandlet i saksnr 201200623, og godkjent utomhusplan i denne saken gjelder for barnehagen. Naturgitte omgivelser, kulturminner, blågrønnstruktur, klimatilpasninger (f.eks flom/ras) Naturmangfoldloven (nml) 7 fastslår at prinsippene i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og prinsippene i nml 8-12 anses dermed som ivaretatt i denne saken. Tiltakets plassering og visuelle kvalitet i seg selv og i forhold til omgivelsene Bygningen står på Byantikvarens gule liste, er delvis nedbrent og skal gjenoppbygges tilsvarende opprinnelig bygg. Plasseringen opprettholdes derfor. Det tilstrebes å bevare sveitserstilen og byggets opprinnelige eksteriørdetaljer så langt det lar seg gjøre. Plan- og bygningsetaten vurderer at tiltaket i stor grad vil fremstå som før brannen, og dermed er tilfredsstillende plassert og innehar gode visuelle kvaliteter i seg selv og i forhold til omgivelsene. Universell utforming Det tilrettelegges for universell utforming i 1. etasje med tiltak for tilgjengelighet i nytt inngangsparti med utvendig rampe. Vedrørende 2. etasje se neste avsnitt. Utearealene dekker alle krav i TEK 10, jf. saksnr 201200623. Dispensasjon og avvik Tiltaket er i strid med byggteknisk forskrift (TEK 10) og er avhengig av dispensasjon og avvik for å kunne få rammetillatelse. Plan og bygningsloven 19-2 og 31-2 åpner for at det kan gis dispensasjon og avvik dersom ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres og avvikes fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon og avvik skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Saksnr: 201301440-7 Side 4 av 7 Dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra TEK 10 vedrørende universell utforming for 2. etasje. Søknaden begrunnes med at det ikke har vært mulig å dekke kravene for 2. etasje. Etablering av heis er ikke gjennomførbart, og inngrepet vil stjele for mye av plassen innvendig. Det vil også bli et for stort inngrep på fasaden hvis det bygges på utsiden, og inngrepet vil heller ikke bli godkjent av de antikvariske myndighetene. Avvik: Det søkes om avvik fra TEK 10 da bygningen ikke vil tilfredsstille energikrav i 4-3 og 14-4, men er underlagt VTEK 14-1 fjerde ledd på grunn av antikvariske hensyn. Totalt netto er beregnet til å overskride med 50,5 kwh/m² i forhold til forskriftskravet som er 140 kwh/m². Siden bygningen har en bevaringsverdig fasade vil VTEK 14-1 fjerde ledd bli gjeldende da dette er et tiltak hvor antikvariske verdier vil sette en begrensing på byggets varmetapsegenskaper. Begrensningene for isolasjonstykkelsen har vært dimensjonen på det nye innvendige bæresystemet, samt tykkelsen til bjelkelaget og taksperrer. Bygningens bevaringsverdige fasade vil gi en begrensning til lekkasjetall, u-verdi på dører og vinduer i tillegg isolasjon i tak og vegger. Bygningens beregnede energimerke er en kombinasjon av behov for levert energi, som er 217 kwh/m² og fjernvarme til oppvarming med bereder som spisslast for varmt tappevann 79 % fornybar, noe som gir en GRØNN E. Før brannen i sveitservillaen var barnehagen drevet med to avdelinger som ikke var tilrettelagt for universell utforming. Bygningen hadde et eldre ventilasjonsanlegg og noe etterisolering bak utforede yttervegger på innsiden. Hensynet bak bestemmelsene er at bygg skal ivareta TEK 10 fullt ut. Bygget er regulert til bevaring og er blitt sterkt brannskadet. Det skal gjenoppbygges og rehabiliteres til tilsvarende opprinnelig bevaringsverdige sveitserstil og innvendige materialer og detaljer. Dette gir spesielle begrensninger for å kunne tilfredsstille TEK 10, og underlegges derfor pbl 31-2 og VTEK 14-1 av antikvariske hensyn. Plan- og bygningsetaten vurderer at hensynet bak bevaringsreguleringen her veier tyngre enn hensynet om å tilfredsstille TEK 10 fullt ut. Fordelen med de nye planene for gjenoppbyggingen vil bli klart større for bygget enn de var før brannen når det gjelder universell utforming og energibruk. Bygget får universell utforming i 1. etasje, noe det ikke hadde tidligere, og lydforholdene blir bedre med valgte løsninger på innsiden av ytterveggene. Den bevaringsverdige fasaden gjenoppbygges med demonterte elementer som er tatt vare på og skal remonteres, og det vil derfor ikke være mulig å tilfredsstille energikravene, som likevel vil overholdes i større grad enn tidligere. Plan- og bygningsetaten vurderer at byggverket får en forsvarlig og nødvendig ombygging, som sikrer hensiktsmessig bruk som barnehage, og søknaden kan godkjennes. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon og avvik etter plan- og bygningsloven 19-2 og 31-2 er oppfylt, og søknaden innvilges. Vedrørende nabobemerkninger anfører etaten at det er egne regler for tidsangivelse for når på døgnet byggearbeider kan utføres. For øvrig har ikke etaten kommentarer utover ansvarlig søkers redegjørelse. Konklusjon Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes.
Saksnr: 201301440-7 Side 5 av 7 Godkjenning Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak 201301440 Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Situasjonsplan Vedlegg D-3 14.01.2014 5/29 Plan kjeller K01 A P 200 03 28.11.2013 5/39 Plan 1. etasje 001 A P 200 03 28.11.2013 5/40 Plan 2. etasje 002 A P 200 03 28.11.2013 5/41 Plan tak T01 A P 200 03 28.11.2013 5/42 Snitt A 000 A S 200 01 28.11.2013 5/43 Snitt B 000 A S 200 02 28.11.2013 5/44 Fasader nord og øst 000 A F 200 04 28.11.2013 5/45 Fasader sør og vest 000 A F 200 03 28.11.2013 5/46 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak 201301440 Organisasjonsnr Navn Beskrivelse 959138923 BREKKE & STRAND AKUSTIKK AS 992072342 FOKUS RÅDGIVNING AS 979554370 INGENIØRFIRMAET MALNES OG ENDRESEN AS 990587027 RIK ARKITEKTUR AS 985717818 UNIONCONSULT BORO VVS OG MILJØ AS 930463167 UNIONCONSULT FREDERIKSEN AS PRO tkl 2, prosjektering av innendørs lydforhold PRO tkl 2, prosjektering av brannkonsept PRO tkl 3, prosjektering av brannalarmanlegg, nødlys og ledesystem SØK tkl 2, ansvarlig søker PRO tkl 2, prosjektering av bygninger og installasjoner PRO tkl 3 prosjektering av ventilasjonsanlegg PRO tkl 2, prosjektering av sanitær, varme og slukkeinstallasjoner PRO tkl 2, prosjektering av konstruksjonssikkerhet Krav om obligatorisk uavhengig kontroll Det er krav om obligatorisk uavhengig kontroll for PRO/UTF av konstruksjonssikkerhet og PRO av brannsikkerhetsstategi/konsept. Gjennomføring av kontrollen skal skje slik ansvarlig kontrollerendes ansvar er beskrevet i SAK10 12-5. Ansvarlig søker skal oppdatere gjennomføringsplanen i forhold til planlagte og gjennomførte kontroller. Kontrollerklæringene skal ikke sendes til kommunen, men oppbevares av ansvarlig søker. Tilsyn Plan- og bygningsetaten vurderer å gjennomføre tilsyn i saken / med tiltaket.
Saksnr: 201301440-7 Side 6 av 7 Avkjørsel Eksisterende avkjørsel fra gatetun i Hjelms gate skal videreføres uten endringer. All kjøring skal derfor skje på fotgjengernes premisser. Med avkjørsel forstås enhver veiforbindelse mellom byggetomten og offentlig, regulert vei. Veilovgivningen har nærmere krav til utformingen av avkjørselen som stigningsforhold, siktlinjer, snuplass og bredde. Avkjørselens tilknytning til offentlig vei må derfor følge Plan- og bygningsetatens retningslinjer som er hjemlet i vegloven 40-43: Brukeren av avkjørselen er pliktig til å vedlikeholde avkjørselen, slik at kravet til fri sikt opprettholdes. Jfr. Vegloven 43. Det er ikke tillatt å lede overflatevann ut på offentlig vei. Plassering Tiltaket opprettholder sin plassering på tomten. Vilkår for igangsettingstillatelse Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Før igangsettingstillatelse kan gis må følgende dokumentasjon innsendes: 1. Resterende søknader om ansvarsretter for prosjektering og utførelse må være innsendt og godkjent. 2. Det er stilt krav om uavhengig kontroll i tiltaket. Søknader om ansvarsrett for uavhengig kontrollerende må være innsendt og godkjent. 3. Oppdatert gjennomføringsplan må innsendes. 4. Tiltaket utløser krav om avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse jf. TEK10 9-6 og 9-7. Ansvarsområdet miljøsanering må ansvarsbelegges både for prosjekterende og utførende før igangsettingstillatelse kan gis. Prosjekterende er ansvarlig for selve miljøkartleggingen og utarbeidelsen av miljøsaneringsbeskrivelsen. Utførende er ansvarlig for selve miljøsaneringen. 5. Tiltaket utløser krav til tilknytning til fjernvarmeanlegg. Det må foreligge avtale om tilknytning med konsesjonæren før igangsettingstillatelse. Dersom søker/tiltakshaver ønsker å benytte egen lokal og mer miljøvennlig løsning skal søker/tiltakshaver forelegge denne for konsesjonæren til uttalelse og plan- og bygningsetaten skal vurdere den før igangsettingstillatelse. Vilkår for ferdigattest Før ferdigattest kan utstedes må sluttrapport for avfallshåndtering, med vedlagt dokumentasjon fra avfallsmottaker, være innsendt og behandlet, jf. SAK10 8-1. Klageadgang Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering om klageadgang. En tillatelse gjelder i 3 år Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken.
Saksnr: 201301440-7 Side 7 av 7 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for områdeutvikling Områdeplaner 4, Skole Dette dokumentet er elektronisk godkjent 31.03.2014 av: Vivi Larsen - Saksbehandler Margrethe Øyvann Tviberg - enhetsleder Vedlegg Orientering om klageadgang Kopi til: Omsorgsbygg Oslo KF, Postboks 2773 Solli, 0201 OSLO, postmottak@oby.oslo.kommune.no Sameiet Holmboes gate 4-6, verm@statoil.com Advokatforum v/ adv. Jens Bull, jb@advokatforum.no