Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Marlow Ramfelt A38 arkitektur og design AS Sarbuvollveien HØVIK Dato: Deres ref: Vår ref (saksnr): Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Bjørn Wikan Arkivkode: 531 Byggeplass: KINGOS GATE 2 A-B Eiendom: 219/130/0/0 Tiltakshaver: Kristiania eiendomsutvikling AS Adresse: Bogstadveien 39 A, 0366 OSLO Søker: Marlow Ramfelt A38 arkitektur Adresse: Sarbuvollveien 38, 1363 HØVIK og design AS Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Loftsutbygging RAMMETILLATELSE - KINGOS GATE 2 A-B Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Vilkår for igangsetting. Søknaden omfatter bruksendring av eksisterende råloft til fire nye boenheter. Tiltaket medfører fasadeendringer. Samlet bruksareal tiltaket omfatter er oppgitt til 202m 2. Tomteutnyttelsen er oppgitt til TU=399,75%. I medhold av plan- og bygningslovens (heretter pbl.) 20-1 første ledd bokstav c og d godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den , med kompletterende dokumentasjon senest av Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, situasjonsplan og ansvarsretter. I medhold av pbl gis det dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 8 vedrørende parkeringskrav. I medhold av pbl gis det følgende unntak: Fra TEK vedrørende krav om heis Fra TEK 10 kapittel 14 vedrørende energikrav Det foreligger ikke protester til søknaden. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: Kundesenteret: Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: Org.nr.: MVA

2 Saksnr: Side 2 av 8 Søknaden Tiltaket befinner seg i en murgård oppført i 1898, lokalisert på hjørnet mot Waldemar Thranes gate, mot Aleksander Kiellands plass i Bydel Sagene. Søknaden omfatter bruksendring av eksisterende råloft og etablering av fire leiligheter. Leilighetene får en størrelse på henholdsvis 36,7m 2, 43,6m 2, 45,1m 2 og 50m 2. Tiltaket medfører følgende fasadeendringer: - Fire takterrasser mot bakgård - To glugger i takflaten mot bakgård - Til sammen 12 takvinduer mot gatefasadene Samlet bruksareal tiltaket omfatter er oppgitt til 202m 2. Tomteutnyttelsen er oppgitt til TU=399,75%. Tiltaket er prosjektert i henhold til Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10). Tiltaket har blitt diskutert i forhåndskonferanse med PBEs saksnummer Plan- og bygningsetaten anbefalte at skissert prosjekt i langt større grad ble tilpasset retningslinjene i Loftsveilederen. Byggetiltaket medfører dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 8 vedrørende parkeringskrav. Byggetiltaket medfører dessuten følgende unntak: Fra TEK vedrørende krav om heis Fra TEK 10 kapittel 14 vedrørende energikrav Det foreligger samtykker fra naboer for plassering av takvinduer og takterrasser nærmere nabogrense enn 4 meter. Spesielle forhold Tiltaket er siden søknaden ble innsendt omprosjektert to ganger og fasadeinngrepene er vesentlig nedskalert sammenliknet med opprinnelig forslag. Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger gjennom reguleringsplan S-3110, vedtatt Maksimal utnyttelsesgrad er oppgitt til TU=400%. Uttalelser fra annen myndighet Byantikvaren har i brev av uttalt seg til tiltaket. Byantikvaren fraråder opprinnelig forslag om takvinduer med vertikal flate mot gesims på gatefasadene. Det vises til at bygården ligger i et gatekryss med en åpen plass foran, og takflatene er godt eksponert. Det henvises til Loftsveilederen og anbefales at eventuelle nye takvinduer etableres i flukt med takflaten, uten vertikal flate, og trukket minst 60 cm opp fra gesims. Formatet bør ikke overstige 140 x 78 cm. Vedrørende bakgårdsfasadene vurderer Byantikvaren at omfanget av takterrasser mot bakgård er svært omfattende og fyller over 1/3 av takflaten, noe som frarådes. Det anføres videre at de foreslåtte takterrassene har en uheldig plassering. De to takterrassene på de ytre delene av takene legger seg inntil branngavlen og virker skjemmende. De to takterrassene inn mot hjørnet ligger tett og i en del av takflaten som etter antikvarens vurdering bør holdes lukket. Det vises til at etablering av takterrasser inn mot takets kilrenne og inntil branngavl dessuten er teknisk utfordrende. Byantikvaren anmoder om at takterrasser

3 Saksnr: Side 3 av 8 begrenses til to stk. som ikke overskrider mer enn 1/3 av fasadens lengde og som trekkes vekk fra kilrenne og branngavl. Plan- og bygningsetatens kommentar Takflaten mot gate er omprosjektert i henhold til Byantikvarens anbefaling. Vedrørende takflaten mot bakgård vises det til vurdering nedenfor. Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse: Ansvarlig søker opplyser om at eiendommen ligger i et kvartal hvor kun Kingos gate 2 og 4 er murgårder fra 1890-tallet. Den øvrige bebyggelsen er av nyere dato, og er ikke tilpasset den eksisterende bebyggelsen verken når det kommer takform, høyde eller materialitet. Det opplyses om at det er 12 eksisterende leiligheter i bygget, herav tre 1-roms, tre 2-roms og seks 3-roms. Seks av leilighetene har BRA mindre enn 55m 2, mens seks av leilighetene har BRA større enn 55m 2. De fire nye leilighetene har alle BRA mindre enn 55m 2. Vedrørende uteareal vises det til at uteoppholdsareal består av egne terrasser og areal i bakgård. I tillegg grenser eiendommen til Aleksander Kiellands plass med flotte utearealer. Det anføres at bodkrav oppfylles gjennom avsatt plass i kjeller, og alle de eksisterende leilighetene får én bod på minimum 8m 2 hver i kjeller. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 8 vedrørende parkeringskrav. Det søkes dessuten om følgende unntak: Fra TEK vedrørende krav om heis Fra TEK 10 kapittel 14 vedrørende energikrav Plan- og bygningsetatens vurdering Tiltakets visuelle kvalitet i seg selv og i forhold til omgivelsene I henhold til pbl og 31-1 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, samt ivareta byggverkets historiske, arkitektoniske og kulturelle verdi. Nye takvinduer mot gate ligger i takflatens nederste del, er synlig smalere enn vinduene i veggfasaden, og er plassert på en ryddig og symmetrisk måte i forhold til hverandre. Størrelsen på 78 x 124,5 cm er i henhold til Loftsveilederen og Byantikvarens føringer. De to takgluggene mot bakgård har en størrelse på 60 x 70 cm. Takterrasser har en størrelse på mellom 3,9m 2 og 5,8m 2 og er trukket tilstrekkelig opp fra gesims. Samlet sett overskrider takterrassene mer enn en tredjedel av fasadens lengde på hver av de to fasadene og takterrassen for leilighet C er plassert nær eksisterende pipe. Takterrassene ytterst på hver av fasadene er plassert inntil branngavl og er således i strid med Byantikvarens uttalelse. De to takterrassene mot byggets hjørne er som følge av Byantikvarens uttalelse i større grad flyttet vekk fra takets kilrenne slik at takavslutningen i større grad blir synlig. Løsningen for taket på bakgårdsfasadene har blitt vesentlig endret siden søknaden først ble sendt inn. Planog bygningsetaten har i sin vurdering lagt vekt på at fasadeendringer i strid med Loftsveielederen og Byantikvaren uttalelse utelukkende finner sted på fasaden mot den skjermede bakgården, med svært liten grad av innsyn. Videre er det etatens vurdering at bygningens eksisterende struktur, herunder trapperoms plassering, i svært stor grad vanskeliggjør en annerledes plassering av takterrassene for alle leilighetene. Selv om takterrassene i noen grad er i strid med de antikvariske føringene er de langt på vei i tråd med de

4 Saksnr: Side 4 av 8 hensyn Loftsveilederen er tenkt å ivareta. Takterrassenes mot bygningens hjørne har fått en noe tilbaketrukket plassering i forhold til kilrenne, noe som medfører at takflaten i stor grad fremstår som hel og ubrutt, og takavslutningen vil fortsatt være synlig. Det er etatens vurdering at takterrassers plassering inntil branngavl ikke medfører en vesentlig forringelse av takfasadens bevaringsverdi. Videre sikrer takterrassene at alle leilighetene blir gjennomgående og bidrar vesentlig til gode lysforhold og bokvalitet i omsøkte leiligheter. Samlet sett er det derfor etatens vurdering at takterrassenes bidrag til brukskvalitet i dette tilfellet veier tyngre enn en mindre forringelse av takflate mot bakgårds bevaringsverdi. På denne bakgrunn anser etaten at tiltaket i tilstrekkelig grad tilfredsstiller plan- og bygningslovgivningens krav til visuelle kvaliteter og ivaretakelse av byggverkets historiske, arkitektoniske og kulturelle verdi. Plan- og bygningsetaten forutsetter at takterrassene får en god arkitektonisk utforming og vil kreve at det foreligger detaljtegninger av løsning for takterrasser til søknad om igangsettingstillatelse. Det er viktig at de takterrassene som får et synlig veggfelt tilpasser dette til murgårdens eksisterende uttrykk. Dette innebærer eksempelvis at man unngår trepanel og sikrer en fargesetting som harmonerer med eksisterende uttrykk. Universell utforming Selv om flere av leilighetene oppfattes som relativt små, vurderes planløsninger i dette tilfellet å være akseptabel. Størstedelen av leilighetene får takhøyde høyere enn anbefalingene i TEK 10, romstørrelser oppfattes som tilstrekkelig og bad utformes i henhold til krav i TEK Uteoppholdsareal Takterrassene sikrer verdifullt, privat uteoppholdsareal for de enkelte leilighetene. Videre er det opparbeidede utearealer med sittegruppe på bakkenivå i bakgård, og bygningen grenser til Aleksander Kiellands plass med store tilgjengelige grøntarealer. Tilgang på uteoppholdsareal oppfattes som tilstrekkelig. Dispensasjon Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. Plan og bygningsloven 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 8 vedrørende krav til parkeringsdekning. I henhold til bestemmelsen skal parkering bygges ut i kjelleretasjer i samsvar med gjeldende parkeringsnormer. Som begrunnelse for at dispensasjon skal gis anfører ansvarlig søker at det ikke er mulig å etablere parkering på egen grunn. Det vises til at det i den nye bebyggelsen i kvartalet er etablert parkeringskjeller, og at det er kort vei til offentlig kommunikasjon og mulighet for gateparkering i sidegatene. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre at kvartalet dekker sitt eget parkeringsbehov gjennom etablering av tilstrekkelig antall bilplasser pr. leilighet. Parkeringskjeller ble utbygd som en del av utbyggingen av kvartalet for øvrig. Fire nye boenheter øker likevel behovet for parkeringsdekning i området uten at det opprettes nye plasser. Imidlertid befinner tiltaket seg i et kollektivknutepunkt i en svært sentral del av byen, med umiddelbar nærhet til flere

5 Saksnr: Side 5 av 8 busslinjer og relativ nærhet til sentrums kollektivtrafikk for øvrig. Behovet for egen parkeringsplass vil være mindre enn mange andre steder i byen, og nærhet til en større parkeringskjeller i kvartalet kan gi mulighet for parkering ved behov. Tiltaket kan riktignok legge et visst press på gateparkeringen i området, men det oppfattes som vel kjent at man ved gateparkering i indre Oslo by ikke nødvendigvis kan påregne å finne parkeringsplass rett utenfor sin egen boenhet. På denne bakgrunn vurderer etaten at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelen ved å innvilge dispensasjon er at det blir mulig å etablere gode og funksjonelle sentrumsnære leiligheter uten at det oppfordres til økt bilbruk i indre by. Ulempen ved å innvilge dispensasjon er at det kan bli noe økt belastning på gateparkeringen i området. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Unntak fra TEK 10 Det er søkt om følgende unntak: Fra TEK vedrørende krav om heis Fra TEK 10 kapittel 14 vedrørende energikrav Plan og bygningslovens 31-2 gir hjemmel for at kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk vedrørende krav om heis Det søkes om fravik fra kravet da det å installere heis oppfattes å gjøre prosjektet umulig å realisere både praktisk og økonomisk. Ansvarlig søker viser til at en heisløsning vil medføre at eksisterende trapper vil måtte rives og erstattes med heiser. Videre må nytt trappehus med altangang bygges i bakgård og vil medføre store gravearbeider i bakgård ettersom denne må føres ned i kjeller. Det anføres at trappehuset vil ødelegge forholdene for alle de eksisterende leilighetene. Utsikt og lysforhold vil bli vesentlig redusert i bakgård og gjeldende dagslyskrav vil bli umulig å oppfylle. Videre vil krav til branntrygg rømningsvei gjøre at det må monteres brannvinduer mot bakgård, noe som gjør at man ikke kan lufte på denne siden. Det vises til at et trappehus vil legge beslag på store deler av bakgården og medfører at det blir lite eller intet uteareal igjen. Økonomisk anslås det at etablering av heis vil medføre merkostnader på totalt 5 millioner kroner, og at dette medfører en merkostnad per leilighet på 1,25 millioner kroner, noe som oppfattes som uforholdsmessig. Plan- og bygningsetaten vurderer at ansvarlig søker på grundig og utførlig måte har redegjort for hvorfor etablering av heis i bygningen vil medføre drastiske og uønskede endringer av bygningens struktur og utseende. Etaten vurderer at etablering av heis og nytt trapperom på bakgårdsfasade vil være svært uheldig for bygningens bevaringsverdi, forringe kvaliteten på et allerede begrenset uteområde, og vil kreve store innvendige endringer i bygningen. Plan- og bygningsetaten finner at bygningsmessige endringer og installering av heis totalt anslått til 5 millioner kroner, klart medfører uforholdsmessige kostnader sett i sammenheng med prosjektets omfang og antall boenheter som blir tilgjengelige som følge av tiltaket. Bruksendring til fire loftsleiligheter uten at det etableres heis oppfattes i dette tilfellet å være forsvarlig. Videre vurderer etaten at konsekvenser for eksisterende boligareal, uteareal og bevaringsverdi, tilsier at unntak i dette tilfellet er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygningen.

6 Saksnr: Side 6 av 8 På denne bakgrunn, og i medhold av pbl. 31-2, vurderer Plan- og bygningsetaten at unntak fra TEK vedrørende krav om heis i dette tilfellet kan gis. Kapittel 14 vedrørende energikrav Det søkes om fravik fra gjeldene krav til ytterveggs u-verdi. Ansvarlig søker opplyser om at eksisterende tak vil isoleres med 35 cm mineralull. Det vises til at bygget er 1890-gård som står på Byantikvarens Gule liste og at det er teknisk vanskelig og uhensiktsmessig å fylle kravene fullt ut. Erfaringsmessig er Plan- og bygningsetaten oppmerksom på at det i de fleste tilfeller ikke er gjennomførbart å tilfredsstille krav til energi i TEK10 for eldre bygninger med konstatert bevaringsverdi, da for tykk innvendig etterisolering kan medføre skader på bygningen ved endret bygningsfysikk. Dette gjelder i særlig grad eldre yttervegger, der det er viktig å ivareta eksisterende fasadeelementer og detaljer. På grunn av dette ser Plan- og bygningsetaten at fravik fra energikrav i TEK10 for det omsøkte tiltaket kan tillates, under forutsetning at gjeldende krav etterstrebes så langt det er gjennomførbart. Konklusjon Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes. Godkjenning Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Reguleringskart 1/19 Situasjonsplan 2A /20 Eksisterende plan 1. etasje - Utearealer i bakgård 1/23 Plan kjeller 2A /30 Plan loftsetasje 2A /3 Takplan 2A /4 Snitt A-A og B-B 2A /5 Fasade mot syd 2A /6 Fasade mot øst 2A /7 Fasade mot vest og nord 2A /8 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse MARLOW RAMFELT A38 ARKITEKTUR OG DESIGN AS SØK, tkl. 2: Ansvarlig søker PRO, tkl. 2: Arkitektur

7 Saksnr: Side 7 av 8 Krav om obligatorisk uavhengig kontroll> Jf. nye kontrollregler av er det krav om obligatorisk uavhengig kontroll for følgende fagområder: PRO/UTF konstruksjonssikkerhet PRO/UTF bygningsfysikk PRO brannsikkerhetsstrategi Ansvarlig søker skal oppdatere gjennomføringsplanen i forhold til planlagte og gjennomførte kontroller. Kontrollerklæringene skal ikke sendes til kommunen, men oppbevares av ansvarlig søker. Krav om uavhengig kontroll Plan- og bygningsetaten stiller krav om uavhengig kontroll for UTF av brannskiller og rørføringer. Dette er kommunens praksis ved bruksendring til bolig. Plassering Tiltaket må plasseres i henhold til situasjonsplan og tegninger som er lagt til grunn for tillatelsen. Igangsettingstillatelse Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Før igangsettingstillatelse kan gis må følgende dokumentasjon innsendes: 1. Resterende søknader om ansvarsretter for prosjektering og utførelse må være innsendt og godkjent. Prosjektering av brannsikkerhetsstrategi og uavhengig kontroll av denne må ansvarsbelegges i tiltaksklasse 3. Øvrige fagområder må ansvarsbelegges minimum i tiltaksklasse Det er stilt krav om uavhengig kontroll i tiltaket. Søknader om ansvarsrett for uavhengig kontrollerende må være innsendt og godkjent. 3. Oppdatert gjennomføringsplan. 4. Detaljtegninger av løsning for takterrasser. 5. Tiltaket utløser krav om avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse jf. TEK og 9-7. Ansvarsområdet miljøsanering må ansvarsbelegges både for prosjekterende og utførende før igangsettingstillatelse kan gis. Prosjekterende er ansvarlig for selve miljøkartleggingen og utarbeidelsen av miljøsaneringsbeskrivelsen. Utførende er ansvarlig for selve miljøsaneringen. 6. Før ferdigattest kan utstedes må sluttrapport for avfallshåndtering være innsendt og behandlet, jf. SAK Klageadgang Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering om klageadgang. En tillatelse gjelder i 3 år Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Enhet for Bolig og næring - Tett by

8 Saksnr: Side 8 av 8 Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Bjørn Wikan - Saksbehandler Per-Arne Horne - Enhetsleder Kopi til: Kristiania eiendomsutvikling AS, Bogstadveien 39 A, 0366 OSLO, kristian@kristianiaeu.no Byantikvaren, Postboks 2094 Grünerløkka, 0505 OSLO, postmottak@bya.oslo.kommune.no Vedlegg Orientering om klageadgang