Tillatelse til tiltak Schultz gate 25

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten VEDVIK BYGGTEKNIKK Tujaveien STOKKE Dato: Deres ref.: Vår ref.: Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh.: Priscila Dominguez Arkivkode: 531 Byggeplass: SCHULTZ GATE 25 Eiendom: 215/291/0/0 Tiltakshaver: HEDVIG SOPHIE GLESTAD Adresse: SCHULTZ GATE 25, 0365 OSLO Søker: VEDVIK BYGGTEKNIKK Adresse: Tujaveien 5, 3160 STOKKE Tiltakstype: Kontor-/administrasjonsbygg Tiltaksart: Bruksendring Tillatelse til tiltak Schultz gate 25 Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om bruksendring av kontorareal til en boenhet i del av 2.etasje, som vi mottok med senere revidert søknad mottatt Tillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) Vedtak fra oppheves og blir erstattet av dette vedtaket. Vi gir dispensasjon fra: Byggteknisk forskrift (TEK17) (2) Kommuneplanens 6.4 Vi gir unntak fra: TEK Det er ikke merknader til søknaden. Påklaget vedtak opphevet Vi fattet vedtak «Avslag Schultz gate 25» Vedtaket ble påklaget den av ansvarlig søker Vedvik Byggteknikk. Plan- og bygningsetaten tar klagen til følge og opphever tidligere vedtak jf. forvaltningsloven (fvl.) 33 andre ledd. Om revidert tiltak Plan- og bygningsetaten her deretter vurdert at forbedring av opprinnelig prosjekt medfører at tiltaket kan tillates. På bakgrunn av overstående har tiltaket blitt omprosjektert. Etaten har fått nye opplysninger som sammen med tidligere dokumentasjon blir vurdert i dette vedtaket. Ansvarlig søker opplyser at omprosjektering av tiltaket ikke er nabovarslet, da endringen etter søkers vurdering ikke berører naboens og/eller gjenboernes interesser. Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord, tlf: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Boks 364 Sentrum Vahls gate 1 Kundesenteret, tlf: Oslo 0187 Oslo Bankgiro: Org.nr.: NO MVA

2 Saksnr: Side 2 av 7 Opplysninger om byggesaken Kort beskrivelse av søknaden Søknaden omfatter endring av kontorareal til en boenhet med bruksareal (BRA) på 25,3 m 2 i del av 2.etasje. Bygningen ble byggemeldt 1895 som våningshus og senere brukt til næring. Flere av seksjonene i bygget er nå endret tilbake til boligformål. Vi viser for øvrig til ansvarlig søkers fullstendige beskrivelse og redegjørelse i søknaden. Plangrunnlaget for eiendommen Eiendommen er avsatt til hovedformål eksisterende bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt Eiendommen er omfattet av hensynssone H570 - Bevaring kulturmiljø, jf. kommuneplanen 15. Tidligere reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune, S-2255, vedtatt er i sin helhet opphevet, jf. vedlegg 5 i kommuneplanen. Bygningen er kommunal listeført på Byantikvarens gul liste. Plan- og bygningsetatens vurdering Vi gjør oppmerksom på at en tillatelse etter plan- og bygningsloven kun tar stilling til den offentligrettslige siden av saken, og at det kan foreligge privatrettslige forhold til hinder for gjennomføringen av tiltaket. Vurdering av plankravet jf. kommuneplanen Vi har vurdert at tiltaket ikke medfører vesentlig økt miljøbelastning for omgivelsene i form av trafikk, støy og forurensning, andre vesentlig negative virkninger for nærmiljøet (bygde og naturgitte omgivelser, kulturminner, verdifull vegetasjon, byrom m.m.), eller vesentlig negative virkninger for nasjonale og vesentlige regionale kulturminneverdier som angitt på temakart for kulturminnevern T5. Tiltaket utløser derfor ikke kravet om reguleringsplan, jf. kommuneplanen 3.2, jf. pbl nr. 1, Tiltakets kvaliteter Eiendommens og tiltakets plassering i naturgitte omgivelser Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og prinsippene i nml er dermed ivaretatt. Tiltakets utforming Tiltaket vil ikke medføre eksteriørendring av eksisterende bygning og på den måten ivaretar byggverkets antikvariske verdier, samt bebyggelsesstrukturen i området blir opprettholdt. Tiltakets tekniske kvaliteter Av mottatt dokumentasjon fra opplyses at balansert ventilasjon jf. forskriftens krav vil løses ved prosjektet. Utover dispensasjon fra TEK (2) og unntak fra forskriftens 14-3, legger etaten til grunn at tiltaket for oppfyller alle relevante tekniske krav, jf. pbl første ledd.

3 Saksnr: Side 3 av 7 Tiltaket unntas fra bygningsteknisk forskrift (TEK17) 14-3 Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 31-2 fjerde ledd. Ved tiltak som utløser energikrav jf. 31-2, og hvor Plan- og bygningsetaten ikke anser at tiltakene som forskriften stiller krav om har tilstrekkelig stor energimessig effekt, må ikke energikravene i byggteknisk forskrift kreves oppfylt fullt ut. Hvorvidt et tiltak har tilstrekkelig effekt vurderes konkret i den enkelte sak. Omsøkte tiltaket omfatter bruksendring av allerede oppvarmet kontorareal til bolig. Etaten anser det som rimelig å ikke kreve at forskriftens energikravene oppfylles fullt ut dersom det ikke kan utføres innenfor praktiske og økonomisk forsvarlige rammer. Tiltakets prosjekterte løsninger vurderes som tilstrekkelige for å oppnå god innemiljø og forsvarlig energibruk, uten å gå på bekostning av bygningens arkitektonisk- og verneverdi. Ytterligere vil gjennomføring av energikravene i henhold til byggteknisk forskrift medføre store byggearbeider og kostnader, uten at energibesparelsen øker betydelig. Etter en konkret vurdering finner vi at kravene til energieffektivitet for omsøkte bruksendring ikke vil kreves oppfylt fullt da dette totalt sett ikke vil påvirke bygnings energieffektivitet i vesentlig grad. På bakgrunn av overstående mener Plan- og bygningsetaten at vilkårene for unntak er oppfylt jf. pbl. 31-2, og vi gir derfor unntaket. Dispensasjoner Plan- og bygningsloven 19-2 åpner for å gi dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen vi gir dispensasjon fra, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal også være klart større enn ulempene. 1. Krav til oppbevaringsareal jf. TEK (2) Av bestemmelsen fremgår blant annet at boenheter med inntil 50 m 2 bruksareal (BRA) skal ha en oppbevaringsareal på 2,5 m 2 BRA. Det er søkt om etablering av en mindre boenhet som ikke har bodareal og tiltaket er i strid med byggteknisk forskriften. Tiltaket er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Søkers begrunnelse Søker opplyser at det etableres et dypt skap på 1,7 m 2 til ny boenheten. Videre vurderer søker at fordelen ved å dispensere vil være å innpasse leiligheten slik at det blir flere boenheter i bygget, hvilket må antas positivt for bomiljøet, også for eksiterende leiligheter. Leiligheten beskrives å være tilstrekkelig funksjonell samt at den bidrar til å ivareta et overordnet behov for flere boliger, også innenfor segmentet som ønsker mindre leiligheter, og som presumptivt også vil ha mindre behov for lagringsplass og eget uteoppholdsareal. Plan- og bygningsetatens begrunnelse for å gi dispensasjon fra krav til oppbevaringsareal

4 Saksnr: Side 4 av 7 Hensynet bak bestemmelsen er å sikre tilstrekkelig lagringsplass i hver enkel ny boenhet. Etablering av en forskriftsmessig bod vil imidlertid medføre en reduksjon av verdifull oppholdsareal i denne mindre leiligheten. Boligpolitikkens overordnede visjon er at «alle skal kunne bo godt og trygt». Arealfordeling i veldig små boenheter kan være lite fleksibelt fordi det er begrenset mulighet for møblering, endring og dermed funksjonalitet. Det vil etableres et lagringsskap på 1,7 m 2 som et alternativ til et oppbevaringsrom, der størrelseskrav avvikes med 0,8 m 2. I denne konkrete saken har omsøkte boenhet en romhøyde på ca. 2,7 m, som medfører lysere oppholdsarealer samt at lagringsplass kan utnyttes i full høyde. Avviket omfatter en mindre boenhet, grunnen vi kan dispensere fra bestemmelsen. På bakgrunn av overstående og i denne konkrete saken konkluderer vi med at dispensasjonen ikke setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Fordeler og ulemper Det vil alltid være behov for boenheter i byens urbane strøk, og med tanke på områdeutvikling er det viktig å legge til rette for boligtyper av variert størrelse og utforming. Ut ifra godkjent tegningsmateriale i vårt arkiv ser vi at bygningen består av noen kontorer samt flere andre boenheter med mellom 38 m 2 og 120 m 2 BRA. Varierte brukergrupper vil benytte eiendommen og området på forskjellige tidsrom av døgnet, noe som vil skape mangfold og dermed kvalitet både innen- og utenfor bygningen. Ulempene kan være at boenheten ikke benyttes av faste brukere over lengere perioder, blant annet på grunn av leilighetens størrelse. Dette er imidlertid noe vi regner tiltakshaver er kjent med. Vi vurderer også at dersom tiltakshaver skulle ha behov for å sammenslå boenhet med andre seksjoner i bygningen er dette en fremtidsmulighet som vil medføre enda høyere bokvalitet. Bruksendring fra kultur legger i hvert fall opp til dette. Etaten har vurdert fordelene og ulempene opp mot hverandre og mener at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Plan- og bygningsetaten mener at vilkårene for dispensasjonen er oppfylt jf. pbl. 19-2, og vi gir derfor dispensasjon. 2. Krav til uteoppholdsareal Av kommuneplanens arealdel 6.4 fremgår blant annet at «Ved regulering og søknad om tiltak skal det sikres og dokumenteres tilstrekkelig, gode og solfylte leke- og oppholdsareal egnet for variert fysisk aktivitet for aktuelle alders- og brukergrupper». Den omsøkte boenheten har ikke uteoppholdsareal og tiltaket er i strid med kommunedelplanen. Tiltaket er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Søkers begrunnelse Ansvarlig søker opplyser at det ikke er tilgjengelig uteoppholdsareal tilhørende seksjonen, men det er et friområde i samme kvartal på gbnr 215/301 samt at Stensparken ligger nær ved med gode rekreasjonsmuligheter som kompenserer for denne mangelen. Plan- og bygningsetatens begrunnelse for å gi dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal

5 Saksnr: Side 5 av 7 Hensynet bak kravet er ved prosjektering av hver enkelt bolig skal det tilrettelegges for både privat- og fellesuteoppholdsareal som sikrer boligens bokvalitet. Det er ikke opparbeidet uteoppholdsrom i fellesarealet mot bakgård i dag. Selv om bakgården har begrenset størrelse forutsetter vi at arealet benyttes av alle eiendommens brukere, på en måte som ivaretar bakgårdens åpenhet, i tillegg til de enkeltes behov for utearealer og felleskap. Vi anbefaler tiltakshavere i eiendommen å gå i dialog med naboer i Shultz gate 23, der til sammen er det stor potensial for å opparbeide en god og solfylt uteoppholdsareal, som vil være med å øke bokvaliteten for begge eiendommer. Tiltaket omfatter en boenhet på 25,3 m 2 BRA med vinduer mot Shultz gate. Når det gjelder privat uteareal omfattes eiendommen av hensynssone bevaring kulturmiljø samt av Byantikvarens gul liste. Det er på bakgrunn av dette lite ønskelig med eksteriør fasadeendringer som kunne løse boenhetens privat uteareal. Vi ser at det er vanskelig å få til privat uteoppholdsareal i denne konkrete saken. På bakgrunn av overstående konkluderer vi med at dispensasjonen setter hensynet bak bestemmelsen noe til side men ikke vesentlig. Fordeler og ulemper Tross manglende uteoppholdsareal vurderer vi i denne konkrete saken at boenheten har tilstrekkelig bokvalitet til å benyttes som bolig. Som tidligere nevnt vil denne mindre boenheten medføre større variasjon i eksisterende boligtyper i eiendommen og i området, samt at den vil redusere belastning av boligbehov i byens urbane strøk. Ulempen vil være at boenheten ikke får hverken eget uteoppholdsareal. Det er gangavstand til offentlig uteområder slik ansvarlig søker beskriver, samt det er mulighet for oppgradering av fellesareal i bakgård dersom eierne ønsker å øke eiendommens bokvalitet. Vi har vurdert fordelene og ulempene opp mot hverandre og mener at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Plan- og bygningsetaten mener at vilkårene for dispensasjonen er oppfylt jf. pbl. 19-2, og vi gir derfor dispensasjon. Produktdokumentasjon og vesentlige mangler Vi forutsetter at produkter som blir benyttet i byggverket, har nødvendig produktgodkjenning, og at produktsertifikatene samsvarer med de produktene som faktisk blir benyttet. Ved umiddelbar fare for liv, helse og sikkerhet kan ikke kommunen gi midlertidig brukstillatelse. Dersom det ved kommunalt tilsyn blir avdekket vesentlige mangler ved byggverket, produkter i byggverket eller produktdokumentasjon, må kommunen vurdere om vi kan gi eller om vi må trekke tilbake den midlertidige brukstillatelsen / ferdigattesten. Godkjente tegninger Følgende tegninger er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id

6 Saksnr: Side 6 av 7 Plan 2. etasje E /3 Krav til plassering av tiltaket Tiltaket må plasseres i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Ansvar og kontroll Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse ARNE MALM AS PRO - Arkitektur, tkl NORCONSULT AS KONT - Brannkonsept, tkl SIVILINGENIØR SIGURD HOELSBREKKEN PRO - Brannkonsept, tkl VEDVIK BYGGTEKNIKK UTF - Tømrerarbeid og brannsikkerhet, tkl VEDVIK BYGGTEKNIKK SØK - Ansvarlig søker for hele tiltaket, tkl.1 Plan- og bygningsetatens konklusjon Tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og vi godkjenner søknaden. Tillatelsen er hjemlet i pbl Vilkår i den videre prosessen Erklæringer om ansvarsretter for utførelse må være sendt inn før arbeidene starter. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om endring, brukstillatelse og ferdigattest. Når tiltaket er ferdig må dere søke om ferdigattest. Dersom dere ønsker å søke om midlertidig brukstillatelse før ferdigattest, skal det kun gjenstå mindre vesentlig arbeid. Dere må opplyse om gjenstående arbeid, bekrefte at sikkerhetsnivået er tilfredsstillende og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse. Søk via byggesakens prosjektside Alle byggesaker har en egen prosjektside, der dere kan søke om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Prosjektsiden finner dere på Tillatelsen gjelder i tre år Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller tillatelsen bort. Det betyr at dere må ha satt i gang arbeidene i tilstrekkelig tid før fristen løper ut. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl Dersom det klages på vedtaket, er fristen tre år regnet fra det endelige vedtaket i klagesaken.

7 Saksnr: Side 7 av 7 Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra du mottar dette vedtaket. Se våre nettsider Plan- og bygningsetaten Avdeling for byggeprosjekter Tett by Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Priscila Dominguez - saksbehandler Bjørn Wikan - enhetsleder Kopi til: HEDVIG SOPHIE GLESTAD, SCHULTZ` GATE 25, 0365 OSLO, hedvig.glestad@atkearny.com

8 REVISJON: Dato: Revisjonen gjelder: Sign.: Areal tabell BRA Seksjon 6 - Uendret 26 m2 TRAPPEROM wc 9 x 21 DØR BYTTES TIL 10M Garderobe/lagring 1,7 m² Bad 3,4 m² Stue/kjøkken 21,9 m² Bod fjernes. Dypt garderobeskap etableres SEKSJON 7 SEKSJON 8 PROSJEKT: Bruksendring - Snr.6 Utvidelse ca TEGNING: Plantegning Høyde i leil ca 2.7m BYGGHERRE: Hedvig Glestad 1: x x x 17 2.etasje SEKSJON 6 26,0 m² SCHULTZ GATE wc Bad 3,4 m² Utvidelse ca TRAPPEROM 9 x 21 DØR BYTTES TIL 10M Garderobe/lagring 1,7 m² Bod fjernes. Dypt garderobeskap etableres Stue/kjøkken SEKSJON 7 21,9 m² BYGGEPLASS: Schultz Gate 25, 0365 Oslo - GBSNR 215/291/6 STATUS: Skisseprosjekt Eksisterende Forprosjekt Detaljprosjekt Som bygget Illustrasjon 1:200 Høyde i leil ca 2.7m 11 x x x 17 SEKSJON 6 26,0 m² 2.etasje SCHULTZ GATE DATO: Tujaveien 5, 3160 Stokke Tlf post@vedvikbt.no - SIGN.: Bjørnar Vedvik PROSJEKTNR.: vedvik byggteknikk oppmåling - tegning - byggesak MÅL.: 1:100, 1:200 TEGNINGSNR.: Alle rettigheter tilhører Vedvik Byggteknikk. Kopiering eller bruk av disse tegningene er forbudt uten skriftelig samtykke E-01