Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten HRTB AS arkitekter MNAL St. Olavs gate OSLO Dato: Deres ref: Vår ref (saksnr): Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Kristian Thomassen Arkivkode: 531 Byggeplass: ROLF E.STENERSENS ALLÉ 9 Eiendom: 50/1/0/0 Tiltakshaver: Studentsamskipnaden i Oslo, Adresse: Postboks 94 Blindern, 0419 OSLO Eiendomsavdelingen Søker: HRTB AS arkitekter MNAL Adresse: St. Olavs gate 28, 0166 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Tilbygg ROLF E. STENERSENS ALLÉ 9 HUS H RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Vilkår for igangsetting. Eksisterende studentblokk (Hus H) i 9 etasjer skal bygges på med én etasje, og et tilbygg skal etableres som en forlengelse av gavlfasaden mot sør. Eksisterende del av bygget skal bygges om innvendig. Tiltakets økning i BRA er oppgitt til 1159 m². I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 bokstav a) og b) godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av reguleringskart, utomhusplan og ansvarsretter. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for: Overskridelse av byggegrense og maks gesimshøyde. Det foreligger ikke protester til søknaden Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av Søknaden: Søknaden er en del av et fortettingsprosjekt på Sogn studentby. Hus H er det tredje og siste huset i dette fortettingsprosjektet, der byggetrinn 1 og 2 omfatter 2 nybygg og 3 tilbygg. Hus H i 9 etasjer skal rehabiliteres og bygges om. Eksisterende studenthybler skal oppgraderes og få eget bad og kjøkken. I tillegg skal det etableres et tilbygg mot sør, som skal inneholde nye studenthybler (kvartett) som skal dele kjøkken. høyblokk skal også bygges på med én etasje. Denne etasjen skal være inntrukket, og skal inneholde boder. Til- og påbygget skal utføres med en pusset hvit fasade. Det skal også Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: Kundesenteret: Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: Org.nr.: MVA

2 Saksnr: Side 2 av 6 etableres en rømningstrapp mot nord, som skal utføres i perforerte stålplater og får et delvis transparent preg. Tiltaket øker fotavtrykket til Hus H med 91 m², og BYA oppgis innenfor den regulerte maksgrensen på 42 % BYA. Til- og påbygget øker bygningens BRA med 1159 m², og 2140 m² BRA av eksisterende bygning skal ombygges. En hybel som deler kjøkken defineres ikke som en egen boenhet, mens en hybelleilighet som innehar alle nødvendige boligfunksjoner er en egen boenhet. Ombyggingen av eksisterende hybler som deler kjøkken og bad til hybelleiligheter, øker altså antall boenheter fra oppgitte 16 boenheter til 90 boenheter. I dag er det 112 hybler som deler kjøkken og bad i bygget, dette tallet endres til 90 hybelleiligheter, og 36 hybler som deler kjøkken etableres i tilbygget. Totalt vil det nye bygget inneholde 99 boenheter, og 126 bruksenheter (hybler + hybelleiligheter). Tiltaket er prosjektert etter Tekniske forskrifter ajourført 2007 (TEK07) jf overgangsbestemmelser i TEK Byggetiltaket medfører følgende dispensasjoner: Fra reguleringsbestemmelsenes 4 vedrørende regulert gesimshøyde og byggegrense. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er regulert til bolig gjennom reguleringsplan for Sognsveien 85- Sogn studentby, S- 4024, vedtatt Hus H er plassert i reguleringsplanens felt B, som har en regulert maks BYA på 42 %. Uttalelser fra annen myndighet: Byantikvaren har uttalt seg til tiltaket i samråd med Plan- og bygningsetaten den : Sogn studentby er under oppføring på Byantikvarens gule liste. Hus H (høyblokka) er et viktig element i dette bevaringsverdige bygningsmiljøet og burde ideelt sett vært bevart uten til og påbygg. Det fremlagte prosjektet er uheldig for den verneverdige bygningen. Ny rømningstrapp, innbygging av balkonger og ny rømningsvei over taket på den lave bygningen forutsetter dispensasjon. Denne delen av tiltaket er videre svært uheldig for verneverdien ved at den autentiske gavlen forsvinner. Byantikvaren fraråder denne delen av tiltaket sterkt. Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse: Søker redegjører at tilbygget i dialog med eksisterende høyhus, og at den nye bebyggelsen kan karakteriseres av materialitet og proporsjoner snarere enn av ekspressive eller trendy former. Avfall og Miljøsanering Tiltaket utløser krav om avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse jf. TEK og 9-7. Ansvarsområdet miljøsanering må ansvarsbelegges både for prosjekterende og utførende før igangsettingstillatelse kan gis. Prosjekterende er ansvarlig for selve miljøkartleggingen og utarbeidelsen av miljøsaneringsbeskrivelsen. Utførende er ansvarlig for selve miljøsaneringen. Før ferdigattest kan utstedes må sluttrapport for avfallshåndtering være innsendt og behandlet, jf. SAK Spesielle forhold Innenfor byggegrensene er det stiplet inn sorte linjer som skal skille de ulike gesimshøydene på bebyggelsen. Det er stiplet en slik sort linje ved gavlveggen mot nord på denne høyblokken. Denne linjen følger ikke veggen, men er tegnet noe skjevt inn på kartet slik at ytterkanten av eksisterende balkonger kommer utenfor området som har en maks gesimshøyde på (som tilsvarer høyblokken). Plan- og

3 Saksnr: Side 3 av 6 bygningsetaten vurdere denne stiplete linjen til å være inntegnet noe upresist, og at intensjonen er at denne skal gå i fasadelivet til høyblokken. Omsøkte innbygging av balkonger vurderes derfor ikke som i strid med maks gesimshøyde, og søknaden om dispensasjon for dette forholdet blir ikke behandlet. Plan- og bygningsetatens vurdering: Tiltakets plassering i forhold til terreng og bebyggelsesstruktur Bygget plasseres som et tilbygg og påbygg til eksisterende høyblokk. Volumene som etableres forholder seg i all hovedsak til regulerte byggegrenser og maks gesimshøyde. Tiltaket medfører ingen terrengendringer. Tiltakets visuelle kvalitet i forhold til omgivelsene og seg selv Til-/og påbygget utføres hovedsakelig i hvit puss, og får et relativ nøytralt materialuttrykk. Dette uttrukket vurderes til å kontrastere eksisterende fasade, slik at det tydelig skapes et skille mellom eksisterende og ny bebyggelse, uten at fasadematerialene og utrykkene kommer i konflikt. Til-/ og påbygget blir utformet som tydelige og kantete volum, som synes å ramme inn den eksisterende bygningen på en akseptabel måte. Rømningstrappen mot nord legges inn i et innrykk i gavlfasaden, og vil være synlig fra nord og vest. Selv om rømningstrappen dekker halve gavlfasaden mot nord, fremkommer hovedfasaden på det eksisterende bygget mot vest og syd som videreført, og tydelig lesbart. Rømningstrappen vil gi en betydelig økt sikkerhet i forhold til rømning ved brann. Plan- og bygningsetaten har gjort en helhetlig vurdering av det nye bygget etter på-/ og tilbyggingen, og finner å kunne akseptere det samlede utrykket. Kulturminner På østsiden av bygget ligger et parkområde med en gravhaug, denne skal sikres i byggeperioden gjennom krav til marksikringsplan. Byantikvaren redegjører for at den eksisterende bygningen er under oppføring på gul liste. Etaten vurderer omsøkte tiltak til å hensynta den eksisterende høyblokken under de reguleringsmessige rammer som er gjeldende. Universell utforming Bygget utformes med trappefri inngangsparti og toalett tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede etableres i første etasje. Bygget får heis og alle hybler er tilgjengelige for orienterings- og bevegelseshemmede. Det samlede fortettingsprosjektet på Sogn Studentby er prosjektert med 8 hybelleiligheter tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Disse hyblene er fordelt på 2 bygg der 4 av disse er innpasset i hus B og 4 i hus F. Det kreves ingen nye tilpassede leiligheter i hus H. Dispensasjon Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. Det søkes om dispensasjon for 2 forhold som utløser dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 4: - 1. For rømningstrappens overskridelse av regulert makshøyde og byggegrense Overskridelse av byggegrensen mot sør. Hensynet til de regulerte byggegrensene og maks gesimshøyder er hovedsakelig for å sikre en god plassering av bygningene i forhold til utearealer, gangveier, eiendomsgrenser, avstand til vei og åpenhet mellom bebyggelsen. Hensyn som regulerte gesimshøyde er ment å ivareta er normalt å sikre at oppføring av bebyggelse er tilpasset nærliggende bebyggelse, sikt, åpenhet og lysforhold. Det redegjøres at hovedtrappen i midten av hus H kan ikke brukes som rømningstrapp på grunn av utformingen. Denne delen må altså utskilles som en egen branncelle, og det må etableres nye rømningstrapper på hver side av midtdelen av bygget. På den ene siden som tilbygges skal oppføres på er rømningstrapp integrert i bygningskroppen, mens den andre siden av bygget søkes det om å etablere

4 Saksnr: Side 4 av 6 rømningstrapp utenfor hovedvolumet. Etablering av en innvendig rømningstrapp gjennom eksisterende etasjeskiller er et omfattende arbeid, og en utvendige rømningstrappen gir denne delen av bygget en svært sikker rømningsvei. Rømningstrappen plasseres inn i et innrykk på nord- gavlen og vil ikke påvirke lysforholdene i nevneverdig grad. Rømningstrappen ligger med god avstand til nabobebyggelsen. Rømningstrappen går ned til taket til lavbygget som ligger inntil høyblokken. Denne fører videre til en ny rømningstrapp som går ned fra lavbygget til bakkeplan. Denne siste delen av rømningstrappen blir en mindre konstruksjon, men plasseres utenfor byggegrenser. Avstanden mellom denne konstruksjonen og tilliggende bebyggelse, eiendomsgrense og internvei vurderes som akseptabel. Konstruksjonen vil ikke redusere uteoppholdsareal. Mot sør skyves ca. halvparten av gavlfasaden frem i forhold til den andre delen. Denne oppsplittingen av gavlen gjør at den ene delen stikker 65 cm over byggegrensen, mens den andre delen er trukket tilbake ca 50 cm fra byggegrensen. Søker oppgir dette grepet for å visuelt redusere bredden på bygget, og på grunn av plassbehovet til rømningstrapp i hovedvolumet som innpasses på den ene siden. Eksisterende gavlfasade har i dag en oppsplittet gavl, og dette grepet vurderes som positivt for å få en lettere gavl mot sør. Denne oppsplittingen vil påvirke solforholdene i liten grad, og det er god avstand mellom bebyggelsen her. Delen som overskrider byggegrensen etableres på eksisterende opparbeidet konstruksjon/platting, på areal regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg. Arealet sør og øst for tilbygget er regulert til spesialområde bevaring og friområde, og tilbygget vil komme noe nærmere denne reguleringen. For å sikre at dette arealet ikke blir skadet under byggeperioden, kreves det en marksikringsplan. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Konklusjon Bygget vurderes til å være tilpasset den eksisterende i form og materialbruk, jf. reguleringsbestemmelsenes 3. Tilbygget holder seg innenfor reguleringsbestemmelsenes krav utnyttelse. Plan- og bygningsetaten finner å kunne gi dispensasjon for plassering utenfor byggegrensen og overskridelse av maks takhøyde, jf reguleringsbestemmelsenes 4. Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes. Godkjenning Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Fasade øst E /33 Situasjonsplan A D1a /7 Plan 1 E1a /9 Plan 2 E1a /10 Plan tak E1a /11 Fasade gavl E6a /12 Fasade vest E4a /13

5 Saksnr: Side 5 av 6 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse HRTB AS PRO ttk 2; arkitektur og bygningsfysikk. I forbindelse med oppmålingsteknisk prosjektering skal fagområdet for PRO belegges med ansvarsrett i tiltaksklasse 3 Krav om uavhengig kontroll: Det vil bli krevd uavhengig kontroll for både PRO og UTF for brannkonsept før igangsettingstillatelse, tiltaksklasse 3. Dette på grunn av tiltakets kompleksitet og konsekvenser ved brann. Det vil bli krevd uavhengig kontroll av UTF for våtrom, tiltaksklasse 3. Årsaken til kravet om uavhengig kontroll er Oslo Kommune har innført praksis om uavhengig kontroll av UTF for våtrom for bygg med mer enn 10 våtrom. Det vil bli krev uavhengig kontroll av geoteknisk prosjektering, tiltaksklasse 3. Årsaken til kravet er tiltakets kompleksitet. Veiplikt (pbl 18-1): Veiplikten er oppfylt. Plassering Dette tiltak krever påvisning av beliggenhet i plan og høyde. Utføring av påvisning skal gjennomføres av kvalifiserte foretak. Høydeplasseringen definert som overkant gulv 1 etasje fastsettes til kote + 115,5. Tiltaket må plasseres i henhold til situasjonsplan og tegninger som er lagt til grunn for tillatelsen. Oppmålingsteknisk prosjektering av dette tiltaket skal basere seg på kvalitetssikret prosjekteringsgrunnlag, dvs. kvalitetssikrede koordinater for eiendoms- og plangrenser, utarbeidet av Plan- og bygningsetaten. Igangsettingstillatelse: Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Før igangsettingstillatelse kan gis må følgende dokumentasjon innsendes: 1. Resterende søknader om ansvarsretter for prosjektering og utførelse må være innsendt og godkjent. 2. Det er stilt krav om uavhengig kontroll i tiltaket. Søknader om ansvarsrett for uavhengig kontrollerende må være innsendt og godkjent. 3. Oppdatert gjennomføringsplan. 4. Miljøsaneringsbeskrivelse. 5. Tiltaket må være avklart med VAV bla. med hensyn til tilknytning av stikkledninger. Forhåndsuttalelse med ledningskart / tegninger attestert av VAV må være innsendt PBE før igangsettingstillatelse kan gis. 6. VA rørarbeider og fuktsikringsarbeide må belegges med godkjent ansvarlig foretak før igangsettingstillatelse kan gis. 7. Tiltaket utløser krav til tilknyting til fjernvarmeanlegg etter Oslo kommunes vedtekt etter 66a til pbl av Det må foreligge avtale om tilknytning med konsesjonæren før igangsettingstillatelse, eventuelt uttalelse om at det ikke er mulig teknisk sett å gjennomføre leveranse av fjernvarme. Dersom søker/tiltakshaver ønsker å benytte egen lokal og mer miljøvennlig løsning skal søker/tiltakshaver

6 Saksnr: Side 6 av 6 forelegge denne for konsesjonæren til uttalelse og plan- og bygningsetaten skal vurdere den før igangsettingstillatelse. 8. Det må innsendes samtykke fra Arbeidstilsynet (på grunn av endringene av arbeidslokalene i 1. etasje). 9. Det må innsendes oppdatert utomhusplan, jf. utomhusplanen lagt til grunn for dispensasjon fra parkeringskrav (saksnr ). 10. Det må innsendes en marksikringsplan for å ivareta areal regulert til spesialområde bevaring (gravhaug) under byggeperioden. Krav før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest 1. Før brukstillatelse gis for hybelbygg (hus H), skal nødvendige parkeringsplasser jamfør reguleringsbestemmelsenes 6 være opparbeidet og tilgjengelig. 2. Utomhusarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før ferdigattest gis, jf. reguleringsbestemmelsenes Før ferdigattest kan utstedes må sluttrapport for avfallshåndtering være innsendt og behandlet, jf. SAK Klageadgang: Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering om klageadgang. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Det må søkes om igangsettingstillatelse i god tid før fristen går ut. Ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for områdeutvikling Områdeplaner 3, Åpen by Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Kristian Thomassen - Saksbehandler Lisbeth Nordli - Enhetsleder Kopi til: Studentsamskipnaden i Oslo, Eiendomsavdelingen, Postboks 94 Blindern, 0419 OSLO, oistein.myhrvold@sio.no Vedlegg: Orientering om klageadgang