Arkivsaksnr.: 13/1541 Lnr.: 10656/16 Ark.: H31 Saksbehandler: Tjenesteleder Rønnaug Egge Braastad OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID (OPS) - PROSJEKT NYE OMSORGSBOLIGER PÅ ROA Lovhjemmel: Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja 1. Det inngås kontrakt med Norske Helsehus AS for OPS prosjektet Nye omsorgsboliger på Roa. (P4b vedtak) 2. Kontrakt inngås med intensjon om finansiell leie (kjøp) over 30 år. Endelig valg av modell foretas ikke før endelig avklaring av merverdiavgiftskompensasjon/refusjon foreligger. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 8
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Innledning 11. juni 2015 vedtok kommunestyret i Lunner følgende: «Lunner helse- og omsorgssenter med tilhørende omsorgsboliger og baser for hjemmetjenester deles heretter opp i 2 separate prosjekter. a. Prosjekt 575 Roa omsorgsboliger planlegges for 20 heldøgns plasser (bemannede omsorgsboliger), base for hjemmetjenesten og aktivitetssenter» av 19.3.2015 gjennomføres med OPS som gjennomføringsmodell. OPS (offentlig privat samarbeid) OPS innebærer kommunen inngår kontrakt med en OPS leverandør (profesjonell utbygger og eiendomsbesitter) for planlegging, design, prosjektering, bygging, drift og vedlikehold og finansiering av prosjektet. Kontrakt inngås etter gjennomført konkurranse, hvor tilbyderne utarbeider sine tilbud (skisseprosjekt) basert på kommunens kravspesifikasjon, herunder blant annet rom- og funksjonsprogram og Husbankens krav til utforming av omsorgsboliger. Etter at konkurransen er avsluttet og kontrakt inngått, gjennomføres en forprosjektfase. I denne fasen bearbeides leverandørens løsningsforslag i detalj. Kommunens plikt til å betale husleie overfor leverandøren starter først ved ferdigstillelse av bygget og oppstart av leieperioden. Det innebærer at OPS leverandøren har ansvaret for å finansiere prosjektet. Dette prosjektet vil kunne finansieres gjennom Husbanken. Kommunen nedbetaler sin forpliktelse gjennom 30 år. Nedbetalingen skjer enten som operasjonell eller finansiell leie. OPS modellen muliggjør realisering av prosjektet uten låneopptak for kommunen. Konkurransen På bakgrunn av vedtaket i kommunestyret 11.6.2015 ble det lyst ut en OPS konkurranse. Konkurransen ble kunngjort som en totrinns konkurranse. Denne konkurranseformen innebærer en prekvalifisering hvor kun prekvalifiserte deltakere inviteres til å inngi tilbud i konkurransen. I prekvalifiseringen var det et kvalifikasjonskrav at leverandøren måtte disponere tomt på Roa, innenfor det angitte område vist med stiplet linje på nedenstående kartutsnitt. Side 2 av 8
To leverandører ble kvalifisert og mottok deretter konkurransegrunnlaget (Norske Helsehus AS og Omsorgsbygg Roa AS). Leverandørene disponerte tomtealternativer på «Kildaltomta» og på «Roa Torg». Konkurransegrunnlaget ble oversendt leverandørene i oktober 2015 og Konkurransen hadde tilbudsfrist den 8. februar 2016. Begge leverandører leverte inn tilbud. Det ble videre gjennomført forhandlinger med begge tilbydere og frist for å levere endelig tilbud var 18. april 2016. Konkurransen var basert på at tildeling skal skje på basis av hvilket tilbud som er det økonomisk mest fordelaktige, jf. FOA 22-3. Konkurransegrunnlaget angir at tildelingen baserer seg på følgende kriterier, med subkriterier og angitt vekt: 1. Pris vekt 50 % Total leiepris per år, herunder årlig kapitalleie og årlig FDVU-kostnad. 2. Prosjektutforming og kvaliteter 40 % a. Funksjonsmessig egnethet, planløsninger og fleksibilitet b. Grad av oppnåelse i forhold til bomiljø og arkitektur c. Fellestjenester i bygget d. Teknisk kvalitet 3. Tilbudt nøkkelpersonell og oppgaveforståelse 10 % a. Kompetansen til tilbudt nøkkelpersonell b. Oppgaveforståelse Side 3 av 8
Resultat av konkurransen For evaluering av tildelingskriteriet «Prosjektutforming og prosjektkvaliteter», ble det etablert en bedømmelseskomité. Bedømmelseskomitéen ble ikke gjort kjent med tilbudets priser. Bedømmelseskomiteen har bestått av følgende personer: Rønnaug Braastad (komiteleder) Lunner kommune Kristin G Haslestad Lunner kommune Tove Smeby Vassjø Lunner kommune Nina Dahl Martinsen Lunner kommune Gunn Elin Rudi Lunner kommune Kate Holm Norconsult arkitektfaglig kompetanse Gudbrand Helmen Norconsult byggfaglig og teknisk kompetanse Håvar Slåtten (sekretær) Norconsult Tildelingskriteriet «Pris» og «Tilbudt nøkkelpersonell og oppgaveforståelse» er evaluert av forhandlingsutvalget. Forhandlingsutvalget har bestått av følgende personer: Bente Rudrud, prosjekteier, kommunalsjef Lunner kommune Rønnaug Braastad, Lunner kommune Håvar Slåtten, prosjektleder, Norconsult AS Kjell-André Honerud, Juridisk rådgiver, Føyen Torkildsen På bakgrunn av evalueringen av de innleverte tilbudene er det fremkommet følgende konklusjon: Norske Helsehus har totalt sett det økonomisk mest fordelaktige tilbudet. Prosjektet utarbeidet av Norske Helsehus AS har beliggenhet på «Kildaltomta». Kfr. nedenstående kartutsnitt og situasjonsplan. For nærmere beskrivelse av forhandlinger og evaluering vises det til vedlagte evalueringsprotokoll (vedlegg 1) Side 4 av 8
Vedlagt er innstillingsbrev (vedlegg 2) og meddelelse om valg av leverandør (vedlegg 3), begge av 2.mai 2016. Karensperiode (frist for å klage) var satt frem til 16. mai 2016. Det var ved fristens utløp ikke mottatt klage over beslutning for intensjon om tildeling av kontrakt. Finansieringsmodell Konkurransen var basert på at leverandørene innleverte pris for to finansieringsmodeller, henholdsvis operasjonell- og finansiell leie. (1) Operasjonell leie (ordinær leieavtale) - Leieavtale hvor kommunen har rett til å overta omsorgsboligene til avtalt markedspris etter 30 år. (Markedsprisen kan forhåndsdefineres og knyttes opp mot prosjektkostnaden). (2) Finansiell leie (kredittkjøp) - Leieavtale hvor kommunen overtar omsorgsboligene vederlagsfritt etter 30 år. Tilbud datert 18.4.2016 fra Norske Helsehus AS tilsier følgende kostnader for kommunen: (samlet husleie er årlige kostnader) Tilbud alternativ I A: Finansielle leie- 30 år Norske Helsehus BTA 3 469 NTA 2 962 Prosjektkostnad 74 095 100* Side 5 av 8
Kapitalleie 4 446 000 FDVU- kost 1 156 000** Samlet husleie 5 602 000 *Tillagt tilskudd på dagsenteret med kr 7 549 000 **Ikke inkludert eiendomsskatt Tilbud alternativ 2: Operasjonell leie - 30 år Norske Helsehus BTA 3 469 NTA 2 962 Prosjektkostnad 74 095 100 Kapitalleie 4 016 000 FDVU- kost 1 156 000 Samlet husleie 5 172 000 Forutsetninger: 1. Husbanktilskudd: NH: 40 597 000 2. Husbankrente: NH: 2,706% 3. Selskapsskatt 27/25 % - lineær årlig 4. Godkjent rammetillatelse uten belastning av rekkefølgebestemmelser 5. Full fradragsrett for merverdiavgift Ved den finansielle leiemodellen (Kredittkjøp) skal det bemerkes følgende: Skatte- og regnskapsmessig virkning: Kommunen skal føre omsorgsboligene i sin balanse som eiendel og årlig kapitalleie (årlige lånekostnader) vil utgjøre fradrag og renter til utbygger. Merverdiavgiftsrettslig virkning: Frem til desember 2015 var det sikker praksis på at OPS selskapet fikk frivillig registrert seg for utleievirksomhet og oppnådde merverdiavgift refusjon på oppføringskostnadene. Leieavtalen ble avgiftsrettslig betegnet som en leieavtale. I desember 2015 fattet Skatteetaten nye vedtak som medførte at finansielle leieavtaler ble kategorisert merverdiavgiftsrettslig som et kredittkjøp og ikke leieforhold. Konsekvensen av dette er at utbygger ikke oppnår refusjon av merverdiavgift og kommunen vil få økt husleien med 25 %. Siden avtalen blir kategorisert som kredittkjøp kan kommunen imidlertid overta justeringsretten for å få kompensert merverdiavgiften over 10 år fra ferdigstillelse av omsorgsboligene. Kommunen vil da over en periode på de 10 første driftsårene få tilbakebetalt merverdiavgiften. Kommunen må imidlertid finansiere merverdiavgiften overfor utbygger. Beløpet for merverdiavgiften bør betales utbygger ved ferdigstillelse. For dette prosjektet utgjør merverdiavgiften om lag kr 30 millioner. Nåverdien av finansieringskostnadene for dette beløpet over en periode på 10 år utgjør om lag kr 3,5 millioner. Årlig gjennomsnittlig merkostnad de 10 første driftsårene er dermed omlag kr 350 000 som følge av endret merverdiavgiftspraksis. Side 6 av 8
Den nye endrede merverdiavgiftspraksisen medfører at kommunen må ta høyde for at det kan tilkomme en merkostnad de 10 første driftsårene på om lag kr 350 000 pr år i tillegg til tilbudt kapitalleie. Rådmannen anbefaler at kommunen utreder muligheter for å unngå denne ulempen, men at det uansett vedtas at kommunen inngår en OPS avtale med Norske Helsehus AS hvor den økonomiske rammen omfatter tilbudt kapitalleie og FDVS leie tillagt en eventuell ulempe for å finansiere merverdiavgiften. Inntekter fra husleie Beboerne i omsorgsboligene betaler normalt leie. Inntekstpotensiale for utleie av 22 omsorgsboliger avhenger av kommunens holdning til leiesatser samt om alle boligene er utleid til enhver tid. Normalt budsjetteres det med en netto leieinntekt på 90%. Dersom det antas en månedlig husleie på kr. 8000,- (22x 8 000x 12x0,9) tilsvarer dette en netto leieinntekt på kr. 1.900.800,- pr. år. Rådmannen innstiller følgende: 1. Det inngås kontrakt med Norske Helsehus AS for OPS prosjektet Nye omsorgsboliger på Roa. (P4b vedtak) 2. Kontrakt inngås med intensjon om finansiell leie (kjøp) over 30 år. Endelig valg av modell foretas ikke før endelig avklaring av merverdiavgiftskompensasjon/refusjon foreligger. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Vedlegg: 1. evalueringsprotokoll 2. Innstilling 3. Meddelelse om valg av leverandør 4. Prospekt med tegninger Øvrige dokument: 14/2164 Tilbud på utredninger tilknyttet lokalisering Avsender:Norconsult AS av nytt helse og omsorgssenter. 14/2166 Svar - Tilbud på utredninger tilknyttet lokalisering av nytt helse og omsorgssenter. Avsender: 13/14529 Informasjon til grunneiere i sak om nytt helse- Avsender: og omsorgssenter. 14/10244 Informasjon til grunneiere i sak om nytt helse- Avsender: og omsorgssenter. 15/5468 Vedr. vannlinjeberegning Avsender:Norconsult AS Klemma/Harestuvannet. 14/17427 Innspill vedrørende plassering av Lunner omsorgssenter. Avsender:Knut Skollerud Side 7 av 8
15/486 Oppdragsbekreftelse. Avsender:Fredrik Bärnholdt 15/6050 Lokalisering av Lunner helse-og omsorgssenter. Avsender:Emmy Nikoline Strømnes 14/20509 Bestilling av beregning av Avsender:Hjellnes Consult AS flomvannsbergninger for Harestuvannet. 16/1662 Svar ang. erverv av eiendom. Avsender:Henning Hansen 15/10478 Referat fra møte i Husbanken 19.06.15. Avsender:Husbanken 15/9941 Omsorgsboliger Roa: Estimerte kostnadsnivåer Avsender:Advokatfirmaet og oppdatert kvalifikasjosngrunnlag. Føyen Torkildsen AS 15/9186 Vannlinjeberegning Harestuvannet, Sveselva og Klemma. Avsender:Norconsult v/jørstad Olav Anders 15/13484 LHOS - plan- og designkonkurranse. Avsender:Slåtten Håvar 16/1663 Ang. erverv av eiendom og tidsperspektiv. Avsender:Henning Hansen 16/8831 OPS prosjekt Roa - meddelelsesbrev. Avsender:Norconsult 16/8833 OPS konkurranse omsorgsboliger på Roa- Avsender:Norconsult innstilling. 16/8834 OPS prosjekt - nye omsorgsboliger på Roameddelelsesbrev. Avsender:Norconsult 16/8905 OPS prosjekt - Nye omsorgsboliger - Innstilling Avsender:Norconsult AS for inngåelse av kontrakt. Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 8 av 8