STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 614 Arkivsaksnr: 2013/3109-1 Saksbehandler: Anne Røddesnes Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Eldrerådet 21/13 23.09.2013 Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 20/13 23.09.2013 Komite Levekår 41/13 24.09.2013 Formannskapet 128/13 26.09.2013 Arbeidsmiljøutvalget 18/13 23.09.2013 Kommunestyret 81/13 03.10.2013 Formannskapet Kommunestyret 423945- Lånke bosenter - rehabilitering Rådmannens forslag til vedtak/innstilling: 1. Formannskapet viser til de vurderinger som er gjort i saken, og mener på bakgrunn av de gitte evalueringskriterier at følgende entreprenør har gitt det tilbud som er mest fordelaktig for Stjørdal kommune: MT Byggteknikk AS 2. Rådmannen gis fullmakt til å foreta nødvendige avklaringer med tilbyder, og inngå avtale i henhold til foreliggende tilbud og aktuelle opsjoner. Avtale med entreprenøren forutsettes inngått etter at klagefristen er gått ut. 3. Rådmannen gis fullmakt til å bestille nødvendige tilleggsarbeider for tilpasning av SDanlegg innenfor planlagt investeringsramme. 4. Kommunestyret vedtar kostnadsramme for 423945- Lånke bosenter - rehabilitering på 6,3 mill.kr. Investeringsrammen finansieres med gjeldene økonomiplans midler til Lånke bosenter på 3,0 mill.kr og midler til DMS-observasjonsposter med 1,2 mill.kr. I tillegg forutsettes tilskudd fra Husbanken på 2,6 mill. kr. Merknad: Saksframlegget er endret etter ferdig behandling av økonomi- og budsjettbehandlingen den 19.12.13 i kommunestyrets vedtak i PS 110/13 på følgende måte: - Endret fra korttidsplasser til fleksible omsorgsplasser. - Rettet tilskuddet fra Husbanken.
- Noe av innholdet ble slettet da det ikke var relevant lengre. Vedlegg: Plantegning datert 16.04.13 Tilbudsevaluering Norconsult datert 19.8.13 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Konkurransegrunnlag Anbudsprotokoll Sammendrag: De ledige lokalene ved Lånke bosenter skal benyttes til fleksible omsorgsplasser for Stjørdal kommune. Det er et økende behov for fleksible plasser. I utgangspunktet var det kun planlagt å pusse opp pasientrommene innenfor en kostnadsramme på 3 mill. kr. Etter en gjennomgang av bygningenes tekniske tilstand og planløsning foreslås det en noe utvidet rehabilitering av lokalene med bygningsmessige tiltak, nye tekniske anlegg og en planløsning som tilfredsstiller kravene til universell utforming. Omsorgsplasser må også tilfredsstille universell utforming, jfr. tilleggskravet i vedtak i K-sak 96/12 den 4.10.12 hvor det kreves «ett tilstrekkelig antall korttidsplasser med universell utforming». Tiltaket er tenkt finansiert med bruk av investeringsmidler i gjeldende økonomiplan og investerings-tilskudd fra Husbanken. Saksopplysninger Historisk bakgrunn og brukerbehov Lånke aldersheim stod innflyttingsklart 5. januar 1973. Aldersheimen var bygget for 15 beboere fordelt på Store fløy og Lille fløy. I tillegg ble det bygget fellesrom for bespisning og aktiviteter, kjøkken og kontor. Lånke Aldersheim ble etter hvert utvidet med trygde- og omsorgsleiligheter, totalt 16. 29. juni 2012 stod nye Lånke bosenter klart for innflytting etter ett års forsinkelse som følge av en vannskade. Etter innflytting i det nye bosenteret har den eldste delen av bosenteret stått tomt, med unntak av fire rom i Lillefløy som i 1998 fikk en enkel oppgradering. Rommene i Lillefløy er blitt benyttet til avlastningsopphold og overgangsfase/rehabilitering etter sykehusopphold. Selv om fleksibiliteten til disse rommene har vært veldig nyttig for kommunen er rommene ikke henhold til dagens krav for omsorgsplasser. Rom og bad er for små til å tilfredsstille kravene for universell utforming. I tillegg er bygningskropp og tekniske installasjoner utdatert. Stjørdal kommune har i dag 158 langtidsplasser ved bosentrene og 51 plasser ved Halsen sykehjem, rådmannen anser at behovet for langtidsplasser er tilstrekkelig. Derimot er behovet for fleksible omsorgsplasser større enn tilbudet. Teknisk tilstand for Storefløy og Lillefløy Storefløy og Lillefløy hører til Lånke bosenters eldste del fra 1973. Bygningene er oppført på ringmur med krypkjeller og betongdekke. Betongdekket er isolert på undersiden med 5 cm isopor. Veggene er utført som skallmur med vanger i tegl og mellomliggende isolasjon og
vindtetting. Taket er utført som en enkel sperrekonstruksjon med kaldloft. Kaldloftet er etterisolert med isolasjonsmatter. Bygningene er vedlikeholdt, men er preget av elde og slitasje. Det er ikke gjort store endringer i siden de ble oppført. Konstruksjonen holder ikke mål i forhold til dagen krav om varmeisolasjon og lufttetthet. Vinduene isolerer dårlig og det er til dels betydelig luftlekkasje i overgang mellom vinduer og skallmur. Det er også enkelte punkter med luftgjennomgang i skallmuren. Overgangen mellom skallmur, ringmur og betongdekke danner en kuldebro. Lillefløy er tilknyttet ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner. I Storefløy er det kun naturlig ventilasjon gjennom veggventiler. Alle bad har eget avtrekk, noe begrenset i forhold til dagens standard. Varmeanlegget er rent elektrisk med panelovner i rommene og gulvvarme i bad. Panelovner styres med innebygget termostat. Gulvvarme styres med romtermostat. Prosjektprosess og innhenting av anbud Prosjektet startet opp i januar 2013. Det ble tidlig i prosessen klart at det ville være mer hensiktsmessig med en rehabilitering av lokalene framfor kun en ren oppussing. Det ble utarbeidet et detaljert anbudsgrunnlag tilpasset en totalentreprise. Det ble lagt vekt på en framtidsrettet og fleksibel løsning både for bygningskropp og tekniske anlegg. I midten av april ble totalentreprisen lagt ut som åpen konkurranse på Doffin. Det var noe interesse for konkurransen i utgangspunktet men ved avslutning kom det ikke inn tilbud. Prosjektledelsen tok derfor kontakt med noen av entreprenørene som hadde vist interesse for prosjektet. Det kom ikke direkte, entydige svar fra entreprenørene på hvorfor de ikke valgte å komme med tilbud. Det ble vist til at å gi et tilbud, uansett utfall, er ressurskrevende for entreprenøren. Det ble da bestemt at det skulle gjennomføres en lukket konkurranse. Tanken var at en lukket konkurranse kanskje ville bli oppfattet å være litt mer eksklusiv for de inviterte. Fire deltakere ble i slutten av juni invitert i en ny, lukket konkurranse. I løpet av juli ble det klart at deler av anbudsgrunnlaget ble utfordrende for deltakerne. Stjørdal kommunes krav til utførelse av byggautomasjon ble derfor trukket ut av konkurransen. Ved avslutning av konkurransen kom det inn to tilbud. Tilbud nr. 1: Kaas Byggutvikling AS kr 4.279.777,- eks mva Tilbud nr. 2: MT-Byggteknikk AS kr 4.050.169,- eks mva Tilbudene er vurdert ut fra flere faktorer, med hovedvekt på pris. Tilbudene ble ansett som likeverdige på øvrige kriterier, pris ble derfor utslagsgivende. Rådmannen mener tilbud nr 2, MT-Byggteknikk AS er best Vurdering Brukerbehov Uavhengig av fremdrift av utbygging/rehabilitering av Halsen sykehjem vil en oppgradering av rommene ved gamle Lånke aldersheim medføre en rask og sårt tiltrengt kapasitetsøkning av fleksible omsorgsplasser. Dette dekker to behov; for det første får vi en bedre løsning i Lånke og for det andre blir bygningsmassen gjort klar for en lengre levetid enn først tenkt. Bygningsarbeider og tekniske tiltak Det er sengerommene i Storefløy (257 m²) og Lille fløy (116m²) som skal rehabiliteres. I tillegg skal det gjøres utbedringer på tilliggende vaktrom, kontor og fellesarealet. I Storefløy, der det i dag er ti sengerom, er det planlagt syv sengerom og et teknisk rom. Tilsvarende er det i Lillefløy
planlagt tre sengerom mot dagens fire. Hvert sengerom får eget bad, med unntak av to i Storefløy som får felles bad. Universell utforming Dagens pasientrom og bad tilfredsstiller ikke kravene til universell utforming. Det er særlig badene som ikke har god nok plass. Sengerom og bad i eksisterende planløsning tilfredsstiller heller ikke Husbankens krav til institusjonsplass. Dette kan vi langt på vei bøte på med en ny planløsning der antall sengerom reduseres fra 14 til 10. Etter rehabilitering vil sju av pasientrommene med tilhørende bad tilfredsstille kravene til universell utforming og Husbankens krav til institusjonsplass. To rom Storefløy får et felles bad som tilfredsstiller kravene til universell utforming, men blir ikke utvidet. Et av pasientrommene med tilhørende bad i Lillefløy blir kun pusset opp, ikke utvidet. Bygningskropp Det er i hovedsak vegg og vinduer som er utfordringen i begge fløyer, men også gulv og kuldebro mellom gulv og vegg/ringmur bør vies oppmerksomhet. Alle vinduer blir skiftet ut til vedlikeholdsfrie vinduer med god isolasjonsevne. Veggene og overgangen mellom vegg og vindu utbedres for luftlekkasje. Gulvet etterisoleres fra undersiden. Ringmuren mangler isolasjon og vil bli etterisolert fra begge sider. Ventilasjon Lillefløy har balansert ventilasjon. Det er kun behov for omlegging av ventilasjonskanaler for ny planløsning. Storfløy blir tilknyttet nytt ventilasjonsanlegg med balansert ventilasjon og varmegjenvinner med høy virkningsgrad. Etter ombygging får alle badene ny og bedre dimensjonert avtrekksventilasjon. Avtrekksventilasjonen vil være behovsstyrt. Varmeanlegg Eksisterende varmeanlegg med elektrisk oppvarming i begge fløyer erstattes med vannbåren varme. Det er planlagt nytt varmeanlegg luft/vann varmepumpe(vp) og elkjel. Rommene får radiator under vinduene og varme i gulvet på badet. Det er ikke avgjort om det blir elektrisk eller vannbåren gulvvarme på badene. Det er forventet at varmeanlegget vil kunne produsere varme rimeligere enn det eksisterende anlegget. Valgt løsning med vannbåren varme og VP/elkjel er også i tråd med Stjørdal kommunes satsing på fornybare varmekilder og fleksible energiløsninger. Automatikk Både varmeanlegg og ventilasjonsanlegg vil bli tilknyttet et nytt SD-anlegg (sentral driftskontroll). SD-anlegget blir betydelig mer avansert og fleksibelt enn hva som har vært vanlig i tradisjonelle automatiseringsanlegg. I tillegg til tradisjonelle funksjoner rettet mot de tekniske anleggene vil SD-anlegget gi driftspersonellet utvidet mulighet til styring og overvåking av varme og ventilasjon i begge fløyer. Hvert pasientrom får en romkontroller for individuell varmestyring av rom og bad. Den er tilkoblet SD-anlegget og for sentral styring og overvåking, men kan også overstyres lokalt. SD-anlegget vil være også kunne utvides og tilpasses funksjoner i tilknytning til ny omsorgsteknologi. Hvert sengerom får et tilknytningspunkt til et eget nett dedikert omsorgsteknologi. Hvert pasientrom får eget uttak for TV og Internett. Finansiering Det er satt av 3 mill. kr i investeringsbudsjettet for 2013 til oppussing av de ledige lokalene ved Lånke bosenter. Sentrale myndigheter har gjennom Husbanken gitt klare signaler om hvordan institusjonsplasser bør utformes. Husbanken kan gi inntil 40 % investeringstilskudd ved
etablering av nye institusjonsplasser, dersom de er utformet i henhold til Husbankens standard. Dette gjelder både teknisk standard, krav til bygningskropp og arealer i henhold til universell utforming. Tilskudd fra Husbanken gir Stjørdal kommune drahjelp til en framtidsrettet løsning, selv om det betyr en liten økning av de bevilgede midlene. Det foreligger et pristilbud på en omfattende rehabilitering av de ledige lokalene ved Lånke bosenter, som tilfredsstiller Husbankens krav til institusjonsplasser. Innenfor en ramme på 6,3mill.kr er det mulig å etablere 10 nye plasser ved Lånke bosenter, hvorav 7 fullt ut tilfredsstiller Husbankens arealkrav for universell utforming. Husbanken kan yte et investeringstilskudd på opptil 40 % av totalkostnaden. Det skulle tilsi et tilskudd på 2,6 mill. kr, 40 % av 6,3mill. kr. I dette tilfellet er det varslet at tilskuddet vil antagelig bli noe redusert, fordi ikke alle rommene tilfredsstiller Husbankens krav. Det er antatt at Husbanken vil kunne yte et investeringstilskudd i størrelse rundt 2,6 mill. kr. Stjørdal kommune må i så fall selv finansiere de resterende 4,2 mill. kr med egne midler/låneopptak. Det foreslås derfor å omdisponere noe av midlene som er avsatt til observasjonsposter DMS i tillegg til de 3 mill.kr som er avsatt til Lånke bosenter. Kostnadsrammen går noe ut over rammen presentert i pkt. 3.2423 Lånke bosenter på 3.0 mill. kr i økonomiplanen 2013 2016, men denne økte rammen representerer en bedre investering for Stjørdal kommune. Det er flere gode argumenter som støtter denne påstanden. Et rent oppussingsprosjekt vil ikke få noe tilskudd fra Husbanken og er kun aktuelt for en kortere periode. Ombyggingen vil være i henhold til universell utforming. Det er også ventet at de bygningstekniske tiltakene som nye vinduer, vindtetting, ekstra varmeisolasjon og nye anlegg for ventilasjon og varme, vil gi brukerne et betydelig bedre innemiljø. Bygget vil også bli enklere og rimeligere å drifte.