Markedsrapport Juni 2013
The NRP Group of companies Project Finance Investment Banking Asset Management Corporate Management Services NRP Securities ASA NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset anagement Corporate management, accounting, tax and consulting Real estate management
Side 3 Markedsrapport Juni 2013 Innholdsfortegnelse: 1. Innledning... 5 2. Solgte prosjekter... 12 3. Shipping... 14 3.1 Nøkkeltall shippingportefølje... 15 3.2 Oversikt shippingprosjekter... 16 3.3 Shipping prosjekter Atlantic Seismic DIS... 17 BB Troll... 18 Beta DIS... 19 Bulk Avanti DIS... 20 Bulk Transloading DIS... 21 Eastern Reefer DIS... 22 Eastern Reefer II DIS... 23 E Tanker DIS... 24 Feedermate DIS... 25 Gram LPG DIS... 26 Inter Carib II DIS... 27 Kuo DIS... 28 Neptune Seismic DIS... 29 Perrine DIS... 30 Spero DIS... 31 Stril Offshore DIS... 32 TDS Containerships V DIS... 33 TDSC Opportunity AS... 34 UACC Bergshav Tanker DIS... 35 UACC Ross Tanker DIS... 36 4. Eiendom... 37 4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS... 38 4.2 Nøkkeltall eiendomsportefølje... 48 4.3 Oversikt eiendomsprosjekter... 50 4.4 Eiendomsprosjekter Alingsås Lager og Handel DIS... 51 Berger Terminal DIS... 52 Borås Logistikk DIS... 53 Brønnøysund Kontorbygg AS... 54 Buskerud Handelseiendom DIS... 52 Dagligvarelogistikk AS... 56 El Logistikk DIS... 57 Etterstad Utvikling DIS... 55 Finlogistikk DIS... 59 Gasolin Eiendom DIS... 60 Gasolin Handelseiendom DIS... 61 Grenland House DIS... 62 Gøteborg Kombi DIS... 63 Gøteborg Logistikk DIS... 64 Holmsbu Invest KS... 65 Hovfaret 4 DIS... 66 Side
Markedsrapport Juni 2013 Side 4 Kongholm Invest KS... 67 Lørenskog Kombibygg DIS... 68 Majorstuen Kontorbygg Dis... 69 Martodden Utbygging KS... 70 Moa Handelseiendom DIS... 71 Nye Alfasetveien DIS... 72 Nye Bergen Lagerbygg KS... 73 Nye Berghagan Næringseiendom AS... 74 Nässjö Logistikkbygg AS... 75 Pottemakerveien Kombibygg AS... 76 Prime Logistikk DIS... 77 Ringeriksveien 2012 DIS... 78 Stadion Utbygging KS... 79 Statens Hus Lillehammer KS... 80 Sydsvenskan Lager & Handel AS... 81 Sørenga Utvikling KS... 82 Tangen Havnelager AS... 83 Teknikstaden Utvikling AS... 84 TFGS Kombi AS... 85 Torggata 16 DIS... 86 5. Forklaring av begreper og nøkkeltall... 87 Markedsrapporten er utarbeidet av (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor.
Side 5 Markedsrapport Juni 2013 1. Innledning Verdensøkonomien er i bedring, men variasjonene er store mellom land og regioner noe som reflekteres i den ujevne fremgangen som har funnet sted i kjølvannet av finanskrisen, oppsummerer OECD i sin siste halvårlige rapport OECD Economic Outlook offentliggjort sent i mai 2013. Historisk høy arbeidsledighet fremstår som den største utfordringen i forhold til å gjenvinne normale tilstander og trendvekst sett fra OECD sitt ståsted. Man registrerer resultater av pengepolitiske tiltak og dessuten er finansmarkedene i ferd med å stabilisere og normalisere seg. Det understrekes også at tilliten er i ferd med å gjenetableres. De finanspolitiske tiltak som er gjennomført etter 2008 har gitt resultater og forholdet mellom de enkelte lands statsgjeld og bruttonasjonalprodukt går nedover noe som er svært viktig for å sikre bærekraftig rentenivå på det enkelte lands statsgjeld. Nedsiderisikoen synes mindre, samtidig er utfordringene fremdeles betydelige blant annet svakt kapitaliserte banker og svake statsfinanser, og dessuten om utfordringer i realøkonomien generelt. Det pekes også på at mulige tilbaketrekninger av stabiliserende tiltak kan skape uro i finansmarkedene og således forsinke gjeninnhentingen. Myndighetene burde fokusere på tiltak som stimulerer veksten, søke å gjøre statsfinansene bærekraftige, samt gjennomføre strukturelle tiltak knyttet til arbeidsmarkedet med den hensikt å bidra til økte investeringer og vekst i sysselsetningen. Tiltak for å redusere arbeidsledigheten fremheves som den faktoren av størst betydning, for USA og Japans del er det antatt en stabilisering eller nedgang i det korte bildet, mens trenden for Europa sitt vedkommende fremdeles er stigende. Antatt arbeidsledighet i Europa i 2014 er ventet å stabilisere seg på 12 % hvorav ledigheten blant unge er anslått å være alarmerende. Alt i alt presenteres et noe mer optimistisk bilde hva angår internasjonal økonomi sammenlignet med forrige halvårlige OECD rapport offentliggjort i november 2012 hvor det overordnede bildet var negativt med fall i tillitsindikatorer og en ytterligere reduksjon i den globale handelen. Veksten i verdensøkonomien er ventet å havne på 3,1 % i 2013, for deretter å øke til 4 % i 2014. For 2013 representerer dette en svak nedjustering fra anslaget sent i 2012 på 3,5 %. OECD landenes BNP er samlet sett ventet å stige med 1,2 % inneværende år og med 2,3 % neste år. I resten av verden er veksten i BNP anslått til 5,5 % i 2013 og 6,2 % i 2014. Den amerikanske økonomien er ventet å vokse med 2 % i 2013 og med ytterligere 2,8 % i 2014. For Europa sin del er tilsvarende tall en nedgang på 0,6 % i år etterfulgt av en vekst på 1,1 % 2014. Anslagene er således justert svakt ned ift. tidligere. Veksten i Kina er riktignok svakere enn før, dog er veksten i økonomien fremdeles imponerende, 7,8 % i 2013 og 8,4 % i 2014, og det fra et stadig økende nivå. Grunnet overskudd på statsbudsjettet dels som en følge av en oljepris på rundt USD 100 pr. fat har Norge klart seg langt bedre enn øvrige utviklede økonomier i kjølvannet av finanskrisen. Arbeidsledigheten er på håndterlig nivå, rentene er historisk lave, forbrukerne bruker penger, man har hatt gode lønnsoppgjør og tilliten til utviklingen i økonomien og egen økonomi er til stede. Som en følge av dette har man i Norge importert arbeidskraft, dessuten har boligprisene steget mye. Enkelte peker imidlertid på at veksten er i ferd med bremse opp spesielt innen fastlandsøkonomien og eksportrettet industri som sliter med sterk kronekurs. Sysselsettingsveksten er avtagende og arbeidsledigheten på 2005 nivå dvs. 3,7 %. BNP er ventet å øke med 2,9 % i 2013. Oljeprisutviklingen vil ha stor betydning for utviklingen og aktiviteten innen norsk økonomi. Sverige opplever større utfordringer enn Norge hva angår den økonomiske utviklingen. Dette er en konsekvens av at Sveriges økonomi er langt mer eksponert mot utviklingen internasjonalt grunnet den store andelen eksportrettet industri. BNP veksten for 2013 er anslått til 1,3 %, en svak økning sammenlignet med 2012. Den relativt svake veksten innebærer at etterspørselen etter arbeidskraft blir begrenset og arbeidsledigheten stabiliserer seg på et forholdsvis høyt nivå, dvs. ca. 8 %. Dette demper prisveksten og vil sannsynligvis medføre at målet om 2 % inflasjon ikke nås. Dette reflekteres i den svenske styringsrenten på 1 %. Man håper imidlertid at myndighetenes ekspansive pengepolitikk vil bidra til å løfte veksten opp mot normale nivåer allerede i 2014. Danmark opplever lignende tendenser, arbeidsledigheten er i skrivende stund på ca. 6 % og veksten i BNP i 2013 anslått til ca. 0,4 % opp fra 0,2 % i 2012. Vi har tidligere understreket at de nordiske økonomiene har klart seg langt bedre enn de fleste andre europeiske land. Dette henger sammen med blant annet håndterbar offentlig
Markedsrapport Juni 2013 Side 6 gjeldsgrad, relativt lav arbeidsledighet og godt utbygde velferdsordninger i det hele tatt mer orden i sysakene som sikrer større handlingsrom i det styringsfarten i økonomien avtar. Rentenivået er fremdeles på historisk lavt nivå, dette gjelder for både korte og lange durasjoner. Etter å ha opplevd en meget restriktiv holdning fra bankene mot slutten av fjoråret og i begynnelsen av 2013 synes det nå som om det er i ferd med å løsne innen banksektoren. Dette tror vi skyldes blant annet at bankene har klart å tilpasse seg føringene som er nedfelt i Basel 3 og Solvency 2 reglementet, og dessuten styrket egenkapitalen. Innlånskostnadene har gått ned, parallelt med dette har tilstedeværelsen av alternativ finansiering via obligasjonsmarkedet medført tøffere konkurranse for bankene hvilket i sin tur har medført at marginene er i ferd med å trekke nedover. Transaksjonsmarkedet innen eiendom har vært begrenset første halvår 2013, skulle trenden med lavere marginer og mer velvillige banker tale for at eiendomsverdiene opprettholdes eller styrker seg. Transaksjonsvolumet vil sannsynligvis også øke. For en mer omfattende gjennomgang av eiendomsmarkedet viser vi til analysebidrag fra Newsec lenger bak i markedsrapporten. Shipping opplever fremdeles brottsjø, men også her ser vi tendenser til bedring på finansieringssiden. I de tilfeller hvor lån gis, trender marginene nedover. Innen enkelte segmenter ser vi også oppgang i verdier, det overordnede bildet er dog utfordrende. Fokus for de større bankene er å håndtere eksisterende engasjementer fremfor nye forretninger. Dessuten velger de større bankene å fokusere på rederier fremfor syndikeringsaktører. Dette er forventet å vedvare inntil verdensøkonomien kommer på fote. Det er imidlertid mulig å gjøre prosjekter, interessen fra egenkapitalen er til stede noe vi fikk bekreftet ved tegningen av to nye prosjekter våren 2013. Vi er av den oppfatning at timingen for å gå inn i nye prosjekter er god da man i dagens marked kjøper tonnasje til nivåer godt under historisk paritet. Avkastningen for NRP Finans ( NRP ) sine prosjekter har så langt i 2013 hatt en blandet utvikling. Eiendomsporteføljen har opplevd en økning i verdiene, mens shippingporteføljen har hatt negativ avkastning. Porteføljeavkastningen er opp med 1 % i 2013. Avkastningen for NRP sin totalportefølje av prosjekter ligger på 19 % p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer som aktivaklasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig risikojusterte avkastning for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Markedet for direkteinvesteringer Siden forrige markedsrapport har NRP Finans tilrettelagt 5 nye prosjekter. Innen eiendom har vi gjort tre prosjekter til en total verdi av NOK 490 mill. Rett før jul etablerte vi Majorstuen Kontorbygg AS som kjøpte en større kontoreiendom sentralt beliggende på Majorstuen i Oslo med varierte leietakere. Etter jul en logistikkeiendom med 10 års kontrakt til WJ Business Partner beliggende på Berger langs E6 utenfor Oslo, og ved påsketider en kombinasjonseiendom på Hvalstad i Asker. Innen shipping er det tilrettelagt to prosjekter til en verdi av USD 26 mill. Det ene prosjektet er et asset play prosjekt innen tørrlast segmentet, en 2007 bygget Supramax, det andre innen container, en finansiell forretning med 70/30 profit split på inntjening utover break even på et 2002 bygget 1,700 TEU feeder skip. To prosjekter er avviklet ila. første halvår 2013. Totalt sett har NRP tilrettelagt nye prosjekter til en verdi av ca. NOK 625 mill fordelt på 3 eiendoms og 2 shippingprosjekter. NRP Asset Management har i tillegg gjennomført første emisjon i NRP Eiendom 2012 AS. NRP Finans sin portefølje av eiendoms og shippingprosjekter teller nå totalt 20 shippingprosjekter og 38 eiendomsprosjekter inkludert de siste tilrettlagte prosjektene. Vi registrerer at aktiviteten og interessen innen shipping er i ferd med å ta seg opp. Konkurransen om objektene er hard og krevende spesielt innen tørrlast og container hvor vi konkurrer med aktører som tar få forbehold og har finansieringen på plass. Vi har som nevnt gjort to nye prosjekter, ett innen tørrlast og ett innen container. Felles for de to prosjektene er at skipene ble kjøpt på nivåer som ligger betydelig under historisk paritet. Bulk Avanti DIS kjøpte en 2007 bygget Supramax til en pris tilsvarende USD 17.250.000, skipet ble kjøpt uten certeparti og prosjektet er således et rent assetplay. Skipet ble umiddelbart sluttet på 1 års certeparti og kontantstrømmen det kommende året er således sikret. Eastern Bulk Carriers AS er disponent i prosjektet og man oppnådde en finansieringsgrad på ca. 50 %.
Side 7 Markedsrapport Juni 2013 Det andre prosjektet, Spero DIS, ble etablert i august med en 1,700 TEU containerfeeder bygget i Polen i 2002 med 4 års bareboat certeparti til Conbulk S.A i Hellas. Prisen for skipet var USD 7.145.000. Certepartiet har en profit split klausul som sikrer eierselskapet 70 % av inntjening over break even, samt 70 % av salgsprisen over pre definerte nivåer. I dette prosjektet har man en lav fremmedkapitalfinansiering. Disponent i prosjektet er Atlantica Shipping AS. Prisene som ble betalt for skipene reflekterer den lave inntjeningen innen segmentene de opererer i, dog ser vi tegn til at skipsverdiene er i ferd med å komme seg opp fra de historisk lave nivåene. Avkastningen kan potensielt bli meget god dersom markedene skulle komme tilbake mot historisk snitt. Vi har i de siste markedsoppsummeringene skrevet om utfordringer knyttet til pantelånsfinansiering. Ved siste korsvei så vi sågar en tendens til forverring. Vi står riktignok fremdeles ovenfor en utfordrende situasjon med hensyn til fremskaffelse av pantelån, men vi har den senere tid opplevd en noe mer imøtekommende holdning fra enkelte banker. Basert på observasjoner i markedet kan det også tyde på at marginene har nådd toppen og trender nedover. Banker med utlånskapasitet opplever god interesse og gode tider i det de kan ta høye marginer med relativt lav belåning på historisk lave verdier, risikoen for å tape penger er således begrenset til tross for at markedene inntjeningsmessig er svake og ordreboken fremdeles er stor. Vi skrev sist at enkelte investorer igjen begynte å vise interesse for shippingprosjekter grunnet de lave inngangsnivåene. Denne antakelsen fikk vi bekreftet i forbindelse med syndikeringen av både Bulk Avanti DIS og Spero DIS. Vi mener dagens inngangsnivåer er interessante da nedsiderisikoen er begrenset, dessuten mener vi oppsiden er betydelig gitt at veksten i verdensøkonomien normaliserer seg. Utviklingen innen de ulike konvensjonelle shippingsegmentene har i 2013 vært to delt. Inntjeningen er fremdeles svak innenfor de fleste segmenter dog kan det se ut som om skipsverdiene har nådd bunnen og er ferd med å trekke oppover. Flåteutnyttelsen på aggregert nivå for all tonnasjetyper er i 2013 estimert til 83,8 %, tilsvarende som for hele 2012. Med hensyn til volumer som fraktes er det innen tørrlast ventet en oppgang på ca. 5 % året sett under ett sammenlignet med 2012. Netto flåteveksten totalt sett er ventet å havne rundt 7 8 % årsbasis. Flåteveksten er størst innen Capesize og Panamax, og mer begrenset for de mindre størrelsene. Dette reflekteres også i skipenes inntjening. Hittil i år har for eksempel en Supramax seilt inn mer pr. dag i spot markedet enn en Capesize, noe som også var tilfellet i fjor. Forward markedet tilsier at dette forholdet vil snu ila. de kommende år hvilket representerer en mer normal situasjon. Vi registrerer også at prisene i annenhåndsmarkedet har snudd opp de siste månedene noe som kan indikere at vi har passert bunnen hva angår annenhåndspriser. Innen Containersegmentet er det i 2013 ventet en netto flåtevekst på ca. 5 %. Som for tørrlast, er veksten størst innen de store skipene, for de mindre skipene, dvs. skip under 3,400 TEU, er det sågar ventet nedgang. Med hensyn til volumer som fraktes er det ventet en vekst på ca. 6 %. For de større skipene har inntjeningen stabilisert seg på et historisk lavt nivå, mens inntjeningen for de mindre skipene kan synes å ha passert bunnen. Innen de mindre segmentene er som nevnt også ordreboken mindre og flåten eldre. Vi ser de samme tendensene innen tank som i de øvrige konvensjonelle segmentene, de mindre skipene kommer bedre ut enn større både hva angår inntjening og det faktum at flåteveksten er mer begrenset. Flåten totalt sett er ventet å øke med drøyt 4 % i 2013. Inntjeningsmessig er VLCC, Suezmax, og Aframax ned hittil i 2013 sammenlignet med 2012, mens LR og MR har opplevd betydelig bedre nivåer hittil 2013 sammenlignet med 2012. Den samme utviklingen finner vi innen skipspriser, for de større skipene er trenden fremdeles ned mens det for skip under 100,000 dwt registreres svak oppgang. Inntjeningen innen de tre hovedsegmentene og for ulike størrelser reflekteres i prisingen av tonnasje. For de mindre skipene har inntjeningen bedret og ordreboken er begrenset, følgelig har prisene steget. For de større skipene er utviklingen negativ eller nøytral da ordreboken er stor og inntjeningen fremdeles fallende eller på historisk lave nivåer. Prisingen er åpenbart også preget av begrenset tilgang på fremmedkapital. Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip, dvs. AHTS og PSV, har tatt seg noe opp i 2013 sammenlignet med 2012, mens skipsprisene er stabile. Oljeprisen er fremdeles høy og
Markedsrapport Juni 2013 Side 8 aktivitetsnivået likedan, det synes også som om markedet evner å konsumere de mange nybyggene som leveres. Utsiktene fremover er positive blant annet som følge av planlagt leteaktivitet i nordområdene og Brasil. Usikkerheten relatert til offshoresegmentet er først og fremst knyttet til utviklingen i verdensøkonomien og i oljeprisen. Et nytt moment som har blitt adressert er potensielle ringvirkninger av utvinningen av skiferolje og gass. IEA har blant annet offentliggjort en rapport som spår at dette kan endre oljemarkedet like mye som etterspørselsøkningen fra Kina de 15 siste årene. Oljeetterspørselen er ventet å øke med 8 % til 96,7 millioner fat per dag fra 2012 til 2018, en vekst som vil bli møtt med større produksjon fra land som ikke medlem av OPEC. Ny teknologi kan gjøre det enklere å utvinne olje og gass fra skiferlag, noe som kan få stor betydning for olje industrien og også for offshore markedet. Utvinningsmetodene er dog omstridte og anklages for å medføre betydelige miljøproblemer. Forskjellen i segmentene som nevnt ovenfor reflekteres i prisingen av de respektive shipping og offshoreprosjekter spesielt med tanke på motpartens soliditet, samt vurderinger rundt restverdi og minimumverdi klausuler i låneavtaler. Siden forrige markedsrapport har selskapskapitalen blitt utvidet eller det har blitt gitt deltagerlån i tre shippingprosjekter, mens to prosjekter har solgt sine aktiva og følgelig blitt avviklet. Enkelte prosjekter befinner seg fremdeles i utfordrende farvann, dog føler vi at shippingporteføljen er i bedring til tross for negativ utvikling verdimessig første halvår. Innen eiendom har vi tilrettelagt tre nye prosjekter siden forrige markedsrapport. Majorstuen Kontorbygg AS kjøpte en større kontoreiendom i Essendropsgate på Majorstuen i Oslo for NOK 314 mill. Eiendommen er på ca. 11 000 kvm, ble oppført i 2000 og huser flere leietakere med varierende lengde på kontraktene. Majorstuen er en bydel med begrenset ledighet og vi anser mulighetene for verdiskapning i dette prosjektet som gode. Berger Kombibygg AS kjøpte et moderne logistikk / kombinasjonsbygg med attraktiv beliggenhet på Berger langs E6 utenfor Oslo med 10 års leiekontrakt til WJ Business Partner AS med opsjoner for ytterligere forlengelse av kontrakten. Eiendommen har noe utviklingspotensial og benyttes som lager for WJ Business Partner sin virksomhet. Det siste prosjektet vi har tilrettelagt siden siste markedsrapport er en kontor og handelseiendom beliggende på Hvalstad i Asker. Transaksjonsmarkedet innen eiendom har vært roligere i 1. halvår 2013 sammenlignet med samme periode i 2012. Pr. mai 2013 var det registrert transaksjoner til en verdi av NOK 13 mrd mot NOK 50 mrd. i hele 2012. Dette kan henge sammen med utfordringer på finansieringssiden. Bankene har tilsynelatende benyttet tiden etter nyttår til å tilpasse seg nytt regelverk og har dessuten hatt fokus på å styrke egenkapitalen. Dette har medført at obligasjonsmarkedet for finansiering av næringseiendom har vokst. Bankenes innlånskostnader har imidlertid sunket de siste månedene noe som har medført at marginene har trukket noe ned som følge av økt konkurranse, dessuten har vi også registrert økt villighet til å låne ut penger i forkant av sommeren. Vi håper denne trenden fortsetter etter hvert som usikkerheten rundt Basel 3 avklares og bankene således får et bedre bilde av sin utlånskapasitet. Til tross for et utfordrende bankmarked har vi ikke sett noen vesentlig endring i yield nivåer. Interessen for sentralt beliggende eiendom oppleves som god og i den grad prisene har beveget seg registreres oppgang snarere enn nedgang. Dette henger blant annet sammen med lav ledighet og dertil stigende leiepriser. Eksempler på transaksjoner som underbygger denne påstanden er Fridtjof Nansens plass 6 og Deloitte bygget i Bjørvika som gikk for yielder godt nede på 5 tallet. For logistikkeiendom er bildet mer sammensatt, sett under ett vurderes prisene noe ned dog er det innen dette segmentet stor forskjell på de gode og de mindre gode eiendommene. En grundigere analyse av eiendomsmarkedet fra Newsec er presentert senere i rapporten. Vi opplever fremdeles hard konkurranse om eiendomsprosjekter beliggende sentralt og/eller med lang leiekontrakt til god motpart. Interessen fra egenkapitalsiden er også god, og enkelte av våre prosjekter lar seg ikke syndikere bredt da de fulltegnes i pre syndikeringsfase. Vi har tradisjonelt sett gjort mange finansielle prosjekter, men har det siste året hatt økt fokus på kontoreiendom med sentral beliggenhet, lave leie, ofte med variert leietakermasse og utløpsprofil. Med relativt enkle grep, dog med risiko, kan man på en del av disse eiendommene heve leienivået og således heve eiendommenes verdi. Konverteringsprosjekter er fremdeles i vinden, men interessen synes muligens å ha avtatt noe da det
Side 9 Markedsrapport Juni 2013 spekuleres i utflatning i boligprisene noe som gjør slike prosjekter mer marginale. Rentene er fremdeles lave og har falt brått siste halvår. Newsec påpeker i sin omtale av det norske og svenske eiendomsmarkedet også at europeiske lands kjøp av stasobligasjoner bidrar til å øke investorenes risikoapetitt som følge av at myndighetene faktisk agerer og ved sin inngripen skaper håp. Dette er med på å presse ned forventet avkastning innen eiendom ned og prisene opp. I Sørenga Utvikling KS er nå totalt 6 byggetrinn lagt ut for salg og i overkant av 86 % av utbudte leiligheter solgt, dvs. ca. 535 av 621 leiligheter. Prosjektet ligger to år foran opprinnelig fremdriftsplan. Vi opplever også god interesse for dette prosjektet i annenhåndsmarkedet. Enkelte eiendomsprosjekter har utfordringer, som for eksempel Holmsbu Invest KS og Brønnøysund Kontorbygg. Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje samt å identifisere egnede prosjekter både innen shipping, offshore og eiendom. Omsetning av andeler Vi jobber kontinuerlig med å skape interesse for våre prosjekter i annenhåndsmarkedet. Vi har omsatt andeler for ca. NOK 60 mill så langt i år, noe som tilsvarer en nedgang sammenlignet med samme periode i fjor. Likviditeten i de enkelte prosjektene varierer betydelig. Omsetningen i shippingprosjektene har økt slik at fordelingen mellom shipping og eiendom er ganske lik. Det har hersket stor usikkerhet knyttet til verdier og også til motpartenes soliditet innen shipping. Dette kombinert med usikkerhet knyttet til utviklingen i verdensøkonomien bidrar til at en del investorer inntar en reservert holdning. Vi vil dog understreke at det finnes gode muligheter innen shipping da en del av prosjektene har gunstig finansiering fra gammelt av, finansiering som det ikke er mulig å oppnå i dagens marked. NRP jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet da dette hever kvaliteten på vårt produkt og således vil gjøre aktivaklassen attraktiv for flere. Vi anbefaler å ta kontakt med Thor Mjør, Erlend Torsen eller Torstein Bomann Larsen for spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler. Avkastning I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av andeler vil normalt siste omsetningsverdi være styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det ikke har vært omsatt andeler nylig, vil prisfastsettelsen avhenge av en rekke parametere som varierer avhengig av hvorvidt det er snakk om shipping eller eiendomsprosjekter. Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de underliggende parametere. Parametere av betydning er for eksempel skipets verdi, motpartens soliditet, det underliggende markedet skipet opererer i, betingelser i låneavtalen samt gjenværende lengde på skipets certeparti/ beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de nevnte parameterne gjør dette til en krevende øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, er verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet den begrensede mengden transaksjoner i dagens shippingmarked. Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men gjennom kontantstrømmen/internrente beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret. I all hovedsak har vi priset de fleste prosjekter på nettoleie for 2013. I noen tilfeller har vi priset prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden. Shippingporteføljen har siden desember 2012 fortsatt å svekke seg. Basert på det vi ser i markedet er denne trenden i ferd med å snu. Skipsverdiene har riktignok falt sammenlignet med forrige markedsrapport, dog ser vi at trenden er oppadgående innen de mindre segmentene bla. MR, containerfeedere og Handy /Supramax. Rederier opplever fremdeles utfordringer inntjeningsmessig, noe som gjør at en del banker har mer fokus på å betjene eksisterende engasjementer fremfor å vurdere nye forretninger. Usikkerheten vil sannsynligvis vedvare en stund til, men mot slutten
Markedsrapport Juni 2013 Side 10 av året er muligens situasjonen noe mer oversiktlig. Offshoresegmentet har siden sist opplevd et svakt oppsving mht. inntjening, verdiene er intakte, dessuten befinner oljeprisen seg fremdeles i et territorium som gjør at nye og planlagte prosjekter igangsettes. De fleste befraktere betaler hyre som forutsatt, mens vi i enkelte prosjekter opplever at befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig inntjening i underliggende markeder. I disse tilfellene forsøker vi å finne kommersielle løsninger som er akseptable for begge parter. I 2013 har shippingporteføljen gitt en nedgang på 7 %. Tallet varierer imidlertid betydelig fra prosjekt til prosjekt. Den årlige avkastningen for shippingporteføljen fra slutten av 2000 frem til i dag ligger på 14 % p.a. Tallene inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og tilleggsinvesteringer. For eiendomsporteføljen fortsetter den positive utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av egenkapitalen med 4 % i 2013. Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 25 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Den vektede totalporteføljen av shipping og eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning på 1 % i 2013, og har siden slutten av 2000 gitt en avkastning på 19 % p.a. Avkastning 2013 2001 Shippingporteføljen: 7 % 14 % Eiendomsporteføljen: 4 % 25 % Totalporteføljen: 1 % 19 % Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter solgt: Etablert Solgt Avkastning (IRR) M Tanker DIS 2005 2013 12 % p.a Oceanlink Reefer II DIS 2007 2013 68 % p.a Sammenlignet med Oslo Børs i perioden 2001 har NRP s portefølje utviklet seg som følger: Vi har benyttet OSEBX verdier per 01.06.13. 1800 Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark 1600 1400 1200 Vektet NRP portefølje (1 233) 1000 800 600 400 OSEBX (258) 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Side 11 Markedsrapport Juni 2013 På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommittering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vårt fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. Samtidig ønsker vi alle våre kunder en riktig god sommer. Oslo 15. juni 2013 Med vennlig hilsen Christian Ness Ragnvald Risan
Markedsrapport Juni 2013 Side 12 2. Solgte prosjekter 2002 2006 fortsetter Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Bulker KS 2003 75 % p.a. Shipping: China Cape DIS 2004 27 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Containership Invest KS 2004 76 % p.a. Maud Reefer KS 2001 30 % p.a. European Container DIS 2004 47 % p.a. Multipurpose 2000 KS 2000 28 % p.a. European Container II DIS 2005 25 % p.a. Finn RoRo KS 2003 99 % p.a. 2003 Indian Tanker KS 2003 115 % p.a. Kapitan Korotaev Shipping Ltd. 2003 35 % p.a. Eiendom: Mesa Invest DIS 2006 11 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Northeast Chemical Carrier KS 2003 35 % p.a. Skarvenesveien 3 KS 2002 42 % p.a. Olympia DIS 2005 58 % p.a. Rem Balder DIS 2005 77 % p.a.* Shipping: Rem Fortress DIS 2005 77 % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Rem Forza DIS 2006 68 % p.a.* Tofelino Shipping KS 2000 23 % p.a. Rem Fosna 2006 86 % p.a.* Kapitan Rudnev Shipping Ltd 2002 14 % p.a. Rem Odin DIS 2006 70 % p.a.* Northeast Chemical Carrier KS 2001 34 % p.a. Rem Provider DIS 2006 130 % p.a.* Rem Songa DIS 2006 69 % p.a.* 2004 Ross Container DIS 2004 29 % p.a. Scandinavian RoRo KS 2002 64 % p.a. Eiendom: Sir Matt Reefer DIS 2005 46 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart TDS Containership II KS 2005 34 % p.a. Fornebuveien 38 44 KS 2003 123 % p.a. Karihaugen Kombibygg KS 2000 36 % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling Nye Skarvenesveien 3 KS 2003 84 % p.a. 2007 Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: North Reefer KS 2002 60 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Banebakken 38 AS 2006 128 % p.a. 2005 Helsingborg Kjøpesenter AS 2002 34 % p.a. Kombibygg Invest I AS 2006 38 % p.a. Eiendom: Lillsjøvegen Invest AS 2005 60 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Preståsen Park KS 2002 25 % p.a. Alfasetveien 11 Eiendom KS 2003 59 % p.a. Pueblo Amistad DIS 2005 22 % p.a. Datavegen 27 AS 2003 42 % p.a. Hotvedtveien 6 KS 2002 44 % p.a. Shipping: Valløveien 3 KS 2003 106 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Selga Kombinasjonsbygg AS 2004 65 % p.a. Asian Tanker DIS 2004 44 % p.a. BOP 15 DIS 2005 69 % p.a. Shipping: Dynasty DIS 2004 56 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eagle Shipping DIS 2005 40 % p.a. Eastern Chemical Carrier KS 2000 125 % p.a. Ivory Ace DIS 2006 93 % p.a. Gram Chemical Carrier DIS 2004 275 % p.a. Rem Norway DIS 2006 152 % p.a. Korean Chemical Carrier KS 2001 87 % p.a. Southern Chemical Tanker DIS 2003 36 % p.a. Lake Eva DIS 2004 18 % p.a. Lake Maya DIS 2004 18 % p.a. 2008 Sir Matt Reefer KS 2004 1001 % p.a. 2006 Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Akersgaten 16 Invest KS 2001 7 % p.a. Chem VI DIS 2007 35 % p.a. Berghagan Næringseiendom KS 2004 181 % p.a. Inter Carib DIS 2006 36 % p.a. Entreprenørbygg Invest KS 2004 87 % p.a. Med Cruise DIS 2005 23 % p.a. Finnestadveien 44 ANS 2004 98 % p.a. TDS III DIS 2006 31 % p.a. Hvamveien 1 KS 2004 87 % p.a. Kyrre Grepps gt. 19 KS 2001 25 % p.a. Moss Holmestrand Nærsenter KS 2003 60 % p.a. Nye Alfasetveien 11 KS 2005 106 % p.a. Nygaard Brygge Invest KS 2003 27 % p.a. Scandigade 8 AS 2005 191 % p.a.
Side 13 Markedsrapport Juni 2013 2009 2011 Eiendom: Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Alingsås Handel AS 2006 16 % p.a. Shipping: Hallsberg Logistikk DIS 2008 16 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Nordahl Brunsgate 10 KS 2003 46 % p.a. American Bulker KS 2001 44 % p.a. Eastern Chemical Tankers III KS 2001 65 % p.a. Shipping: Indian Chemical Tanker DIS 2007 6 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Peg Chemical Carrier DIS 2006 20 % p.a. Arendal Offshore DIS 2008 24 % p.a. Longa DIS 2007 21 % p.a. Misligholdt/konkurs prosjekt Inter Carib III DIS 2007 27 % p.a.* Chem Lily DIS 2007 100 % p.a.* United Cape DIS 2007 38 % p.a.* Handy Container DIS 2008 100 % p.a.* MPP Container DIS 2007 99 % p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Swetank DIS 2005 79 % p.a.* Swetank III DIS 2006 98 % p.a.* 2012 Swetank IV DIS 2007 77 % p.a.* Eiendom: * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 2010 Haugenstua Butikksenter AS 2006 2 % p.a. Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart Ringeriksveien KS 2001 30 % p.a. Oceanlink Reefer DIS 2007 100 % p.a* Vestfold Kombibygg DIS 2006 7 % p.a. TDS Containerships IV DIS 2007 100 % p.a* Shipping: * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Ropax DIS 2004 34 % p.a. 2013 Indian Bulker DIS 2007 37 % p.a.* Pacific Bulker DIS 2008 50 % p.a.* Eiendom: Ross Container II DIS 2006 21 % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Misligholdt/konkurs prosjekt Shipping: Indian Chemical Tanker II DIS 2008 50 % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart M Tanker DIS 2005 12 % p.a* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart Oceanlink Reefer II DIS 2007 68 % p.a* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
Markedsrapport Juni 2013 Side 14 3. Shipping
Side 15 Markedsrapport Juni 2013 3.1. Key figures shipping portfolio 1 800 NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 NRP Shipping Index (497) OSEBX (258) 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 80 % Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio 63 % 65 % 60 % 40 % 47 % 54 % 52 % 48 % 52 % 39 % 41 % 47 % 32 % 34 % 28 % 20 % 11 % 18 % 4 % 15 % 11 % 0 % 20 % 14 % 12 % 16 % 7 % 40 % 31 % 36 % 60 % 54 % 55 % 80 % 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 OSEBX NRP Shipping portfolio 25 20 15 10 5 0 5 10 15 20 Shipping portfolio project 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 Projects established (left axis) Projects sold (left axis)) Projects in portfolio end of year (right axis) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 5 10 15 20 25 30 35
Markedsrapport Juni 2013 Side 16 3.2 Shipping projects overview Projects Shipping Estimated value per 1% USD Established IRR since established p.a. Return 2013*** Atlantic Seismic DIS 23 000 2007 34 % 4 % BB Troll DIS NOK 150 000 2010 31 % 56 % Beta DIS NOK 300 000 2006 25 % 13 % Bulk Avanti DIS* 100 000 2013 N.A N.A Bulk Transloading DIS** N.A 2007 N.A N.A Eastern Reefer DIS 4 000 2007 21 % 42 % Eastern Reefer II DIS JPY 3 400' 2007 19 % 5 % E Tanker DIS 24 000 2006 5 % 0 % Feedermate DIS EUR 25 000 2004 42 % 15 % Gram LPG DIS 24 600 2007 57 % 3 % Inter Carib II DIS 19 000 2006 9 % 6 % KUO DIS 90 000 2012 14 % 10 % Neptune Seismic DIS 180 000 2007 5 % 5 % Perrine DIS 31 000 2007 29 % 5 % Spero DIS* 49 000 2013 N/A N/A Stril Offshore DIS NOK 2 750 000 2007 2 % 0 % TDS Oppurtunity AS 43 500 2007 46 % 33 % TDS Containerships V DIS 16 000 2012 84 % 82 % UACC Bergshav Tanker DIS 130 000 2010 0 % 18 % UACC Ross Tanker DIS 106 000 2010 5 % 1 % * The project was established in 2013 and has thus not existed long enough to calculate IRR **The project has been suspended ***Return is equivalent to change in value in 2013 (not annualized)
Side 17 Markedsrapport Juni 2013 Atlantic Seismic DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* 23 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): 5 605 000 Accumulated dividend (USD): 10 950 000 Residual value sensitivity: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value: 0 2 000 000 4 000 000 Net working capital 300 000 300 000 300 000 Net Asset Value 300 000 2 300 000 4 300 000 Remaining Uncalled Capital 0 0 0 Corporate details The Vessel Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V GGS Atlantic Commercial management: Arne Blystad AS Type: Seismic Research Vessel (2D) Seismic recording system: Sercel SEAL-24 bit Purchase price vessel: USD 15 000 000 Seismic streamer: 10 km Sercel Seal Fluid Paid in capital: USD 5 605 000 Compressors: 2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko Uncalled capital: USD 0 Yard: North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA Delivery: 23. April 2007 Built: 1981 (rebuilt 2007) Class/flag: ABS/ Marshall Islands Main engine: Caterpillar D-399X2NOS LOA/beam/depth: 52m/12,5m/14ft Accommodation: 41 persons Last DD: February 2012 Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt 1 0 0 0,00 % 0 Administration expenses Total 0 0 0 Net operating cashflow Interest earned The mortgage has been repaid in full. Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Sale of vessel Estimated dividend Estimated Balance (01.06.13) 2013 Working capital* 300 000 Vessel* 2 000 000 Total assets 2 300 000 Outstanding debt 1. Prior 0 Total outstanding debt 0 *Estimate Additional information Vessel was rebuilt and upgraded in March 2007. The valuation has been done on Net Asset Value basis. The value of the Vessel is based on broker estimates. As the remaining mortgage has been repaid, the uncalled capital in the project is 0. The Vessel is currently laid up and the BOD of the owning company is currently evaluating options with regard to what to do with the vessel.
Markedsrapport Juni 2013 Side 18 BB-Troll DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (NOK) 1 % Estimated share price (NOK):* 150 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): 38 000 000 Accumulated dividend (NOK): 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value 2014: 165 000 000 175 000 000 185 000 000 IRR estimated share price: -10,31 % 29,63 % 63,34 % IRR total capital: 14,36 % 16,99 % 19,54 % Corporate details The Vessel Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V BB Troll Technical management: Buksèr og Berging AS Type/design: AHTS - VS 473 design Commercial management: Buksèr og Berging AS Class: DNV 1A1 Tug Supply Vessel, SF, EO, DK (+), HL (2,5) LOA: 73,8 m Purchase price vessel: NOK 199 000 000 Breadth: 16,0 m Paid in capital: NOK 30 000 000 Yard: Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK Paid in reserve capital: NOK 8 000 000 Delivery: Apr 2000 Tech. and commercial management fee 2013: NOK 916 260 Dwt: 2,881 t Assumed Opex 2013: NOK 71 510 Main engine: Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP Current Employment: The Vessel trades in the spot market Bollard pull: 165 t Delivery: september 10 Aux. engines: 2 x 430 kva V 3ph 60 hz Main generator: 2 x 2125 kva 440V 3ph 60hz Base case assumptions: Flag: NOR Assumed TC equivalent income Apr. 2013 - Jun. 2013: NOK 180 000/day Next Special Survey: 2014 Assumed TC equivalent income Jul. 2013 - Sept. 2013: NOK 200 000/day Assumed TC equivalent income Oct. 2013 - Dec. 2013: NOK 180 000/day Assumed TC equivalent income Jan. 2014 - Sep. 2014: NOK 220 000/day Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow 2013 2014 Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon 14 Operating revenue 48 171 625 58 383 250 Mortgage debt 1 203 000 000 11 041 683 5,00 % 181 808 317 Operating expenses 26 811 079 20 357 475 Total 203 000 000 11 041 683 181 808 317 Dry docking 8 000 000 0 Administration expenses 1 245 416 1 003 952 Net operating cashflow 12 115 130 37 021 823 Interest earned 151 910 142 923 Interest expenses 5 187 500 11 720 262 Repayment long term debt 11 041 683 181 808 317 Net financial items -16 077 273-193 385 656 Sale of Vessel 0 175 000 000 Net project cashflow -3 962 143 18 636 167 Estimated dividend 0 22 624 798 Mortgage financing at establishment of the project equivalent to NOK 190 000 000, the interest rate is floating. An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was drawn up in Q1 2011 in order to finance upgrading to DP-II. The terms of the mortgage agreement was re-negotiated in December 2012.. Two instalments were deferred, thus the first instalment will be made in March 2014. Two instalments as well as two interest payments will be added to the balloon. Cash sweep on all available cash exceeding NOK 10 mill as of december 7th 2013. The minimum working capital requirement of NOK 10 mill. was waived until December 30th 2013. Final maturity on the mortgage is one year earlier, 7th Sept 2014. Fair Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage during the first 18 months, thereafter no less than 120%. An overdraft facility of NOK 4,500,000 was granted if drawn prior to December 31st 2013. Estimated Balance (31.12) 2013 2014 Working capital 14 138 631 0 Vessel 181 851 148 175 000 000 Total assets 195 989 779 175 000 000 Outstanding debt 1. Prior 191 958 317 0 Total outstanding debt 191 958 317 0 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 16.0%. Additional information The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in the spot market. The participants in the project paid in their share of the reserve capitalof NOK 8 000 000 in March 2011 as part of the upgrading to DP-II. A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed in 2014. The Vessel passed intermediate survey in March 2013.
Side 19 Markedsrapport Juni 2013 Beta DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (NOK) 1 % Estimated share price (NOK):* 300 000 Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): 19 500 000 Accumulated dividend (NOK): 29 500 000 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end 2015: 15 000 000 20 000 000 25 000 000 IRR estimated share price: 26,09 % 31,65 % 36,80 % IRR total capital: 21,77 % 27,84 % 33,41 % Corporate details The Vessel Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Beta Technical management: Buksèr og Berging AS Type: Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) Commercial management: Buksèr og Berging AS Dwt: 1 217 mt LOA: 67,8m Purchase price vessel: NOK 47 000 000 Breadth: 14,5m Paid in capital: NOK 19 500 000 Yard/Built: H.Surken West Germany/ 1982 Uncalled capital: NOK 0 Class: DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 Delivery: 29. September 2006 Flag: NOR Deck cargo 720 sqm * The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2013 from Buksèr og Speed: 15,5 knots Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter Main engine: 4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP to Buksèr & Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92 500 per day. Kystverket has an option to extend the charter for 2014 and 2015. We have assumed the option to extend is declared. Assumed operating expenses per day 2013: Approx. NOK 60 000 per day Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon Operating revenue 32 495 497 32 500 877 38 846 716 Mortgage debt 1 0 0 0 Operating expenses 21 627 979 22 646 264 23 099 190 Investor loan 0 0 0 Dry docking & other 0 2 500 000 0 Total 0 0 Administration expenses 1 330 503 1 355 031 1 384 255 Net operating cashflow 9 537 015 5 999 581 14 363 271 Interest earned 133 425 96 771 130 250 *The mortgage loan as well as the investor loan has been repaid in full. Interest expenses 0 0 0 Repayment long term debt 0 0 0 Repayment investor loan 0 0 0 Net financial items 133 425 96 771 130 250 Sale of vessel 0 0 20 000 000 Net project cashflow 9 670 440 6 096 352 34 493 521 Estimated dividend 12 000 000 7 000 000 40 369 251 Estimated Balance (31.12) Working capital 6 779 379 10 875 730 0 Vessel 29 704 285 25 262 624 20 000 000 Total assets 36 483 664 36 138 354 20 000 000 Outstanding debt 0 0 0 Total outstanding debt 0 0 0 Net asset value pre dividen #REF! 12 483 954 13 113 756 * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 17.7%. Additional information The vessel has been rebuilt to meet new NOX classifications. To fund the upgrade an investorloan of NOK 4 500 000 was provided by the partcipants. The investor loan has been repaid. The TC-hire is invoiced in arrears. The Vessel is being utilized as a stand-by emergency vessel by Kystverket.
Markedsrapport Juni 2013 Side 20 Bulk Avanti DIS - dry bulk asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* 100 000 Key figures: 100 % Paid in equity (USD): 9 250 000 Accumulated dividend (USD): 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2016: 17 000 000 21 000 000 25 000 000 IRR estimated share price*: 12,3 % 22,3 % 30,7 % IRR total capital: 8,1 % 14,4 % 19,9 % Corporate details The Vessel Corporate Management: NRP Business Management AS Vessel's name: MV Bulk Avanti Commercial Management: Eastern Bulk Carriers AS Type: Bulk Carrier - Supramax Technical Management: Fleet Management Ltd. Cyprus Class / IMO number: NKK / 9303089 Purchase price vessel: USD 17 000 000 Dwt: 56,042 mt Paid in capital: USD 9 250 000 LOA/ Beam: 189,99 m / 32,26 m / 12,55 m Uncalled capital: USD 0 Speed/cons: 14,5 kts / 31,0 ts Yard: Mitsui S.B. Japan, Tamano Shipyard Current employment: Timecharter to Grieg Star Bulk AS Built: 2006 Commencement of CP: 11.04.2013 Flag: Panama Expiry of CP*: 11.04.2014 Main engine: MAN B&W, 12,880 KM @ 127 rpm Timecharter rate**: USD 9 750 Holds / hatches: Fore & aft hatches, hydr. Operated, 5 holds / 5 hatches Operational expenses 2013: USD 5 050 Grain capacity: 70,810 cubic m. *The Vessel is fixed firm for a period of 12 months with charterers option to extend for a further period of 12 months at USD 12,000 per day. The option is to be declared 6 months prior to expiry of the current period. We have assumed the optin is declared. The third year we have assmed an average rate of USD 13,000 per day. **Less commission of 3,75%. Cranes: 4 cranes with safe working load of 30,5 tonnes Fitted with grabs Next intermediate survey: July 2014 Next DD/SS: 2016 Estimated Cashflow Financing (31.12.2012) Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 13 Interest Balloon Operating revenue 2 429 815 4 117 320 4 590 000 Mortgage debt* 9 000 000 0 5,50 % 6 750 000 Administration expenses 63 750 86 700 88 434 Total 9 000 000 0 6 750 000 Net operating cashflow 2 366 065 4 030 620 4 501 566 Interest earned 14 227 27 337 26 242 Interest expenses 355 993 479 531 417 656 Repayment long term debt 0 1 125 000 1 125 000 Net financial items -341 767-1 577 195-1 516 415 * The mortgage loan has the following instalment plan; Year 1: Quarterly instalments of USD 0 Year 2: Quarterly instalments of USD 281,250 Year 3: Quarterly instalments of USD 281,250 Maturity - 5 years from drawdown - balloon of USD 4,500,00 Net project cashflow 2 024 299 2 453 425 2 985 151 Estimated dividend 0 750 000 950 000 Estimated Balance (31.12) Working capital 1 528 674 1 333 551 1 413 199 Vessel* 18 033 134 19 150 573 20 359 194 Total assets 19 561 808 20 484 124 21 772 393 Outstanding debt 1. Prior 9 000 000 7 875 000 6 750 000 Total outstanding debt 9 000 000 7 875 000 6 750 000 The mortgage has the following terms/covenants; Margin of 500 bps p.a. Minimum Value Clause - 140% of outstanding mortgage at all times Minimum free liquidity of USD 600,000 No uncalled capital. The mortgage has floating interest. Additional information The project is considered an asset play project. The Vessel was fixed firm for a period of 12 months at delivery at a daily rate of USD 9,750 per day. The charterer has an option to extend for a further period of 12 months at a rate of USD 12,000 per day less commission, this is in line with what was anticippated in the information memorandum dated March 2013. The valuation of the project has been based on a three year scenario as in the information memorandum. A residual value of USD 21,000,000 has been used in order to calculate the IRR in the project.