Byggesak Karianne Jakobsen Gjerdesletta 8 8023 BODØ Dato:...21.06.2019 Saksbehandler:...Kjell Selsøvold Telefon direkte:...75 55 53 68 Deres ref.:... Løpenr.:...52696/2019 Saksnr./vår ref.:...2018/16194 Arkivkode:...42/122 Rammetillatelse Byggeplass: Gjerdesletta 8, 8023 BODØ Eiendom: 42/122 Tiltakshaver: Karianne Jakobsen Bygningsnr: 187076218 Søker: Karianne Jakobsen Tiltakstype: Bolig med hybelleiligheter Tiltaksart: Endring av bygg - utvendig tilbygg mindre enn 50 m² Søknaden gjelder Tilbygg på boligen som også innebærer etablering av utleiedel (2 hybelleiligheter). Godkjenning i ettertid av utvidelse av boligrom i underetasjen bak og mot sør-øst. Riving del av dagens balkong mot vest for å gi plass til felles lek- og uteoppholdsplass på terreng. I medhold av plan- og bygningsloven 20-3, jf. 20-1 bokstav a), godkjennes søknaden med følgende vilkår: Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan søkes må tilleggsparsell mot nord være søkt ervervet (deling og oppmåling). I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen for dokumentasjon av utnyttingsgrad som U-grad maks. 0,3 for feltet til dokumentasjon i hht. kommuneplanens bestemmelse 5.2.4, dvs. %-BYA maks. 35 %. Det vurderes som at bestemmelsen til planen er urimelig krav til dokumentasjon i enkeltsaker etter at feltet er utbygd for mange år side. Dispensasjonen vil ikke tilsidesette hensynet bak arealplanen. Det er ikke søkt om fravik fra TEK, jfr pbl 31-2 4 ledd. Det foreligger ikke naboprotester. Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17) er lagt til grunn i søknaden. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Byggesak Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: 75 55 50 00 postmottak@bodo.kommune.no 972 418 013 Besøksadresse: Ekspedisjon: 75 55 50 00 kjell.selsovold@bodo.kommune.no Bankkonto: Telefax: www.bodo.kommune.no 4500 55 00080
Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse. Søknaden: Rammesøknaden, datert 21.05.2019, mottatt suppleringer av 13.06.2019, gjelder: Tilbygg på boligen i 2 etasjer (BYA= 4,0 x 10,9 m = 43,6 m 2 ). Bruksareal (BRA) for tilbygget er 80 m 2, fordelt pr. etasje som i tabell i søknad, se nedenfor. I underetasje i tilbygg etableres utleie (2 hybelleiligheter). BRA pr. enhet er angitt til 20 m 2 og 19 m 2. Riving del av dagens balkong mot vest, for å gi plass til felles uteopphold på terrenget. Godkjenning i ettertid av utvidelse av boligrom i underetasjen bak og mot sør-øst. Bruksareal (BRA) for tidligere utvidelse som inngår nå er 65 m 2, fordeling vist i tabell. Tegninger som ligger til grunn for denne rammetillatelse er mottatt i supplering 13.06.2019 og 20.06.2019. Spesielle forhold: Det er ingen særlige forhold knyttet til søknaden. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Hunstad Øst, planid 2304, vedtatt 10.10.1972, med tilhørende bebyggelsesplan for Lillegjerdåsen (id. 2304_102), vedtatt 13.06.1975. Området er regulert til boligformål. Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel vedtatt 14.06.18. Grad av utnytting er i reguleringsplanbestemmelsenes 1 og plankart angitt som U-grad for feltet. Største tillatte U-grad er 0,3. Det er søkt om dispensasjon for å dokumentere utnyttingsgrad i henhold til bestemmelsen til kommuneplanens arealdel slik det er angitt i 5.2.4, dvs. %-BYA maks. 35 %. Tiltaket viser en grad av utnytting på 35 %. I området kan det oppføres bygninger i 2 etasjer. Tiltaket, når det er ferdig, har 2 etasjer, dvs. en ren forlengelse av dagens bolig. Rammetillatelse 2 av 5
Parkering for dagens bolig er i garasje i felles parkeringsanlegg. Ekstra parkering for nye hybelenheter er dokumentert på egen eiendom. Avkjørselstillatelse for dette er godkjent av Forvaltningen. Byggetomten: Tilbygget i forlengelsen oppføres uten endringer i dagens terrengnivå. Plassering: Tiltakets plassering i plan og høyde er vist på situasjonsplanen vedlagt i supplering mottatt 13.06.2019 (dok. 12 i saka). Minste avstand til nabogrense er 4 m. Minste avstand til annen bygning er 5 m (garasje). Toleranser: Minsteavstander og maksimumshøyder gitt i lov, forskrift, plan eller i nabosamtykke er absolutte og kan ikke fravikes. For øvrig for plassering i marken gjelder følgende: - i horisontalplanet ± 0,05 m - i vertikalplanet ± 0,1 m Tiltaket skal plasseres i plan og høyde, i henhold til godkjent situasjonsplan, av ansvarlig utførende foretak. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen protester/bemerkninger. Ansvar: Ansvarlig foretak har erklært ansvarsrett for arkitekturprosjektering fram til rammetillatelse. Kontroll: Egenkontroll er ikke eget ansvarsområde, men skal inngå i tiltakets kvalitetssikring. Det er obligatoriske krav om uavhengig kontroll for våtrom i jf. Forskrift om byggesak (SAK10), 14-2, første ledd. Dispensasjonssøknad: Det er søkt dispensasjon fra reguleringsplan for Hunstad Øst, 1 i bestemmelsen om dokumentasjon av utnyttingsgrad som maks U=0,3 for feltet. Det er søkt om å få legge til grunn bestemmelsen 5.2.4 i overordnet arealplan som angir at i byutviklingsområdet kan tillates utnyttingsgrad %-BYA=35%. Bygningssjefens vurdering: Rammesøknaden legger til grunn et tilleggsareal mot nord på 30 m 2 som det er inngått avtale med kommunen som grunneier om fradeling og erverv av. Det settes her vilkår at dette erverv er gjennomført innen søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal innsendes. Kommunen har ikke noe å bemerke når det gjelder tiltakets utforming og visuelle kvaliteter, jf. plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2. Rammetillatelse 3 av 5
Dispensasjonsbehandling: For å dispensere i medhold av pbl. 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt før det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Dispensasjonsvurderingen er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering. Kommunen vurderer at kravet om dokumentasjon av utnyttingsgrad for hele feltet med U=0,3 er et urimelig krav å stille til utbygging i ettertid på enkeltbygg. Med grunnlag i bestemmelsen i overordnet arealplan vurderes dispensasjon som omsøkt å ikke tilsidesette vesentlig hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen. Under henvisning til det som er anført ovenfor finner bygningssjefen det omsøkte tiltak å være i henhold til bestemmelser i gjeldende lov og forskrift og kan godkjennes. Dispensasjon i hht pbl 19-2 innvilges. Gebyrberegning: Gebyr er beregnet etter gjeldende betalingsregulativ. Bygningssjefen gjør oppmerksom på at beregnet bruksareal (BRA) danner grunnlaget for kommunale avgifter. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Nordland. Klagen skal sendes til Bodø kommune v/byggesakskontoret. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Klageretten gjelder også de som får kopi av dette brev. Med hilsen Kari Skirbekk Konst. leder Forvaltning Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Kopi til: Stig Christoffer Solli (Geodata) Kjell Selsøvold Saksbehandler Rammetillatelse 4 av 5
Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bodø kommune, Byggesak, Postboks 319, 8001 Bodø. Besøksadresse: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø. Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med kommunens Servicetorg i Postgården. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Rammetillatelse 5 av 5