SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: GNR 50/9 Arkivsaksnr.: 13/739 ULOVLIGHETSOPPFØLGING ETTER INSPEKJONSTILSYN PÅ GNR. 50/9 OMINNREDNING OG BRUK AV FJØS/UTHUS TIL BOFORMÅL. Rådmannens innstilling: Formannskapet vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 32-8 og Byggesaksforskriften 16-1 a1 og 16-2 b2 å ilegge eier av gnr. 50/9 følgende overtredelsesgebyr: 1. Overtredelsesgebyr på kr. 2.500 jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 - privatperson lar utføre/endre tiltak på gnr. 50/9 uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse. 2. Overtredelsesgebyr på kr. 12.500 jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 - privatperson tar i bruk tiltak på gnr. 50/9 uten at det foreligger nødvendig bruksendring eller ferdigattest og der bruken kan føre til skade på person. Videre bruk av fjøs/uthus til boformål må opphøre umiddelbart. Evt. søknad om bruksendring av fjøs/uthus til boformål skal vedlegges prosjektering fra godkjent firma der forhold beskrevet i Teknisk forskrift (TEK10) vedrørende krav til byggverket herunder funksjonskrav, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann samt tilrettelegging for rømning og redning, er ivaretatt. Bakgrunn: Dønna kommune er gjort kjent med at eier av gnr. 50/9 har endret bruken av eksisterende fjøs/uthus til boligformål. Det er utført inspeksjonstilsyn av firma Davidsen Plan- og Byggesak, Mosjøen. Følgende forhold fremkom ved utført tilsyn: - I bakgården på eiendommen er det utført tilbygg og påbygg på en eldre bygning. - Bygningen er oppført i 2 etasjer med kjeller under hele bygget. - Bygningen er innredet med ei selvstendig leilighet over begge etasjene. - Leiligheten er innredet med kjøkken, stue, soverom, bad og vaskerom m/we i 1. etasje og kontor/hobbyrom og et lite soverom i 2. etasje. - Rommene synes svært små, med forholdsvis lav takhøyde. I 2.etasje er det skråtak i samtlige rom. Leiligheten synes ikke å tilfredsstille plan- og bygningslovens tekniske krev som bolig og rom for varig opphold. Dette må avklares gjennom framleggelse av
søknad med tegninger ev bygningen. - Det utførte arbeidet og etablering av egen boenhet er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens 20-1; tiltak som krever søknad og tillatelse. Det er ikke søkt om slik tillatelse. - Tiltaket vil og kreve avklaring omkring vannforsyning og avløp, jfr. plan- og bygningslovens 27-1 og 27-2. Det er i tillegg avdekket forhold rundt det elektriske anlegget ifm. skjøteledninger/provisoriske koblinger som etter leietakers utsagn ikke er utført av elmontør og ikke godkjent av det lokale eltilsyn og som kan representere en forholdsvis stor fare for branntilløp i bygget. Det betales ikke årsavgift for vann/avløp for leilighet i ombygd fjøs/uthus. Det er ikke søkt om bruksendring eller utstedt brukstillatelse/ferdigattest. Saksutredning: På bakgrunn av det overfor nevnte har Dønna kommune iverksatt tilsynssak hjemlet i Plan og bygningsloven (pbl) kap. 32 (vedlagt saken). Pbl 32-1 utdyper kommunes plikt til å følge opp ulovligheter: «Kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om dette er ikke enkeltvedtak.» Formanskapet/planutvalget ønsker å sette fokus på oppfølging av ulovlig bygging, og vedtok i sak 7/13 innleie av ekstra ressurs slik at adminsitrasjonen kunne intensivere dette arbeidet. Det er i formannskapet pressisert ovenfor administrasjonen at en ønsker spesiell forkus på de saker der det er - eller kan være fare for liv og helse. Lovgrunnlaget som legges til grunn i den videre saksgang er som følger: Plan- og bygnignsloven: Kap 20 søknadsplikt Kap 21 krav til innhold og behandling av søknad Kap 22 godkjenning av foretak for ansvarsrett Kap 23 ansvar i byggesaker Kap 24 kvalitetssikring og kontroll Kap 25 tilsyn Kap 32 ulovlighetsoppfølging Byggesaksforskriften: 16-1 og 16-2 overtredelsesgebyr og utmåling av dette Tilsyn er utført - og tilsynsrapporten datert 23.10.2013 er skrevet av innleid firma Davidsen plan- og byggesak fra Mosjøen. Tilsynsrapport (vedlagt) ble oversendt eier av gnr. 50/9 pr. brev datert 31.10.2013 med henstilling om å komme med en uttalelse innen 20.11.2013. Det er kommet en uttalelse fra eier av gnr. 50/9 angående tilsendte tilsynsrapport, brev datert 18.11.2013. Her er anført følgende: (brevet er vedlagt som saksvedlegg)
Fjøs/uthus ble på midten av 80-tallet endret til treningsbolig for eiers bror og bygget har også vært utleid til legestudenter. Det var nåværend eiers mor som sørget for at bygget ble ombygd og endret sist i 2008, og nåværende eier har trodd at alle søknader har vært i orden. Bygget ble overtatt i august 2012. Eier har et ønske om å flyttet sin bror fra det nevnte ombygde uthus til en leilighet som han ønsker å etablere i hovedhusets kjeller. Kommentar: Den ombygde fjøs/uthus har vært utleid en del utenfor familien, og er i de senere år brukt av nåværende eiers bror til boligformål. Bygningsmyndigheten har fått godgjort at fjøs/uthus har vært- og er i bruk til boformål og overnatting uten at det foreligger godkjenning til dette formål. Evt. søknad om bruksendring av kjeller i hovedhuset må vedlegges prosjektering fra godkjent firma der forhold beskrevet i Teknisk forskrift (TEK10) vedrørende krav til byggverket herunder funksjonskrav, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann samt tilrettelegging for rømning og redning, er ivaretatt. Videre saksgang: Saken må etter dette behandles videre som ulovlighetsoppfølging - beskrevet i brev datert 31.10.2013 fra Dønna kommune og som fastsatt i pbl. kap. 32. Byggesaksforskriften (SAK) kap. 16 og pbl. kap. 32 omhandler overtredelsegebyr og utmåling av dette ut i fra alvorlighetsgrad. (vedlagt). Forskriften beskriver en gebyrstørrelse som varierer fra kr. 10.000 kr til kr. 200.000 alt etter om saken/overtredelsen er gjort av et foretak/firma eller en privatperson samt i forhold til alvorlighetsgraden av saken. Ut fra pbl 32-8 kan overtredelsegebyr ilegges den som forsettelig eller uaktsomt - utfører, eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller i strid med vilkårene for slik tillatelse. - bruker eller lar bruke byggverk, eller del av byggverk eller areal uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller bruken er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, vedtak eller plan. Videre er det i SAK 16-1 nærmere pressisert hvem som kan ilegges slikt gebyr samt størrelsen på gebyret ut i fra definerte overtredelser. Hvis det i samme sak defineres overtredelser for flere forhold listet opp i SAK 16, kan gebyr beregnes for hver overtredelse og legges sammen. Den som utfører, eller lar utføre tiltak som nevnt i pbl 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, kan ilegges gebyr: 1. Inntill kr. 10.000 der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. 2. Inntill kr. 50.000 der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i pbl.
Den som bruker, eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse til bruksendring, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse etter pbl, eller i strid med vilkårene i slike tillatelser, kan ilegges gebyr: 1. Inntill kr. 10.000 der tiltaket i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl 2. Inntill kr. 50.000 der tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med øvrige krav gitt i eller med hjemmel i pbl, eller bruken kan føre til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet Byggesaksforskriften 16-2 beskriver utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse. Vi vil i det etterfølgende drøfte forskriftens ordlyd ut i fra denne sakens kjente opplysninger: 16-2 første avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Bygningsmyndigheten ser i dette tilfellet svært alvorlig på at et bygg som ikke er godkjent til boformål nyttes til opphold og overnatting uten at det er søkt om og godkjent ordning for strøm/energi, vann, avløp, brannsikring/brannvarsling og rømningssikerhet. Det er en kjennsgjerning at tiltakshaver har endret bygget og bruken av bygget etter at det i utgangspunktet er omsøkt og oppført som fjøs/uthus. Bygningen er tatt i bruk til boligformål uten søknad om bruksendring med påfølgende brukstillatelse eller ferdigattest og uten at det er søkt om vanntilknytning eller utslippstillatelse. 16-2 tredje avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a) kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. Det kan her stilles spørsmål om hjemmelshaver har kjent til at handlingen var i strid med gjeldende krav og lov. Det er likevel ikke tvil om ansvarsforholdene. Tidligere eier har vært gjennom flere søknadsrunder ifm. etablering av kro og utleieleiligheter. 16-2 femte avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Det ombygde fjøs/uthus har vært utleid/brukt over flere år der det er sansynlig at brukerne har betalt husleie. At eiendommen vil få en noe høyere verdi med en registrert utleieleilighet sammenliknet med fjøs/uthus er sansynlig ut i fra vanlige takseringsprinsipper. 16-2 sjette avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører.
Om endringen av eksisterende bygg til boligformål er gjort i vinnings hensikt er vanskelig å kommentere, men utleie vil i de fleste tilfeller tilsi en inntekt for huseier. Man vil i det etterfølgende beregne overtredelsesgebyr ut i fra at det er en overtredelse fra en privat aktør dvs. en halvering av gebyr i forhold til hvis overtredelsen har vært utført av et foretak. 16-2 syvende avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon. Bygningsmyndigheten kjenner ikke til overtrederens økonomiske situasjon. Saksbehandler foreslår at gebyret reduseres med 50 % ut i fra størrelsen på gebyret som kan ilegges dette også ut i fra tidligere praksis i tilsvarende saker. Ut fra pbl 32-1 har kommunen plikt til å forfølge ulovligheter med mindre overtredelsen er å anse som av mindre betydning. At en bygning blir ulovlig bruksendret fra uthus til leilighet/boformål kan ikke anses som en overtredelse av mindre betydning. I foreliggende sak må overtredelsen betraktes som svært alvorlig og kommunens oppfølging må være å pålegge at ulovlig bruk må opphøre og at den ulovlige handling følges opp med utferdigelse av overtredelsesgebyr. Utmåling av gebyr. Det er her snakk om 2 ulovlige forhold, og følgelig kan man ilegge den ansvarlig 2 gebyrer. 1. for å ha utført endringsarbeider uten søknad - fra fjøs/uthus til leilighet til boformål med innlagt vann/avløp og 2. for å ha tatt i bruk bygget uten at brukstillatelse og ferdigattest er gitt. For det første forhold kan ilegges et overtredelsesgebyr på kr. 5.000 jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 (privatperson lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse). For det andre forhold som etter bygningsmyndighetene er det mest alvorlige, kan ilegges et overtredelsesgebyr på kr. 25.000 jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 (privatperson tar i bruk tiltak uten at det foreligger nødvendig bruksendring eller ferdigattest og der bruken kan føre til skade på person). Utover dette må videre utleie av bygget opphører umiddelbart Saksvedlegg: Tilsynsrapport datert 23.10.2013 sendt Kjell Otto Saltnes til uttalelse, datert 31.10.2013 Uttalelse fra Kjell Otto Saltnes, datert 18.11.2013 Plan- og bygningsloven kap. 32 Ulovlighetsoppfølging Byggesaksforskriften kap. 16 - Overtredelsesgebyr