LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2015/144 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign. 11383/2015 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg 10.11.2015 9/15 Detaljreguleringsplan for del av Høyland hyttefelt, 158/2,3,4-1.gangsbehandling Vedlegg: 1 Planforslag - Del av Høyland hyttefelt, 1. gangs behandling 2 Best. Høyland 280815 3 Planbeskrivelse 4 ROS 5 Fylkesmannens uttalelse 6 Fylkeskommunens uttalelse Rådmannens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for del av Høyland hyttefelt, 158/2, 3, 4, datert 30.06.15, med tilhørende bestemmelser datert 28.08.15, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1: Punkt 3.1, siste del i andre strekpunkt endres til følgende: «Kommunen kan også godta at det bygges med pulttak, gesimshøyden skal da maksimalt være 5,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng.» Pkt.2: Område som anses som rasfarlig og som må vurderes av geolog må vises på plankartet med en hensynssone og med egen bestemmelse. Pkt.3: Punkt 3.1, 4. strekpunkt endres til «Den enkelte tomt kan bebygges med inntil 145 m 2 BRA, hvorav 25 m 2 er forbeholdt biloppstillingsplasser i friluft. Eventuell garasje/carport inngår i 120 m 2 BRA for byggeformål». Pkt.4: Tomt O4, O9, O10 og O16 fjernes. Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 10.11.2015
Behandling: Tone Waage foreslår følgende nytt forslag til vedtak; Punkt 4 endres til at det må lages passasje til friluftsområde mellom O9 og O10. Rådmannens forslag til vedtak pkt 1-3 ble enstemmig vedtatt. Waage sitt forslag til nytt punkt 4 i vedtaket ble enstemmig vedtatt. Vedtak Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for del av Høyland hyttefelt, 158/2, 3, 4, datert 30.06.15, med tilhørende bestemmelser datert 28.08.15, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1: Punkt 3.1, siste del i andre strekpunkt endres til følgende: «Kommunen kan også godta at det bygges med pulttak, gesimshøyden skal da maksimalt være 5,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng.» Pkt.2: Område som anses som rasfarlig og som må vurderes av geolog må vises på plankartet med en hensynssone og med egen bestemmelse. Pkt.3: Punkt 3.1, 4. strekpunkt endres til «Den enkelte tomt kan bebygges med inntil 145 m 2 BRA, hvorav 25 m 2 er forbeholdt biloppstillingsplasser i friluft. Eventuell garasje/carport inngår i 120 m 2 BRA for byggeformål». Pkt.4: Det må lages passasje til friluftsområde mellom O9 og O10. Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering av del av Høyland hyttefelt, 158/2, 3, 4, fremmes av Pål Dalhaug AS og Ing. Geir Gjertsen AS på vegne av grunneiere innenfor planområdet. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for nye hyttetomter med tilhørende anlegg, som adkomstveier, grøntområder med stier og utsiktspunkt. Reguleringsplanen vil bli utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Teknisk Styre har i møte den 21.04.15 anbefalt å ta området opp til regulering. Dagens situasjon Planområdet ligger helt nord i planområdet for Høyland hyttefelt, på heia vest for Ramslandsvågen. Det er ikke eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Planområdet ligger i småkupert og delvis hellende terreng, ned mot sjøen, Ramslandsvågen. Området består hovedsakelig av skrinn skogmark med noe fjell og skrenter. Vegetasjon er en blanding av bar og lauvskog, med bjørk som det dominerende, blandet med noe furu og eik. Ny bebyggelse kommer i terreng som ligger på ca. 100 120 moh, høyeste punkt innenfor planområdet ligger på ca. kote 145 moh.
Forhold til eksisterende planer/overordna planer Planområdet ligger i hovedsak innenfor gjeldende reguleringsplan for Høyland hyttefelt, og er der regulert til friluftsformål. Det er også tatt med noe areal som ligger utenfor avgrensningen til reguleringsplanen for Høyland, for å kunne knytte bebyggelsen sammen med sti og utsiktspunkt. Planområdet ligger godt utenfor 100-metersbeltet. Bebyggelsen: Planforslaget hjemler oppføring av 27 nye fritidsboliger. Maks BRA på hver tomt er 120 m 2, alle bygg på eiendommen er da medregnet. Parkeringsareal kommer i tillegg. Maks mønehøyde er 6 meter og gesimshøyde 4 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det er i utgangspunktet tenkt saltak, men det legges opp til at også flatt tak og pulttak kan godkjennes. Da med gesimshøyde på 5,5 meter. Infrastruktur: De nye tomtene/hyttene vil kunne koples til eksisterende infrastruktur, vei, strøm, vann- og avløp. Det er satt rekkefølgekrav om at kjørevei, strøm, vann og avløpsledninger skal være etablert frem til den enkelte fritidsbolig og at det skal foreligge godkjente tekniske planer for felles avløpsanlegg før fritidsboliger kan tas i bruk. Tilgjengelighet for alle Planforslaget har ikke krav om at fritidsbebyggelsen skal ha tilgjengelig boenhet. Det er ikke et krav for fritidsboliger med en boenhet. Det er lagt opp til bilvei med parkering inne på tomtene, dette gir mulighet for tilrettelagt adkomst for bevegelseshemmede. Interesser til barn og unge Det tas ikke i bruk områder til nye tomter / veier som i dag benyttes i særlig grad av barn og unge. Nye stier med nytt utsiktspunkt gir økte turmuligheter. I nærområdet er det er det større friluftsområder, som er velegnede for lek i naturen. Det ligger også lekeplasser i eksisterende felt. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analysen identifiserer to hendelser/situasjoner. 1. Enkelte tomter med adkomstveier må vurderes av geolog og eventuelt sikres før utbygging. Ingen tomter vurderes til å være utsatt i slik grad at de ikke kan bebygges, forutsatt at de sikres på forsvarlig måte. 2. Det er ikke kjent om det er radon i grunnen. Radonsikring må ivaretas ved byggeprosjektering/søknad og utførelse, jf. TEK. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 er tiltaket vurdert ut i fra prinsippene i lovens 8-12. Naturmangfoldet er vurdert etter naturmangfoldlovens 8, og kunnskapsgrunnlaget står i et rimelig forhold til sakens karakter. Føre-var-prinsippet etter 9 kommer derfor ikke til anvendelse. Samlet belastning på økosystemet vurderes som akseptabel, etter 10, og 11 og 12 kommer derfor ikke til anvendelse. Planprosessen
Det ble meldt oppstart av planarbeidet i Lindesnes Avis 10.02.15. Berørte naboer og offentlige myndigheter er varslet per brev datert 10.02.15. Det kom kun inn merknader fra offentlige instanser. Merknadene er summert opp nedenfor. Merknader til melding om oppstart av planarbeid: Det henvises her til plankonsulentenes kommentarer/vurdering av merknadene: Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert 11.03.2015. Fylkeskommunens interesser vil i hovedsak være knyttet til landskapet og friluftsinteresser. De er positiv til at det legges opp til utsiktspunkt. Mener fortettingen burde ha skjedd andre steder innenfor planområdet. Det legges opp til nytt utsiktspunkt med adkomststi for å ivareta friluftsinteressene, hyttene plassers i de lavereliggende områdene i planområdet og blir ikke spesielt eksponert for omgivelsene. Fylkesmannen i Vest-Agder v/miljøvernavdelingen, brev datert 12.02.2015 Mener omreguleringen er en utvidelse mere enn en fortetting. Gir råd om at planområdet flyttes til et internt område i byggefeltet der fortetting er naturlig. Dersom planforslaget avviker vesentlig fra gjeldende planer, må det utredes hvilke konsekvenser avvikene medfører. - Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. - Det må tas hensyn til naturmangfoldet. - Barn og unges interesser må ivaretas. - Risiko og sårbarhet er også temaer som må utredes. Merknaden er søkt ivaretatt i planforslaget. Se beskrivelse av planforslaget. Statens Vegvesen. Brev datert 05.03.2015. Et forslag til detaljregulering vil ikke være av interesse for Statens Vegvesen. Ok Agder Energi Nett AS, mail datert 06.03.2015. Forsterkninger i nettet må påregnes. Ok, må ivaretas i tekniske planer. Vurdering av planforslag: Takform: Det bør ikke legges opp til blanding av salttak, pulttak og flatt tak. Et bygg med flatt tak og høyde på 5,5 m meter fra gjennomsnittlig terreng kan bli svært ruvende og dominerende i for eksempel en rekke med bygg med saltak. Det foreslås at flatt tak tas bort. Det må også legges inn at gesimshøyde for pulttak skal være på maksimalt 5,5 meter.
Maks BRA: bestemmelsen om maks BRA for tomtene er en videreføring av bestemmelsen i eksisterende plan for Høyland Solåsen. Det har imidlertid vist seg å bli litt forvirring for hytteeiere om bygg over parkeringsareal skal medregnes i det totale BRA for tomten. For å tydeliggjøre hva som skal medregnes, foreslås det at bestemmelsen endres i tråd med retningslinjer i kommuneplanen, til følgende: «Den enkelte tomt kan bebygges med inntil 145 m 2 BRA, hvorav 25 m 2 er forbeholdt biloppstillingsplasser i friluft. Eventuell garasje/carport inngår i 120 m 2 BRA for byggeformål.» Antall tomter: Det legges opp til to områder hvor det blir svært tett med tomter. Antall tomter bør reduseres noe for å åpne opp mot friluftsområde. Det foreslås at de ytterste tomtene; O4, O9, O10 og O16, fjernes. ROS-analyse: Vedrørende punkt 1; område som anses som rasfarlig og som må vurderes av geolog må vises på plankartet med en hensynssone og med egen bestemmelse. Konklusjon: Det anbefales å legge det foreliggende forslag til detaljreguleringsplan for del av Høyland hyttefelt, 158/2, 3, 4, datert 30.06.15, med tilhørende bestemmelser datert 28.08.15, ut til offentlig ettersyn etter at nevnte merknader er rettet opp. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen