Fitjar Kommune Reguleringsplan for Hamn næringsområde m.m., gnr.67 bnr. 60 m.fl. FITJAR SENTRUM-NORD-HAVN Vik-Sandvik Holding AS Planskildring Reguleringsføresegner 04.12.2014
1) Innleiing Reguleringsplanen omfattar eksisterande kontorbygg, leilegheitsbygg og småbåthamn. Samt nytt kontorbygg, naustområde med tilhøyrande fellesområder, utviding av småbåthamn og tiltak i sjø som molo og fylling. Utbyggjar som har teke initiativet til denne planen er Vik-Sandvik Holding AS Eigar av gnr. 67 bnr. 60 er Vik-Sandvik Holding AS. Eigar av gnr 65 bnr 47 er Theodor Træet. 2) Føremål med planen I samband med utbygging av området er det planlagt omregulering til næringsområde for kontor, område for bustadblokk, småbåthamn med tilhøyrande bodar og nausteiningar på land, og oppstillingsplass for båtar. 3) Avgrensing av planområdet Planområdet omfattar gnr. 67 bnr. 60, og delar av gnr. 65 bnr. 47 slik vedlagt kart revidert 02.12.2014 viser. 4) Planstatus Området er i gjeldande kommuneplan sett av som næringsområde for kontor, forretning, kjøreveg, småbåthamn, einebustad og naust område. 5) Utbyggingsplanar Utbyggjar planlegg å setje i gang med utvikling av området i nær framtid. 6) Planløysingar Planområdet har eit samla areal på ca. 29,8 m 2 og fordelar seg på dei ulike planføremåla på følgjande måte: Føremål Areal (da) Næringsområde kontor 8,7 Kjøreveg 1,5 Privat småbåtanlegg land 4,5 Privat småbåtanlegg sjø 6,5 Naust 0,5 Kommunalteknisk anlegg 0,4 Grøntanlegg 4,3 Blokkbustad 2,0 Bevaring landskap 1,2 Felles avkjørsel 0,8 Felles parkering 1,3 Felles gangareal 0,2 Trafikkområde i sjø 0,3 2
a) Kontor Det føreligg planar for området med utviding av eksisterande kontorlokale, samt betre tilrettelegging av utomhus området. Det skal også opparbeidd tilstrekkeleg parkeringsplassar på området. Det er planlagt eit frittståande kontorbygg i nordleg del av området. b) Småbåtanlegg land og sjø. Den sentrumsnære plasseringa av småbåtanlegget vil gjere området til ei ettertrakta småbåthamn. Det vil bli godt tilrettelagt for aktivitet med tilstrekkeleg parkering, bodplass og eit triveleg uteareal. Område for båtopplagring kan tilretteleggast for lagring av båtar og arbeid på desse. Området vert skjerma av naustbygg i front. c) Naustområde Behovet for naust og båtplass er sterkt tilstades i området. Nært føreståande planar om ytterlegare bustadutbygging i området aust for reguleringsområdet vil auke behovet ytterlegare. Naustområda si plassering er såleis gunstig i samband med eksisterande og framtidig behov. Maksimal mønehøgd er satt til 7 m. Området er planert på kt +2 og høgste møne vert såleis på kt +9. Kjørevegen som ligg aust for naustområdet ligg på kt +11,5. Området mot aust er planert med skjering mot veg og nausta vil ikkje hindre utsikt for eksisterande bustadblokk og bustadområde. Høgare bygg gjev og moglegheit for fleire nausteiningar ved at ein kan arrangera dei i to plan, utan at det går ut over utomhusarealet på området. Naboområda i nord og sør er bebygd med høge kontorbygg og industribygg. Eit område med høgare og meir robuste naustbygg vil difor harmonere betre med sine omgjevnader enn tradisjonelle naust. Vedlegg nr. 1 syner arkitekten si beskriving og skisser av naustområda N1 og N2. Desse naustgrupperingane inneheld ein kombinasjon av mindre bodar på ca. 20-25 kvm og naust på maksimal 40 kvm. Alle med direkte inngang frå utsida. Bodar og naustloft i 2 etasje har inngang via trapp og gangbru på utsida. Ein kommunal avløpsleidning går mellom naustområda N2 og N3. Naustområdet N3 vert difor det minste og lengst inne i vika. Her ynskjer ein etablere tradisjonelle naust med maksimal mønehøgde 5 m. Maksimal storleik på nausta er 40 kvm. Nausteiningane skal brukast til lagring av nødvendig utstyr for fiske, båt (og livet ved sjøen.) Innreiing for overnatting og lengre opphald er ikkje tillete. Det skal ikkje leggjast inn vatn i dei enkelte nausteiningane, men kan leggja til rette med felles plass for vask av utstyr og sløying av fisk. Det kan også leggjast til rette for felles toalett med dusjmoglegheit innafor området. Plassering og utforming skal beskrivast i byggesak. 3
d) Blokkbustad Området omfattar eksisterande leilegheitsbygg med garasje, parkeringsplass, fellesarealer og opparbeidd utomhusareal. Det er høve til å setje opp bygg for miljøstasjon på området. e) Felles parkeringsplass Det skal opparbeidast parkeringsplass for brukarar av naust og området for båtopplagring. f) Felles avkjørsel Det skal opparbeidast felles avkjørsle for trafikkavvikling i samband med område for naust og båtopplagring. g) Felles grøntområde Mellom og rundt naust skal beplantast og gjerast tilgjenge for ålmenta. h) Bevaring landskap (Kulturelt bevaringsområde) Her skal ein taka omsyn til kulturverdiar. i) Kommunalteknisk anlegg Område for kommunalteknisk anlegg. 7) Vurdering av risiko og sårbarheit Planområdet er sterkt skrånande, men ikkje utsett for ras. Planlagde bygg og inngrep i området vil ikkje ha nokon innverknad på rasfaren i området. Området er ikkje utsett for flaumhendingar. Mykje av aktiviteten i området vil vere retta mot sjø og båtliv. Småbåtområdet vil bli tilrettelagt for sikker ferdsel. Det blir sett opp redningsutstyr i form av livbøye lett tilgjengelege. Stord 30. mai 2009 Rev. 04.12.2014 Akvator AS 4
Fitjar kommune Reguleringsplan for Hamn næringsområde m.m., gnr. 67 bnr.60 m.fl. REGULERINGSFØRESEGNER 1 GENERELT Det regulerte området er vist på planen med reguleringsgrenser slik vedlagt plankart med revideringsdato 02.12.2014 viser. 1.1 Areal innanfor plangrenser er regulert til følgjande formål: 1.1.1 PBL 25,1.ledd nr 1 BYGGEOMRÅDE - Område for kontor - Anna byggeområde - naust - Blokkbebyggelse 1.1.2 PBL 25,1.ledd nr 3 OFFENTLEG TRAFIKKOMRÅDE - Kjøreveg - Trafikkområde i sjø 1.1.3 PBL 25,1 ledd nr 6 SPESIALOMRÅDE - Privat småbåtanlegg land - Privat småbåtanlegg sjø - Kommunalteknisk anlegg - Bevaring av landskap 1.1.4 PBL 25,1 ledd nr 7 FELLESOMRÅDE - Grøntanlegg - Parkeringsplass - Avkjørsle - Gangareal 2 FELLES FØRESEGNER 2.1 GENERELT Ved handsaming av byggesaker skal kommunen sjå til at bygningar får ei god form og at det vert nytta kvalitetsmessige gode materialar. Bygg skal førast opp innanfor byggegrenser der slike er vist. All tiltak i sjø skal godkjennast etter Hamne og farvasslova. Dersom det i samband med gravearbeid kjem fram funn eller konstruksjonar, skal arbeidet straks stansast og fylkeskonservatoren få melding for ei nærare gransking på staden, jf. Kulturminnelov 8, 2. ledd. 5
3 BYGGEOMRÅDE 3.1 OMRÅDE FOR KONTOR Innan området kan det byggjast kontor/industribygg med gesimshøgde på inntil 15 m. BYA er sett til 50 %. Plassering, utforming og møneretning på bygningar skal fastsetjast nærare med byggjemelding til Fitjar kommune. Ubygde delar av tomta kan mellom anna nyttast til gangvegar, tilplantning, utelager, støttemurar, parkering etc. Det skal opparbeidast min 1 parkeringsplass per 35 kvm kontorareal. 3.2 ANNA BYGGEOMRÅDE - NAUST Det er høve til å setja opp naustanlegg med bodar. Maksimal mønehøgd for byggmassen er 7 m på N1 og N2 og 5 m på N3. Takvinkel skal vera mellom 30-45 grader. Maksimal storleik på bodar er 25 kvm. Maksimal storleik på naust er 40 kvm. Innanfor naustområde N1 kan det maksimalt etablerast 3 stk. naust på kvart område. Innanfor naustområda N2 og N3 kan det maksimalt etablerast 2 stk. naust. Naust i lag bør saksast. Planeringskote for naustområda er +2 Plassering, utforming og møneretning på bygningar skal fastsetjast nærare med byggjemelding til Fitjar kommune. Tilgang til nausteiningar og bodar skal være utvendig. Einingar i andre etasje har inngang via utvendig trapp og gangbru. Naust skal ikkje innreiast for overnatting og/eller varig opphald. Det skal ikkje leggjast inn vatn til den einskilde nausteining, men det kan opparbeidast felles vaske/sløye område innanfor anlegget. Det er høve til å leggja til rette for felles toalett og dusjmoglegheit i eit av anlegga. Ved første byggemelding skal det føreligge situasjonsplan for heile området. 3.3 BLOKKBEBYGGELSE Mønehøgd 16 m. BYA for området er 40% Det skal opparbeidast minimum ein parkeringsplass per bueining. På ubygde delar av området er det høve til å opparbeide parkering og fellesareal for bebuarar. Av omsyn til trafikktryggleik skal det ikkje etablerast tett vegetasjon høgare enn 0,5 m innan 20 m frå vegkryss. 4 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE 4.1 KJØREVEG Området kan nyttast til offentleg veg. 6
5 SPESIALOMRÅDE 5.1 PRIVAT SMÅBÅTHAMN LAND På området kan det byggjast bodar for lagring i samband med småbåthamna. Maksimalt areal nytta til bod er 5 % av planområdet. Det er høve til å setje opp grillhus/fellesområde eller liknande innan området. Ubygde delar av områda kan mellom anna nyttast til båtoppstillingsplass, parkering, tilplantning, utelagar, etc. Det er høve til å setje opp kai som grensar til området for privat småbåthamn sjø. Det skal opparbeidast minimum 0,75 parkeringsplass per båtplass. Det er høve til å opparbeide steinsett molo i søndre del av planområdet. Denne skal formast som eit fellesareal i forlenging av eksisterande bergformasjonar. 5.2 PRIVAT SMÅBÅTHAMN SJØ Innan området kan det lagast molo, utfyllingar og liknande. Fyllingsfot kan gå utanfor føremålsgrensa. Vidare kan det setjast opp flytebrygger, kai eller anna form for båtfeste. Det kan også etablerast båtoppdrag på området. 5.3 BEVARING AV LANDSKAPET Det er registrert to steinalderbuplassar innafor planområdet. Alle tiltak i området må klarerast med Hordaland fylkeskommune Kultur og idrettsavdelinga. 5.4 KOMMUNALTEKNISK ANLEGG Området er meint for eksisterande og evt. utviding av kommunalteknisk avløpsanlegg. 6 FELLESOMRÅDE 6.1 GRØNTANLEGG Av omsyn til trafikksikkerhet skal det ikkje etablerast tett vegetasjon høgare enn 0,5 m innan 20 m frå vegkryss. Grøntområde omkring naustområdet kan tilplantast og skal fremja tilgjenge for ålmenta langs sjølinja. Avslutning mot naust- og sjøområda skal tilpassast omgjevnaden. 6.2 PARKERING Det skal opparbeidast felles parkering for brukarar av naustområdet. 6.3 AVKJØRSLE Det skal opparbeidast tilkomstveg for brukarar av naustområdet og båtoppstillingsplass. Denne skal være dimensjonert for frakt av større og mindre fritidsbåtar. 6.4 GANGVEG Det kan etablerast gangveg frå felles avkjørsle til inngang på dei ulike naustgrupperingane. Stord 30. mai 2009 Rev. 04.12.2014 Akvator AS 7
Vedlegg: 1: Arkitektens beskriving 2: 1150-39 Plankart 8