O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding I AS Kvartalsrapport mars 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 Om rapporten 9 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har i løpet av de siste seks månedene hatt en positiv utvikling på 5,7 prosent. Siste kurs er beregnet til 5,80 kroner per aksje. Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember 2014. Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til 2015. Studentenes og akademikernes internasjonale hjelpefond har signert leieavtale på 500 kvadratmeter i Mariboesgate 6-8. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 100,3 prosent, justert for utbetalinger på totalt 12,68 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Etatbygg Holding I AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 1 082 GEOGRAFISK FORDELING Norge 100 % SEGMENTFORDELING Kontor 86 % Bolig 14 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 89,8 Økonomisk ledighet 4,0 % Areal (Kvm) 78 008 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 776,9 Rentebinding 45,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,7 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,5 Over- underkurs MNOK** -4,6 MANDAT Etableringsår 1999 Forventet avviklingsperiode 2014-2016 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.03.2015* Utvikling siste seks måneder 5,7 % Utvikling siste år 7,7 % Utvikling siste tre år 13,1 % Utvikling siden start 100,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2000 0,13 2001 0,50 2002 0,50 2003 0,50 2004 0,50 2005 0,55 2006 3,50 2007 1,00 2008 5,00 2013 0,10 2014 0,40 Totalt 12,68 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 100 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
Aksjekurs og utbetalinger INNLEDNING Aksjekursen i Etatbygg Holding I AS (EBH) har steget med 5,7 prosent i løpet av de siste seks månedene. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er positiv kontantstrøm i selskapet, en økning i de underliggende eiendoms-verdiene. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og over/underkurs på fastrentelån per 31. desember 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i januar, og disse påvirker den beregnede aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med 45 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 2,5 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er økt sammenlignet med for seks måneder siden. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrente-lånene per 31. desember 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs per aksje på 5,80 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 100,3 prosent justert for utbetaling. Kursutvikling NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 VEK per aksje NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm (tnok) Andel av årlig leie Gjerpensgate 10-20 Skien Kontor NOK 100 % 19 513 22 588 25 % Hjertnespromenaden 21 Sandefjord Kontor NOK 100 % 18 121 14 112 16 % Midtåsen 30 Oslo Eldrebolig NOK 100 % 8 083 12 351 14 % Njøsavegen 2 Leikanger Kontor NOK 100 % 5 839 10 320 11 % Tollbugaten 2 Drammen Kontor NOK 100 % 7 065 7 751 9 % Marieboes gate 6-8 Oslo Kontor NOK 100 % 6 729 7 163 8 % Abel Meyers gate 10 Namsos Kontor NOK 100 % 6 473 5 733 6 % Aslakveien 16-18 Oslo Bolig NOK 100 % 2 611 5 393 6 % Fjøreveien 20 Sogndal Kontor NOK 100 % 3 573 4 347 5 % Sum 78 008 89 758 100 % geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Sogn og Fjordane 13 % 25+23+22+13+9+8 25+16+14+11+9+8+6+6+5 Nord Trødelag 8 % Buskerud 9 % Oslo 22 % Telemark 25 % Vestfold 23 % Fjørevegen 20 5 % Aslakveien 16-18 6 % Gjerpensgate 10-20 Abel Meyers gate 10 25 % 6 % Marieboes gate 6-8 8 % Tollbugaten 2 9 % Njøsavegen 2 11 % Midtåsen 30 14 % Hjertenspromenaden 21 16 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
Drift, forvaltning og finansiering PÅGÅENDE SALGPROSESS Den planlagte børsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA ble forsøkt gjennomført i desember 2014. Primært på grunn av usikre forhold i kapitalmarkedet i USA ble transaksjonen besluttet utsatt til 2015. Med bakgrunn av dette er de ni eiendommene i selskapet ikke solgt. Obligo Investment Management og de finansielle rådgiverne som er engasjert i forhold til børsnoteringen jobber fortsatt med å legge til rette for å kunne gjennomføre transaksjonen i løpet av første halvår 2015. Dersom den planlagte børsnoteringen ikke skulle la seg gjennomføre vil selskapet vurdere andre alternativer for realisering av eiendomsporteføljen innenfor investeringsmandatets definerte levetid. Selskapet vil komme tilbake med mer informasjon når utfallet av den eventuelle transaksjonen er avklart. FINANSIERING Selskapet har sin lånefinansiering gjennom BN Bank AS og Pareto Bank AS. Det er ingen låneforfall før 2017, men det betales kvartalsvis avdrag til BN Bank. I løpet av de seks siste månedene er belåningen redusert med 8,75 millioner kroner. DRIFT Det er i løpet av perioden blitt gjennomført leietakertilpasninger for Arkitektkontoret Blom i Abel Meyers gate 10. Utover dette har det blitt gjennomført vedlikeholdsarbeid i porteføljen i henhold til budsjett. Det er blant annet gjennomført reparasjon av klokketårn i Fjørevegen, løpende vedlikehold av utvendig fasade i Hjertnes-promenaden og Tollbugaten. UTLEIE Mariboesgate 6-8 Studentenes og akademikernes internasjonale hjelpefond har signert leieavtale på 500 kvadratmeter i Mariboesgate 6-8. Leieforholdet har oppstart i juni 2015 og løper i syv år. Lokalene vil gjennomgå en omfattende rehabilitering, og vil fremstå som moderne og med god standard. Den nye leiekontrakten bidrar positivt til eiendommen, og sikrer selskapet mer forutsigbarhet rundt fremtidig kontantstrøm. Arealledigheten i porteføljen er cirka fire prosent, og de ledige arealene befinner seg i fem av selskapets ni eiendommer. Gjerpensgate i Skien og Marieboesgate i Oslo er de eiendommene med mest ledig areal, på henholdsvis cirka 1 600 og 800 kvadratmeter. Deler av de ledige arealene er lagerlokaler i kontorbygg, eller andre areal som er utfordrende å leie ut, men Selskapet har fokus på å redusere ledigheten ytterligere. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Struktur Cirka 1 300 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Etatbygg Holding I AS (Norge) 100 % 100 % 100 % Midtåsen 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Abel Meyersgate Hjertnespromenaden Tollbugata Njøsavegen Gjerpensgate Aslakveien Fjørevegen Mariboesgate Namsos 6 400 kvm 1999 MNOK 5.6 Sandefjord 1 800 kvm 1999 MNOK 14.1 Drammen 7 100 kvm 2002 MNOK 7.8 Nordstrand, Oslo 8 100 kvm 2002/2005 MNOK 12.0 Skien 19 300 kvm 2003 MNOK 22.0 Røa, Oslo 2 600 kvm 2003 MNOK 5.2 Sogndal 3 600 kvm 2004 MNOK 4.2 Leikanger 5 800 kvm 2004 MNOK 10.1 Sentrum, Oslo 7 100 kvm 2004 MNOK 8.9 Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner fra 1999 til 2004 og eier ni næringseiendommer i Norge, med offentlige aktører som dominerende leietakere. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 78 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i norske forretningsbygg som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetaling. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i 2015. Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i 2015. Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden 2006. I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. Norge Ifølge SSB vokste Norges BNP med 2,1 prosent i 2014. Det var hovedsakelig økt konsum og vekst i offentlig forvaltning som trakk BNP opp. Det kraftige oljeprisfallet det siste halvåret av 2014 har påvirket stemningen i norsk økonomi. SSB tror på en beskjeden vekst på 1,1 prosent for inneværende år. SSB anslår at veksten vil bli noe høyere i 2016. En vedvarende lav oljepris vil føre til et fall i oljeinvesteringene. Dette kan føre til økt arbeidsledighet og påfølgende svakere forbruksvekst. Derimot vil den svake kronekursen gjøre importerte varer dyrere, og følgelig bedre konkurransesituasjonen i den delen av næringslivet som konkurrerer med import. Kronen har svekket seg 5 prosent mot euro og 37 prosent mot dollar det siste året. En svak kronekurs vil også bedre konkurranseevnen til eksportnæringen ut over dem som er knyttet opp mot oljen. De norske boligprisene har steget kraftig de siste årene. Ifølge Eiendom Norge var årsveksten i februar på 8,7 prosent. Spesielt har prisene i Oslo og Bergen hatt en sterk utvikling blant annet som følge av stor tilflytting. Eiendom Norge forventer en mer moderat prisutvikling fremover. Norges Banks sentralbanksjef, Øystein Olsen, uttalte nylig at norsk økonomi må tilpasse seg en klart lavere etterspørsel fra oljesektoren fremover. Det norske kostnadsnivået bør derfor tilpasse seg nivået hos våre handelspartnere. Selv om vi trolig står foran tøffere tider, mener Olsen at norsk økonomi er godt rustet til å takle en omstilling. Dette kan skje gjennom lavere lønnsvekst eller i en kombinasjon med en svakere krone. Olsen advarte politikerne mot å bruke finanspolitikk aktivt da dette kan forhindre nødvendig omstilling i norsk økonomi. Slik situasjonen ser ut nå er et rentekutt mer sannsynlig enn en renteøkning. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com