BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø /Etat for byggesak og private planer Tilleggsnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 02.05.2013 Saksnr.: 200401685/120 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: AMBR YTREBYGDA GNR. 110 BNR. 5, KVERNHUSBAKKEN NÆRINGSOMRÅDE, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 18800000 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Forslag til reguleringsplan med tilhørende saksutredning (heretter: «fagnotat 2») ble oversendt av fagetaten til politisk 2. gangs behandling den 29.04.11. Dette notatet representerer et tillegg til fagnotat 2. Bakgrunn Av fagnotat 2 fremgikk at forslagsstiller ikke ønsket å endre planforslaget iht. de innspill som fremkom ved offentlig ettersyn, verken fra fagetaten, private eller høringsinstanser. Ved 2. gangs behandling av planforslaget så fagetaten seg derfor nødt til å fremme et alternativt planforslag (jf. s. 3 i fagnotat 2) i tillegg til forslagsstillers, og dermed la det bli opp til politiske beslutningsorgan å avgjøre ønsket regulering for området. Forslagsstiller ble gjort kjent med det alternative planforslaget. Da saken var under forberedelse til politisk behandling i Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø kom det en henvendelse (datert 25.05.11, dok 108) fra BIR Bedrift AS (heretter: BIR), hjemmelshaver for gnr./bnr. 110/84 og gnr./bnr. 110/55 (jf. figur 1). BIR sine eiendommer Planområdet 110/55 110/84 Figur 1. Eiendommer i planområdet.
Av henvendelsen fremgår at BIR hadde kjøpt eiendommen 110/84 under planprosessen, og derfor ikke hadde deltatt i tidlig planfase. En forutsetning for kjøpet av eiendommen var imidlertid muligheten for etablering av næringsvirksomhet på tomten (Kvernhushaugen). BIR hadde frem mot 2. gangs behandling av planforslaget ikke oppfattet at en utnyttelse som forslagsstiller foreslo på deres eiendom var problematisk. Fagetatens hovedinnvending mot planforslaget var at de landskapsmessige konsekvensene av den foreslåtte utnyttelsen på (Kvernhushaugen) var for stor. I fagetatens alternative planforslag ble derfor utbyggingsformål i nordlige delen av gnr./bnr. 110/84, samt deler av gnr./bnr. 110/55, foreslått tatt ut. I følge BIR umuliggjør fagetatens alternative forslag BIR sitt ønske om utvidet drift og gjenvinnings-virksomhet i området. Med bakgrunn i BIR sitt ønske for utvikling i planområdet ble saken utsatt i Byrådsavdelingen og det ble avholdt møte mellom byråden for miljø og byutvikling (Filip Rygg), daglig leder for BIR Bedrift AS (Eivind Fykse) og seksjonsleder for Seksjon for byutvikling i Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø (Marit Sørstrøm). I møtet åpnet byråden for at BIR fikk anledning til å gi et innspill til fagetaten om mulig utnyttelse på sin eiendom, som er mer skånsom overfor landskapet, enn planforslaget til forslagsstiller. På bakgrunn av dette ble saken sendt i retur til fagetaten for dialog med BIR og forslagsstiller, og vurdering av alternativ utnyttelse av BIR sitt tomteareal innenfor planområdet, før fagnotat kunne fremmes på nytt. Jf vedlegg G. Det ble avholdt møte mellom fagetaten og BIR i februar 2012 der utforming av et revidert planforslag ble drøftet. Forslagsstiller har i ettertid vha. ny plankonsulent (OPUS Bergen AS) utarbeidet revidert planmateriale til 2. gangs behandling, med det hovedmål å ivareta både fagetatens og BIR sine ønsker for planområdet. Den 18.04.13 leverte OPUS Bergen AS revidert planmateriale. Planforslaget slik det opprinnelig ble fremmet av forslagstiller: Side 2 av 9
Endringer i planforslaget til 2. gangs behandling (ift. fagetatens alternative forslag) 1 2 4 3 6 5 Figur 2. Fagetatens alternative plankart. Figur 3. Justert plankart. Endringer som fremgår av plankartet: 1. Utbyggingsområdet nord i planområdet (Kvernhushaugen) som fagetaten tok ut er tatt inn igjen med formål renovasjonsanlegg, men er nå redusert noe i størrelse. 2. Tilkomstveien sydfra til utbyggingsområdet i nord er nå forutsatt via eksisterende utbygd område på Lønningshaugen og ikke fra Fleslandsveien som i tidligere planforslag. 3. Byggeområdet mot øst med tilhørende adkomstvei (vist som K/I/L 4 og Veg2 i fagetatens alternative forslag) er nesten halvert nordfra. 4. Hensynssonen for bevaring av kulturmiljø som omfatter det eldre gårdstunet på Solbakken er redusert til å omfatte den eldste bygningsmassen. 5. Avkjørsel til eiendommen gnr./bnr. 107/243 (syd for planområdet) er redusert fra 2 til 1. 6. Fyllingsskråninger er tatt ut av plankartet. Endringer i bestemmelsene: Det er foretatt redaksjonelle justeringer av bestemmelsene, men ikke helt i tråd med fagetatens alternative planforslag. Endringer i illustrasjoner: Innleverte snitt: Det er levert snitt som viser forholdet mellom tiltenkte næringsbygg og omgivende områder. Ikke i tråd med plankartet som viser andre maksimale byggehøyder. Side 3 av 9
Fagetatens vurdering Fagetaten omtaler her kun de endringer som er foretatt i forslagsstillers planforslag i forhold til fagetatens alternative forslag ved 2. gangs behandling. For utfyllende informasjon vises til fagnotat 2 (vedlegg E). Inngrep i Kvernhushaugen Som signalisert i tidligere saksdokumenter vil fagetaten ikke kunne anbefale en stor inngripen i Kvernhushaugen så lenge den ikke i stor nok grad hensyntar: 1. Eksponering mot offentlig turvei (mot vest- /nordvest) 2. Fjernvirkning 3. Avinors krav om maksimal byggehøyde. Dette er hovedbegrunnelser for at fagetaten i sitt alternative planforslag til 2. gangs politisk behandling tok ut utbyggingsformålet på Kvernhushaugen. 1. Eksponering mot turveien o_tv: Justert planforslag tar inn igjen utbyggingsformål på Kvernhushaugen. Utbyggingsformålet er imidlertid redusert noe sør- og østover ift. opprinnelig planforslag til 2. gangs behandling, noe som medfører at eksponeringen mot turveien (o_tv) vest- nordvest for RA vil reduseres. Innleverte snitt (snitt C og D) illustrerer forholdet til turveien (o_tv) mot nord og mot vest (jf. figur 5 og 7). Snitt-plan (figur 4) viser snittenes forhold til turveien iht. plankart. Figur 4.Utsnitt av snitt-plan (vedlegg x) Side 4 av 9
Nord Sør Utsyn fra turveien Vegetasjon SNITT C Figur 5. Snitt C (vedlegg x). Snitt C (nord-sør) viser at et bygg innen feltet RA med 12 meter gesimshøyde fra planeringsnivå kote +41 vil gi en eksponeringsflate på ca. 5,5 meter mot turveien (gitt at bygget plasseres i formålsgrensen) over eksisterende terreng. Den reelle eksponeringen mot turveien vil imidlertid avhenge av tetthet og høyde på vegetasjonen mellom bygget og turveien, og hvor tett opp til turveien vegetasjon er (jf. figur 5) samt avstanden mellom tiltenkt bygg og turveien. Da eksisterende skog på Kvernhushaugen har en ulik tetthet og er en blandingsskog med trær med både høye og lave trær samt at trærne står tett på turveien, vil et bygg som skissert ikke eksponeres mot turveien i nordlig retning. Figur 6. Ortofoto av planområdet med inntegnet offentlig turvei. Snitt D (sør/vest-nord/øst) viser at et bygg i RA med 12 meter gesimshøyde fra planeringsnivå kote +41 vil gi en eksponeringsflate på ca. 4,5 meter i retning turveien over eksisterende terreng ved byggekroppen (gitt at bygget plasseres i formålsgrensen). Som figuren viser (under), stenger imidlertid terrenget/vegetasjon for eksponering av skissert bygg vestover mot turveien. Samtidig er det stor avstand (ca. 100 meter) mellom eksponeringsflate og turveien. Side 5 av 9
Vest Øst Vegetasjon Utsyn fra o_tv SNITT D Figur 7. Snitt D (vedlegg x). Med bakgrunn i skissert byggehøyde og planeringsnivå i innsendt plankart vurderer fagetaten at opplevelsesverdien på den offentlige turveien mellom snitt C og D kan ivaretas. 2. Fjernvirkning: Selv om byggeformålet og nærvirkning av skissert inngrep er redusert noe (jf. over) vil inngrepet være synlig i noen grad sørover mot fjorden, men særlig østover. RA Figur 8. Ortofoto av nærområdet. Som snittene (jf. over) viser så vil skissert bygg overstige eksisterende terreng. Sett fra øst vil skisserte bygg på RA bryte med eksisterende silhuetter på Kvernhushaugen. Fagetaten har imidlertid tidligere signalisert at inngrep i haugen fra øst er hensiktsmessig for å kunne utnytte næringsarealet best mulig. Begrunnelsen for dette er at det allerede er gjort inngrep i haugen mot øst med store skjæringer mot Lønningen næringspark. En utvidelse vestover vil således østfra fremstå som en utvidelse av Lønningen næringspark, og ikke som et frittstående element. Med en byggehøyde på kote +53,5, vil justert forslag imidlertid gi fjernvirkning ved Side 6 av 9
å bryte Kvernhushaugens silhuetter mot øst og sør. Silhuettvirkningen dempes noe av eksisterende trær på haugen. Etter en helhetsvurdering ift. ønsket næringsutvikling/fortetting i området (jf. planprogram for KDP for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland) slutter fagetaten likevel seg til skissert maksimal høyde på RA. 3. Avinors høydekrav: Avinor krevde ved offentlig ettersyn en maksimal byggehøyde på kote +49. Dette er imidlertid ikke ivaretatt i revidert planforslag. Avinor har i ettertid gått tilbake på høydebegrensningene sine og tillater nå bygg med maksimal kotehøyde på mellom +56 og +60 for RA-feltet. Hensynet til Avinors høydekrav er derfor ivaretatt i planforslaget. Næringsutvikling Ved å tilrettelegge for adkomst fra Lønningen næringspark til RA-feltet på Kvernhushaugen knyttes Lønningen og Kvernhushaugen sammen og man får et større sammenhengende næringsområde. Dette gir en mer effektiv arealbruk enn opprinnelig planforslag som foreslo adkomst og utbygging på Kvernhushaugen adskilt fra Lønningen og «K/I/L» - områdene i planområdet. Det justerte planforslaget viser en tydelig intensjon om effektiv arealbruk ved å øke den maksimale utnyttelsesgraden i feltene K/I/L 1-, 2-, og 3. Dette gir mer fleksible næringstomter som lettere kan møte ulike krav fra bedrifter, og derigjennom øke realiserbarheten av planforslaget. Endringene med å knytte RA-feltet mot eksisterende næringsareal på Lønningshaugen og med å øke utnyttelsesgraden i de andre næringsfeltene ser for øvrig ut til å være i tråd med Bergen kommunes ønsker om fremtidig næringsprofil for området slik denne skisseres i pågående kommunedelplanarbeid for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (jf. fastsatt planprogram av 20.06.2011). I planprogrammet påpekes blant annet viktigheten av fleksible næringstomter for å fremme etableringsevne i aktuelle næringsområder. Høyder innen feltene K/I/L1 K/I/L3 Justert plankart viser maksimalt tillatte høyder innen del-feltene K/I/L1 K/I/L3 på kote +49. Dette åpner for opp mot 19 meter høye bygningskropper, mot 12 meter i opprinnelig planforslag. Fagetaten har tidligere åpnet opp for høyere bygg innen disse feltene (jf. fagnotat 1, kapitlet «Byggehøyder») og anser at dette er fornuftig dersom det legges opp til en mer intensiv næringsprofil på området. Imidlertid setter Avinor en maksimal høydebegrensning på kote +46 i disse feltene. Fagetaten forutsetter derfor en maksimal kotehøyde på +46 for feltene K/I/L1 K/I/L3. Hensynssone kulturmiljø Justert planforslag tar ut rundt halvparten av hensynssone kulturmiljø (se figur 9 og 10). Denne justeringen vil, i følge kulturminnemyndigheten i Hordaland fylkeskommune (jf. vedlagt e-post, vedlegg x), ikke åpne for forringelse kulturminnemiljøet på Solbakken. Fagetaten støtter denne vurderingen. Side 7 av 9
Figur 9. Utdrag av justert planforslag. Figur 10. Utdrag av fagetatens alternative planforslag. Overvann Fagetaten har tidligere i plansaken bedt om en redegjørelse for avrenning av overvann fra feltet I2 (nå RA) fordi dette ikke fremgikk av innleverte VA-rammeplan. Siden I2 ble trukket ut av planområdet av fagetaten ved 2. gangs behandling ble dette kravet trukket (jf. fagnotat 2). Utbyggingsformålet er nå justert inn igjen og forslagsstiller har inkludert en bestemmelse om godkjent VA-rammeplan for hele planområdet før tiltak kan godkjennes. Fagetaten vurderer at kravet i bestemmelsene om godkjent VA-rammeplan (jf. 2.2 og 3.1) før rammetillatelse kan godkjennes er tilstrekkelig i denne saken. Utbygger løper imidlertid en risiko for at avrenningsforhold i feltet RA kan medføre behov for plan-endringer og dispensasjoner fra planen i etterkant. Denne usikkerheten er uheldig i forhold til plan- og bygningslovens intensjon om byggestart innen 5 år etter vedtatt detaljregulering. Fyllingsskråninger Fagetaten har tidligere påpekt at fyllingsskråninger og fyllingsfot langs vestsiden av feltene K/I/L 1 og K/I/L3 i sin helhet må inngå i utbyggingsformålet. I justert planforslag foreslår derimot forslagsstiller at det innenfor grønnstruktur kan tillates fyllingsskråninger (jf. pkt. 7.1 i bestemmelsene). Selv om det settes krav til beplantning av fyllingsskråningene er skråningene likevel del av utbyggingsområde og derigjennom utbyggingsformål. Fyllingsskråninger lokalisert nærmere enn 20 meter fra Kvernhusbekken vil dessuten kunne føre til avrenning/forurensing til denne. Fagetaten justerer derfor ut beskrivelsen av tillatelse til fyllinger i felt G (jf. 7.1 i bestemmelsene). Planforslaget sikrer dermed at fyllingsskråninger og fyllingsfot inngår i utbyggingsformål og at de ikke kommer nærmere enn 20 meter fra bekken vest for utbyggingsområdet. Forurensning Tidligere utarbeidet konsekvensutredning til planforslaget viser at det både i utbyggingsfase og driftsfase er viktig med et «miljøoppfølgingsprogram» som inneholder prosedyrer for å hindre forurensing til vann, luft og jord. Konkret for planområdet er det viktig å hindre forurensning av Kvernhusbekken som på sikt kan få tilbake gode miljøforhold etter tidligere forurensinger. Iht. til overnevnte justerer fagetaten inn rekkefølgekrav til godkjent miljøoppfølgingsprogram i reguleringsbestemmelsene (jf. 3.1.1 og 2.4.3). Dette vil, sammen med Masterplan for Flesland (2012) sine nye krav til avbøtende tiltak for avrenningen fra banesystemet (jf. kap. 6.5.3 i masterplanen), bidra til å forbedre miljøet i Kvernhusbekken. Massehåndtering Realisering av tiltenkt planforslag vil medføre uttak av store mengder masse. I Bergen kommune er det mangel på massedeponi. Det må derfor avklares hvordan masser fra planområdet skal deponeres før en kan sette i gang tiltak i området. En plan for håndtering av Side 8 av 9
masser må derfor foreligge sammen med byggesøknaden til kommunen. Fagetaten justerer inn et slikt krav i bestemmelsene (se 2.4.2 og 3.1.1). Støy Det er kommet ny støyforskrift i 2012 (T-1521) og det gjøres oppmerksom på at kontorformål nå regnes som bebyggelse med støyfølsomt bruksformål og at lydkravene i byggteknisk forskrift TEK 10 gjelder for dette formålet. Lydkravene i forskriften anses som tilfredsstilt når kravene i NS 8175 klasse C er oppfylt, dvs. et innendørs lydnivå fra utendørs lydkilder på 35dB (jf. revidert NS 8175: 2012, kap. 11.6). Før igangsettingstillatelse for tiltak må det derfor utføres støyutredning (etter støyforskriften) som beskriver innendørs lydnivå på eventuelle nye kontorbygninger i planområdet og eventuelle avbøtende tiltak. Fagetaten har av denne grunn nedfelt krav om dette i bestemmelsene (jf. 3.1.1 og 2.4.4). Konklusjon Fagetaten er i hovedsak positiv til hovedformålet, næring, og det planfaglige grepet i planforslaget. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda gnr. 110 bnr. 5, Kvernhusbakken næringsområde, Reguleringsplan. Plannummer 18800000, vist på plankart sist datert 25.04.13. 2. Tilhørende bestemmelser sist datert 19.04.13. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 25.04.13 B. Alternative reguleringsbestemmelser, datert 19.04.13 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 15.01.13 D. 3D-illustrasjoner D1-D4 (05.09.12) E. Snitt 12.09.12 F. Snitt_illustrasjon 12.09.12 G. Mailkorrespondanse byrådsavd. 03.06.11. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200401685 Side 9 av 9