Vår dato: 29.10.2015 Vår referanse: 2015/5731 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Tone Hau Steinnes Nedre Eiker kommune Postboks C 3051 Mjøndalen Innvalgstelefon: 32266670 Nedre Eiker kommune - gnr 30/139 - Sandstranda Buskerud Park Krokstadelva - dispensasjon fra reguleringsplan for Krokstad senterområde - klage VEDTAK Klagen tas til følge. Fylkesmannen omgjør Nedre Eiker kommunes vedtak av 2. juni 2015 og avslår søknad om dispensasjon. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 3. september 2015. Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av leilighetsbygg på parkeringssokkel, heretter kalt bygg D, på eiendommen gbnr. 30/139. Det er søkt om dispensasjon fra intensjonen i planen, som forutsetter at Sandstranda 22 K skal rives. Nedre Eiker kommune godkjente søknaden i vedtak av 2. juni 2015. Vedtaket er påklaget av advokat Halvor Storemoen på vegne av Karin Helene og Erwin Hagen, eierne av Sandstranda 22 K, i brev av 24. juni 2015. I klagen er det vist til at det fremgår av administrasjonens saksfremstilling til dispensasjonsbehandlingen at 4. og 5. etasje i bygg D er tilbaketrukne. Dette er ikke riktig, da det kun er 5. etasje som er tilbaketrukken. Dispensasjonen er dermed basert på en feilaktig forestilling om at bygningsvolumet blir mer redusert enn det som faktisk er tilfelle. Klager skriver at parkeringssokkelen ligger 4 meter fra felles eiendomsgrense. I tillegg kommer en 1,2 meter bred trapp, slik at den faktiske avstanden blir 2,8 meter. Vegglivet på boligdelen er 5,2 meter fra grensen. Den kritiske høyden på gesimsen på byggets 4. etasje er 14,76 meter. En slik byggehøyde tilsier at normalkravet til avstand etter plan- og bygningsloven 29-4 skal være 7,38 meter. Dersom bygget skal plasseres som omsøkt, kan 4. etasje kun ha en gesimshøyde på 10,4 meter. Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no Fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no
Side 2 av 6 Videre bemerker klager at det følger av plan- og bygningsloven 29-4 at avvik fra avstandskravet er betinget av tillatelse i avtale eller reguleringsplan. Begge deler mangler her. Klager viser til at eiendommen Sandstranda 22 K er forutsatt revet i reguleringsplanen. Eierne og utbygger ble imidlertid ikke enige om innløsningsprisen, og utbygger har veket tilbake for å kreve ekspropriasjon. Planens intensjon bygger på at eiendommen skal innløses. Når det ikke er ønskelig å ekspropriere, anser klager at det er et drøyt stykke å påføre den tilgrensende eiendommen en kortere byggeavstand under påberopelse av en planforutsetning som ikke lenger er opprettholdt. Utbygger tilvender seg da en verdioverføring som savner legitimitet i reguleringsplanen. Boligen på Sandstranda 22 K skal kunne brukes som før når utbygger ikke oppfyller planens forutsetninger om innløsning. Fylkesmannen viser for øvrig til klagen i sin helhet. Klagen ble 18. august 2015 behandlet av Nedre Eiker kommune v/utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannens merknader Oppføring av bygning er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a. Klagerett og klagefrist Klagerne har rettslig klageinteresse i saken fordi de er eiere av naboeiendommen gbnr. 30/181, Sandstranda 22 K. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen gbnr. 30/139 ligger innenfor et område som er avsatt til bolig/kjøpesenter i reguleringsplan for Krokstad senterområde, vedtatt av Nedre Eiker kommunestyre 28. september 2011, og endelig vedtatt med enkelte endringer av Miljøverndepartementet 11. juni 2013. Klagernes eiendom, gbnr. 30/181, er avsatt til flere arealformål, herunder bolig/kjøpesenter, konsentrert småhusbebyggelse, kjøpesenter, gangvei og kjørevei m/felles avkjørsel. Bebyggelsen på Sandstranda 22 K er markert som «Bebyggelse som forutsettes fjernet» på plankartet. Dispensasjonsvurderingen Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra reguleringsplanen dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.
Side 3 av 6 Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. I dispensasjonssøknaden av 20. april 2015 står det blant annet: «Det søkes om dispensasjon fra intensjonene i planen hvor Sandstranda 22 K er forutsatt revet. 22 K består grunnet beboernes ønsker og prosjektet må omarbeides. Bygg D er omprosjektert i kortere utgave for å tilpasse seg denne situasjonen, men hvor avstand til grense 22 K blir kortere enn forutsatt i planen. Regulert minimum % BYA på over 50 % tilfredsstilles.» Kommunens vedtak av 2. juni 2015 lyder slik: «Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester gir dispensasjon fra regulert byggegrense. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven 19-2. Begrunnelse: Dispensasjon muliggjør realisering av byggeprosjektet uten at reguleringsplanens intensjoner om tetthet er fraveket, samtidig som en løsning som legger til rette for utbygging i tråd med planens intensjoner er å foretrekke. Foreslåtte løsning gir tilstrekkelig med luft og rom mellom bygg D og omkringliggende eneboliger.» Fylkesmannen vil først bemerke at det synes noe uklart hva det egentlig er dispensert fra i saken. Det er søkt om dispensasjon fra «intensjonene i planen hvor Sandstranda 22 K er forutsatt revet». Kommunen har gitt dispensasjon fra «regulert byggegrense». Det er således ikke klart samsvar mellom dispensasjonssøknaden og vedtaket. I tillegg er «regulert byggegrense» markert med stiplet linje på plankartet. Så vidt Fylkesmannen kan se av oversendte tegninger og situasjonskart, er tiltaket ikke i strid med den regulerte byggegrensen. Kommunen skriver i klagebehandlingen at vedtaket av 2. juli 2015 medfører at «avstanden fra boligblokk D til nærmeste eksisterende boligbebyggelse i Sandstranda 22 K blir mindre enn forutsatt i reguleringsplan, ved at Sandstranda 22 K ikke rives som forutsatt.» Etter en vurdering av sakens dokumenter og kommunens behandling av søknaden og klagen, legger Fylkesmannen derfor til grunn at det er dette forholdet det er gitt dispensasjon for. Kommunen skriver i saksfremlegget til dispensasjonsbehandlingen at planbestemmelsene ikke angir noe avstandskrav mellom bebyggelsen på B/KS-området og boligområdet i øst. Planen forutsetter imidlertid at trasé for gangvei G2 skal gå mellom boligprosjektet og
Side 4 av 6 eksisterende bebyggelse på Sandstranda, og på den måten sikre tilstrekkelig avstand mellom bygningene. Videre viser kommunen til avstandskravet etter plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd. Kommunen skriver at omsøkte plassering fraviker noe fra lovens alminnelig krav. Selv om lovbestemmelsen er fraveket gjennom formålsgrensen i plan, mener kommunen at hensynene bak bestemmelsen bør være førende ved vurderingen av om dispensasjon kan gis. Kommunen skriver at hovedintensjonen bak avstandskravet først og fremst er branntekniske hensyn. Kravet begrunnes også i andre forhold, blant annet hensynet til at bebyggelse på naboeiendommer sikres lys, rom og utsikt. Kommunen anser at de branntekniske forholdene mot nabobebyggelsen er hensyntatt i prosjektet, og at hovedformålet bak avstandskravet således er ivaretatt. Både lys, luft og romfølelse vil imidlertid forringes noe. Kommunen mener likevel at ulempene tiltaket medfører er innenfor det som må forventes i et sentrumsområde under utvikling. Det vises i den forbindelse til at utviklingen av området er i tråd med reguleringen, og at en løsning som legger til rette for utbygging i samsvar med planens intensjoner er å foretrekke. Ved vurderingen av fordelene legger kommunen vekt på at tiltaket kan realiseres uten å virke inngripende for Sandstranda 22 K. Bygningsvolumet er redusert og fremstår mindre ruvende for omkringliggende boligeiendommer mot øst, uten at reguleringsplanens intensjoner om tetthet er fraveket. Den omsøkte løsningen gir etter kommunens syn tilstrekkelig med luft og rom mellom bygg D og omkringliggende eneboliger. Kommunen kommer etter en samlet vurdering til at fordelene er større enn ulempene i saken, og at en dispensasjon derfor ikke vil medføre at hensynene bak regulerte byggegrense blir vesentlig tilsidesatt. Fylkesmannen vil bemerke at reguleringsplanen ikke oppstiller noe avstandskrav, da bebyggelsen på Sandstranda 22 K er forutsatt revet. Dersom planen ble gjennomført slik den er vedtatt, ville det ikke være noen «avstand» til den aktuelle bebyggelsen, da denne faktisk ville være fjernet. Fylkesmannen er i utgangspunktet enig i at hensynene bak selve kravet om avstand til nabogrense og bebyggelse på nabotomt ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det fremgår at branntekniske hensyn er ivaretatt, og at bygningsvolumet på bygg D er redusert av hensyn til bebyggelsen på klagers eiendom. Fylkesmannen vil likevel understreke at utbyggingen samlet sett ikke er i tråd med planen, da denne jo forutsetter at Sandstranda 22 K skal rives. Forutsetningene i planen er dermed ikke opprettholdt, og dispensasjonen vil i stor grad tilsidesette disse. I klagen fra advokat Storemoen skrives følgende: «Planens intensjoner bygger på at utbyggeren innløser Sandstranda 22 K. Når utbygger ikke vil ekspropriere, formentlig fordi han ikke trodde at et ekspropriasjonssamtykke var innen rekkevidde, er det et drøyt stykke å påføre denne tilgrensende eiendommen en kortere byggeavstand under påberopelse av en planforutsetning som ikke lenger er opprettholdt. Da tilvender egentlig utbygger seg en verdioverføring som savner legitimitet i denne reguleringsplanen.
Side 5 av 6 Klageren her har en bolig som skal kunne brukes som før når utbyggeren ikke oppfyller planens forutsetninger om innløsning. Beskrivelsen av planforutsetninger om avstandsforhold til eksisterende østligere boliger gir liten veiledning.» Fylkesmannen er enig i advokat Storemoens vurderinger her. Dispensasjonen fremstår etter Fylkesmannens syn som en omgåelse av det som er forutsatt i planen, nemlig at klagernes eiendom blir innløst eller ekspropriert og at bebyggelsen fjernes. Praktiske og økonomiske fordeler for utbygger kan ikke anses som en relevant fordel i dispensasjonsvurderingen. Kommunen har vist til at det er en fordel at tiltaket kan realiseres uten å virke inngripende for klagernes eiendom. Fylkesmannen kan ikke se at dette er en reell fordel i saken. Vi anser det klart at den nye bebyggelsens utforming og plassering vil være til ulempe for klagernes eiendom. Etter vårt syn er det heller ikke slik at ulempene er innenfor det som må forventes i et område under utvikling. Planen bygger på at klagernes eiendom skal fjernes, enten etter ordinær innløsning eller ekspropriasjon, og ulempene dispensasjonen medfører var dermed i utgangspunktet ikke å forvente. Fylkesmannen er etter en samlet vurdering kommet til at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene i denne saken. Vi anser også at hensynene bak planforutsetningene vil bli klart tilsidesatt. Vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er dermed ikke oppfylt. Fylkesmannen omgjør derfor kommunens vedtak av 2. juni 2015 og avslår søknaden om dispensasjon. Konklusjon Fylkesmannen omgjør Nedre Eiker kommunes vedtak av 2. juni 2015, jf. forvaltningsloven 34, 4.ledd. Søknad om dispensasjon avslås. Adgang til å kreve dekning av saksomkostninger Fylkesmannen gjør oppmerksom på retten til å kreve dekning av vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket til en parts gunst, jf. forvaltningsloven 36. Kravet må sendes til Fylkesmannen innen 3 uker. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell avdelingsdirektør Rune Fredriksen fagsjef Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift
Side 6 av 6 Kopi til: Make Arkitekter AS Maridalsveien 10 0178 OSLO Advokat Halvor Storemoen Nedre Storgate 8 3015 DRAMMEN Sandstranda bolig AS c/o Profier AS Postboks 485 1373 ASKER Karin Helene Hagen og Erwin Hagen Sandstranda 22 K 3055 KROKSTADELVA