BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 11.3.2011 Saksnr.: 200509197/67 Saksbeh.: ULSA Emnekode: - Kopi til: Ytrebygda, gnr. 111, bnr. 104, Flyplassvegen 425. Søknad om dispensasjon fra krav til hotellrom tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede 1. Innledning Saken gjelder behandling av søknad om dispensasjon fra 10-31 i teknisk forskrift (TEK) gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 1985 vedr. krav til hotellrom tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede.. Saken er behandlet etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 1985 da søknaden er innkommet før ny lov trådte i kraft hhv. 1.7.2009 og 1.7.2010. Etat for byggesak og private planer har lagt til grunn at bestemmelsen i TEK 10-31 må forstås slik at minst 10 % av rommene i hotellet fullt ut må være tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Da hotellet har 200 rom innebærer dette at minst 20 rom skal være fullt tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Det er imidlertid alene 4 rom som fullt ut er tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Det foreligger avvik i øvrige 16 rom ved at disse ikke er fullt ut tilgjengelige for rullestolbrukere. 2. Sakens bakgrunn Det er den 3.11.2005 gitt rammetillatelse for oppføring av hotell ved Flesland flyplass ( Clarion Hotell Bergen Airport ). I rammetillatelsen heter det blant annet følgende : Hotellet må være fullt tilgjengelig for bevegelseshemmede, jfr. plan- og bygningslovens 2. Igangsettingstillatelse for byggearbeidene ble gitt hhv. 7.12.2005 og 25.4.2006. Brukstillatelse ble gitt 29.3.2007. Norges Handikapforbund tok i brev av 7.11.2006 opp spørsmål om hotellrommene i tilstrekkelig grad var tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Dette forholdet ble tatt opp med tiltakshaver og det ble krevd uavhengig kontroll av valgte løsninger. Ved søknad mottatt 6.8.2007 ble søkt om dispensasjon fra 10-31 i teknisk forskrift (TEK). Det ble samtidig fremlagt notat av 2.5.2007 vedr. uavhengig kontroll utført av LPO arkitektur & design AS som konkluderer med at 16 av 20 rom tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede ikke oppfyller gjeldende krav. 1
Etat for byggesak og private planer avslo i brev av 24.7.2007 søknad om dispensasjon fra TEK 10-31. Det ble videre gitt pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt i brev av 16.12.2008. Pålegget rettet seg mot ombygging av nevnte 16 rom. Det ble i pålegget satt frist for oppstart til 15.1.2009, og at det innen samme dato måtte sendes inn fremdriftsplan for ombygging av de aktuelle rommene. Det ble samtidig fastsatt tvangsmulkt med kr. 1000,- pr. dag fra 16.1.2009 inntil kommunen har mottatt underretning om at ombygging av de aktuelle arbeidene er påbegynt, og at fremdriftsplan er mottatt. Dette pålegget ble påklaget av tiltakshaver i brev mottatt 9.2.2009, etter at klagefristen var forlenget. I samme brev er også avslag på søknad om dispensasjon av 24.7.2007 påklaget. Subsidiært er fremmet ny søknad om dispensasjon. Det er avholdt møte med tiltakshaver vedr. saken den 3.2.2009. Etat for byggesak og private planer gjennomgikk etter dette saken på nytt, og fant det riktig å legg til rette for ny vurdering av søknad om dispensasjon fra TEK 10-31. Dette i henhold til tiltakshavers subsidiære anmodning i brev mottatt 9.2.2009. Dette innebærer at oppfølgning og eventuell klagebehandling av pålegg om retting avventes til det foreligger utfall av behandling av dispensasjonssøknaden. Det ble i brev av 25.2.2010 bedt om nærmere opplysninger / dokumentasjon i forbindelse med behandling av dispensasjonssøknaden. Etterspurte opplysninger / dokumentasjon ble mottatt i brev av 4.5.2010. Det foreligge uttalelse fra kommunalt råd for funksjonshemmede i notat av 24.9.2010. Utfra sakens forhistorie og forholdet til bestemmelsene om universell utforming finner Etat for byggesak og private planer det riktig å legge saken frem for politisk behandling. Saksforberedelsen har tatt lengre tid en ønskelig, og dette beklages. 2. Forslag til vedtak: Det gis midlertidig dispensasjon inntil videre som omsøkte i brev mottatt 9.2.2009, og senere utdypet i brev mottatt 4.5.2010, fra kravene i 10-31 i teknisk forskrift (TEK) gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 1985, jf. plan- og bygningslovens 7. Dette for så vidt gjelder de 16 nevnte rommene i saksutredningen av 11.3.2011 ved at disse ikke er fullt ut tilgjengelige for rullestolbrukere. Vedtaket kan påklages innen en frist på 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part, jf. forvaltningslovens 28 og 29. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 2
4. Saksutredning Saken gjelder behandling av søknad om dispensasjon fra 10-31 i teknisk forskrift (TEK) gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 1985 vedr. krav til hotellrom tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Det legges til grunn at søknaden om dispensasjon skal behandles etter bestemmelsene gitt i og med hjemmel i plan- og bygningsloven 1985 da søknaden er innkommet før ny lov trådte i kraft hhv. 1.7.2009 og 1.7.2010. Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 1985 7 kan gis når det foreligger " særlige grunner ". Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. Før det gjøres vedtak om dispensasjon, skal naboer og gjenboere varsles. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan mv. skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Det legges til grunn at dispensasjonssøknaden ikke berører naboenes interesser, og at nabovarsling ikke er nødvendig. Det legges videre til grunn at dispensasjonssøknaden faller utenfor de saker hvor det er krav til høring, og at saken er tilfredsstillende opplyst, jf. forvaltningslovens 17. Problemstillingen i saken knytter seg for det første til om det aktuelle forholdet er i strid med TEK 10-31 og dernest om vilkårene for å dispensere fra denne bestemmelsen er oppfylte. I TEK 10-31 nr. 2. heter det følgende : Byggverk for publikum skal ha planløsning, størrelse og fordeling av rom som gjør det mulig for orienterings- og bevegelseshemmede å komme til og å bruke alle de deler av byggverket som skal være tilgjengelige for publikum. I byggverk med mange rom med samme funksjon, er det likevel tilstrekkelig at 1/10 er brukbare for orienterings- og bevegelseshemmede. Dette gjelder ikke der forutsatt bruk tilsier at flere eller alle rom er brukbare. I veiledning til bestemmelsen heter det : I byggverk med flere rom og/eller samlinger av rom for samme anvendelse, f.eks. hotellrom, prøverom i forretning o.l. er det tilstrekkelig at 10% av rommene er brukbare for orienterings- og bevegelseshemmede. I hoteller bør overnattingsrom som skal være brukbare for orienterings- og bevegelseshemmede plasseres på inngangsplanet av hensyn til rømning ved brann. I byggverk der forutsatt bruk tilsier noe annet, skal alle rom være brukbare for orienterings- og bevegelseshemmede. I temaveiledning om universell utforming ( H0-3/2004 ) fra Statens bygningstekniske etat heter det følgende : Overnattingssteder I hoteller og andre overnattingssteder bør minst 10 % av rommene være egnet for bevegelses- og orienteringshemmede. Hotellrommene bør ha tilstrekkelig areal til en vanlig møblering, samtidig som det er plass til passasje gjennom rommet og til å snu rullestol ved dør, vindu og seng. Alle eller de fleste gjesterom bør være tilgjengelige, slik at bevegelseshemmede lett kan besøke andre rom. 3
Alle rom eller et visst antall bør av hensyn til allergikere, være røykfrie, og utforming og valg av materialer må legge til rette for et godt renhold. Brytere for belysning, klimaregulering o.l. bør ha kontrastfarge slik at de er godt synlige og være plassert lett tilgjengelig for både sittende og stående. Fra tiltakshaver side er i brev mottatt 9.2.2009 redegjort for følgende med hensyn til forståelse av TEK 10-31 : Etat for byggesak og private planer har som nevnt innledningsvis lagt til grunn at TEK 10-31 må forstås slik at minst 10 % av rommene i hotellet fullt ut må være tilpasset orienteringsog bevegelseshemmede. Dette omfatter også rullestolbrukere. Fra tiltakshavers side anføres at forskriften åpner for en differensiering innenfor den nevnte 10 % av rommene, men Etat for byggesak og private planer har ikke funnet støtte for dette i ovennevnte veiledning mv. Etat for byggesak og private planer har tatt opp saken med Statens bygningstekniske etat, og det foreligger e-post korrespondanse fra denne kontakten. Etat for byggesak og private planer oppfatter det slik at Statens bygningstekniske etat er tilbakeholden med å gå inn i konkrete saker, og ikke entydig har fastslått at Etat for byggesak og private planer sin forståelse av forskriften er feilaktig. Hotellet tilfredsstiller etter dette ikke kravene i TEK 10-31 med hensyn til at 10 % av rommene i hotellet fullt ut må være tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede. Dette for så vidt gjelder 16 rom og tilgjengelighet for rullestolsbrukere. Fra tiltakshaver side er søkt om dispensasjon fra TEK 10-31. Søknaden er begrunnet på følgende måte i brev mottatt 9.2.2009 : 4
Det er i samme brev også redegjort for hvordan TEK 10-31 er praktisert i en del andre prosjekter i andre kommuner, og hvor det anføres at bestemmelsen ikke er tolket like " strengt " som i Bergen. Ved vurdering av om vilkårene for dispensasjon er oppfylte er det av betydning i hvilken grad de interesser som ligger bak TEK 10-31 blir skadelidende om dispensasjon blir gitt. Videre er det av betydning om det foreligger andre momenter som etter en samlet vurdering taler for at dispensasjon kan gis. I den foreliggende sak er det vanskelig å se at det de hensyn som ligger bak TEK 10-31 ikke blir skadelidende om dispensasjon blir gitt. På den annen side taler erfaringene ved bruk av hotellet at det i praksis ikke er registrert mangel på denne type hotellrom. Det synes videre å ha vært tvil om tolkingen av den aktuelle bestemmelsen, og bestemmelsen synes praktisert ulikt i landets kommuner. Det er dessuten på det rene at krav om retting og ombygging av de aktuelle rommene vil medføre betydelige kostnader og det kan reises spørsmål ved om det er samfunnsøkonomisk riktig å gi pålegg om retting som innebærer slike kostnader. Samtidig foreligger det konkrete planer for utbygging av hotellet, og hvor det fra tiltakshaver side er gjort klart at de aktuelle kravene vil bli fulgt opp ved etablering av tilstrekkelig antall rom tilpasset for orienterings- og bevegelseshemmede i nybygget. Etat for byggesak og private planer er etter dette, og utfra de grunner som er gitt for dispensasjonssøknaden fra tiltakshavers side, av den oppfatning at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylte. Dette under forutsetning av at dispensasjon gis midlertidig i påvente av gjennomføring av planlagt utbygging av hotellet. Saken legges frem for politisk behandling med forslag til vedtak i samsvar med dette. Dersom forslaget vedtas avsluttes sak med pålegg om retting. 5
For ordens skyld bemerkes at bestemmelsen i TEK 10-31 nr. er videreført i ny byggteknisk forskrift (TEK 10 ) 12-7 nr. 5 gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 2008 Trykte vedlegg : 1. Uttalelse av 24.9.2010 fra Kommunalt Råd for funksjonshemmede 2. Redegjørelse for dispensasjonssøknad mottatt 4.5.2010 med vedlegg 3. Brev av 26.3.2010 fra Norges Handikapforbund 4. Svar på klage vedrørende krav til hotellrom tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede 5. E-postkorrespondanse med Statens byggtekniske etat 6. Klage på pålegg om retting mottatt 9.2.2009 med vedlegg 7. Pålegg om retting av 16.12.2008 8. Avslag på søknad om dispensasjon av 24.8.2007 9. Søknad om dispensasjon fra TEK 10-31 mottatt 6.8.2007 vedlagt rapport etter uavhengig kontroll 6