SAKSFRAMLEGG Hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 15/8783-5 Arkiv: L12 0605_420 detaljregulering for Kvartal 46 oppstart av planarbeid Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak under denne linja 1. Kommunen anbefaler oppstart av 0605_420 detaljregulering for Kvartal 46. 2. Det tas sikte på å oppheve de deler av gjeldende reguleringsplan 64-02 Hønefoss sentrum som overlappes av ny plan, ved vedtak av 420 Kvartal 46. ::: Sett inn forslag til vedtak over denne linja... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene under denne linja Sammendrag Det er ønske om økt utnyttelse i kvartalet mellom Stangs gate, Storgata, Bloms gate og Norderhovsgata. Spesifikt er det ønske om å rive bygget på hjørnet av Norderhovsgata og Stangs gate, og bygge nytt leilighetsbygg her. Foreslått plantype er detaljreguleringsplan. Det er ikke krav om konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredning. De viktigste vurderingene som må gjøres er byggehøyder, da en balanse mellom høy utnyttelsesgrad og gode solforhold må søkes å oppnås, og estetiske forhold. Rådmannen er generelt positiv til planforslaget da det tilrettelegger for fortetting og mer liv i sentrum av Hønefoss. Bakgrunn Grunneier nordvest i kvartalet ønsker ny utbygging på sin eiendom. For å se kvartalet i sammenheng reguleres hele kvartalet. Utbyggingsønsket innebærer leiligheter i de øvre etasjene og forretning i første etasje. Det foreslås samtidig økt utnyttingsgrad for resten av kvartalet, etter dialog med grunneier her.
Beskrivelse av saken Dagens situasjon Det er tre bygårdsbygg i kvartalet Skøiengården med dyrebutikk og klesbutikk, og to større betongbygg bl.a. Gamle Vikenbygget der det er kontorer, helsestasjon, tannlege, kjøreskole og Aurora produkters butikk. Byggene varierer i høyde fra to og en halv etasje for bygget der det er konkrete utyggingsplaner (Skøiengården), til fem etasjer på det høyeste i den nordligste delen av Gamle Vikenbygget. I bakgården vest i kvartalet er det parkeringsplass. Det finnes ikke grøntareal i kvartalet i dag. Utviklingsbehov og mulige planformål Det er konkrete ønsker om ny bebyggelse i det nordvestre hjørnet av kvartalet, tilrettelagt for bolig og forretning. Det foreslås uteoppholdsareal på tak, og parkering i kjeller. Bygget foreslås i seks etasjer, med leiligheter tilpassa både barnefamilier og andre. Bygget skal plasseres i samme avstand fra Stangs gate som eksisterende bygg, slik at det visuelle gateløpet beholdes. Det skal være forretningslokaler i første etasje. Totalt foreslås en økning i bygningsmasse på 1975 m 2 BRA for denne eiendommen (gbnr 318/54). Det foreslås også å åpne for å bygge på to etasjer på Storgata 13. Dette innebærer en økning i bygningsmasse på ca 1500 m 2 BRA. Det foreslås å regulere hele kvartalet til sentrumsformål, som innebærer forretning, boligbebyggelse og tjenesteyting, herunder nødvendige tilhørende grøntareal. Grunnet mangel på areal er det en utfordring å oppnå gode uteoppholdsareal. Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag regulert i reguleringsplan 64-02 Hønefoss sentrum, vedtatt 18.12.75 (vedlagt). Planområdet er i denne reguleringsplanen regulert til forretning/kontor. I bestemmelsene ( 4) presiseres det at boliger er tillatt innafor formålet. Plantype, avgrensning og utredningsbehov Planen fremmes som en privat detaljregulering. Lafton Eiendom AS er forslagstiller. Foreslått planavgrensning vises på side 11 i vedlagt søknad om oppstart. Avgrensninga omfatter kvartalet samt til senterlinja på omkringliggende veier. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene: - gbnr 318/74, 318/71 Storgaten 11/13 AS - gbnr 318/54 Lafton Eiendom AS
- tilliggende veiareal gbnr 1035/1 (Statens vegvesen) og gbnr 3000/1 (Ringerike kommune) Forholdet til overordnede planer Kommuneplanens samfunnsdel Forslaget er i tråd med kommunens generelle mål om tilrettelegging for økt befolkningsvekst, og med målet i samfunnsdelen om at 70 % av befolkningsvekst skal skje i Hønefoss. Utbyggingsforslaget er også i tråd med målet om å redusere transportbehovet og tilrettelegge for gående og syklende, ettersom det innebærer boligutbygging i sentrum av Hønefoss med korte avstander til de fleste funksjoner. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.2007 er området avsatt til sentrumsformål. Planarbeidet er i tråd med kommuneplanens arealdel. Juridiske forhold Oppstart av planarbeid Når et planarbeid starter opp skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Det er krav om oppstartsmøte med kommunen når forslagsstiller er en annen enn planmyndigheten selv. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet. Dette iht. plan- og bygningsloven 12-8. Oppstartsmøtet ble gjennomført 02.02.16, se vedlagt referat. Ved politisk behandling av oppstartsaken gir kommunen en anbefaling om planarbeidet skal startes opp eller ikke. Dette er ikke et enkeltvedtak, og kan ikke påklages. Forslagsstiller kan selv velge å varsle oppstart av et planarbeid, selv om kommunen ikke anbefaler dette. Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av reguleringsplaner. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp, og det skal framgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget er mangelfullt, skal førevar-prinsippet tillegges stor vekt i vurderingen. Økonomiske forhold Forslagstiller skal bekoste de aktuelle utredningene og undersøkelsene. Planen utløser trolig ingen økonomiske belastninger for Ringerike kommune. Planen er en privat detaljregulering. Dette innebærer at forslagsstiller blir fakturert for saksbehandlingsgebyr jf. gjeldende betalingsreglement. Behov for informasjon og høringer
Det regnes foreløpig ikke med at det er behov for medvirkning utover de lovpålagte høringene. Dette vurderes underveis i prosessen. Interessekonflikter Ved fortetting i bysentrum er det en interessekonflikt mellom fortetting og bevaring av kvaliteter som lys og åpne, gode byrom/uteoppholdsareal. I denne saken er spesielt hensynet til solforholdene i Fengselsparken viktig, da kvartalet ligger sør for parken. Rådmannens vurdering Plantype, formål og avgrensning Foreslått plantype er detaljregulering. Rådmannen mener dette er hensiktsmessig for dette utviklingsforslaget. Det er ikke krav om konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredning. Konsekvenser må likevel utredes i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Foreslått formål er sentrumsformål, som innebærer bolig, forretning og tjenesteyting. Alternativt kan de aktuelle formålene kombineres. Uansett hvilke formål som velges må formålet utdypes i bestemmelsene, og det må vurderes om det er ønskelig med et spesielt forhold mellom de ulike formålene. Eksisterende grønnstruktur, solforhold Det finnes ikke grønnstruktur innafor planområdet. Når det bygges tettere og flere skal bo i sentrum er det viktig å sørge for at det finnes gode uteoppholdsareal lett tilgjengelig. Dette bør forsøkes å løses på tomta, men det vil kunne være nødvendig å basere seg på å benytte eksisterende grøntområder i nærområdet i tillegg. I så tilfelle må adkomst hit og tilrettelegging her vurderes og eventuelle tiltak gjennomføres. I dette tilfellet er det viktig å ta hensyn til Fengselsparken nord for planområdet, da spesielt med tanke på solforhold. Grønne, åpne områder som Fengselsparken blir enda viktigere som uteoppholdsareal for byens befolkning når byen fortettes ytterligere. Det er laget soldiagram som viser solforholdene i Fengselsparken ved fire ulike forslag til oppbygning av bygg, der takform varierer mellom flatt tak og skråtak. Høydene som er undersøkt varierer fra 16,8 meter (fem etasjer med flatt tak) til 20,7 meter (skrått eller flatt tak i seks etasjer), se vedlagte diagrammer og snitt. I slutten av juni vil det i alle tilfellene som er undersøkt fortsatt være gode solforhold i hele parken, noe som er svært positivt. I mars og september (og helst også før 23. mars og etter 23. september) er det viktigst at det bevares lune plasser der vår- og høstsol kan nytes, men ikke nødvendigvis like store plenareal. Dette må undersøkes videre fram mot 1. gangsbehandling, blant annet gjennom å prøve ut ulik grad av inntrekking av etasjer. Disse undersøkelsene gir grunnlag for å fastsette maksimum høyde på nordsiden av kvartalet.
Fengselshagen, Livbanen og Søndre park er også aktuelle uteoppholdsområder å se i sammenheng med dette kvartalet. Rivning av verneverdig bebyggelse Eksisterende bygg på gbnr 318/54 er registrert med middels verneverdi. Bygget framstår ikke som autentisk i dag. Rådmannen mener ikke at bygget må bevares, men at nybygg må tilpasses eksisterende omkringliggende bebyggelse som er utført i denne stilen. Fengselsparken er freda, og ny bebyggelse bør derfor komplimentere parken, slik at parkens utrykk ikke forandres. Utforming av ny bebyggelse God utforming, både med tanke på funksjonalitet og estetikk er viktig. Ved fortetting slik som dette er det viktig at nybygg forholder seg til eksisterende omkringliggende bebyggelse. I denne situasjonen er den omkringliggende bebyggelsen variert. Den består stort sett av opprinnelige tregårder, mens de andre byggene i det aktuelle kvartalet er nyere murbebyggelse i annen stil. Rådmannen mener ny bebyggelse bør tilpasses den opprinnelige tregårdsbebyggelsen, med skråtak og kuttede hjørner mot fortau. Ny bebyggelse må også tilpasses gatene med aktive fasader og menneskelig skala, slik at opplevelsen fra gata er positiv. Som nevnt tidligere må bygget også utformes slik at det komplimenterer Fengselsparken. Samferdsel og teknisk infrastruktur Utbyggingsforslaget ligger slik til at det er gode muligheter for gang-, sykkel- og kollektivtrafikk. På grunn av den sentrale beliggenheten må det før 1. gangsbehandling vurderes hvorvidt kommunens parkeringsbestemmelser for bilparkering må oppfylles eller ikke. Rådmannen oppfordrer til flere sykkelparkeringer enn kravet i forskriften, og at disse skal være av god kvalitet (innendørs, låsbart) for å tilrettelegge for bruk av sykkel. Påvirkning på handelsbyen Hønefoss Utbyggingsforslaget bygger opp under målene om Hønefoss som et attraktivt bysentrum med levende handel, da det tilrettelegger for flere mennesker som bor i sentrum og fortsatt handel på gateplan. Universell utforming Krav om universell utforming må møtes, både innendørs og i de private uteområdene, og på offentlige områder som på fortauet. Lekearealer Det er en utfordring å lage lekearealer av god kvalitet på tomta. Sandlekeplassen for de minste barna må ligge innafor tomta. Lekeareal bør fortrinnsvis ligge på bakkenivå. I oppstartsmøtet ble muligheter for å etablere uteoppholdsareal i bakgården der det nå er
parkering diskutert. Den foreslåtte løsninga er at lekearealene etableres på tak. Det må vises hvordan dette skal løses på en god måte. Lekeareal for de minste på tak kan være tilfredsstillende. Lekeareal for større barn (nærlekeplass) kan trolig ikke løses inne på tomta, og det må derfor ses på omkringliggende lekeplasser. Hvordan er adkomsten dit, og hvordan er de tilrettelagt? Det må også redegjøres for nærmeste strøkslekeplass, og adkomst og tilrettelegging her. Folkehelse Utbyggingsforslaget tilrettelegger for gåing og sykling i hverdagen, noe som er positivt med tanke på folkehelse. Kvalitet på uteoppholdsareal og tilfredsstillende lysforhold, støyskjerming og luftkvalitet må også sikres i planen. Forhold til klima og energiplanen. Fortetting av bysentrum er i tråd med klima- og energiplanen fordi det muliggjør gange, sykling og bruk av kollektivtransport i hverdagen, med korte avstander til mange funksjoner. Planområdet ligger innafor konsesjonsområdet for fjernvarme. Samlet vurdering Rådmannen er positiv til utbyggingsforslaget, fordi det kan bidra til økt liv i byen og næringsgrunnlag for handel, samt at det tilrettelegger for miljøvennlig transport. Det er viktig at det lages og bevares uteoppholdsareal av god kvalitet, og at ny bebyggelse utformes slik at den er tilpassa eksisterende bebyggelse. Rådmannen anbefaler på bakgrunn av ovenstående vurdering at planområdet startes opp. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Referat fra oppstartsmøte 3. Søknad om oppstart, datert 07.03.16 4. Soldiagrammer og snitt, datert 08.02.16 5. Gjeldende reguleringsplan 64-02 Hønefoss sentrum a. Plankart b. Bestemmelser Ringerike kommune, 08.03.16 Tore Isaksen
rådmann Enhetsleder miljø- og arealforvaltning: Heidi Skagnæs Leder areal og byplankontoret: Grethe Tollefsen Saksbehandler: Ingeborg Faller... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene over denne linja