OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 11-2008
side 2/14 Eiendomsmarkedet - leieprisutviklingen for kontorlokaler i oslo-området og i Norges største byer Leienivåene synker, og det er liten aktivitet i markedet for næringseiendom. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Sverre Seeberg i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS og Hans-Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir følgende presentert: Vedlegg 1: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Oslo-området fra 1986 til november 2008, tegnet ut som kurver for de ulike segmenter. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 1. halvår 2009. Vedlegg 2: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Norges største byer fra 1988 til november 2008, tegnet ut som kurver for hver av byene Kristiansand, Stavanger sentralt / Stavanger oljemiljø, Bergen, Trondheim og Tromsø. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 1. halvår 2009. Vedlegg 3: Tallgrunnlaget for Dagens Næringsliv eiendomsindeks i tabellform. Vedlegg 4: Avkastningskrav, yield. Vedlegg 5: Gjennomsnittsverdi for kontorbygg (høy standard, sentralt) i Oslo-området og Bergens-området, fra januar 1981 til januar 2009. Vedlegg 6: Indekser pr. 15.11.2008.
LEIEPRISER FOR KONTOREIENDOMMER: Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området: side 3/14 Seks av syv segmenter viser ingen endring i leiepriser i perioden juni til november 2008, og tendensen i det siste året er stort sett stabil. Utviklingen for de enkelte segmenter er vist i tabellen nedenfor: Kontorlokaler i Oslo-området kr./m²/år pr. november 2008 % endring 2. halvår 2008 % endring siste året, 2008 tendens 1. halvår 2009 Prestisjelokaler sentralt falt til 3.750 ned 6,3% ned 3,9% ned Høy standard sentralt uendret 2.300 uendret uendret ned Nyere bygg sentrum uendret 2.600 uendret uendret ned God standard sentralt uendret 1.900 uendret uendret ned Høy standard randsone vest uendret 2.200 uendret uendret ned Høy standard randsone nord/øst uendret 1.650 uendret opp 6,5% ned Eldre, urasjonelle lokaler uendret 950 uendret uendret ned Tendensen for første halvår 2009 er "ned" for alle typer kontorlokaler. Leiepriser for kontorlokaler i Norges største byer utenfor Oslo: Fire av seks byer/områder viser ingen endring i leieprisene i perioden juni til november 2008, og tendensen det siste året har vært uendret eller vekst i alle byene. Situasjonen for de enkelte byene er vist i tabellen nedenfor: Kontorlokaler i andre byer kr./m²/år pr. november 2008 % endring 2. halvår 2008 % endring siste året, 2008 tendens 1. halvår 2009 Kristiansand falt til 1.550 1,6% ned 1,6% vekst ned Stavanger sentralt uendret 1.700 uendret 3,0% vekst flatt Stavanger oljemiljø uendret 1.400 uendret 3,7% vekst flatt Bergen økt til 1.550 3,3% vekst 10,7% vekst ned Trondheim uendret 1.650 uendret Uendret flatt Tromsø uendret 1.300 uendret Uendret flatt Tendensen for første halvår 2009 er ned i Kristiansand og Bergen, og flatt i de fire andre segmenter. Utviklingen fremover: Den sterke oppgangen i Oslos kontormarked, med en dobling av leieprisene for prestisjelokaler fra 2005 til 2007, har nådd et vendepunkt. Det spås en tendens med fall i leieprisene for alle segmenter i første halvår 2009. Fallet kan bli størst for de dyreste lokalene.
I Kristiansand og Bergen ser det ut som at leieprisene skal ned i første halvår 2009. I de øvrige byene ser det ut som at leieprisene vil være stabile på det nåværende nivå. Når leieprisene går ned, betyr dette et fall i eiendomsverdiene med stabil eller stigende yield. Det er fortsatt Stavanger og Trondheim som har de høyeste leieprisene utenfor Oslo, men de ligger fremdeles under det halve i forhold til de høyeste leieprisene. NÆRINGSMARKEDET Verdiøkningen for næringseiendom har i 2006-2007 i stor grad vært styrt av leieprisøkninger og et lavt rentenivå, med tilsvarende lave avkastningskrav (yield). I 2008 har leienivåene vært mer stabile. Det store antall renteøkninger i 2008 har imidlertid medført et økt netto avkastningskrav og et tilsvarende verdifall. Fra bunnivået i 2006-2007 gjorde avkastningskravet et stort sprang oppover fra rundt 5,5 til 6,35 prosent for de beste eiendommene i første halvår 2008, dvs. for attraktive kontorbygg med sentral beliggenhet. For andre eiendommer har avkastningskravet økt ytterligere. Dette betyr fall i eiendomsprisene på 10-15 prosent. I andre halvår 2008 har avkastningskravet økt ytterligere til rundt 6,50-6,75 prosent for prestisjeeiendommer, og til ca. 7,75 prosent for mer ordinære eiendommer, noe som tilsvarer en verdireduksjon på ytterligere 5-10 prosent, eller 15-25 prosent for hele 2008. Bankenes innstramming av kredittilgangen og strengere utlånspraksis med høyere marginpåslag, høyere innlånskostnader, krav om lavere belåningsgrad og økt egenkapitalkrav er også en pådriver for en ytterligere yieldoppgang. side 4/14 De to siste årene har det vært rekordhøy omsetning av næringseiendom i Norge, med ca. 70 milliarder kroner i 2006 og ca. 50 milliarder kroner i 2007. I 2008 antas transaksjonsvolumet å falle ned til ca.30 milliarder kroner, medregnet årets store salg av Steen & Strøm-kjøpesentrene. De siste ukene har markedet "tørket inn" fullstendig, og aktører som tidligere har vært aktive i dette markedet synes ikke å være "på banen". Dette skyldes at mange sliter med høy gjeldsgrad og et bankvesen som har strammet inn på utlånskravene, både til egenkapital og til disponering av overskuddslikviditet. Det er nå stor usikkerhet i markedet om hvor mye eiendomsverdiene har falt, fordi det er så få referanser å forholde seg til. Vi ser en klar tendens til at eiendomsbesittere nå fokuserer på effektiv drift og vedlikehold fremfor å være i transaksjonsmarkedet. Markedene vil ikke normaliseres før finansuroen avtar, og det igjen etableres samstemmighet om eiendomspriser mellom selgere og kjøpere. NORSK ØKONOMI Det er påfallende hvor raskt finanskrisen har spredt seg fra finansmarkedet til resten av samfunnet. Konsekvensene har på veldig kort tid blitt omfattende som følge av at det nå er satt på full brems i svært mange deler av den private del av næringslivet.
Norges bank: side 5/14 Sentralbanksjef Svein Gjedrem sa bla. i et foredrag 19.11.2008 om utsiktene i norsk økonomi: "Norsk økonomi har vært preget av solid vekst siden begynnelsen av 1990-tallet, men med et mildt tilbakeslag i 2002 og 2003. De fire siste årene var fastlandsøkonomien i en sterk oppgangskonjunktur, med en gjennomsnittlig vekst på over 4 prosent i året. Veksten var særlig sterk i 2007. Også her hjemme avtar nå veksten merkbart. Husholdningenes konsum har stagnert, og boligprisene faller. Veksten i norsk økonomi avtok markert i første halvår i år. Virkningene av finanskrisen vil mest sannsynlig bli større enn det kunne se ut til for bare kort tid siden. Avmattingen i norsk økonomi ser ut til å komme raskt og bli markert. Vi anslår at veksten i Fastlands-Norge i 2009 blir svært lav, men at den tar seg opp i 2010 og 2011. Oljeinvesteringene vil bidra til å holde aktiviteten oppe. Statsbudsjettet vil også gi sterk vekst i offentlig etterspørsel etter varer og tjenester." Ved inngangen til 2008 var styringsrenten 5,25%. Utover i 1. kvartal 2008 økte den to ganger til 5,75% i slutten av juni. Som følge av finanskrisen er styringsrenten nå redusert tre ganger, ned til 3,0% pr. 18.12.08. Norges Bank uttaler at styringsrenten bør ligge i intervallet 2-3 % i perioden frem til neste pengepolitiske rapport legges frem 25. mars 2009, med mindre norsk økonomi blir utsatt for nye, store forstyrrelser. Statistisk sentralbyrå: Den internasjonale finanskrisen vil gi klart svakere vekstimpulser fra utlandet enn tidligere antatt, og det er forventet en svak BNP-vekst i 2009. Arbeidsledigheten vil øke fremover. En mer markert konjunkturnedgang fører til at norske renter settes mer ned enn tidligere prognosert. SSBs prognoser for Fastlands-Norge er, %-endring per år: Prognose prosentvis endring 2008 2009 2010 2011 BNP Fastlands-Norge 3,0 1,1 1,3 2,8 Arbeidsledighet 2,7 3,2 3,8 3,8 KPI vekst 4,1 3,2 1,7 1,9 Lønn, normalårsverk 6,0 4,7 4,0 3,7 BYGGENÆRINGEN I årene 2000-2003 varierte endringen i byggenæringen mellom - 5% og + 3%. Dette snudde brått. Fra 2004 til 2007, var det en historisk høy vekst, ifølge Byggenæringens Landsforening (BNL): År 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 % vekst/år 3 2-5 -1 17 14 13 12 Den formidable veksten var kunstig oppblåst som følge av en generell overoptimisme, og det måtte komme en korreksjon etter hvert. Men det var få som trodde at krisen også ville nå Norge, og enda færre som trodde at det ville bli en omfattende krise i Norge.
side 6/14 Nybygg: Igangsatte bygg for husholdningene, private næringsbygg og offentlige bygg har BNL prognosert som følger, ca.-tall: ÅR 1000 m², 2007 1000 m², 2008 1000 m², 2009 1000 m², 2010 Bygg for husholdningene 1.500 1.200 1.000 1.200 Private næringsbygg 3.100 2.800 2.100 1.800 Offentlige bygg 800 1.000 900 1.000 Sum 5.400 5.000 4.000 4.000 Som det fremgår av tabellen vil totalt antall m² igangsatte bygg pr. år bli redusert fra 5.400.000m² i 2007, til 4.000.000m² i 2010, eller ca. 26%. Det er private næringsbygg som vil bli redusert mest. Offentlige bygg forventes å øke noe, fra 800.000m² i 2007 til 1.000.000m² i 2010, eller 25%. Rehabilitering, oppussing og tilbygg (ROT) - boligmarkedet, næringsmarkedet og anleggsmarkedet: BNL har satt opp prognoser for utviklingen i bygge- og anleggsmarkedet for 2008-2010, tallene er ca.-tall, løpende kroner: Som det fremgår av tabellen prognoserer BNL at offentlige bygg og anleggsmarkedet vil gå noe opp i de kommende årene. For øvrig så går tallene nedover frem til 2010. BYGGEKOSTNADER SSBs byggekostnader: ÅR Mrd. kr., 2007 Mrd. kr., 2008 Mrd. kr., 2009 Mrd. kr., 2010 Rehabilitering, oppussing, tilbygg, boligmarkedet: Leiligheter 5,5 5,5 4,5 5,0 Småhus 7,0 6,5 6,5 6,0 Eneboliger 36,0 36,0 35,5 36,0 Sum 48,5 48,0 46,5 47,0 Rehabilitering, oppussing tilbygg, næring: Bygg private næringsliv 27,5 27,0 26,5 27,0 Offentlige bygg 14,5 15,0 16,0 16,0 Sum 42,0 42,0 42,5 43,0 Anleggsmarkedet: Vedlikehold 20,0 20,0 21,0 21,5 Investeringer 35,0 35,0 37,0 37,5 Sum 55,0 55,0 58,0 59,0 Som det fremgår av vedlegg 6 har byggekostnadene, i følge Statistisk Sentralbyrå, steget det siste året med 3,8 prosent for eneboliger, og 5,3 prosent for boligblokker.
Kostnadsutviklingen i byggeprosjekter: side 7/14 Kostnadsutviklingen i byggeprosjekter er ikke bare avhengig av utviklingen i material- og lønnskostnadene, men også av ordresituasjonen og markedssituasjonen. Bygge- og eiendomsmarkedet har de siste 3-4 årene vært i oppsving, og byggekostnader har fulgt godt etter. Når vi nå står overfor en korreksjon i markedsutviklingen, reiser spørsmålet seg raskt hvor mye byggekostnadene må ned for at det igjen skal være lønnsomt å sette i gang nye prosjekter. OPAK er involvert i en rekke byggeprosjekter over hele landet. Med basis i dette vil vi i det følgende komme med våre erfaringer om - utviklingen i byggeprisene de siste 3-4 årene - tendenser til prisnedgang etter finanskrisen i høst Vi har gjort dette med basis fra de fire regionene hvor vi har kontorer: Oslo-markedet: Østlandsområdet har gjennom 2008 opplevd en meget høy byggeaktivitet og stor etterspørsel etter rådgivnings- og entreprenørtjenester. Det registreres nå (desember 2008) en klar reduksjon i denne aktiviteten, spesielt ved at prosjekter i det private markedet utsettes. Reduksjonen har kommet raskere og i større omfang enn forventet for bare kort tid siden. Hvordan denne situasjonen slår ut i byggekostnadene er det for tidlig å trekke konklusjoner om. Det registreres imidlertid meget stor interesse fra aktørene om å delta i tilbudskonkurranser og prisforespørsler, og det høye konkurransepresset må forventes å gi utslag i pristilbudene. Byggherrene kan således imøtese en tid der en rekke tilbydere vil kjempe om oppdragene, og trolig vil det innleveres mange hyggelige pristilbud sett fra byggherresiden i tiden fremover. Situasjonen er imidlertid labil, og det knytter seg stor spenning til den videre utviklingen i Østlandsområdet. Stavanger-markedet: Hele Stavanger-regionen har som resten av landet også hatt stor byggeaktivitet i første del av 2008. De to siste månedene har vi opplevd en bråstopp i byggeaktivitetene. Dette har med full tyngde rammet boligbyggingen, og salgstallene er redusert til 25 % i desember i forhold til for et år siden. Mange nye næringsprosjekter sliter med finansieringen, pga. et avventende bankvesen som sier nei til å finansiere deres prosjekter. Dette medfører at mange prosjekter nå blir lagt på is. Dette vil bety en skarpere konkurranse mellom tilbyderne, noe som kan presse byggekostnadene nedover. Byggebransjen merker nå nedgangen, og den kan forsterke seg utover i 2009. Bergen-markedet: Økningen i byggekostnadene har for Bergensmarkedet de siste 3-4 år vært på linje med landet for øvrig. Byggekostnadene har ennå ikke vist tendens til å falle, basert på igangsatte og kontraherte byggeprosjekt.
side 8/14 Salgspris for boliger har falt, og de ventes fortsatt å falle i 2009. For allerede kontraherte prosjekter betyr dette at risiko for utbygger øker og lønnsomheten faller. I Bergen er det mange nye prosjekter som i disse dager ferdigstilles hvor flere boliger ikke er solgt enda. Bruktmarkedet er ganske stillestående. Nye prosjekter innenfor næringsbygg settes i mindre grad i gang, og det er for tiden svært lite nybygging. Det forventes mindre nybygging fra private investorer i 2009. Dette til tross for mangel på kontorareal i sentrale områder, og at leiepriser for næringsarealer registreres som fortsatt stabile. Det ventes noe økt aktivitet i 2009-2010 fra kommuner og fylket innenfor undervisning, helse og samferdsel. Det er publisert igangsetting av nye næringsbygg i 2009-2010 i sentrale områder i Bergen, bla. hovedbygg for DnBNOR og Messe-hotel. Ellers har det vært en tendens til at nye prosjekter legges på is. Dette har ført til at ordrereserven hos arkitekter og entreprenører er lav. Registrert ordrereserve inneholder også tall for prosjekter som utsettes på ubestemt tid. Konkurransen om nye byggeprosjekt, både fra arkitekter, rådgivere og entreprenører, vil bli stor i 2009-2010. Det forventes derfor markant nedgang i byggekostnadene for nye prosjekter i både privat og offentlig regi. Trondheim-markedet: Som i landet for øvrig har aktiviteten i bygge- og eiendomsmarkedet vært usedvanlig høy de siste årene, med dertil hørende pris- og kostnadsvekst. Flere store utbygginger i offentlig regi er nå avsluttet eller i avslutningsfasen, samtidig som boligbyggingen har bremset kraftig opp. Studentsamskipnaden og Sparebank Midt-Norge igangsetter riktignok nye store prosjekter i disse dager, og andre aktører er i planfasen. Nye prosjekter synes ikke å forhindre at byggemarkedet totalt sett er i en fallende trend. Noen entreprenører og arkitektkontorer melder om permitteringer. I den høykonjunkturen vi har bak oss fungerte anbudsmarkedet til dels dårlig, ved at det i enkelte tilfeller kom inn få tilbud. Responsen på tilbudskonkurransene viser nå en klar bedring. Det er imidlertid for tidlig å bedømme om økt konkurranse vil gi seg utslag i vesentlig bedre pristilbud. SLUTTKOMMENTAR Det er bråstopp i store deler av byggenæringen som følge av den pågående nedgangskonjunkturen. I hvor stor grad presset vil redusere byggekostnadene, er uvisst. Men slik situasjonen er i dag er det ikke samstemmighet mellom leiepriser, byggekostnader og bankenes krav for å være med og finansiere utbyggingsprosjekter. Leieprisene for kontorlokaler er også på vei nedover. Utleiemarkedet har stagnert, men det er større aktivitet i fremleiemarkedet som følge av bedriftenes arealeffektivisering. Fra tidligere viser erfaringene at økt aktivitet i fremleiemarkedet fører til nedgang i leieprisene. Det er vanskelig å forutsi hvor lang tid det vil ta før det er blitt bedre balanse og forutsigbarhet i økonomien. Usikkerhet er det også omkring effekten av de tiltakspakker som regjeringen vil komme med for å øke aktivitetene i offentlige utbyggingsprosjekter. Oslo, 18.12.2008 for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør
side 9/14 Vedlegg 1
side 10/14 Vedlegg 2
side 11/14 Vedlegg 3
side 12/14 Vedlegg 4
side 13/14 Vedlegg 5
Indekser pr. 15.11.08 side 14/14 Vedlegg 6