Arkivref: 2010/304-2256/2011 Saksh.: Ove Jarle Skaar Saksframlegg Saksnr Utval Møtedato Forvaltningsstyret 27/41 - NYBYGG NÆRING OG BUSTAD I BORGGATA 65 - NY HANDSAMING AV SØKNADEN ETTER FYLKESMANNENS OPPHEVING AV TIDLEGARE LØYVE - DISPENSASJONAR FRÅ PLAN OG 70 I PBL Framlegg til vedtak: I medhald av 19-2 i plan og bygningslova vert det gjeve dispensasjon for minsteavstand til nabogrense på 0,9 m samt for å byggje med mønehøgde 11,4 m. Som grunngjeving vert det vist til at det tidlegare er gjeve nabofråsegn for avstand som både tiltakshavar, ansvarleg søkjar og kommunen hadde grunn til å tru var gyldig og at tidlegare bygg låg berre 0,1 m lenger frå nabogrensa. Det nye tiltaket representerer såleis ikkje ein vesentleg ny situasjon for nabo. Ei utbygging med plassering etter reglane i 70 nr. 2 vil gje svært avgrensa utnytting av tomta i forhold til det tiltakshavar hadde grunn til å venta på grunnlag av forvaltningsstyret sitt vedtak i sak PS 54/07. Klagen vart vidare motteke lenge etter at vedtak var gjort og tiltakshavar hadde innretta seg etter dette. I medhald av 93 og 95a) nr. 1 i plan- og bygningslova av 1985 (PBL) vert det difor på ny gjeve rammeløyve til tiltak i samsvar med søknaden datert 17.09.2009. Vilkår: 1. Plassering av bygget skal vera som vist på situasjonsplan, datert 25.08.09, registrert inn hos Stord kommunen 18.09.09. 2. Ferdig golv gateplan skal vera på kote + 19,7 meter. 3. Ing. Øyvind Jørgensen AS vert godkjent som ansvarleg søkjar og prosjekterande med eigenkontroll fram til godkjent rammeløyve. Merknader: 1. Kommunen føreset at merknadane om bueining i underetasje framsett i saksutgreiinga til rammeløyvet sak DS-520/09 er følgd opp. 2. Arbeidstilsynet sine vilkår i godkjenninga må følgjast. 3. Handsaming av avfall skal utførast i samsvar med Avfallsforskrifta. Plan for avfallshandtering skal godkjennast før løyve til igangsetting vert gjeve. 4. Løyvet fell bort dersom tiltaket stoppar i lengre tid enn 2 år, jf. Pbl. 96, 1. ledd. 5. Før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest må det ved endring sendast inn ajourførte teikningar og godkjente innmålte data for tiltaket. Vedtaket kan påklagast av partane i saka og fristen er 3 vedtaket frå det tidspunktet melding om vedtaket er motteke.
Rådmannen, 14.02.2011 Vedlegg Trykte vedlegg: Stord kommune - Gnr 27 bnr 41 - Borggata 65 - Klage over løyve til oppføring av næringsbygg- og bustadbygg VEDR. NY BEHANDLING AV SØKNAD OM BYGGETILLATELSE FOR NÆRINGS- OG BUSTADBYGG 27/41 - Nybygg næring og bustad i Borggata 65 - tilleggsopplysningar frå ansvarleg søkjar febr 2011 27/41 - Nybygg næring og bustad i Borggata 65 -Søknad om dispensasjon frå 70 i pbl 27/41 - Nybygg næring og bustad i Borggata 65 - kopi av brev frå Øen til Jørgensen okt 2010 27/41 - Nybygg næring og bustad i Borggata 65 - Kart i M 1-500 tidlegare situasjon 27/41 - Nybygg næring og bustad i Borggata 65 - kart i m 1-500 som syner ny situasjon 27/41 - Nybygg næring og bustad i Borggata 65 - Bilete frå Borggata medan Pettersenhuset stod 27/41 - Nybygg næring og bustad i Borggata 65 - Bilete frå Borggata januar 2011 Utrykte vedlegg: Tidlegare søknadar og vedtak Kommunens handsaming av klage Bakgrunn / faktiske opplysningar Innleiing: Ved brev av 19.01.11 oppheva Fylkesmannen i Hordaland delegert vedtak i sak DS-520/09 og sende saka tilbake til kommunen for ny handsaming. Tilbakesendinga var i prinsippet utan føringar for nytt vedtak men med bestilling om å behandle saka som dispensasjonssak etter plan- og bygningslova 70 nr. 2 om avstand, sjå til at tiltaket er innanfor reglane etter same lovs 70 nr. 1 med omsyn på høgde og avklare forholdet til bestemmelsane i reguleringsføresegnene for området 2.1.2. Bakgrunn: I møtet 22.11.07 under sak PS 54/07 gjorde Forvaltningsstyret dette vedtaket: Forvaltningsstyret gjev dispensasjon frå reguleringsplanen for Øvre Borggata og gjev tiltakshavar løyve til å riva Borggata 65. Grunngjeving: Det føreligg gode planar for nybygg i Borggata 65 Bygget ligg i ytterpunktet av vernasona Det vert drive næring i nabobygget og det vert skapa nye arbeidsplassar i det nye bygget Den tekniske tilstanden på bygget er svært dårleg. Dette vist på synfaring og i rapport frå bygningsvernkonsulent Lunde I det vidare handsama rådmannen ved rbo/byggesak sjølve byggjesøknaden om riving og nybygg og gav rammeløyve i sak DS-36/08. Det vart og gjeve igangsettingsløyve i sak DS-79/09 ved brev av 09.03.09 og rivinga vart gjennomført på bakgrunn av denne godkjenninga. 18.09.09 kom det så inn ny rammesøknad der nybygg var flytta inntil grensa/byggliv på gnr. 27 bnr. 104 som og tiltakshavar eig. Denne søknaden vart og handsama på delegasjon som sak DS-520/09 ved brev av 04.11.09. Det er dette vedtaket som er oppheva etter Fylkesmannen i Hordaland si klagehandsaming. Med grunnlag i det nye rammeløyvet og søknad vart det så gjeve løyve til igangsetting i delegert sak DS- 115/10 (brev av 13.04.10). Arbeida for nybygg vart sett i gang i samsvar med igangsettingsløyvet og er no på det næraste fullført. Handsamingane i dei ovannemnde sakene har vore gjort administrativt på grunnlag av det første vedtaket til Forvaltningsstyret (grunngjevinga for rivevedtaket), det føreliggjande plangrunnlaget 2 av 6
og at det ikkje har vore framlagt merknader frå naboar. Kommunen er førelagt nabofråsegner i 2 omgangar med tilhøyrande opplysningar om at næraste nabo har sett teikningane i den samanheng. Eigar av gnr. 27 bnr.103 påklaga likevel rammeløyvet gjennom advokat Per Qvale ved brev dat. 24.09.10 med tillegg av brev dat. 30.09.10. Klagen er kommentert av tiltakshavar Øen Holding as ved brev av 11.10.10 Forvaltningsstyret hadde klagen oppe til handsaming i møtet 28.10.10 under sak PS 55/10 og gjorde følgjande samrøystes vedtak: Forvaltningstyret finn ut frå ei samla vurdering av ålmenne omsyn og innhaldet i klage det rett å realitetshandsame klagen sjølv om alle klagefristar er ute. Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at det er gjort sakshandsamingsfeil ved handsaming av nybygg eller at grunnlaget for å taka klagen tilfølgje sjølv om klagefristane er ute er tilstades og må difor rå til at både sjølve klagen og krav om å stanse arbeida inntil klagen er avgjort vert avvist. Vedtaket vert å sende fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Fylkesmannen sitt vedtak I brev av 19.01.11 sjå trykt vedlegg har altså Fylkesmannen i Hordaland oppheva rammeløyvet i sak DS- 520/09. Fylkesmannen har verken oppheva igangsettingsløyvet og/eller kravd stans i arbeida. Fylkesmannen grunngjev, oppsummert avgjerda slik: Fylkesmannen oppheva rammeløyvet i sak DS-520/09 på grunn av rettslege manglar ved handsaminga/vedtaket. Samstundes har Fylkesmannen sendt rammesøknaden tilbake til kommunen for ny handsaming med slik rådmannen ser det følgjande føringar for sakshandsaminga: 1. Nabofråsegn kan ikkje godtakast som rettsgyldig. Søknaden må difor handsamast som dispensasjon etter tidlegare plan- og bygningslov (PBL 1995) 70 nr. 2, første ledd om at avstand til nabogrensa skal vera minst 4 m, eller om bygget er over 8 m høgd at avstanden til nabogrensa skal vera minst halvparten av denne høgda. 2. Då reguleringsplanen ikkje set krav til tal etasjar og byggjehøgd gjeld generelle krav til høgde etter PBL 1995 70 nr. 1 om max 8 m gesimshøgde og max 9 m mønehøgde. Fylkesmannen ber om at kommunen ser til at bygget er innanfor krava. Av dette følgjer at ev. avvik må handsamast som dispensasjon. 3. Det er ikkje mogeleg for Fylkesmannen å sjå kva for konkrete vurderingar som er gjort ved vurdering av tiltaket opp mot kravet i reguleringsføresegnene 2.1.2. Fylkesmannen vurderer dette som ein sakshandsamingsfeil som må rettast opp i ny handsaming. Saksutvikling etter fylkesmannen si avgjerd Etter at partane mottok vedtaket til Fylkesmannen har kommunen motteke på vegne av nabo: - Brev av 25.01 frå adv. Per Qvale med krav om dekning av sakskostnader med grunnlag i påstand om at hans klient har fått medhald i klagen. - E-post av 31.01.11 med krav om ny nabovarsling for dispensasjon. - Brev av 16.02.11 med nye merknader i saka då Delis ikkje har fått nytt nabovarsel og påstand om ugildskap for leiar RBO. Etter gjennomgang av vedtaket til Fylkesmannen har rådmannen bedt om tilleggsopplysningar frå ansvarleg søkjar, Ing. Øyvind Jørgensen AS brev av 25.01.11. I den samanheng er det og halde eit møte med ansvarleg søkjar. Kommunen har så motteke følgjande: - E-post 14.02 frå Ing. Øyvind Jørgensen AS vedlagt brev av 01.02.11, kopi av brev av 01.10.10 frå Jan Ove Øen til Ing. Øyvind Jørgensen AS, plan- og snitt-teikning for berekning av gjennomsnittleg terrenghøgd og gjennomsnittleg gesims- og mønehøgde mot veg samt kart som syner plasseringa av rive bygg og nytt bygg i forhold til naboeigedomen til Delis, 27/103. - E-post 14.02 frå ansvarleg søkjar vedlagt søknad av 14.02 om dispensasjon for mønehøgde ut over 9 m og fasadeteikning for berekning av gjennomsnittleg gesimshøgde rundt bygget. - E-post dat. 15.02 frå ansvarleg søkjar vedlagt søknad av 14.02 om dispensasjon frå pbl 70 nr. 2 vedkomande bygget si halve høgde. 3 av 6
Vurdering Om forholdet til søknaden og ny handsaming: Fylkesmannen sitt vedtak av 19.01 inneber ikkje at nokon av partane har fått medhald i forhold til godkjenning av tiltaket eller ikkje. Dette må skjønast slik at den siste søknaden om tiltak med medfølgjande opplysningar på kart og teikningar, nabovarsling, søknader om ansvarsrettar og anna framleis gjeld og er den som er gjenstand for vurdering i saka her. Rådmannen legg difor til grunn som ein premiss for saka at krav om ny nabovarsling framsett av nabo sin advokat vert avvist. For vedtak i denne saka gjeld likevel reglane om klage etter kap. 6 i forvaltningslova. Dispensasjon i staden for nabofråsegn: Etter plan- og bygningslova av 1995 med seinare endringar i 70 nr. 2 første ledd skal eit tiltak liggje minst 4 m, eller om bygg er over 8 m minst bygget si halve høgd frå nabogrense med mindre det ligg føre fråsegn med løyve til noko anna frå eigar av nabogrunn. I dette høvet låg føre fråsegn med løyve til å plassere bygget 0,9 m frå den felles grensa. Formuleringa i fråsegna når det galt byggtype, einebustad, var rett nok ikkje korrekt. Samanhalde med opplysningar om at nabo i tillegg fekk sjå teikningar som syner kva funksjonar som var tiltenkt i bygget fann administrasjonen ikkje grunn til å underkjenne avtalen. I tillegg til ovannemnde må ein ha som bakgrunn for at byggesaksadministrasjonen ikkje fann grunn til å underkjenne nabofråsegna at det frå før av stod eit bygg på tomta, det såkalla Pettersenhuset. Dette bygget hadde 4 plan og var eit kombinert bygg med næring i første etasje mot Borggata og elles bustadeiningar. Dette bygget låg 1 m frå grensa mot Delis sin eigedom. Ut frå Fylkesmannen si avgjerd må rådmannen likevel rå Forvaltningsstyret til å taka søknaden om dispensasjon som erstatning for nabofråsegn under handsaming. Etasjetal dispensasjon frå krav etter pbl 70: Det låg i søknaden ikkje føre opplysningar om- og søknad om dispensasjon for brot med plan- og bygningslova sine krav til max møne høgd. Ut frå dette hadde ikkje kommunen grunn til å tru anna enn at tiltaket var innanfor bestemmelsane i plan- og bygningslova 70 nr. 2. Etter at ansvarleg søkjar no er utfordra på dette syner det seg at den berekna gesimshøgda vert i samsvar med lovregelen i PBL 70 nr. 2 (vert 7,9 m) som seier maks 8 m medan mønehøgda er oppgjeve til 11,4 m og dermed bryt med lovregelen under same paragraf som seier maks 9 m. At det ikkje vart søkt om å gjeve dispensasjon for dette i samband med rammeløyvet vurderer rådmannen som ein sakshandsamingsfeil. Ved å samanlikne mønehøgda for det tidlegare bygget med mønehøgda for nybygget finn me og at det nye er noko høgare enn det gamle. Avviket kan likevel ikkje reknast som vesentleg i forhold til totalhøgda. Vidare må denne høgda sjåast i samanheng med nabobygget som nybygget no er ført opp inntil. Her er det ikkje vesentlege høgdeskilnader mellom desse. Vurdering i høve til reguleringsføresegnene 2.1.2: Fylkesmannen etterlyser kva for vurderingar som er gjort opp mot reguleringsføresegnene sine krav/føringar i 2.1.2 tredje setning. Her vil rådmannen anføra at kravet om utforming tilpassa det gamle bygningsmiljøet tek utgangspunkt i at eksisterande bygg skal stå og at det berre er tilbygg som er omtala i den samanheng. Når denne føresetnaden er fråviken gjennom dispensasjon meiner rådmannen at ein lyt stå friare med omsyn til utforming av nybygg. Fylkesmannen etterlyser konkrete vurderingar av forholdet til reguleringsføresegnene 2.1.2. Rådmannen kan ikkje sjå at dette er rett og at det er gjort noko vesentleg sakshandsamingsfeil i den samanheng då det i saksutgreiinga til sak PS 55/10 som låg til grunn for Forvaltningsstyret sin uttale til klagen står om dette: Likevel meiner rådmannen at både krav om tilpassing til eksisterande bygningsmiljø og til utforming av fasadar meir i tråd med moderne stil langt på veg er teke omsyn til i det nye prosjektet. Rådmannen kan difor ikkje sjå at det skulle vera naudsynt å handsama dette som dispensasjon frå planføresegna. 4 av 6
Rådmannen meiner at søknaden for nybygget er godt tilpassa det øvrige bygningsmiljøet, særleg Sageneshuset på 27/104 som nybygget no særleg må sjåast i samanheng med. Dette både med omsyn på møneform, dimensjonar elles og materialbruk. Men rådmannen oppfattar ikkje føringa i føresegnene om tilpassing som krav om ei grå tilpassing, jf. siste setning i 2.1.2. Her står det til såleis og at fasadar på nye tiltak kan utformast meir i tråd med ei moderne tid. Ugildskap: Advokat Qvale har hevda at leiar for Regulering, byggesak og oppmåling med rådmannsfunksjonar i Forvaltningstyret, Ove Kvalnes er ugild i saka i høve sine uttaler til pressa og orientering i førre møte til Forvaltningsstyret. Kvalnes har så langt rådmannen kan sjå berre uttala seg i eigenskap av den rolla han har i kommunen og har ikkje personlege eller andre interesse ut over dette i forhold til saka og partane i saka. Rådmannen meiner difor at Kvalnes er gild i saka. Samla vurdering: Rådmannen meiner framleis som uttrykt i sak PS 55/10 at saka må reknast å starte med Forvaltningsstyret si handsaming av riving då det og låg føre ein rammesøknad for nybygg. Føremålet med rivinga var såleis alt på dette tidspunktet å føre opp eit nybygg for kombinert føremål forretning og bustader, noko både naboar gjennom nabovarsling, framvising av teikningar og gitt nabofråsegn burde vera klår over og som Forvaltningstyret nytta som argument ved si handsaming av sak PS 54/07. Søknaden/planane som denne saka gjeld, er ikkje endra vesentleg. Avstand til nabogrensa er framleis på 0,9 m sjølv om bygget er flytta mot nabobygget langs Borggata, tal plan er ikkje endra, bebygd areal er redusert frå 172 m² til 148 m² medan bruksarealet er auka frå 433 m² til 499 m². Det kan stillast spørsmål ved om det er gjort ein sakshandsamingsfeil når det gjeld søkjar/tiltakshavars innhenting av nabofråsegna og kommunen vurdering av denne. Vidare kan stillast spørsmål om kor langt ansvaret til kommunen går for at partane sin kommunikasjon i denne samanhengen skal fungere. Kommunen hadde ut frå tilleggsopplysningane om at nabo hadde sett teikningane og at plassering nært grensa ikkje representere noko nytt for henne då tidlegare bygg låg nesten like nært, ikkje grunn til å underkjenne avtalen då ein måtte oppfatte det slik at nabo måtte forstå konsekvensane av så nær plassering. Rådmannen må likevel i samsvar med Fylkesmannen si avgjerd rå Forvaltningsstyret til å gjera vedtak om dispensasjon frå avstand til nabogrense i staden for vedtak på grunnlag av nabofråsegn. Bakgrunnen for å tilrå dispensasjon er at nybygg på denne tomta ikkje medfører vesentleg endring i forhold til før verneverdig bygg vart rive. Rådmannen ser derimot at det kan vera gjort ein sakshandsamingsfeil når det gjeld dispensasjon for mønehøgde etter 70 nr. 2, 1ste ledd. Verknaden av denne feilen er etter rådmannen sitt syn eller ikkje vesentleg då avviket ikkje gjeld gesimshøgda som har størst verknad for nabo, men mønehøgda. Dispensasjonsgrunnar for dette er dei same som for mindre avstand enn 4 m/mindre enn halve høgda til nabogrensa mot 27/103. Med omsyn til forholdet til reguleringsføresegnene for området 2.1.2 ser ikkje rådmannen at det trengs dispensasjon for dette forholdet. Omsyna som denne føresegna omtalar skulle vera godt ivaretekne i den grad denne bestemmelsen gjeld for dette tiltaket, jf. den spesifikke vurderinga av dette framanfor. Fylkesmannen har vist til ei avgjerd gjort av Sivilombudsmannen i 1997 som eit viktig argument for at sakshandsamingsfeilane har ført til oppheving av rammeløyvet i sak DS-520/09. Rådmannen meiner at Fylkesmannen her har lagt for lite vekt på hovudinnhaldet i 41 i Forvaltningslova når det gjeld verknadane av slike sakshandsamingsfeil. I Fvl 41 heiter det: Er reglene om behandlingsmåten i denne lov eller forskrifter gitt i medhold av loven ikke overholdt ved behandlingen av en sak som gjelder enkeltvedtak, er vedtaket likevel gyldig når det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. 5 av 6
I Sivilombodsmannen si årsmelding frå 1993 side 263 er derimot omtala ei avgjerd der ombodsmannen uttaler: Bestemmelsen fastslår at et vedtak er gyldig sjølv om det foreligger feil i saksbehandlinga så lenge det er grunn til å regne med at feilen ikkje kan ha virket bestemmene på vedtaket innhald. Den fastslår imidlertid ikkje at alle vedtak som lider av saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på vedtaket innhald, er ugyldige. Hvorvidt vedtaket skal kjennes ugyldig, må bero på en nærmere avveiing av de ulike hensyn og interesser som gjør seg gjeldene i saken. I denne saken hvor private interesser står mot hverandre, må det foretas en konkret ineresseavveining. Sentrale momenter i vurderingen vil blant annet være hvor store ulemper tillatelsen medførter, om noen kan bebreides for feilen, hvor langt tid som er gått, i hvilken utstrekning vedkommende har innrettet seg etter vedtaket og om vedteket er iverksett slik at omgjøring vil innebære en endring i den bestående tilstand I kvalitetssikra betenkning for NKS Forum for Byggesak vedkomande plan- og bygningslova 70 har jurist Frode Jørgensen i Bærum kommune uttala om tilbaketrekking av nabosamtykke etter at løyve er gitt at kommunen kan la vera å førehalde seg til dette. Ei prøving av dette må evt. gjerast privatrettsleg etter avtalelova sine reglar. I denne saka har nabo ikkje klaga før lang tid etter vedtak vart gjort og tiltakshavar har innretta seg etter vedtaket. Sjølv om det er gjort feil som påpeika finn rådmannen ut frå ei samla vurdering å tilrå ny godkjenning av tiltaket. Konklusjon I medhald av 19-2 i plan og bygningslova vert det gjeve dispensasjon for minsteavstand til nabogrense på 0,9 m samt for å byggje med mønehøgde 11,4 m. Som grunngjeving vert det vist til at det tidlegare er gjeve nabofråsegn for avstand som både tiltakshavar, ansvarleg søkjar og kommunen hadde grunn til å tru var gyldig og at tidlegare bygg låg berre 0,1 m lenger frå nabogrensa. Det nye tiltaket representerer såleis ikkje ein vesentleg ny situasjon for nabo. Ei utbygging med plassering etter reglane i 70 nr. 2 vil gje svært avgrensa utnytting av tomta i forhold til det tiltakshavar hadde grunn til å venta på grunnlag av forvaltningsstyret sitt vedtak i sak PS 54/07. Klagen vart vidare motteke lenge etter at vedtak var gjort og tiltakshavar hadde innretta seg etter dette. I medhald av 93 og 95a) nr. 1 i plan- og bygningslova av 1985 (PBL) vert det difor på ny gjeve rammeløyve til tiltak i samsvar med søknaden datert 17.09.2009. Vilkår: 1. Plassering av bygget skal vera som vist på situasjonsplan, datert 25.08.09, registrert inn hos Stord kommunen 18.09.09. 2. Ferdig golv gateplan skal vera på kote + 19,7 meter. 3. Ing. Øyvind Jørgensen AS vert godkjent som ansvarleg søkjar og prosjekterande med eigenkontroll fram til godkjent rammeløyve. Merknader: 1. Kommunen føreset at merknadane om bueining i underetasje framsett i saksutgreiinga til rammeløyvet sak DS-520/09 er følgd opp. 2. Arbeidstilsynet sine vilkår i godkjenninga må følgjast. 3. Handsaming av avfall skal utførast i samsvar med Avfallsforskrifta. Plan for avfallshandtering skal godkjennast før løyve til igangsetting vert gjeve. 4. Løyvet fell bort dersom tiltaket stoppar i lengre tid enn 2 år, jf. Pbl. 96, 1. ledd. 5. Før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest må det ved endring sendast inn ajourførte teikningar og godkjente innmålte data for tiltaket. Vedtaket kan påklagast av partane i saka og fristen er 3 vedtaket frå det tidspunktet melding om vedtaket er motteke. 6 av 6