USA PROPERTY NORWAY Markedsbeskrivelse USA og Florida Farten i amerikansk økonomi fortsatte å øke i fjorårets fjerde kvartal. Ifølge statistikk fra myndighetene har ikke økonomien hatt en raskere veksttakst på seks år. MARKEDSINDIKATORER Brutto nasjonalprodukt (BNP) i USA vokste med 5,7 prosent i 4. kvartal, viser statistikk fra det amerikanske handelsdepartementet. Til tross for at veksten i andre halvdel av 2009 var positiv viser 2009 under ett en nedgang på 2,4 prosent. Det er den største registrerte nedturen i amerikansk økonomi siden 1946. (kilde: Marketwatch) Det amerikanske eiendomsmarkedet Den viktigste indikatoren for boligpriser i USA, Case Schiller Home Price Index, viste for November en nasjonal nedgang i boligprisene på -0,2 prosent, total nedgang siste år er på -5,3 prosent. Tampa registrerte i samme periode en nedgang på -0,4 prosent, og en nedgang siste år på -13,2 prosent. Sesongjustert så steg markedet i november for 6 måned på rad. Nasjonalt har boligmarkedet steget 3,4% siden bunnen ble nådd i juni 2009. Utleieaktiviteten fortsetter å være høy og mange leietakere flytter til nye lokaler. Til nå har de fleste leietakere flyttet til mindre lokaler slik at ledigheten imidlertid har fortsatt å stige. I lengre tid så har også fremleie av lokaler vært aktuelt for mange leietakere, siden de selv ikke har kunnet utnytte plassen de disponerer til fulle. Ledigheten som fremleien har representert er nå redusert og mange forventer at den generelle ledigheten vil gå ned i løpet av 2010. Kontormarkedet i Tampa, Florida GJENNOMSNITTLIG UTLEIE PRIS PR. SQF Totalt ledig areal i Tampa fortsatte å øke i fjerde kvartal til 15,9 prosent (opp fra 15,4 prosent). Den fremdeles sterke konkurransen om leietakere gir press på leieprisen og Colliers Arnold melder om et fall i gjennomsnittlig leiepris på 5 prosent siden fjerde kvartal 2008. I andre halvdel av 2009 steg utleieaktiviteten i Tampa området med 39 prosent sammenlignet med første halvdel. Totalt ble det i 2009 registrert 817 nye leieforhold i Tampa området. TAMPA BAY KONTORMARKED NYTT AREAL, ABSORPSJON OG LEDIGHET COLLIERS 1
Selv om antall salgstransaksjoner var noe ned i fjerde kvartal ble det omsatt kontoreiendom i Tampa for totalt 87 million dollar mot 40 million dollar i tredje kvartal. Dette er den høyeste registrerte omsetning siden fjerde kvartal 2008. Arbeidsledighet Offisielt startet resesjonen i USA i desember 2007 og man har siden den gang mistet 7 million arbeidsplasser. Selv om man med siste kvartals sterke vekst teknisk sett er ute av resesjonen så er det fremdeles sterkt press på arbeidsmarkedet. Etter å ha nådd et nasjonalt ledighetsnivå på 10 prosent i både november og desember så falt arbeideledigheten, noe overraskende, til 9,7 prosent i januar. Nasjonalt steg ledigheten til 10 prosent i november 2009 mot 6,9 prosent i november 2008. Tampa har normalt sett en høyere ledighet enn gjennomsnittet for USA og ledigheten steg i Tampa fra 12,3 prosent i november til 12,4 prosent i desember. Dette opp fra 8,4 prosent i desember 2008. Westshore 500 Selskapets bygg, Westshore 500, er et 10 etasjes kontorbygg bygget i 1984, beliggende i Tampa, Florida, nær Westshore Plaza Mall og Tampa flyplass. Colliers vil reise til Florida i februar for å møte med selskapets lokale forvalter Eola. I møtet med Eola vil man diskutere resultatet for 2009, markedssituasjonen generelt og utleiestrategien spesielt. Utleiemarkedet har vært vanskelig i 2009, men som nevnt tidligere i rapporten så har man registrert økt aktivitetsnivå på utleie. Vi tror at dette i kombinasjon med de oppgraderingsarbeider man gjennomfører på eiendommen, vil bidra til at vi vil redusere ledigheten i 2010. COLLIERS 2
Status utleie I dagens marked har man sterkt fokus på å tiltrekke nye leietaker og forlenge avtaler med eksisterende leietakere. Med den sterke konkurransen i markedet grunnet økt ledighet og press på leiepriser så er det nødvendig å gi leietakere midlertidige leierabatter og leietilpassninger som det tidligere ikke var nødvendig å gi. Oppgraderingsarbeidet som er startet på eiendommen vil også bidra til å øke leie interessen. Westshore 500 har i dag 27 leietakere med ulike løpetider. Siden selskapet tok over eiendommen har 6 leietaker flyttet ut, totalt 2177 m². Det er signert 5 nye leietakere, samt forlenget en leiekontrakt med en eksisterende leietaker, totalt 1393 m². Ved årsskiftet var det totalt 2998m² ledig areal på eiendommen, tilsvarende 24,9 prosent. En ny leietaker flytter inn 01.01.2010 og vil leie 251m² noe som medfører at ledigheten reduseres til 22,8 prosent. Årsaken til økningen på ledigheten i desember skyldes utflyttingen til H&R Block som har disponert 740m². Leietakeren har blitt kjøpt opp og vil flytte til felles adresse med ny eier. 90 % 88 % 86 % 84 % 82 % 80 % 78 % 76 % 74 % 72 % 70 % Utleiegrad Westshore 500 Status oppgradering I forbindelse med kjøpet av bygget så ble det avsatt $1,3 mill til diverse oppgraderingsarbeid. På nettsidene til selskapet kan du finne arkitektplanene for den utvendige oppgraderingen. Selskapet har bestemt at ikke alle disse oppgraderingsarbeidene vil bli gjennomført etter samråd med leietakerne høst 2009. Følgende prosjekter vil bli startet 1 halvdel 2010; Inngang Utendørs Heis Garasje Det vil bli en full oppgradering av inngangsområdet og lobbyen til bygget. Det blir lagt nye utendørsfliser ved inngangen og en generell oppdatering av COLLIERS 3
lobbyen. Landskapsarkitektene vil starte utendørsarbeidet tidlig andre kvartal, som er tidlig i vekstsesongen i Florida. Til oppgraderingen av heisene er entreprisen gitt og det forventes at oppgraderingen vil ta 6 måneder. Garasjehuset skal høytrykksvaskes og arbeidet vil starte i første etasje i løpet av februar. Inntjening Grunnet høyere ledighet enn budsjettert havner inntektene for 2009 under budsjett med USD -230.344. Kostnadene var stort sett på budsjett. Selskapet fikk i 2009 et positivt driftsresultat før avskrivninger på USD 531.694. Regnskap 2009 Westshore 500 LLC per 31.12.2009 (alle tall i USD) Eierandel USA PROPERTY NORWAY AS 52,20 % Regnskap Budsjett Avvik Inntekter 2.489.515 2.719.859 230.344 Kostnader 1.326.626 1.307.682 18.944 Driftsresultat f. avskrivninger 1.162.889 1.412.177 249.288 Renter lån 631.195 647.107 15.912 Resultat før avskrivninger 531.694 765.070 233.376 Selskapet har et lån på USD 14,3 mill. og en kontantbeholding på USD 450.000. I tillegg har selskapet ytterligere trekkrettigheter som kan øke lånet med opp til USD 2,7 mill. I februar blir det holdt aksjonærmøte med Eola i Florida, det vil blant annet bli diskutert mulighet for utbytte. Vi vil komme tilbake med mer informasjon rundt dette i neste rapport. Vedlagt følger spesifisert regnskap for 2009, samt budsjett for 2010. Budsjettet gjøres opp med et positivt driftsresultat på USD 531.000. Budsjettet er basert på en gjennomsnittlig areal ledighet på 16,8%. For sammenligningsgrunnlag mellom regnskapet for 2009 og budsjettet for 2010 så er det viktig å være oppmerksom på at regnskapet gjelder for kun 10,5 måneder da eiendommen ble overtatt i februar 2009. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 6,99 NOK/USD. Kursen ved utgangen av Q4 var 5,77 som er et fall på 17,5%. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. COLLIERS 4
Vedlegg 1: Westshore 500 2010 2009 Budsjettforslag 2010 revidert budsjett endelig regnskap 31.12.2009 INNTEKTER note Leieinntekter 2.679.041 2.313.588 Økte fakturerbare inntekter 149.556 153.179 Andre leieinntekter 10.740 9.009 Annen inntekt 26.709 13.737 Sum inntekter 2.866.046 2.489.513 DRIFTSKOSTNADER Vask 153.591 132.356 Ventilasjon 71.030 96.937 Energi/Vann/Avløp 355.100 291.242 Diverse bygg 65.644 51.171 Sikkerhet og gartner 91.992 87.098 Admin og management honorar 188.432 170.360 Eiendomsskatt 342.900 291.303 Revisjon og juridiske tjenester 116.549 96.016 Forsikring 128.036 110.140 Sum diftskostnader 1.513.274 1.326.623 DRIFTSRESULTAT 1.352.772 1.162.890 FINANS Renter banklån 758.774 631.195 Netto finanskostnad 758.774 631.195 Driftsresultat før avskrivninger og skatt 593.998 531.695 CASH FLOW Driftsresultat før avskrivninger og skatt 593.998 531.695 Avskrivning Avdrag Leiertilpassninger 373.405 161.041 Utleiehonorar 182.780 83.421 Prosjektering nyinvesteringer 1.083.200 46.920 Cash flow før endring arbeidskapital 1.045.387 240.313 COLLIERS 5