SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnummer.: 09/670 Arkivnummer: KNR Mælumenga Saksbehandler: Øystein Lid Larsen REGULERINGSPLAN FOR MÆLUMENGA - MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING - TOMT NR 7, 8 OG 9 RÅDMANNENS FORSLAG: Mindre vesentlig reguleringsendring i henhold til plan- og bygningslovens 28-1.2 vedtas i form av: Endret plankart: - tomtegrense mellom tomt 7 og 8 flyttes to meter lenger øst, tomtegrense mellom friområde og tomt 9 en halv meter lenger øst, samt jfr. vedlegg 1 og 2 - byggegrenser mot vei og friluftsområde endres i tråd med situasjonsplan, vedlegg 3 - innkjøring markeres mellom tomtegrensene, jfr vedlegg 1, 2 og 3 Endring av reguleringsbestemmelsenes 1 - tomannsboliger med carporter tillates på tomt 7, 8 og 9 - takvinkel på inntil 38 grader tillates for hele det nåværende felt B2 Vedlegg: 1. Oversendelsesbrev/søknad, 030309 2. Kart over tomteinndeling, 060209 3. Situasjonsplan, 060209 Dokumenter: Notat/Brannspredning mellom boliger Nabovarsel ligger ved korresponderende byggesøknad Saksframstilling Kommunen arbeider for tiden med salg av tomter i henhold til Reguleringsplan for Mælumenga. Salget går noe tregt. Det kan være flere årsaker til dette, men de viktigste forholdene skyldes nok markedssituasjonen. Omsetningen av eiendommer har gått ned som helhet i den senere tid, og det er nå vel så stor etterspørsel etter tomannsboliger som eneboliger. Disse to tingene kan ha en sammenheng, men også forhold som stadig redusert gjennomsnittlig familiestørrelse, og et relativt lite tilbud av tomannsboliger i Modum kan ha betydning. Det har vært kontakt mellom Nordbohus og kommunen om tillatelse til å sette opp tre tomannsboliger i et område som opprinnelig er regulert til eneboliger. Dette byr på visse problemer. De planlagte husene blir liggende for tett, og det må dispenseres fra plan- og bygningslovens krav om 8 meters avstand mellom husene. Kommunalt ledningsnett blir også gående svært nær de planlagte byggene. I foreliggende forslag til tomteinndeling forutsettes
det krav til minimum 6 meters avstand mellom byggene. Det forutsettes videre krav til bygging av carport mellom husene, carporter som ikke kan kles inn. Det er da lettere å tilfredstille brannkrav, det blir lettere å komme til ledningsnettet som vil gå mellom husene, og sikten mot vei der carporten blir liggende utenfor den opprinnelige byggelinja opprettholdes i noen grad. Endelig vil husene estetisk sett framstå mer helhetlig, samtidig som uteoppholdsarealene blir ivaretatt ved en slik løsning dersom det velges tomannsboliger. Nordbohus selger en bestemt type tomannsboliger. Disse bygges med en takvinkel på 38 grader. Reguleringsbestemmelsene setter krav om en noe slakere takvinkel, på 35 grader. Denne forskjellen er ikke stor. Men dersom man endrer bestemmelser her, bør dette gjøres for hele felt B2, slik at feltet fortsatt lettere bevarer et helhetlig preg. Det søkes om en økning/fortetting av reguleringsbestemmelsenes utnyttelsesgrad fra 25 til 26% bebygd areal (BYA) for bygging av denne typen tomannsboliger. Endelig oppmåling av de nye justerte tomtene er ikke foretatt. Men det ser ut til at det kreves en utnyttelsesgrad på opp til 28 % for den minste tomta, som sannsynligvis blir liggende lengst vest av de tre. Tomta lengst øst antas å holde kravet til utnyttelsesgrad, og det kan kanskje også gjelde for den midtre tomta. Det foreslås derfor at dispensasjon fra reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad vurderes i byggesaken. Det søkes om endring av plankart i forhold til reguleringsplanens vedtatte byggelinje. Det er bare ett hus som vil bli liggende utenfor byggegrensa med litt av selve huskroppen. En mindre vesentlig reguleringsendring her innebærer derfor kun justering av byggegrensa for ett hushjørne. Det innerste huset, huset lengst mot øst, får en garasje beliggende 1 meter fra tomtegrensa. Her er det ikke inntegnet noen byggegrense. Denne tegnes på det nye plankartet, som gir aksept for en slik plassering. Dette anses ikke å være problematisk, da det er et friområde og ikke et nabohus som carporten oppføres inn mot. Byggene planlegges med 4 meters innbyrdes avstand mellom carportene. Det foreslås ingen reguleringsendring for å tilpasse dette på permanent basis. Husene kan bygges uten carport, og vil da få forskriftsmessig avstand. Men det planlegges å gi dispensasjon fra forskriftsmessig byggeavstand i byggesøknadene for de enkelte hus, slik at den viste situasjonsplan er realiserbar. Reguleringsplanen legger opp til en utkjøring pr. tomt. Nordbohus søker faktisk om å redusere antall utkjøringer til to, på tross av at det nå planlegges flere fullverdige boenheter. Dette bør ikke være noe problem å akseptere, utfordringen ligger i å begrense antall utkjøringer i endene av lange boligveier. Det bør i kjøpekontrakten gjøres oppmerksom på at det i henhold til reguleringsbestemmelsene ikke kan påregnes å få tillatelse til å bygge på disse tomannsboligene.