Husbankkonferansen i Midt-Norge 2014 Startlånets rolle i boligmarkedet og i bosetting av vanskeligstilte
Startlån 2014 Ramme: kr 20 mrd - grunnlån og startlån (ca 7 mrd til startlån) Tildeling/delutbetalinger 1. og 2. delutbetaling utbetales i mars/april. Kan søke 3. delutbetaling 1. juli Stor pågang på lånerammen - nødvendiggjør fordeling utover året for å sikre ramme i forhold til behov Fortløpende rapportering Ny forskrift på startlån fra 1. april 2014 Ny veileder for saksbehandlere Nye retningslinjer 2
Startlån: Ny forskrift - gjelder fra 1.april 2014 Formål: Startlån mer målrettet mot personer med langvarige finansieringsproblemer og problemer med å skaffe seg egnet bolig og beholde den. Søker må kunne betjene lånet. Momenter det legges vekt på: a) søker forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og b) har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkers inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir Hva er «langvarige problemer»? En del år 3
Startlån: Ny forskrift - unntak fra vurdering av varighet og sparing a) barn eller særlig sosiale eller helsemessige utfordring, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for å gi startlån b) problemer med å dekke boutgifter, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen c) boligsituasjonen hindrer muligheten til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger 4
Startlån: Ny forskrift - rente og avdragsvilkår Det åpnes for inntil 50 års nedbetalingstid i særskilte tilfeller. Det forutsettes følgende: a) dokumenteres at lånsøker har varig lav inntekt b) sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid c) sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnet og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet d) dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid Unntak: står i fare for å miste boligen 5
Startlån: rente og avdragsvilkår Nytt: Kommunen må dokumentere at de faktiske utgiftene til administrasjon og forvaltning av ordningen overstiger 0,25 %, for å kunne kreve gebyr i tillegg. Kommunen står fritt til å tilby gunstigere rente- og avdragsvilkår Nytt krav om at lånet skal sikres med pant i boligen (tidligere sto det: bør) I de tilfeller kommunen gir inntil 50 års løpetid kan kommunen også få den samme løpetiden på sitt tilsvarende lån i HB 6
Fordeling av startlån på ulike brukergrupper 2013 7
Startlån pr inntektsgruppe 2013 8
Startlån pr kommune 2013 Ant all Beløp kroner Ant. saker fullfin. med Startlån/ tilskudd 2013 1702 Steinkjer 171 57 219 000 19 334 614 1703 Namsos 41 19 486 660 24 475 284 1711 Meråker 21 13 355 000 7 635 952 1714 Stjørdal 69 44 946 365 27 651 397 1717 Frosta 4 920 000.. 230 000 1718 Leksvik 11 3 065 358 0 278 669 1719 Levanger 85 24 227 833 12 285 033 1721 Verdal 87 23 857 875 6 274 228 1724 Verran 26 3 706 325 8 142 551 1725 Namdalseid 9 2 856 000.. 317 333 1736 Snåsa........ 1738 Lierne 7 2 700 000.. 385 714 1739 Røyrvik 0 0 0 0 1740 Namsskogan.... 0.. 1742 Grong 21 4 637 980.. 220 856 1743 Høylandet.... 0.. 1744 Overhalla 21 4 030 000.. 191 905 1748 Fosnes........ 1749 Flatanger 7 817 000 5 116 714 1750 Vikna 30 8 502 500 5 283 417 1751 Nærøy 34 10 112 500 10 297 426 1755 Leka 0 0 0 0 1756 Inderøy 16 4 141 362 0 258 835 Gj.sn. lånebeløp kr. 9
Startlånets rolle i boligpolitikken Målrettes mot personer som er vanskeligstilt på boligmarkedet og som samtidig har økonomisk evne til å betjene et lån. Startlånet skal ikke konkurrere med private banker eller undergrave finanstilsynets tiltak mot økt gjeldsvekst Ny forskrift innebærer at en del må spare mer før de kan kjøpe seg egen bolig. En tydeligere avgrensing av målgrupper vil også bidra til en bedre ansvarsdeling mellom kommunene og bankene når det gjelder f.eks unge i etableringsfasen. 10
Eksempler på bruk av startlån Leie eller eie «det er spørsmålet»? Case: Familie: 2 voksne og 4 barn Leier bolig som ikke er helt egnet for en barnefamilie Behov for stabil og god bosituasjon 11
Leie? Leieutgift per måned kr 12 000 Hvor mye kan familien låne Uten at boutgiftene øker? 10-års fastrente: 3,832% p.a. (juni 2014) 30-års nedbetalingstid (normal maksimal nedbetalingstid) 12
Eie, 30 års nedbetaling? Renteutgifter 8165 Avdrag 3461 Skattefradrag 2286 Sum 9340 13
Eie med 50 års nedbetaling Renter 8207 Avdrag 1240 Fradrag 2298 SUM 7149 14
Lån som kan betjenes Lån som kan betjenes med et disponibelt beløp - kan gjøres både med og uten skattefradrag, se faner Disponibelt til betjening av boutgifter pr. mnd. 11 500 Felleskostnader i ny bolig inkl. betjening av fellesgjeld Renter Avdrag Disponibelt til betjening av lån 11 500 7 778 3 722 Lånerente 3,832 % Antall år med avdragsfrihet 0 Avdragstid/lån som kan betjenes 30 2 435 740 15
Økt nedbetaling som virkemiddel Hvor lang tid tar det å tilbakebetale et lån med et gitt beløp disponibelt til lån og aktuell rente: Beregning av nedbetalingstid Fyll ut de hvite feltene Disponibelt til betjening av lån 9 500 Lånebeløp 2 400 000 Rentesats http://www.husbanken.no/rente/ 3,832 % Antall terminer (mnd) tilbakebetaling 516 Antall år før lånet er tilbakebetalt 43 16
Eie i Nord-Trøndelag Enebolig på Tømmerås ca 2,5 km utenfor Grong sentrum Areal: 111 m2 Pris 1.150 000 + omk 3 soverom og garasje Fullfinansiert med startlån 1 200 000 annuitet 30 års nedbetaling 4,0 % rente Kostnader Renter 4296 Avdrag 1893 Fradrag 1203 Sum 4986 17
Verktøy for beregning av startlån Verktøy for beregninger - startlån Disse tre beregningsverktøyene for startlån kan brukes til ulike formål ved behandling av søknad og i dialog med søker. Beregne betjeningsevne Med denne kalkulatoren framkommer et beregnet overskudd eller underskudd sett i sammenheng med et gitt lånebeløp. Den sammenstiller låneutgifter med inntekter og legger til grunn satser for livsoppholdsutgifter beregnet av SIFO. Beregne lånebeløp Denne kalkulatoren vises hvilket lånebeløp som kan betjenes med et gitt beløp disponibelt til boutgifter, etter fradrag for fellesutgifter og med forskjellige alternativer for rente og nedbetaling. Beregne nedbetalingstid Denne kalkulatoren viser hvor lang tid det vil ta å nedbetale et gitt lånebeløp når ulike terminbeløp og rentesatser legges til grunn. Se: http://www.husbanken.no/startlaan/kommune/verktoy-for-beregning/ 18
Fleksibel og helhetlig bruk av virkemidlene I stedet for tilskudd kan følgende vurderes: Fullfinansiere for de som ikke får lån i bank Fastrentelån (10 /20 års) - forutsigbare utgifter Sjekk om mulig bostøtte for de med lav inntekt? Nedbetalingstid 25 50 år? Tilskudd om det er eneste mulighet og andre muligheter er vurdert ( knappe tilskuddsmidler) Har kommunen egen økonomisk rådgiver? Fylkesmannen har kurs/konferanser i økonomisk rådgivning 19
God og målrettet bruk av startlån Leie eie? (fra kommunal/privat leid bolig eller uegnet eid bolig) Bli boende refinansiering Ulik bruk ( samfinansiering og helhetlig bruk) Lån i privat bank + startlån Lån i privat bank + startlån + tilskudd til etablering/tilpasning Bruk av fastrente og lenger løpetid Hva med bostøtte tas med i regnestykket 20
Eierpotensialet blant kommunale beboere og lavinntektshushold og gevinster Det er overraskende stort En fattigdomsfelle å bli boende i kommunal bolig Økt rullering av kommunal bolig Salg av kommunal bolig til beboer frigjør kapital for å kjøpe mer egnede utleieboliger Beboer får bo i et bomiljø som er kjent og der de har etablert nettverk og fått jobb Stabile oppvekstvilkår for barn Bolig i et helseperspektiv sparte helsetjenester 21
Risikodempende tiltak Tilskudd til etablering eller tilpasning Startlån til refinansiering ( samlivsbrudd) Økonomisk rådgivning Endring av vilkår ( avdragsfrihet eller fastrente) Oppfølging over tid ( betalingsavtaler) Vurdere bostøtte eller andre støttetiltak ( supplerende sosialstønad) 22
Tilskudd til etablering/tilpasning En unik mulighet til å bosette de mest vanskeligstilte
Tilskudd til etablering Knappe midler ifh til søknader og behov Utfordring at det ikke er oppgitt beløp i søknaden Ramme kr 45,7 mill (region Midt-Norge) Streng prioritering ved tildeling til kommunene Restmidler /rapportering Bruk og informasjon om behov Kommuner med store boligsosiale utfordringer er prioritert Prioritering ved videretildeling (behovsprøving) 24
Eie tilskudd til etablering Skal bidra til at vanskeligstilte på boligmarkedet kan skaffe seg egen egnet bolig. Skal også sikre at vanskeligstilte kan bli boende i en egnet bolig. Boligtilskuddets finansielle funksjoner: Bidra til å redusere låneutgiftene slik at husstanden oppnår betjeningsevne. Redusere behovet for selvforsikring mot fremtidige renteøkninger Redusere risiko Tilskudd og startlån og ev. privat banklån i bunn Utbetale tilskudd i ettertid hvis betalingsproblemer oppstår 25
Tilskudd til tilpasning Knappe midler (men har økt siste årene) Kommunen prioriterer behovsprøving Ramme i 2014 kr 6,5 mill. Tilskuddsmidlene kan ikke overføres til post for tilskudd til etablering Store restmidler i kommunene hva er grunnen til det? Oppfordring: Informasjon utad om ordningen Bedre og mer fleksibel bruk av ordningen/skolering Informasjon internt i kommunen dvs de som er i kontakt med potensielle søkere 26
Eie tilskudd til tilpasning Til hvem? Til enkeltpersoner som har behov for tilrettelagt bolig. Til hva? Tilpasning av egen bolig eller leid bolig Hva vektlegges? Vektlegges at noen i husstanden har behov for spesialtilpasning for å kunne bli boende i boligen over tid. Økonomisk behovsprøving skal gjøres ut i fra en helhetsvurdering av søkers økonomi på lang sikt. Hva innebærer tilpasning? Innebærer å gjøre den bedre egnet til å ivareta spesielle behov for personer med nedsatt funksjonsevne. 27
Eie - problemstillinger Bare startlån eller tilskudd i tillegg? Nedbetalingstid Rentebetingelser (fast/flytende rente ) Finansiering av evt. oppussing, alternativt kjøp av dyrere bolig med høyere standard? Behov for tilpasning vurderes samtidig Vurdering av risiko for fremtidige betalingsproblemer mulig tiltak 28
Konklusjon Leie eller eie - viktige momenter Se alle virkemidlene i sammenheng Sammenligne priser for leie og eie Utnytt flere virkemidler samtidig Bruk virkemidlene fleksibelt innenfor mulighetsrommet ( renter/avdragstid) Vurdere risiko og risikodempende tiltak for i hver enkelt sak/husstand Søk råd og dialog med andre mulige fagområder /etater osv 29
Takk for meg og lykke til Lykke til med god bruk av virkemidlene slik at de virker. Søk på nettet etter svar eller ta kontakt med oss pr telefon/e-post www.husbanken.no 30