OPPDAL KOMMUNE Saksfremlegg Vår saksbehandler Thorleif Jacobsen Referanse THJA/2015/228-2/613 Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Kommunestyret Utvikling av kommunale utleieboliger Vedlegg 1 Oversikt aktuelle modeller ved utvikling utleieboliger - økonomi Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Saksopplysninger Kommunen har store utfordringer innen boligforvaltningen, både når det gjelder standard og behovstilpasning. Økt mottak av flyktninger forsterker behovet for å søke etter nye løsninger. Mange boliger og leiligheter fremstår etter hvert på en måte som vi ikke kan vedkjenne oss. I dag bidrar boligforvaltningen til netto inntekter. Men tar man hensyn til verdiforringingen som følge av tidens tann er forvaltningen heller ikke økonomisk bærekraftig. Rådmannen ønsker å finne en vei ut av dette utføret, og nedsatte i høst en arbeidsgruppe for å vurdere mulige løsninger for å fornye kommunens utleieboliger. I første omgang ønsket rådmannen en vurdering rundt eiendommene der bygningene er skrale, mens tomtene er sentrumsnære og verdifulle. Mer konkret: Luvegen 9 Ospevegen 4 og 6 Oppdalshallen Vikenhuset Arbeidsgruppa fikk følgende oppdrag: 1. Kartlegg målgrupper og netto leieinntekter for disse bygningene de siste 5 årene 2. Vurder fremtidig behov for lignende boliger de neste 5 årene 3. Kartlegg muligheter for offentlige tilskudd til bygging og drift av kommunale utleieboliger. 4. Kartlegg om offentlig og privat samarbeid(ops) er til hinder for offentlige tilskudd 5. Kartlegg ulike former for offentlig og privat samarbeid(ops) for dekke fremtidig behov for kommunale utleieboliger i det aktuelle området. 6. Legg frem skisseprosjekt(er) for de aktuelle eiendommene, hvor: Behovsdekning av utleieboliger er minst like bra som i dag Leiepriser er på samme nivå som i dag
Kommunen skal ha minimalt med kapitalkostnader til prosjektene Kommunens netto inntekt fra boligene skal være på dagens nivå Arbeidsgruppen har bestått av Enhetsleder Tekniske tjenester Thorleif Jacobsen (leder), Avdelingsleder bygg, Tekniske tjenester Eirik Kvål, Økonomisjef Leidulf Skarbø, Fagansvarlig helse og omsorg Plan og Forvaltning Frøydis Lindstrøm, Enhetsleder Helse og Familie Hanna Westman og Fagforeningsrepresentant Jan Nøstberg fra Fagforbundet. Arbeidsgruppens arbeid følger oppsummert i dette saksframlegget. Vurdering Målgrupper og vurdering av behov Kommunale boliger kan grupperes i to typer; Omsorgsboliger for eldre og fysisk- og psykisk utviklingshemmede (Boas, Bjerkehagen, Engvegen o.l.) Utleieboliger Omsorgsboliger er ikke tema i denne utredningen. Oppdal kommune har ca. 50 utleieboliger som tilsvarer ca. 19 boliger pr. 1000 innbyggere. Dette er nær landsgjennomsnittet for landet utenom Oslo. Det er ikke en lovpålagt oppgave for kommunene å tilby utleieboliger, men det blir forventet at kommunen har et tilfredsstillende antall for å imøtekomme grupper som har problem med å leie bolig på det private markedet. Følgende grupper har behov for kommunal utleiebolig; Personer med utfordringer knyttet til helse og rus Økonomisk vanskeligstilte Flyktninger Foruten overnevnte grupper vil også unge i etableringsfasen som innflyttere til kommunen, være aktuelle leietakere. Det er foretatt en kartlegging av brukergrupper som har ulike behov for kommunal utleiebolig. Dette er primært personer med utfordringer knyttet til rus-/psykiatri, flyktninger og unge brukere med sammensatte behov. Kartlegging er gjort av tjenesteutøvende avdelinger med god kjennskap til brukerne. Det vil være behov for å ta imot flyktninger i kommunale boliger som supplement til private løsninger, men her må omløpshastigheten prioriteres slik at kommunale utleieboliger ikke blir permanente boordninger. I tillegg til dagens leietakere har rundt 19 personer med andre boløsninger tilrettelagte kommunale tjenester. For 12 av disse ville kommunale utleieboliger være en bedre løsning. Mange av de aktuelle brukerne bor i dag hjemme hos mor og far. Likevel er det arbeidsgruppas vurdering at det ikke er antallet utleieboliger som er dagens utfordring, men derimot boligenes utforming, lokalisering og standard. Kapasiteten kunne vært bedre utnyttet dersom omløpshastigheten for leieforholdene ble nedkortet. Flere av dagens leietakere må anses som
skikket til å eie egen bolig, og kommunen bør bli flinkere til å stimulere til å nedkorte leieforholdene. For vanskeligstilte på boligmarkedet vil det være mulig med bistand fra Husbanken til å kjøpe egen bolig. Type boliger Når man skal planlegge boliger for vanskeligstilte er det viktig å ivareta følgende hensyn: Samlokaliserte boliger: SINTEF fraråder å bygge boenheter med mer enn 10 leiligheter Utformingen bør være i tråd med omliggende boligmiljø for ikke å skille seg for mye ut Utforming av bygget bør ikke framstå som en «ghetto» med et stort antall mennesker med sammensatte problemer under samme tak dette vil virke stigmatiserende for de som bor der. Alle som tildeles utleiebolig skal behandles individuelt, med eget leieforhold. Boligene må ha separate innganger til hver leilighet, det skal ikke være fellesareal i direkte tilknytning til leilighetene (det må i så fall være frittstående). Formålet er at de som bor i leiligheten skal ha tilgang til felles arealer for sosiale formål men ikke blir påtvunget dette. Enkeltstående utleieboliger: Enkelte leietakere vil ha behov for en trygg bolig (leilighet) som ikke er samlokalisert. Dette kan være i et hvilket som helst leilighetsbygg. Leieinntekter for eksisterende boligmasse Driften av utleieboligene tilfører kommunen et netto overskudd når man ser bort fra avskriving og finanskostnader. I gjennomsnitt ligger netto inntekt pr. bolig på kr.21.000,- i 2014. Dette er noe lavere enn foregående år og skyldes at det er brukt mer midler på vedlikehold. Tabellen under viser regnskap for område 676 Utleieboliger; 2014 2013 2012 2011 2010 10506 Annen lønn 60.629 0 0 0 0 10901 Pensjonspremie KLP 8.391 0 0 0 0 10991 Arbeidsgiveravgift 4.040 0 0 0 0 11205 Andre utgifter 0 0 0 50.000 0 11208 Andre driftsutgifter 120 1.500 0 0 0 11802 Strømutgifter 125.800 105.901 93.297 85.219 114.354 11851 Forsikringer 24.592 23.899 26.468 25.404 25.842 11952 Kommunale avgifter 409.009 329.819 303.815 357.131 302.740 12301 Vedlikehold bygninger 686.890 318.195 182.529 189.362 365.994 12302 Vedlikehold veg vinter 40.877 104.390 99.235 96.479 50.671 12303 Vedlikehold veg sommer 0 19.800 0 0 1.680 12304 Vedlikehold anlegg 5.388 3.573 16.293 0 530 12403 Servicekontroll ventilasjonsanlegg 1.613 0 0 0 0 12404 Service - kontroll 53.946 10.089 11.847 8.008 5.805 12411 Fordelte utgifter vaktmestre 394.768 392.755 325.196 308.791 330.241 12710 Meglerhonorar 0 0 2.343 4.336 3.201 14291 Merverdiavgift utenfor mva-loven 16.254 0 1.770 40.802 47.199 14708 Ettergivelse av krav 49.527 42.629 54.700 0 0 Sum utgifter 1.881.843 1.352.549 1.117.493 1.165.533 1.248.256
16301 Leieinntekter, boliger - industribygg -2.824.031-2.791.646-2.800.280-2.707.604-2.558.491 16304 Innbetaling for strøm -67.734-69.041-83.997-68.350-65.485 17012 Refusjon fra staten 0 0-44.189-43.002-41.787 17101 Refusjon av sykepenger -5.890 0 0 0 0 17291 Kompensasjon mva påløpt i driftsregnskapet -16.254 0-1.770-40.802-47.199 17701 Refusjon fra private -2.811-1.873-24.475-1.034-5.797 17705 Erstatning fra andre 0 0 0 0-20.000 18102 Utbedringstilskudd 0 0-1.484 0 0 Sum inntekter -2.916.721-2.862.560-2.956.196-2.860.792-2.738.759 T O T A L T -1.034.877-1.510.010-1.838.703-1.695.258-1.490.503 Netto årsinntekt i snitt pr leilighet (50 stk): 21.000 30.000 37.000 34.000 30.000 I ovenstående regnskapstall får man ikke synliggjort de kostnadene som kommer i form av verdiforringing (avskrivinger) og kapitalbinding. Dersom disse kostnadene tas med vil ikke boligforvaltningen lenger fremstå som lønnsom. Men bevilgningsmessig vil vi få en utfordring dersom boliger som bidrar med en løpende nettoinntekt avvikles eller selges. Finansiering Husbanken kan gi tilskudd til kommuner som etablerer og utbedrer utleieboliger som bidrar til flere egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Det gis ikke tilskudd til ordinært vedlikehold og rehabilitering av utleieboliger. Tilsagn/vedtak om tilskudd forutsetter at det er tilgjengelige budsjettmidler. Tilskuddet kan ikke overstige 40 % av godkjente prosjektkostnader. Tilskuddsmidlene skal fordeles ut fra bolig- og bygningspolitiske prioriteringer gitt av departementet. Husbanken setter en rekke vilkår ved tilsagn, og det vil være nødvendig med en nærmere dialog/avklaring om aktuelle prosjekt. Tilskuddsmidlene fra Husbanken kan kanaliseres til private utbyggere dersom det hviler en 20-års kommunal utleieklausul på boenhetene. Utbyggingsløsninger Arbeidsgruppa har sett nærmere på to alternative måter å løse utfordringene på: 1. Kommunal utbygging, der kommunen blir flinkere til å rullere den kommunale boligmassen 2. Offentlig og privat samarbeid, der private aktører avlaster kommunen med utbyggings- og forvaltningsoppgavene på boligområdet. Alternativ 1: kommunal utbygging Løsning innebærer at vi holder oss til den tradisjonelle måten for prosjektplanlegging og utbygging. Investeringen må ta veien om handlingsplanprioritering før det kan bli aktuelt med bevilgning. Så langt har ikke innspillene om investeringsmidler nådd opp i den samlede prioriteringen av nye tiltak. Dersom man velger en kommunal utbygging mener arbeidsgruppa at boligmassen må rulleres i større grad enn i dag. Dette kan gjøres både ved at leietakerne tilbys et kjøp, eller ved at eldre boliger legges ut for fritt salg. For kommunen vil dette ha flere fordeler: Husbanken kan bidra med inntil 40 % tilskuddsfinansiering av byggekostnadene. Tilskuddet er betinget av at boligene blir leid ut til vanskeligstilte i minst 20 år. Etter utløpet av 20-årsperioden
kan boligene selges til leietakerne eller andre, og kommunen kan bygge nytt med ny tilskuddsfinansiering. Vedlikehold og oppgradering for en bolig er som oftest ikke stort de første 20 årene. Ved en løpende fornying av boligmassen kan kommunen holde driftskostnadene nede. Leietakerne kan få et reelt alternativ til bosituasjonen ved tilbud om kjøp. Leieforholdet kan eksempelvis inneholde opsjon om kjøp. Kommunen vil etter hvert forvalte en bygningsmasse med lavere gjennomsnittsalder. Men løsningen har også sine ulemper: På kort sikt vil det bli utløst behov for større driftsbevilgning. Når man selger boliger som gir en løpende nettoinntekt, må pengene erstattes med økte bevilgninger dersom tekniske tjenester ikke skal bli verre stilt enn før. Kommunen vil få økte utgifter til renter og avdrag på den investeringsandelen som ikke dekkes gjennom tilskudd. Om leieinntektene gir full dekning for økte finansutgifter og FDV-kostnader (forvaltning, drift og vedlikehold) for de nye boligene er høyst usikkert. Kommunen påtar seg dermed en økonomisk risiko. I stedet for å ta opp lån, kan imidlertid et salg av et tilstrekkelig antall utleieboliger være et aktuelt alternativ for å finansiere den kommunale egenandelen. Alternativ 2: Offentlig og privat samarbeid (OPS) Husbanken kan også gi tilskudd til andre aktører enn kommuner for etablering av utleieboliger. Dette forutsetter at det blir tinglyst en klausul om bruk av boligene og at kommunen har tildelingsrett for disse i minst 20 år. Når kommunen har tildelingsrett, er det kommunen og ikke eier som bestemmer hvem som kommer inn under målgruppen. OPS-løsninger for boligforvaltningen har etter hvert fått en del utbredelse i norske kommuner, blant annet er «Hamarøymodellen» blitt mye brukt. Den går i korthet ut på at det blir inngått en avtale mellom kommunen og en privat utbygger hvor et visst andel leiligheter skal være reservert for kommunal tildelingsrett i 20 år. For disse leilighetene får utbyggeren tilgang til tilskudd fra Husbanken. Etter 20 år står utbyggeren fritt til hvordan leilighetene kan disponeres. Med Hamarøymodellen må utbyggeren selv stille med tomt. For vårt vedkommende vil det være mer naturlig at kommunen stiller med en av de tomtene der bygningene er mest nedslitt. Dette innebærer selvsagt at kommunen stiller med en økonomisk verdi som må godtgjøres. Ved en slik modell må kommunen annonsere et tallfestet behov for leiligheter i «Doffin» (database for offentlige anskaffelser) og hvor private aktører blir bedt om å stille til rådighet et gitt antall enheter med nærmere definert størrelse/standard til leietakere som regnes som vanskeligstilte på boligmarkedet. For kommunen bør det ikke være et mål i seg selv å være utbygger eller forvalter på boligområdet. Målet er å bidra til at vanskeligstilte får et egnet tilbud. Oppdal har et svært oppegående næringsliv som driver med utbygging av leilighetskompleks. Det kan være grunn til å tro at de i mange sammenhenger har bedre kompetanse på området enn kommunen. Kommunen vil i tillegg bli avlastet med utbyggingsog forvaltningsoppgaver, hvor vedlikehold og drift av bygget ikke blir kommunens ansvar. På den andre siden; dersom leilighetsbygg som dag gir en nettoinntekt blir revet og solgt, vil det oppstå et bevilgningsbehov. En slik mulighet vil trolig bli oppfattet som attraktiv for private utbyggere. Aktuelle kommunale tomter er sentrumsnære og verdifulle. Tilgangen til Husbanktilskudd vil gi en svært gunstig finansiering av
utbyggingen. En 20-årig kommunal utleieklausul vil gi større sikkerhet for at boenhetene blir leid ut. Men viktigst av alt: utbyggeren vil bli eier av et funksjonelt bygg på en verdifull tomt som han etter 20 år kan disponere fritt over. Enten utseksjonering og salg, eller videre utleie. Aktuelle kommunale eiendommer og skisseprosjekter Det er i senere års innspill til Handlingsplanen foreslått et nybygg med leiligheter i Luvegen med 8 leiligheter (9 leiligheter hvis et felleshus blir tatt i bruk til leilighet). Dette er investering ca. kr. 22.000.000,- i 2017 med inntil kr 8,8 mill (40%) i investeringsstøtte fra Husbanken. Løsningen er basert på et skisseprosjekt fra 2009 på ei tomt der det i dag står en horisontalt delt tomannsbolig fra 1951 som bør saneres. Dette konkrete prosjektet krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelser når det gjelder utnyttelsesgrad. Det er tidligere bevilget 250 000 kr til skisseprosjekt Ospveien 4 og 6 og 125 000 kr til Vikenhuset. Selv om disse boligene er modne for å rives, er midlene ikke brukt. Bruken av disse midlene er utsatt i påvente av et vedtak om bygging av prosjekt Luveien 9. Skisseløsningen som er foreslått i Luvegen fordeler leilighetene i fire enkeltstående bygg. Dersom det ved dispensasjon fra reguleringsplanen tillates oppføring av et mer «kompakt» leilighetsbygg, vil m 2 kostnadene med stor sannsynlighet bli lavere. Oppføring av småhus med færre leiligheter vil av hensyn til brukergruppene framstå som en mer ideell løsning. Det er likevel, også med anbefaling og støtte fra Husbanken bygget mange større leilighetshus med større antall leiligheter. Dette vil være løsninger som gir flere leiligheter for pengene. Det er også mulig å ta hensyn til ønske om egen inngang til hver enkelt leilighet. Antall leiligheter for de ulike eiendommene vil variere, men for sammenligningens sin del settes antallet Til 8 stk. Prioritering av aktuelle bygg, foreslås ut fra eiendommenes standard i dag. 1. Luvegen 9 antall leiligheter:8 stk. (i dag: 2 leiligheter) 2. Ospvegen 4 antall leiligheter:8 stk. (i dag:4 leiligheter) 3. Ospvegen 6 antall leiligheter:8 stk. (i dag: 4 leiligheter) 4. Oppdalshallen eller Vikenhuset prioritering bør avklares nærmere ift. bruken av byggene. Pensjonistforeningen disponerer i dag 1.etasjen i Oppdalshallen gjennom egen avtale med Oppdal kommune. Økonomisk er det ikke vesentlige forskjeller mellom de ulike modellene i forhold til bygging og FDV. Forskjellen går mer på hvem som eier og drifter utleieboligene. Eiendomsretten til leilighetenes verdi etter 20 år vil ha større betydning. Vedlagt følger en grov matrise som viser økonomien i de ulike modellene. Samlet vurdering Ved en sanering av kommunale utleieboliger rådes det til å prioritere byggene i Luvegen 9, og Ospvegen 4 og 6 hvor en sanering haster mest. Det vil av hensyn til dagens brukere av Oppdalshallen og Vikenhuset være naturlig å avvente videre sanering av disse eiendommene. Det vil samtidig være nyttig å evaluere type modell for bygging av nye utleieboliger i Luvegen, før videre løsninger bestemmes. Et leilighetsprosjekt i Luvegen vil kreve dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelser når det gjelder utnyttelsesgrad.
Når det gjelder valg av type modell for utvikling av boligmassen, vil det ut fra kommunens økonomiske situasjon i dag, neppe være mulig å finansiere bygging av nye utleieleiligheter etter «tradisjonell» løsning som har vært gjort tidligere. Manglende prioritering av utbyggingsprosjekt i Luvegen i handlingsplanarbeidet i de senere år underbygger dette. Bygging av et mer «kompakt» leilighetsbygg enn tidligere foreslått og med lavere m 2 kostnader vil neppe være tilstrekkelig for at en slik løsning vil være aktuell. Ved valg av en «OPS-modell» i Oppdal, kan et salg av eiendommen i Luvegen 9 til aktuell privat utbygger vurderes som en del av en utbyggingsavtale. Det anbefales at Kommunen prøver ut en ny metode for utvikling av nye utleieboliger. Av hensyn til fordelen med å sette bort FDV-ansvaret for nye leilighetsbygg, foreslås det å ta sikte på å inngå tilfredsstille kontrakt etter en «OPS» -løsning. Dette betinger samtidig salg av eiendommene som er aktuelle for nye leilighetsbygg. Det er en forutsetning for å gjennomføre løsningen at kommunen oppnår en pris for Luvegen 9 som er akseptabel, og at Husbanktilskuddet kan stilles til rådighet for den private utbyggeren. Uavhengig av metode må husleie reflektere markedsleie og ikke dagens nivå for tilvarende leiligheter. Dette blir også utgangspunktet når Husbanken skal beregne tilskuddsandel. Rådmannens tilråding Saksdokumenter forelå som nevnt i saksinnledningen. 1. Rådmannen gis fullmakt til å forberede og gjennomføre sanering av eksisterende utleieboliger og utvikle nye utleieboliger på den kommunale eiendommen Luvegen 9 etter en «OPS»-løsning som forutsetter salg av eiendommen til en privat utbygger og nødvendig tilskudd fra Husbanken. 2. En forutsetning for en slik løsning er; Antall kommunale leiligheter i leilighetsbygget skal være 8 stk. Kommunen får en 20 års tildelingsrett, men ingen tildelingsplikt for leilighetene Løpende husleie tilfaller utbygger, som også bærer alle FDV- og kapitalkostnader 3. Dersom det ikke er interesse hos private aktører for en OPS-løsning eller hvor en tilfredsstillende OPS-kontrakt ikke oppnås, legges saken på nytt fram for Kommunestyret hvor en kommunal utbygging utredes nærmere. 4. Tekniske tjenester kompenseres for netto inntektsbortfall fra nåværende leiligheter når disse blir revet.