Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2011-316 24.6.2011 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Fukt og skadedyr avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 2. pkt. og 4-14. Enebolig oppført i 1985 overdratt som den er for kr 780.000 i april 2007. Av salgsdokumentene fremgikk at eiendommen fremstod som normalt godt vedlikeholdt. Om badet ble det opplyst at det var baderomsplater på veggene og malte plater i taket, og at det ikke ble påvist fukt i konstruksjonen. Kort tid etter overtagelse reklamerte kjøper over skader i gulv og vegg i bad som skyldes fukt, maur og mus. Selskapet avslo kravet under henvisning til at det ikke forelå holdepunkter for at selger hadde kjennskap til forholdene, samt at det ikke var tilstrekkelig dokumentert at det forelå en vesentlig mangel ved eiendommen. Det ble så innhentet flere sakkyndiguttalelser i anledning saken uten at kjøper og selskapet kom til enighet om hvilken rapport som skulle legges til grunn for mangelsvurderingen. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Prisavslag: Kr 216.360 eks. mva. (kr 270.450 inkl. mva.). Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Nemnda finner ikke grunnlag for anvendelse av avh.l. 3-7 (om manglende opplysninger) eller 3-8 (om uriktige opplysninger) i saken. Spørsmålet er etter dette om de fukt-, maur- og museskader som er avdekket, utgjør vesentlig avvik fra det kjøperen hadde grunn til å forvente, jf. 3-9 annet punktum. Når det gjelder baderommet og konstruksjoner i tilknytning til dette, vil nemnda peke på at badet i boligsalgsrapporten er gitt alt fra TG 1 til TG 3, at det fuktskader rundt ventil, at det ikke var påvist andre fuktskader, og at baderommet må forventes å ha en normal levetid på 20 til 25 år. Flertallet, Bergsåker, Smedsrud, Vinje og Kiil, bemerker: Selv om baderommet ikke var fornyet siden boligen ble bygget 22 år før kjøpet (med unntak av våtromsplater på vegg som ble skiftet av selgeren selv ca ti år før salget), kan ikke flertallet se at opplysningene indikerer risiko for skader av den typen som er avdekket. Det er lagt frem flere rapporter om omfanget av skadene og utbedringskostnadene. Takstmann engasjert av selskapet, konkluderer med at nødvendige utbedringskostnader for skader forårsaket av stokkmaur og mus i tilknytning til badet, utgjør kr 20.437,50 inkl. mva. Selv om andre takstmenn konkluderer med at det må utføres atskillig mer omfattende arbeid med tilhørende høyere kostnader, finner flertallet det vanskelig å legge til grunn at det er nødvendig med mer omfattende arbeider enn de som er beskrevet i rapporten fra selskapets takstmann. Samme takstmann konkluderer med kostnader på kr 80.725 inkl. mva. for utbedring av isolasjon som er skadet av mus. Beløpet inkluderer legging av nye gulv som følge av gulvene må tas opp ved utbedring av isolasjon. Flertallet ser det slik at de skader på konstruksjoner ved bad og på isolasjon som ligger til grunn for takstmannens rapporter, utgjør avvik fra det kjøperen kunne forvente ut fra boligens alder og opplysningene i salgsdokumentasjonen. Utbedringskostnader i størrelsesorden kr 100.000 tilsvarer ca 13 % av kjøpesummen, noe som utvilsomt er tilstrekkelig til å kunne utgjøre mangel etter 3-9 annet punktum. Flertallet konkluderer etter dette med mangel etter denne bestemmelsen, og at kjøperen har krav på prisavslag etter 4-12. Etter en viss nedjustering pga. standardforbedring, bl.a. som følge av nye gulv, kombinert med et visst tillegg for kjøperens utgifter til sakkyndig avdekking av Side 1 av 8
mangler setter flertallet skjønnsmessig prisavslaget til kr 75.000. Siden det dreier seg om skjulte mangler hvor mangelsgrunnlaget er 3-9 annet punktum, er det etter nemndspraksis ikke grunnlag for tilkjennelse av erstatning i tillegg. Mindretallet, Kvanvik, har et annet syn på saken, og da særlig i forhold til de utbedringskostnader som ligger til grunn for vesentlighetsvurderingen. For så vidt gjelder badet er dette av en slik alder og kvalitet at det er høyst påregnelig for en kjøper at det må rehabiliteres. Skaden som her er avdekket er forårsaket av stokkmaur. Ved utbedringen av skaden rives gulvet opp, og bygges opp igjen. Kostnader til ny vinyl og arbeidet med, ca. kr 7.500, er ikke et forhold kjøper kan kreve dekket da dette er utlevd etter 24 år. Det samme blir gjeldende for så vidt gjelder utbedring av skadene forårsaket av mus i øvrig del av boligen. I de totale kostnadene på kr 80.725 utgjør kr 43.150 kostnader med å rive gammel og legge ny vinylbelegg i alle rom. De gjenstående utbedringskostnader er således kr 37.575. De samlede utbedringskostnader med fradrag av påregnelige kostnader som nevnt ovenfor utgjør ca. kr 45.000. Mindretallet er av den oppfatning at det er ut fra dette perspektivet at man må foreta en vurdering av om det foreligger et vesentlig avvik fra det forventbare. Kjøpesummen på eiendommen er lav, og et beløp stort kr 45.000 utgjør ca 5,7 % som rent kvantitativt er nært et vesentlig avvik. Ut fra en samlet vurdering av de avdekkede feil, kostnadene til utbedring, kjøpesummen m.m. er mindretallet likevel under tvil kommet fremt til at forholdet ikke utgjør en vesentlig skjult mangel etter avh.l. 3-9 annet pkt. Det skal også poengteres fra mindretallet at man ikke deler flertallets syn på at kostnader til takstmann (av flertallet kalt kostnader til å avdekke mangler) utgjør en del av prisavslaget. Dette er en erstatningspost, og krever et ansvarsgrunnlag. Flertallet har konkludert med mangel etter 3-9 annet pkt. og forholdet anses da for å ligge utenfor en selgers kontroll, jf. avh.l. 4-14, jf. 4-5(1). Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Ole Smedsrud, Marianne Kvanvik, Jarle Vinje og Ingebjørg Kiil. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20103339 - THA av 12.05.2011 Saken gjelder spørsmål om AmTrust er ansvarlig etter eierskifteforsikringen for påberopte mangler ved eiendommen. De påberopte manglene dreier seg om fuktskader, skader på treverk av insekt/maur og museangrep. Fra vilkårene hitsettes dekningsbeskrivelsen i pkt. 3: Under forutsetning av at det foreligger en mangel etter avhendingsloven svarer forsikringsgiver for sikredes mangelsansvar med de begrensninger som eventuelt er inntatt i kjøpekontrakten og/eller som følger av disse vilkårene, og omfatter: 1. prisavslag, erstatning eller heving i henhold til avhendingslovens bestemmelser, eller 2. kostnaden for hel eller delvis ombygging eller utbedring av boligeiendommen til den stand den fremstod i på avtaletiden. Det gjøres fradrag for standardforbedringer, basert på bygningsdelens forventbare levetid jf NBI s tabeller for drift og vedlikehold, samt den byggeskikk og de krav som forelå på oppføringstiden Saken gjelder enebolig oppført i 1985, overdratt i 2007. Før salget forelå salgsoppgave, boligsalgsrapport og selgers egenerklæring. Av salgsoppgaven fremgikk at eiendommen fremstod som normalt godt vedlikeholdt byggeåret tatt i betraktning. Det fremgikk videre at underetasjen hadde vært under ferdigstillelse de siste årene. Side 2 av 8
Når det gjaldt boligens tekniske tilstand, ble det vist til selgers egenerklæring og den vedlagte boligsalgsrapporten. Fra boligsalgsrapporten gjengis fra punktet Konklusjon/sammendrag: Enebolig som trenger noe fornying og vedlikehold. Fra punktet Etasjeskillere gjengis: Trebjelkelag, ingen unormale nedbøyninger ble oppdaget, presisjonsnivellering er ikke utført. Noe knirk på enkelte plasser i gulv. Fra punktet Bad gjengis: Gulv: Belegg TG1. Vegger: Baderomsplater TG2. Himling: Malte plater TG3, fuktskadet rundt ventil pga. kondensvann. Utstyr: Reflektorovn på vegg, servant med 2 grepsbatteri. Ingen fukt påvist. Normal levetid for bad utført før 1998 er 20 til 25 år før full renovering pleier å være nødvendig. I egenerklæringsskjemaet svarte selger ja på følgende spørsmål: 2.1 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad, herunder oppussing, siste 5 år. Av kommentarfeltet fremgikk at det hadde blitt skiftet våtromsplater på vegg på bad og at arbeidet ble utført av selger selv omkring 1998. Selger svarte nei på spørsmål 7: 7. Kjenner du til sopp, råteskader eller angrep fra skadedyr? Boligen ble ved kjøpekontrakt datert 30.4.07 overdratt som den er for kr 780.000. Overtagelse fant sted 1.5.07. Kort tid etter overtagelse oppdaget kjøper bygningsskader på badet i første etasje. Kjøper kontaktet takstmann M for sakkyndig vurdering. Takstmann M utarbeidet et brev til selger i anledning saken. Fra brevet gjengis: De skadene som er avdekket i gulv og til dels vegg i bad skyldes fukt, maur og mus. Henvendelser til spesialfirma for skadedyrbekjempelse har kun vært av konsulterende art, uten at disse har vært på stedet. Takstmann H, som for øvrig også utarbeidet boligsalgsrapport for eiendommen (20.10.06), hadde en ny befaring i boligen 17.07.07. Han har med vedlegg av bilder konstatert skader som skyldes fukt, insekt, maur og mus. Riving av kledninger er kun foretatt i bad, dette med unntak av en lettvegg mellom kjøkken/gang/soverom, hvor det ikke ble registrert skader. Imidlertid er det en del spor etter mus på isolasjon over himling på kjøkken. Med unntak av innkassingen av limtredrager under denne himlingen, er det ikke foretatt bygningsinngrep som på tilfredsstillende måte har kartlagt flere skader, således heller ikke mulige følgeskader av tidligere taklekkasje ved gradrenne over kjøkken. Det fryktes at det kan være skader flere steder først og fremst i bjelkelag. Forhåpentligvis vil dette være begrenset til skader som følge av mus. Det må forventes at ny eier vil gå inn i de ulike konstruksjonene for å avdekke årsaker og omfang av skadene. Skadene har oppstått sannsynligvis for år tilbake, og de har utviklet seg over lang tid. Vesentlig utvikling i omfang har de neppe hatt siden (kjøper) kjøpte boligen. Undertegnede vil dokumentere skadefunn. På vegne av (kjøper) ber jeg deg om at du snarest bekrefter mottagelsen av dette brevet, og at du gir ditt syn på hvordan dette skal løses. Av hensyn til skadeomfang og sakens kostnad vil det være en fordel å få en rask avklaring. Selger kommenterte i e-post til selskapet at han ikke hadde hatt kjennskap til de avdekkede skader. Når det gjaldt fuktskaden, fremgikk følgende av selgers e-post: Når det gjelder fuktskade, er det eneste jeg kjenner til lekkasje i gradrenne over kjøkken. Dette ble utbedret så fort det lot seg gjøre. Dette er kjøper orientert om. Side 3 av 8
Takstmann M skrev på vegne av kjøper et brev til selskapet med følgende informasjon om de avdekkede skadene: Omfanget er som tidligere nevnt ikke endelig kartlagt, men det antas at det kun er badegulvet som har så omfattende skader. Spesielt gjelder dette fuktskader, og det er derfor ikke foretatt oppriving av gulv andre steder for uttørking av trevirket. Oppretting av de skadene som er avdekket antas å ligge innenfor en ramme på kr. 100 000, eks. mva. Skadedyrfirmaet A har anbefalt ikke å avdekke for mye av bygningskonstruksjonene før de eventuelt kommer på befaring. Heller ikke anbefaler de å tette de vegene som mauren bruker inn i huset. Dette er som man forstår et vanskelig fagområde med liten erfaring i en del av landet der maurangrep på bygninger er svært sjeldne. Ny huseier ønsker at det oppnås en dialog med fageksperter og forsikringsselskap for å komme fram til en god og varig løsning på problemene. Forhåpentligvis vil det være tilstrekkelig å utbedre den skaden som er avdekket. Selskapet avslo kravet i brev til kjøper. Avslaget ble begrunnet med at det ikke forelå holdepunkter for at selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen iht. avh.l. 3-7 og 3-8, samt at det ikke forelå en vesentlig mangel ved eiendommen iht. avh.l. 3-9 annet pkt. Fra vesentlighetsvurderingen gjengis: Det fremgår av rapport utført av M at det antas at det kun er badegulvet som har omfattende skader. Det fremgår videre at det er avdekket skader innenfor en ramme på kr. 100.000. Kostnadene er imidlertid ikke spesifisert. Det bes om at disse spesifiseres. Det bes også om at skader som følge av mus dokumenteres. Hva gjelder fukt i badegulv, vises til at det i boligsalgsrapporten opplyses at det er belegg på gulv med TG 1 og baderomsplater med TG 2 på vegg. Videre vises til det normale utskiftingsintervallene som oppstilles; vinyl 10-20 år og våtromsplater 6-10 år. Det må antas at baderommet er fra boligens byggeår 1985, med unntak av våtromsplater på vegger som selger skiftet selv ca. 1998. Badet er 22 år gammelt og både våtromsplater og belegg er utlevd. At det oppstår fukt og råte som følge av dette må således være påregnelig for deg. Kjøper ga i brev til selskapet uttrykk for at han ikke var enig i selskapets konklusjon, og at han ville fremskaffe ytterligere dokumentasjon vedrørende de påberopte forhold. Kjøper innhentet rapport fra skadedyrfirmaet F. Fra rapporten hitsettes: STOKKMAUR: Eier har sett aktivitet i sommer av "stor maur" langs en jordingsledning langs østveggen på huset. Ved inspeksjonen 091107, ble det funnet et reir i den ene bunnsvilla (vendt mot nord) i badegulvet. Det ble også funnet død stokkmaur i tilknytning til reiret. Om det fremdeles er aktivitet i eller ved huset, kan verken bekreftes eller avkreftes før man får gjort en nærmere undersøkelse til våren. Et stokkmaursamfunn består ofte av flere reir, det er derfor ikke usannsynlig at det ved aktivitet kan finnes mer enn ett reir inne i huset. GNAGERE: Det ble observert meget stor aktivitet av mus i isolasjonen i badegulvet. En stor mengde avføring har også medført en ubehagelig lukt i tilknytning til dette. Det er godt mulig at det også har vært aktivitet i resten av etasjen. Dette kan man likevel ikke si med sikkerhet før mer sporingsarbeid igangsettes. ANBEFALTE TILTAK Når våren kommer bør det igangsettes tiltak for å kartlegge aktivitet av stokkmaur i og i nærheten av huset. Man bør sikre at alle reirene lokaliseres før man igangsetter eventuelle fysiske/kjemiske tiltak. Aktivitet av gnagere (mus) bør sjekkes nærmere for å få kartlagt omfanget. Dette kan medføre at flere gulv må tas opp. Ødelagt isolasjon må byttes ut, og man bør vurdere å desinfisere områdene som har vært utsatt. I tillegg bør man i perioder vurdere andre hygieniske tiltak for å få bort ubehagelig lukt. Takstmann M utarbeidet så et overslag over de nødvendige utbedringskostnader i tilknytning til skadene. Disse ble beregnet til kr 93.480 eks. mva. (kr 116.850 inkl. mva.). Side 4 av 8
Kjøper skrev så til selskapet og opprettholdt sitt standpunkt om at fukt-, muse- og maurskadene medførte at det forelå en rettslig mangel ved eiendommen. Brevets avsnitt Oppsummering gjengis i sin helhet: Jeg har kjøpt en enebolig med byggeår 1985, dvs. at huset er 22 år gammelt noe som må sies å være forholdsvis "nytt" sett i sammenheng med hvor lenge det må forventes at en bolig av denne type skal fungere. Etter overtagelse av boligen er det konstatert at boligen er i vesentlig dårligere stand en forventet pga. fukt- og soppskade, skadet isolering pga. mus og skade på bærekonstruksjon på grunn av stokkmaur. Vedrørende fukt- og soppskade må en forutsette at konstruksjoner bak baderomsvegg skal vare lengre enn 22 år. Eier har selv skiftet baderomsplater og enten bidratt til skaden eller skjult allerede "påbegynte" fuktskader. Skaden kommer da inn under Avhendingsloven 3-7/3.8. Dersom dette mot formodning ikke er tilfellet kan en ikke forvente at dette skal være "påregnelig for deg" som nevnt i Deres brev. En kan ikke "påregne" at bærekonstruksjon i et 22 år gammelt hus allerede har fått fukt- og soppskader. Kostnader med utbedring er store, og dersom 3-7/3-8 ikke kommer til anvendelse er dette definitiv en vesentlig mangel iht. Avhendingsloven 3-9. Vedrørende skade av mus og maur må en forutsette at dersom tidligere eier har klart å unngå å legge merke til de store forekomstene av mus og maur som nødvendigvis må ha vært inne i konstruksjonen i husert, og dermed ikke kommer inn under avhendingsloven 3-7 og 3-8 er dette uansett en vesentlig mangel iht. Avhendingsloven 3-9, pga. de store kostnadene med utbedring til forventet stand på et 22 år gammelt hus. Kostnaden med utbedring av skaden kommer på nesten 400.000,-, noe som utgjør 50 % av husets verdi. I Deres betingelser i "Eierskifteforsikring Polise" 6, pkt. 5 er vesentlig avvik definert til større enn 5 % av kjøpesummen. Uansett definisjon iht. 3-7 og 3.8 i avhendingsloven kommer skaden inn under 3.9. fordi eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn en kunne forvente, og kostnadene med utbedring utgjør ca 50 % av husets markedsverdi. Skadene er der, og de er kommet før jeg overtok huset. En kan ikke påregne at bærekonstruksjon har fuktskade, isolasjon er ødelagt av mus og bærekonstruksjon er oppspist av maur slik at den ikke har noen bæreevne på et 22 år gammelt hus. På bakgrunn av kjøpers brev kontaktet selskapet F hos takstfirmaet Ø for utarbeidelse av reklamasjonsrapport. Av takstmann Fs rapport fremgikk at det var påvist angrep av stokkmaur på en bjelke i overgang mot opplagring av bjelkelag på grunnmur, samt på gulvbord over skadet gulvbjelke. Av Fs rapport fremgikk videre at det ikke var konstatert at det var noen tue for stokkmaur inne i huset. Årsaken til maurangrepene ble av F angitt å være husets beliggenhet i område med skog. Når det gjaldt aktivitet av mus, fremgikk av rapporten at det kunne konstateres at det hadde vært aktivitet av mus i mineralullisolasjonen i gulvkonstruksjonen på bad. Takstmannen understreket at isolasjonen i etasjeskiller mot underliggende kjellerrom kun hadde til hensikt å isolere mot lyd og at denne funksjonen ikke var svekket av museangrepene. Videre fremkom at det ikke var påvist aktivitet av mus andre steder i huset, samt at det heller ikke var påvist sjenerende lukt eller andre konsekvenser etter aktivitet av mus utover skadene i badegulvet. Årsaken til inntrengning av mus ble antatt å være mangelfull sikring mellom underliggere og bak overliggere på utvendig panelkledning, samt utettheter i bygningskonstruksjonen i området under inngangstrapp. Avslutningsvis fremgikk av rapporten at det ble påvist betydelig med svertesopp i hjørnet mot nordøst i gulv- og veggkonstruksjon på bad. De nødvendige utbedringskostnader ble estimert til kr 16.350 eks. mva. (kr 20.437,50 inkl. mva.). Selskapet gjorde en fornyet vurdering av mangelsspørsmålet i lys av takstrapporten utarbeidet av F. I brev til kjøper opprettholdt selskapet sin tidligere vurdering om at det ikke forelå holdepunkter for at selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen iht. avh.l. 3-7 og 3-8, samt at det ikke forelå en vesentlig mangel ved eiendommen iht. avh.l. 3-9 annet pkt. I vesentlighetsvurderingen la selskapet vekt på at det i salgsdokumentasjonen var gitt risikoopplysninger om boligen og at eiendommens beliggenhet medførte risiko for maur- og Side 5 av 8
museangrep. Avslutningsvis konkluderte selskapet med at det ikke forelå grunnlag for det fremsatte erstatningskravet. Kjøper kontaktet så byggmester G som foretok befaring på eiendommen. Fra Gs uttalelse datert 24.4.08 gjengis: 22.4.08 var jeg i (kjøpers) nyervervede bolighus på L der en del kvadrat med golv er revet opp, dette avdekker et kolossalt angrep av mus. Det som slår meg er at så og si samtlige bjelkefakk er angrepet. Dette til tross for at gulvkonstruksjonen har himling direkte på bjelkene på undersiden, og gulv direkte på oversiden. Dette skulle hindre mus adkomst mellom fakkene. Dette tyder på lett adkomst fra ute. Vidre kan en se muselort på loftet, noe som får meg til å tenke på adkomst fra gulv til loft gjennom yttervegger, selv om vegger ikke er avdekket, så ser man hvor tynn diffusjonssperre som er brukt, tenker på hvor sårbar denne vil være med tanke på musa sitt arbeid. Hull i diffusjonssperren kan få konsekvenser for konstruksjonene når varm luft trekker ut. Det som likevel er mest betenkelig er isolasjonsverdien i oppspist isolasjon. Dersom veggene er like mye angrepet som gulvet er det ille. Huskvaliteten er i mine øyne kraftig redusert med dette. Byggmester G ga deretter et prisoverslag på kr 85.300 kr eks. mva. (kr 106.625 inkl. mva.) for riving og gjenoppbygging av gulv. Kjøpers advokat skrev så et brev til selskapet hvor han fastholdt at den aktuelle eiendommen hadde feil og mangler. Fra advokatens brev hitsettes: Dere skriver i Deres brev av 22.02.08 at det ikke er uvanlig eller usannsynlig at stokkmaur inntar boliger, spesielt ikke dersom boligen ligger i et område nær et skogholt eller annen vegetasjon som mauren trives i. Denne uttalelsen må bygge på svært manglende kunnskap om maurgang og hus. Kanskje halvparten av alle norske hus ligger i nærheten av det dere kaller annen vegetasjon eller et skogholt, men det er ikke vanlig at disse husene har stokkmaurangrep. Det er svært usannsynlig og svært uvanlig at hus angripes av stokkmaur. Det samme skriver Dere om skade på grunn av mus. Dere skriver at det ikke er upåregnelig at det forekommer tilfeller av mus i hus beliggende nær et skogholt. Ut fra min kunnskap, ut fra det jeg har lest, er det uvanlig å ha slike musangrep som er avdekket i dette huset. Det kan hende at en eller to enkelt mus trekker inn i husene/kjellerne særlig om høsten, men ikke at de bor i et slikt antall som det åpenbart må være i dette huset. Et hus som har slik invasjon av maur og mus, og dessuten lider av fuktskader slik det er dokumentert, er mangelfullt. Selv om det skulle vise seg at det ikke er en mangel i medhold av avhendingslovens 3-7 og 3-8, så er det etter min klare mening en mangel etter 3-9. Det som er avdekket er et vesentlig forhold som kjøperen ikke har ansvar for. Det som kjøperen nå har avdekket var det ikke mulig for han å vite noe om i forbindelse med kjøp av huset. Det kom derfor som en stor overraskelse på han. I tillegg til de rene reparasjonsomkostningene som nå er dokumentert, så har han også utgifter med å leie en annen bolig i alle disse månedene mens avdekkingen av skadene pågår. Selskapet fant etter en ny vurdering ikke at kravet var tilstrekkelig dokumentert. Selskapet opprettholdt derfor avslaget. Kjøper kontaktet så en ny advokat som i brev av 11.11.08 fastholdt det det forelå dokumentasjon på skade og årsaksforhold, og at det forelå grunnlag for fremsatte krav om prisavslag og erstatning. Saken ble så innklaget til Forliksrådet, som fattet følgende beslutning: Etter at tilsvar er mottatt fant forliksrådet at saksbehandlingen innstilles fordi det er lite sannsynlig at saken vil egne seg for videre behandling i forliksrådet, jf. tvisteloven 6-11 første ledd. Jfr. Også tvl. 6-10, nr. 1 og 2. I tiden etter forliksrådsbehandlingen fremkom ytterligere korrespondanse mellom partene, uten at selskapet fant å kunne konkludere med at kravet var tilstrekkelig sannsynliggjort. Selskapet tok på ny kontakt med F hos takstfirmaet Ø for utarbeidelse av ny rapport. Av rapporten fremgikk at det ved befaringen ble påvist spor etter begrenset aktivitet av mus og at det ble Side 6 av 8
observert enkelte uttørkete musekadavre. Takstmann F vurderte det slik at isolasjonen ikke var forringet som følge av museaktiviteten. Fra takstmannens vurdering av hvilke tiltak som var nødvendige gjengis fra rapporten: Undertegnede er av den oppfatning at det i den grad det her er nødvendig å gjøre noe for å opprettholde en forventet funksjon av isolasjon i etasjeskillet, så begrenser dette seg til å forbedre på isolasjonen i rannsone i etasjeskillet, ut mot yttervegger. Dette for å unngå kaldtrekk pga. manglende isolasjon i enkelte bjelkefakk mot kantbjelke/yttervegger. Dette kan alternativt utføres ved innblåsing av mineralullsisolasjon ved å bore hull i gulv i et område på 1m fra yttervegg rundt hele huset. Alternativt kan man åpne opp gulvene i dette området for å utbedre isolasjonen. Med bakgrunn i geografi langt utenfor firmaer som arbeider med innblåsing av mineralull, så vil det her overveiende sannsynlig være mest tjenlig å åpne opp nødvendige områder av gulv for å få dette utført. De totale utbedringskostnader ble angitt til kr 64.580 eks. mva. (kr 80.725 inkl. mva.). Selskapet opprettholdt avslaget etter mottak av Fs rapport. Selskapet viste til at utbedringskostnadene som hadde påløpt som følge av museangrepet var så vidt begrensede at vesentlighetsvilkåret ikke var oppfylt: Fs oppfatning er at endringer i isolasjonen som følge av museaktivitet er av en tilnærmet ubetydelig art, som kan likestilles med mindre unøyaktighet ved montering av isolasjonsplater. Når det gjelder utbedring, er det ifølge F tilstrekkelig å kontrollere og utbedre isolasjon i randsone mot yttervegger. Dette medfører kostnader på kr 64.580 eks mva. Av de totale kostnader utgjør kr. 30.720 legging av nye gulv. Det vises her til Fs rapport... hvor det fremgår at alder på eksisterende vinylbelegg er 24 år. I henhold til NBIs levetidsbetraktninger må det anses utlevd. Legging av nytt gulv vil således anses som normalt vedlikehold. Følgelig må denne kostnaden holdes utenfor vesentlighetsvurderingen. Hensett til at endringer i isolasjonen er av tilnærmet ubetydelig art, kan vi ikke se at forholdet representerer et vesentlig avvik fra forventbar stand, jf. avh.l. 3-9, 2. pkt. Kjøper kontaktet ingeniør og tømmermester KF for en vurdering av maur- og museskadene. KF konkluderte på følgende måte etter befaring på eiendommen: Pga at det er muselort over hele etasjeskille og enkelte steder helt nedsauset bør isolasjonen i hele etasjeskille byttes ut pga fare for sykdommer etc. videre må det tettes alle steder slik at nye mus ikke kommer inn, det må også sjekkes at det er musetomt. Delvegger står oppå sponplategulv, for å bevare veggene skjæres gulvet noe fra disse slik at de kan stå og ny isolasjon, spikerslag/anslag monteres i skjøter og nytt sponplategulv legges over det hele. Nødvendige utbedringskostnader ble av KF anslått å utgjøre kr 216.360 eks. mva. (kr 270.450 inkl. mva.). Selskapet gjorde en ny vurdering av saken etter å ha blitt forelagt KFs rapport, men opprettholdt sitt standpunkt om at kravet ikke var tilstrekkelig dokumentert. Kjøper klaget saken inn for Finansklagenemnda (FinKN). Fra klagen gjengis: I tid etter innstilt sak har det skjedd undersøkelser etter initiativ fra kjøper, herunder blitt innhentet uttalelser fra produsenten av den type hus som er aktuell i denne saken. Uttalelser om feil ved oppføring ble forelagt (selskapet), men uten at dette syntes underlagt behandling. (Selskapet) ønsket videre ikke å bytte til en annen takstmann, slik at man kunne få en ny gjennomgang, til tross for at valgte takstmann ikke syntes å ville svare på henvendelser eller for øvrig se hen til dokumenter i saken. Dette representerer jo også et generelt problem at ofte brukte takstmenn får bli værende på en sak, selv om det fremlegges funn som avviker fra den utarbeidede rapport. Det kan synes som om takstmannen da fastholder sitt opprinnelige syn, uavhengig av senere avdekkede forhold. Det er kjøpers oppfatning at det man kan kreve av opplysninger ikke har blitt oppfylt i dette tilfellet, herunder omfattende museangrep som det ville være vanskelig og ikke oppdage. Videre er det ikke lagt til grunn at årsaken til skadene ikke er et forhold som kjøper må bære risikoen for, all den tid dette ikke ble opplyst om av selger. Selger har jo da også henvist til (selskapet) under møte i forliksrådet. Side 7 av 8
FinKN anførte i brev til kjøpers advokat at det ikke forelå holdepunkter for å legge til grunn at selger hadde kjennskap til de forhold det var reklamert over, iht. avh.l. 3-7 og 3-8. Mangelsspørsmålet måtte derfor vurderes etter avh.l. 3-9. FinKN bemerket at saken bar preg av at det var innhentet en rekke sakkyndiguttalelser som beskrev de påberopte forhold, og at mangelsspørsmålet måtte bero på hvilke av rapportene som ble lagt til grunn. FinKN fant imidlertid ikke å kunne ta stilling til hvilke av rapportene som ga et korrekt bilde av skadenes årsak og omfang. Kjøpers advokat hadde følgende kommentarer til FinKNs vurdering: Når det konkret gjelder dette med rapporter, så må det ses hen til flere uavhengige rapporter på klagersiden. (Selskapet) har på vegne av forsikringsgiver brukt fast tilknyttet takstmann (F) som har mange oppdrag for (selskapet). Videre har det ikke vært annet enn fra denne takstmann. Når man ser hen til dette, og at det er mange andre som har meldt om undersøkelser, skrevet rapporter og konkludert med feil og mangler, samt størrelse kostnader, fremstår det som vanskelig å skulle ensidig legge til grunn kun denne ene persons vurdering (F). Vi har jo også anmodet om at (selskapet) kunne innhente andre vurderinger, men uten at dette ble gjort. Det gikk for øvrig lang tid mellom svarene og faktisk gjennomføring av de undersøkelser som ble lovet. Vedlagt advokatens brev fulgte 19 stk. fargebilder som viste de avdekkede forhold. Kjøper ønsket saken fremlagt for nemnda. Nemnda bes ta stilling til om det foreligger en mangel ved eiendommen iht. avh.l. 3-7, 3-8 og 3-9 annet pkt., samt om kjøper kan kreve utgifter til takstrapporter og husleietap erstattet, jf. avh.l. 4-14 og 7-1. Tidligere uttalelser: 2010-377 7023 Side 8 av 8