Referat oppstartsmøte Justvik felt B33. Detaljregulering. Plannummer Saksnummer 201302410 Møtedato 04.06.13 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Referat sendes Sørlandet Boligbyggelag (SORBBL) Odd Helge Moen Tor Linge Tønnessen, Fredrik Linge-Nygaard (STREK ARKITEKTER AS) Ingeniørvesenet: Cathrine Lervik Oppmålingsvesenet: Stein Coward Parkvesenet: Trond Johanson Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen Kristiansand Eiendom: Nils Erik Hessen Plan- og bygningsetaten: Isabel Lenzion-Kulka Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve, Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å: - Skape et nytt boligområde i Justvik felt B33 med omtrent 80 leiligheter (med til sammen 7800m2 BRA), primært for beboere i omkringliggende områder, samt for ungdom og førsteetablerere - Utforme bebyggelsen slik at den er terrassert i terrenget, og tilpasser seg landskapet - Skape et trygt, bilfritt miljø mellom bebyggelsen, der beboere i området kan utvikle sosiale møteplasser, turområder, og tilstøtende uteoppholdsarealer - Opprettholde den eksisterende skolevegen ved å etablere et g/s veg - Begrense inngrepene ifm bygging av boliger og infrastruktur for å kunne ivareta naturkvalitetene i området. Side 1 av 9
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGERR FOR PLANARBEIDET Planområdet Området ligger i en skogkledd skråning mellom Ålefjærveien og heia i bakkant. Det er et utfordrende terreng medd store høydeforskjellerr (fra +k 23 veg til omtrent +62). Planområdet er på omtrent 22 daa sør for Justvik skole og er omtalt i konsekvensbeskrivelsen i kommunep lanen (2011-2022, side 161). I kommuneplanen er planområdet B333 avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg. Iht. kommuneplanen ligger planområdet i gul støysone (iht. T-1521). Gjennom planområdep et går en høyspentlinje ogg den må legges i jordkabel på bekostning av utbyggeren. Side 2 av 9
Hovedgrep Planområdet ligger sentralt på Justvik. Justvik har en betydelig boligreserve på Justneshalvøya. Prosjektet i felt B33 vil styrke Justvik senter og legge grunnlag for vekst. Baserende på de innsendte skissene går bebyggelsen utover gult område og inn i grøntområder. Planområdet må holde seg innenfor det gule området i kommuneplanen (2011-2022). Planområdet omfatter et utfordrende terreng med store høydeforskjeller og derfor er det særlig viktig å tilpasse nye bygninger godt inn i terreng. Illustrasjoner som ble sendt inn til oppstartsmøte viser terrasserte blokker som ligger godt tilpasset i terreng. Det er positivt at planen skal samkoordineres med fremtidig g/s veg gjennom området som også skal fungere som møteplass og tursti for fremtidige beboere i området. Vi støtter en trinnvis utbygging av området, det vil skape et mer konsentrert anleggsarbeid og gi mer fleksibilitet ift. markedsetterspørsel (valg av boligtyper). Det er viktig å utforme en trygg adkomstvei/kryssløsning inn i boligfeltet. Vi anbefaler at ifm utarbeidelsen av reguleringsplanen for felt B33 og reguleringsplanen for Justvik - gang/sykkelvei - Skinnerheia - Justvik skole (forslagsstilleren er ingeniørvesenet - Kristiansand kommune) samkoordineres, men at det jobbes med 2 separate planer. Grønnstruktur og lekeplasser Planområdet grenser til 2. prioritert grønnstruktur og aktivitetsområde i tilknytning til Justvik skole. Utbyggingen må skje innenfor det gule området avsatt i kommuneplanen (B33). Det er viktig å ikke bygge igjen grønne lunger inne i Justvik. Det er ingen registreringer i kommunens database ift. biologisk mangfold, og det er ikke registrert forekomster av forurensa masser. Det er krav om at hver reguleringsplan blir omtalt etter Naturmangfoldloven (prinsipper 8-12). Det eksisterer flere lekemuligheter i nærheten av planområdet. Ift. kommuneplanen skal det etableres nærmiljøpark i tilknytning til grunnskoler. Nærmiljøpark skal være min. 15 daa og legges i tilknytning til annen grønnstruktur. Nærmiljøpark gjelder også som kvartalslek innen gitte avstandsgrenser for kvartalslekeplass/tilbud. Ved utbygging i nye eller etablerte utbyggingsområder skal det etableres kvartalslekeplass/-tilbud, med integrert sandlekeplass på min. 250m2. Konkrete tiltak ifm. evt. oppgraderinger av eksisterende kvartalslekeplasser/balløkke etc. må avklares i den videre planprosessen. Side 3 av 9
Oversikt over lekemuligheter i nærheten av planområdet (grønn: sandlekeplasser, blå: balløkke, rød: kvartalslekeplass, oransje: nærmiljøpark) Uteoppholdsarealer Det er krav om 80m2 uteoppholdsarealer pr boenhet. Areal brattere enn 1:3 skal ikke med i beregningen av uteoppholdsareal. Boliger skal ha gode uteoppholdsareal og solforhold (jf. TEK 10, kapittel 8). Det må legges vekt på kvalitet til møteplassene. Universell utforming/tilgjengeli g boenhet Minst 70% av nye boliger skal utformes etter krav til tilgjengelig boenhet (TEK 10, Kapittel 12). (Alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangs plan. Uteoppholdsarealer er de deler av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett). Se evt. kommuneplanen bestemmelser 7a. Boligens uteområder og internveier skal oppfylle krav til universell utforming. Kulturminner Eiendommens bebyggelse (mot Justvikbukta) er fredet etter kulturminneloven. Denne vil neppe berøres av en utbygging i nærheten av skolen. Endelig vurdering ift. kulturminner og evt. behov for registreringer avklares med kulturminne myndighetene. Side 4 av 9
Kommunaltekniske anlegg Krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Tiltaket forutsetter fordrøyning av overvann på egen tomt. Adkomstveien inn i boligfeltet bør gjennomtenkes nøye og om planområdet bør utvides ifm en evt. vegforbindelse fra Kvernhusheia. Det er mulig at det knyttes rekkefølgekrav til oppgradering av Kvernhusveien. Energiforsyning Avfallshåndtering Parkering Sosial infrastruktur Eiendomsforhold Det bør utredes hvorvidt det ligger til rette for å satse på fornybare energiformer (f.eks. fjernvarme, jordvarme, bioenergi, solenergi). Det undersøkes med Avfall Sør om avfallshåndtering kan løses som fellesanlegg (nedgravde container). Avfallsplassering vises på planen. Det er krav om 2 p.plasser pr boenhet på egen tomt eller 1,5 biler på felles parkeringsplass/kjeller. Det er krav om 2 sykkelparkeringsplasser pr boenhet. Min. 1 må være overdekt. Dette bør tas med i bestemmelsene. Gjesteparkering (0,25 pr boenhet på offentlig parkeringsplass) må innreguleres. For gjesteparkeringsplassene som er vist på innsendte illustrasjoner, og som er plassert i de beste uteoppholdsarealene (sydvendt) må det finns bedre plassering. Her må det også tas hensyn på virkningen mot rv. 452 Ålefjærvegen. Det bør avklares om kommunen har kapasitet i den sosiale infrastrukturen (skole og barnehage). Nødvendig sammenføying og/eller oppheving av eiendomsgrenser må avklares så tidlig som mulig. Dersom utbygger har behov for å kjøpe eller benytte kommunal grunn for bruk eller opparbeidelse av tiltak knyttet til utbyggingen, forutsetter kommunen at egen avtale om dette inngås. Det må påregnes at vederlag for slik grunnavståelse og/eller bruk vil bli krevet. Naboskap ROS / Masseuttak/ Forurensa masser Området grenser til Justvik skole og er aktuelt eneste alternativ dersom denne skal utvides. Byggteknisk forskrift (TEK10) stiller krav til at alle nye bygninger som er beregnet for varig opphold skal oppføres med radonforebyggende tiltak, slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonforebyggende tiltak vil bli utført i henhold til krav i byggteknisk forskrift. Høyspentledning går gjennom området. Ved utbygging må den omlegges på utbyggers bekostning. Geologiske undersøkelse av planområdet må gjennomføres (særlig i forhold til stabiliteten av fjellet og hvilke sikringstiltak må gjennomføres). Side 5 av 9
Området er bratt flere steder og har mulig rasfare. Ras og fallsikring må utredes i reguleringsplanarbeidet. Restriksjonsområdet for flyplass Trafikkgenerering, ATP og kollektivdekning Veinavn Utbyggingsavtale Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Prosess Planområdet ligger i restriksjonsområdet for flyplassen. Avinor har utarbeidet et kart som viser arealer hvor en utbygging kan være i strid med sikkerhetskravene til flytrafikken. Områdene dette gjelder, er arealer som ligger over kote +60 i restriksjonsområdet. Sikkerhetsproblematikken knytter seg til lys og refleksjonsflater som kan være forstyrrende for flygerne. Iht. kommuneplanen ligger planområdet i gul støysone (iht. T- 1521). Det er nødvendig å gjennomføre en støyvurdering. Området er bussbetjent - rute 22 og 23. Det må etableres nye veinavn innenfor planområdet. Kommunen anbefaler at det inngås utbyggingsavtale før utbygging innenfor planområdet igangsettes. Det er mulig at det vil bli stilt rekkefølgekrav ift. oppgradering av vegen/g&s vegen og lekeplasser. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Vi anbefaler å ta et møte sammen med Statens vegvesen og ingeniørvesen for å avklare adkomstvegen fra rv. 452. Vi anbefaler at det iverksettes offentlig møte i forbindelse med varsel om oppstart. Kommunen ønsker å delta. Kommunen ønsker nytt møte med regulant for å drøfte skisseutkast for området når merknader til oppstartsvarselet foreligger. Regulant innkaller. Illustrasjoner Konklusjon Vi ønsker illustrasjoner på: - Illustrasjonsplan for feltet - Terrengsnitt som viser interne høydeforskjeller og overganger mot friomåder og nabområder - Sol- og skyggeanalyse Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. Isabel Lenzion-Kulka, 12.6.13 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 6 av 9
Utsnitt av kommuneplanen (2011-2022) Side 7 av 9
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan for Justvik Terrasse, Endr. Reg. (1969) Reguleringsplan for Justvik Terrasse (1967) Reguleringsplan for Ålefjær G/S vei fra Justnes til Jærnesheia (1991) Annet planarbeid i området Rikspolitiske retningslinjer Aktuelle lover Formål: Bebyggelse og anlegg - fremtidig Bestemmelser: Kommuneplanen har en rekke bestemmelser som er relevante for planarbeidet. Formål: Bolig, friområde, vei, forretningstomter Bestemmelser: Ny reguleringsplan vil gjelde foran hele/ deler av den reguleringsplanen. Formål: Bolig, friområde, vei Bestemmelser: Ny reguleringsplan vil gjelde foran hele/ deler av den reguleringsplanen. Formål: Vei Bestemmelser: Ny reguleringsplan vil gjelde foran hele/ deler av den reguleringsplanen. Justvik - gang/sykkelvei - Skinnerheia - Justvik skole reguleringsplan (saksnr.: 200815064) Samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 Om barn og planlegging T-2/08 Riks- og fylkesveger T-1057 Verna vassdrag T-1082/ Vernede vassdrag T-1078 T-1521 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven Kulturminneloven GENERELL INFORMASJON Planmateriale Kart Oppstartsmelding Komplett planmateriale skal være i henhold til plan- og bygningsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Nyeste grunnkart for området må brukes Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Plan- og bygningsetaten utarbeider adresseliste. Oppstart av planer skal legges ut på kristiansand.kommune.no/oppstart-av-plan. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning legges ved oppstartsmeldingen til naboer. Brosjyren kan fås i servicebutikken, eller skrives ut fra internett. Det varsles oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Side 8 av 9
Plangebyr Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Sørlandet Boligbyggelag Postboks 382 4664 Kristiansand S Fremdriftsavtale Plan- og bygningsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 9 av 9