Glød HEIS gir trygghet og trivsel 16 1 Norske Boligbyggelag Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for boligbyggelag. 47 boligbyggelag er tilsluttet NBBL. Boligbyggelagene har 900.000 medlemmer og forvalter 440 000 boliger i 10 000 boligselskap over hele landet. www.nbbl.no Husbanken er statens sentrale organ for gjennomføring av boligpolitikken. Tildelingsbrevet fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) setter hvert år hovedmål og arbeidsmål for Husbankens virksomhet. www.husbanken.no 9 av 10 lavblokker mangler heis Norske Boligbyggelag
Fakta om heis Heis gir nye muligheter 2 3 Heis gjør det mulig for flere å bo lenger hjemme. Ni av ti lavblokker mangler heis. Mange av landets lavblokker ble bygget på en tid hvor det ikke ble stilt krav om heis, og trappa er derfor eneste atkomstvei. Våre krav til hva som er en god bolig, endres med tiden. De aller fleste boliger i blokk bygges derfor i dag med heis. Selvsagt fordi det er et myndighetskrav, men også Dette heftet viser ulike muligheter for etterinstallering fordi boligkjøpere ønsker heis. Det er en kvalitet som av heis, og eksempler fra konkrete prosjekter. Det gir 200 000 boliger i blokk mangler fremdeles heis. 10 prosent av boligene er tilgjengelige for rullestolbrukere. derfor tas for gitt i nyboligmarkedet. For å imøtekomme dagens krav og behov hos beboerne, er derfor etterinstallering av heis like viktig som annen oppgradering. Heis vil bidra til at eksisterende boliger kan være attraktive for boligkjøpere i årene som kommer. også tips til hvordan styret kan gå fram for å få til et heisprosjekt i borettslaget, og hvem som kan kontaktes for å få råd og veiledning. De fleste boligbyggelag kan bistå borettslag i heisprosjekter. For mer om etterinstallering av heis, se også: www.nbbl.no/heis Siden starten av 1990-tallet er det etterinstallert heiser Nærmere Hamar kommune og Obos Innlandet i noen borettslag i Norge, men de aller fleste lavblokker mangler fremdeles heis. Flere heiser vil være med på å gi mange beboere økt livskvalitet og mulighet til å bli boende lenger i eget hjem. For Heftet er utarbeidet av NBBL i samarbeid med Husbanken og boligbyggelag som har erfaring fra heisprosjekter. Brosjyren er finansiert med FOU-midler fra Husbanken. 30 boligbyggelag har hatt heisprosjekter siden 1990 de fleste ett eller to prosjekter. er pionerer i arbeidet med heis. Over 200 heiser har blitt innstallert siden 1990. Obos Innlandet står bak over halvparten. mange med redusert funksjonsevne er heis helt nødvendig. Heisen gir økt tilgjengelighet for både beboere og besøkende. Om du har barnevogn, handleposer, rullator eller rullestol, er heisen et gode alle kan nyte godt av, og som letter hverdagen. Fremdeles 200 000 boliger i blokk som mangler heis. Mikkel Moxness
Fagertun borettslag, Elverum Vi ønsket oss moderne bygg Resultatet er et oppgradert borettslag med fornøyde beboere. Styret har fått mange gode tilbakemeldinger, både fra eldre, yngre og forbipasserende. Oscar Hivane, styreleder Fagertun Borettslag Byggeleder John Lillesæter, styreleder Oscar Hivane 4 5 Styret i Fagertun Borettslag på Elverum ønsket seg oppdaterte og moderne bygg. Etter at rehabilitering og innglassing av balkonger var ferdig, var det neste naturlige steget å tenke på etterinnstallering av heis. Å installere heis opplevdes som tidsriktig, men også nødvendig med tanke på at beboerne har høy gjennomsnittsalder. - Styret tok kontakt med byggeleder John i kontakt med både beboere og leverandører, Lillesæter i OBOS Prosjekt som også hadde var viktige nøkkelfaktorer for prosjektets bistått i balkongprosjektet. Han hadde lang gode gjennomføring. erfaring med etterinstallering av heis i borettslag på Hamar. Han holdt kontakten med Husbanken underveis og oversikt over søknadsprosessen. Husbanken ga 40 prosent Kommunen var aktiv - For at prosjektet skulle komme fort i gang og tilfredsstille Husbankens krav til ferdig- Beholdt trappeløp, men benyttet søppelrommene som ligger i hver etasje til heis. tilskudd. Det hadde vært urealistisk å sette stillelse, var det avgjørende at kommunen i gang med et slikt prosjekt uten dette var rask med saksbehandlingen. Heldigvis tilskuddet. De resterende kostnadene ble viste kommunen tidlig interesse for heis- dekket ved å ta opp felles lån i OBOS Bank, prosjektet. Det var avgjørende at saksbe- sier styreleder Oscar Hivane. handler hadde god innsikt i hva dette dreide God dialog med beboere Styret var hele tiden i dialog med beboerne seg om, forklarer Hivane. Styret, med hjelp av OBOS Prosjekt, var Uteområder ble i liten grad berørt. og ga dem oppdatert gjennom nøye med å innhente tilbud fra flere lev- prosessen. Dette bidro til at alle ble involvert erandører, slik at de hadde flere gode al- og fikk eierskap til prosjektet. Det ble arrangert ternativer å velge mellom. Valget falt på en smøter i borettslagets egne felles- leverandør som kunne tilby produkter av lokaler når det var nødvendig. Styreleder opplevede tiden som positiv. Det kan jo også oppslutningen om prosjektet vise. På god kvalitet og trygghet med tanke på oppfølging og god service. Inngangspartiet ble utformet med rampe, slik at det skulle være mulighet for trinnfri adkomst. ekstraordinær generalforsamling stemte 44 - Resultatet er et oppgradert borettslag med FAGERTUN BoRETTSLAG av 45 oppmøtte for å etterinstallere heis. fornøyde beboere. Styret har fått mange gode tilbakemeldinger, både fra eldre, yngre og Stiftet: Stiftet i 1981 Kombinasjonen av kompetansen og engasjementet til John Lilleseæter i OBOS prosjekt, forbipasserende. Vi mener leilighetene har blitt mer populære i området og har fått en Antall boliger: To blokker med 72 leiligheter, 105 beboere. og styrets ryddighet og profesjonalitet Nadia Frantsen høyere verdi, avslutter en fornøyd styreleder. Kostnadene er fordelt etter husleiebrøk.
SUNDEKROSSEN BOrettslag, STAVANGER Vi ønsket å være et attraktivt borettslag Selve byggeprosessen gikk veldig bra og ble gjennomført uten at beboerne ble nevneverdig forstyrret. Det handlet nok også om at beboerne ble informert underveis, og at borettslaget hadde god relasjon til utførende entreprenør. Alle beboere er svært fornøyd med resultatet. Arne Hagerup, prosjektansvarlig i Sundekrossen Borettslag 6 7 Sundekrossen borettslag ønsket å bli et mer tilgjengelig og attraktivt borettslag og ville derfor installere heis i blokkene. Det var enighet i styret om at det ville gjøre hverdagen lettere, både for de yngre og de mange eldre beboerne. Dessuten visste de om midlene fra Husbanken som var avgjørende for at beboerne sa ja. - Vi tok kontakt med Bate boligbyggelag for å få veiledning og prosjekthjelp. De tok ansvar for hele prosessen, også for kontakten med Husbanken og kommunen. De sørget for at Husbanken deltok i møter og på befaring før prosjektet ble igangsatt. Tilskuddsbeløpet ble økt fra ca 30 prosent til nærmere 50 prosent i løpet av perioden. Boligbyggelaget gjorde en uvurderlig innsats i prosessen, sier en fornøyd prosjektansvarlig i borettslaget, Arne Hagerup. Et god forberedt styre I forkant av kontakten med Bate boligbyggelag, var det enighet i styret om heisprosjektet. - Styret hadde forberedt saken godt. Løsninger, priser og framdriftsplan var på plass før generalforsamling. Det ble informert om Husbankens krav til ferdigstilling i inneværende kalenderår. Beboerne fikk også lovnad om at ingen skulle få økt husleie. God økonomi i borettslaget gjorde dette mulig. Det kom noen innspill med hensyn til plassering av heisene, men generalforsamlingen gjorde vedtak med god margin. En slik prosess er avgjørende å ha før man setter i gang, sier Hagerup. Fornøyde beboere Bate boligbyggelag håndterte hele anbudsprosessen som resulterte i to godkjente anbud. Styret selv gjorde det endelige valget som falt på det dyreste alternativet fordi det hadde en bedre løsning og lengre teknisk levetid. - Selve byggeprosessen gikk veldig bra, og ble gjennomført uten at beboerne ble nevneverdig forstyrret. Det handlet nok også om at beboerne ble informert underveis, og at borettslaget hadde god relasjon til utførende entreprenør. Alle beboere er svært fornøyd med resultatet, avslutter en engasjert prosjektleder, Arne Hagerup. 238 Sundekrossen borettslag består av 238 boliger i både blokk og rekkehus som er bygd på 80- tallet. Av dette er det 96 boliger i lavblokker. Alle blokkene med svalganger har fått tilgang til heis som er installert i en egen sjakt. Svalgangene gjør at det bare var behov for en heis til hver etasje. SUNDEKROSSEN BoRETTSLAG Stiftet: Stiftet i 1981 Minna Anneli Suojoki Antall boliger: Består av i alt 238 boenheter fordelt SUNDEKROSSEN BoRETTSLAG på 174 leiligheter i blokk og 64 leiligheter i rekkehus
Sameiet Gabelsgate, Oslo Beboerne hadde ideen som inspirerte styreleder Jeg opplevde initiativet som et positivt bidrag til bomiljøet og satte i gang med å orientere meg om hvilke muligheter som fantes på markedet. Ikke minst om hvordan man kunne finansiere et slikt prosjekt. Jeg ble inspirert, og det var lett å bli engasjert i dette arbeidet. JENØ KAROLY BENE, styreleder Sameiet Gabelsgate 8 9 Beboere i 4. etasje tok selv initiativet overfor styreleder. De ønsket å bo hjemme i sin egen leilighet så lenge som mulig, men de så det ville bli vanskelig med så mange trappetrinn. De fikk også med seg unge barnefamilier som var positive til prosjektet. - Jeg opplevde initiativet som et positivt heisen, og utforming av både heissjakt og bidrag til bomiljøet og satte i gang med å tilstøtende områder, forklarer styreleder Bene. orientere meg om hvilke muligheter som fantes på markedet. Ikke minst om hvordan man kunne finansiere et slikt prosjekt. Jeg ble inspirert og det var lett å bli engasjert i dette arbeidet, sier styreleder Jenø Karoly Prosjektet ble i hovedsak finansiert med tilskudd fra Husbanken (40 prosent) og innskudd fra beboerne. I tillegg fikk sameiet et mindre bidrag fra Oslo kommune - Sameiet Gabelsgate 19 er en eldre bygård på Frogner i Oslo over fem etasjer, der det i første etasje drives næringsvirksomhet. Albert Bene. velferdsetaten. Det ble ikke tatt opp felles lån, men beboerne finansierte hver sin Grundig sinnhenting andel i prosjektet. Beboerne i de øverste Styret brukte mye tid på sine undersøkelser og satte seg godt inn i på etasjene ble vurdert til å få større nytte av heisen, og de betalte mer enn i de lavere 2 Husbankens hjemmesider. Der fant de god om tilskuddsordninger og søknadsprosess. Ut over hjemmesidene etasjene. Beboerne ble fortløpende informert Det er to leiligheter i hver av de øvrige etasjene. hadde ikke styret i Gabelsgate noen kontakt Styret gjennomførte en ryddig prosess, med Husbanken. De brukte isteden mye med god og jevnlig kommunikasjon med tid på å undersøke praktiske løsninger på beboerne. Vi informerte fortløpende om sine utfordringer og på å undersøke mulige planene før bygging, og om de forskjellige leverandører. - Valget vårt falt på en heisleverandør som kunne tilby et bredt spekter av tjenester. byggetrinnene underveis. Sameiet stod samlet bak styret i hele denne prosessen, og det var nesten full oppslutning på sameiermøtet. Resultatet er at sameiet har fått Heisen ble montert i kjernen av det eksisterende trappeløpet, uten å redusere trappeløpet. Firmaet fungerte som rådgivere for oss en bygning som har trinnfri adkomst, og gjennom hele prosessen. Rådgiver var også alle leilighetene er lett tilgjengelige. Bebo- kontaktperson mot både Husbanken og erne er fornøyde og stolte av sameiet. De Sameiet Gabels gate 19 kommunen. Hele styret følte seg godt har fått besøk fra flere naboer i nærheten Stiftet: Stiftet i 1984 ivaretatt med denne løsningen. Gjennom leverandøren kom vi i kontakt med en arkitekt som kom med forslag til plassering av som er interesserte i en slik løsning, avslutter en stolt styreleder. De valgte en glassheis for å beholde lyset i oppgangen. Byggeår: 1930 årene Bente Johansen
ÅRDAL BOLIGBYGGELAG Ble inspirert på NBBLs konferanse Eldre og bolig Årdal Boligbyggelag har mange borettslag med 3 etasjers blokker uten heis. Her bor det mange eldre og syke mennesker som har problemer med å komme seg ut i friluft. Og med stigende gjennomsnittsalder på beboerne, var det all grunn til å utforske mulighetene for å gjøre noe. 10 Grete Steinheim, daglig leder Årdal Boligbyggelag 11 Rigmor Svanberg, kommunalsjef i Årdal kommune, Oddvar Rørtveit, seniorarkitekt i Husbanken og Greta Steinheim, daglig leder i Årdal Boligbyggelag Daglig leder for Årdal Boligbyggelag, Greta Steinheim deltok i 2009 på konferansen Eldre og bolig arrangert av Husbanken, Statens seniorråd og NBBL. Her oppstod for første gang ideen og inspirasjonen til å få med borettslag i Årdal på etterinstallering av heis. - Årdal Boligbyggelag har mange borettslag med 3 etasjers blokker uten heis. Her bor det mange eldre og syke mennesker som har problemer med å komme seg ut i friluft. Og med stigende gjennomsnittsalder på beboerne, var det all grunn til å utforske mulighetene for å gjøre noe, sier Greta Steinheim. Interessert og engasjert kommune På grunnlag av initiativet fra boligbyggelaget, startet borettslagene Flotane og Sauekvei arbeidet med planlegging og. Hele tiden hadde de tett samarbeid med ansatte i boligbyggelaget. Kommunen var heldigvis både interessert og engasjert. Prosjektene fikk status som pilotprosjekt i Husbanken, med involvering av Nav hjelpemidler og Årdal kommune. - Lederne for både Flotane og Sauekvei var begge involvert i arbeidet fra starten av. De deltok aktivt og ga positiv om planer og muligheter til beboerne. Informasjon foregikk muntlig og ved å produsere prosjektavis med oppdatert underveis. Dette har vært viktig for å lykkes med prosessen, sier Steinheim. Godt samarbeid avgjørende For Flotane og Sauekvei fungerte Årdal Boligbyggelag som byggherre og hentet inn anbud. Rådgiver ble også engasjert av boligbyggelaget. Rådgiver og boligbyggelaget sto sammen om prosjektledelsen, i god dialog med entreprenør og borettslagene. - Det har vært helt avgjørende at samarbeidet mellom boligbyggelag, borettslag, Husbanken, entreprenør, kommunen og NAV har fungert. Optimisme og fleksibilitet har vært viktig for å lykkes. Dessuten var det viktig at entreprenøren klarte å gjennomføre prosjektet med minimale ulemper for beboerne. Det er bare positive godord å få fra beboerne, avslutter ideskaperen og motoren i prosjektet, Greta Steinheim. Lavblokkene er på tre etasjer med en halv trapp opp til første etasje. Det er installert en heis i hver oppgang, og heisen er så romslig at den kan ta med ambulansebåre. Gammelt trappeløp ble revet og nytt bygd opp ved siden av heisen i det nye påbygget. Noen beboere fikk vurdert sine boliger for å gjøre dem bedre tilgjengelige for bevegelseshemmede. Odd Bjørn Solberg og Greta Steinheim Husbanken dekket tilskudd på ca. 45 prosent av kostnadene. NAV ga tilskudd ut fra behovet for trappeheiser i blokkene. Årdal Boligbyggelag Omfatter to borettslag: Sauekvei stiftet i 1989. Flotane stiftet i 1964 Antall boliger: Til sammen 96 boliger
Heis i borettslag eller boligsameie. Fra tanke til handling 1 Ide om heis 2 Oppstart forprosjekt 3 for prosjekt 4 Beslutningsprosessen 5 HEISPROSJEKT Styret vurderer forslag. Hele styret bør stå sammen. Styret beslutter å sette i gang forberedende arbeid. Styret informerer beboere om at heis vurderes. Styret kontakter boligbyggelag eller annen rådgiver. Styret fremmer et forslag for generalforsamlingen om at det skal igangsettes et forprosjekt. Generalforsamlingen/sameiermøtet beslutter at det skal igangsettes et forprosjekt. Styret engasjerer prosjektleder. Styret søker Husbanken om prosjekteringsstøtte. Husbanken innvilger tilskudd på inntil 50 prosent av kostnadene. Beboerne får tilstrekkelig slik at vedtak kan fattes om investeringskostnader og endring av fellesutgifter. Prosjektleder utfører i samarbeid med styret og forretnings fører forprosjektet: Kontakter arkitekt, entreprenør, heisleverandør mv. for å få vurdert heisløsning og nødvendig ombygging, inkludert kostnader. Kontakter kommune om byggesøknad. Kontakter med NAV om evt. tilskudd. Kontakter Husban ken og evt. privatbank før søknad. Styret søker om i Husbanken. tilskudd og lån Husbanken innvilger tilskudd og lån på inntil 50 prosent av investeringskostnaden. Beboere holdes orientert om prosessen. Styret informerer i forkant av vedtak. Styret legger fram forslag til heisløsning evt. noen få alternative løsninger på generalforsamling/sameiermøte. Forslaget inkluderer kostnader, finansiering og kostnadsfordeling. Generalforsamlingen/sameiermøte vedtar igangsetting av heisinvestering med 2/3 flertall. Informasjon om heisløsning, finansiering, kostnadsfordeling og framdriftsplan legges fram for boligselskapet på et smøte. Det er viktig med et stort flertall som ønsker heis. Tilslutning fra de fleste kan sikre både god framdrift og et godt bomiljø i etterkant. Styret leder prosjektet sammen med prosjektleder og forretningsfører. Infoskriv i sendes ut under byggeprosessen for å informere om framdriften i prosjektet. Feiring av heisen! Rett mengde til rett tid sikrer at alle forstår hva heisen vil bety for dem og boligselskapet Porsjoner ut en. Både skriftlig og muntlig og bilder! Tenkt enkelt og lett forståelig. «Åpen dør» for spørsmål. Infoskriv, sosiale medier, bruk av nettside mv. i prosessen. Møter med mindre grupper av beboere. Styret må være forberedt på å møte motstand. Det bør settes av tid slik at saken kan modnes. Om styret møter mye motstand, bør det holdes et nytt møte etter 1-2 måneder med nye momenter i saken. Møter man stor motstand ikke vær redd for å utsette prosjektet. Kilde: Magnus, Hauge, Löfsröm & Kjølle (2013) Beslutningsprosesser ved oppgradering til universell utforming og høy energistandard: Casestudier i REBO. Oslo: SINTEF Akademisk forlag. Kilde: Sintef, NBBL (2011) Få oppslutning om oppgradering.
Finansiering Vedtak og kostnadsfordeling 14 15 Tilskudd fra Husbanken Inntil 50 prosent av kostnadene til prosjektering og installering av heis kan dekkes med tilskuddet. Tilskuddssøknader behandles på starten av året, og prosjektet må ferdigstilles samme år. Skjema HB-8.S.21 02.2014 www.husbanken.no Tilskudd fra NAV (prøveordning) Hvis det er beboere i oppgangen som har behov for trappeheis, eller kan få behov de nærmeste årene, kan NAV yte tilskuddsmidler tilsvarende kostnader for en trappeheis. www.nav.no Grunnlån fra Husbanken Øvrige kostnader kan dekkes med grunnlån fra Husbanken. I borettslag krever Husbanken at låntaker er forsikret mot manglende innbetaling av fellesutgifter. Vedtak om heis Etterinstallasjon av heis berører fellesareal som eies av alle andelseiere/seksjonseiere i fellesskap. Tiltaket vil være en endring og en påkostning av bygget som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold. Det vil derfor kreve 2/3 flertall på generalforsamlingen/sameiemøtet for å kunne fatte et gyldig vedtak om dette, jf. brl 8-9, nr. 1, og esl 30, 2 ledd a). Fordeling av kostnadene I utgangspunktet fordeles felleskostnadene i et boligselskap på hver enkelt eier etter en brøk fastsatt da selskapet ble stiftet. Denne fordelingen skal ligge fast og det skal betydelige endringer til for å endre den. Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har regler om muligheten til å endre fordelingsnøkkelen for felleskostnadene eller å unnta visse kostnader fra denne fordelingen, og fordele den etter hvem som har nytte, eller får en verdiøkning, som følge av tiltaket, jfr. brl 5-19 og esl 23. Det kreves at det er en betydelig utgift etter forholdene i boligselskapet, som gjør det klart rimelig å fravike fordelingsnøkkelen som ble fastsatt ved stiftelsen. Endring tillates i større grad der det dreier seg om et nytt tiltak, som ikke var med i beregningen da den opprinnelige brøken ble fastsatt. Etterinstallering av heis vil være et nytt tiltak, som kan tilsi en annen fordeling enn etter den opprinnelige brøken. Hvis det er aktuelt å foreslå annen fordeling av kostnadene enn brøken tilsier, bør borettslag/sameie søke bistand om dette. HB-7.S.15 01.2014 www.husbanken.no I utgangspunktet fordeles felleskostnadene i et boligselskap på hver enkelt eier etter en brøk fastsatt da selskapet ble stiftet. 1 finansieringeksempel En oppgang en heis 12 boliger kostnadsbrøk=1/12 Kostnader heis: 2,5 mill. kroner Tilskudd Husbank 45 pst.: 1,125 mill. kroner Grunnlån(*): 55 pst.: 1,375 mill. kroner (*) rente flytende 2,7 pst. annuitetslån - nedbetaling over 30 år 2 Alle boligene deler likt på utgiftene: Økte fellesutgifter per bolig pga. investering: I tillegg kommer driftsutgifter som strøm, vedlikehold, service mv. Kilde: Husbankens lånekalkulator(juli 2014). 470 kroner per måned