Time kommune Handelsanalyse Bryne Underlag for kommunedelplan for 2014-04-03 Oppdragsnr.: 5141727
2014-03-19 Side 2 av 37
Innhold 1 Innledning 5 1.1 Bakgrunn 5 1.2 Formål 5 2 Situasjonsbeskrivelse 6 2.1 Innledning 6 2.2 Senterstruktur og rollefordeling 7 2.3 Handelsomland 12 2.4 Bryne sentrum 15 2.5 Utvikling - varehandelen 16 3 Arealbehovsanalyse 18 3.1 Befolkning, forbruk og trender 18 3.2 Scenarier - Arealbehov Bryne Sentrum 2026 24 3.2.1 Scenario A1 25 3.2.2 Scenario A2 26 3.2.3 Scenario B1 26 3.2.4 Scenario B2 27 3.2.5 Sammenstilling av scenarier 28 3.3 Arealpotensial i sentrumsområdet 29 4 Drøfting / Anbefaling 30 4.1 KDP Bryne sentrum og Regionalplan for Jæren 30 4.2 Hvor mye handelsareal bør kommunen planlegge for? 31 4.3 Er det behov for å utvide sentrumsområdet? 32 4.4 Hvilke funksjoner vil det være naturlig å lokalisere til regionssenteret Bryne? 33 4.5 Utvikling av sentrumsområdet Videre arbeid 33 4.6 Anbefaling/ Oppsummering 34 5 Vedlegg 35 5.1 Definisjoner og begrepsbruk 35 5.2 Omsetningsstatistikk 35 2014-03-19 Side 3 av 37
Forord Time kommune har engasjert Norconsult til å utarbeide en handelsanalyse for Bryne sentrum. Utredningen skal være et grunnlag for arbeidet med rullering av gjeldende kommunedelplan for Bryne sentrum. Tema som arealbehov for handel, sentrumsavgrensing og lokalisering av handel inngår i dette arbeidet. Analysen er gjennomført i tidsrommet 14.03.14 03.04.14. Tidsmessige og økonomiske rammer har gjort at det nødvendig å holde analysen på overordnet nivå. I forbindelse med analysen er det gjennomført en befaring i Bryne sentrum, samt oppstartsmøte og midtveismøte med Time kommune. Reidar Hebnes har vært Time kommunes kontaktperson. Hos Norconsult har Maria Hatling utarbeidet analysen og Eirik Wiggen har vært kvalitetssikrer. Vi har hatt stor glede av å arbeide med denne handelsanalysen, og vil takke for en god dialog med Time kommune. Norconsult, 03.04.2014 2014-03-19 Side 4 av 37
1 Innledning 1.1 BAKGRUNN Time kommune arbeider med revisjon av kommunedelplan for, og har i den forbindelse behov for underlagsmateriale for det kommende planarbeidet. Et av temaene som ønskes utredet er handel. I utkast til planprogram (oktober 2013) er det definert at det skal utarbeides en konsekvensutredning i forbindelse med planen som skal ta for seg ulike konsekvenser ved ulike former for arealdisponering, samt gi grunnlag for å vurdere hvilke løsninger som bør velges i planen. Videre er det sagt at planen skal være et redskap for interesseavveining og samordning mellom ulike sektorinteresser. Planen skal bidra med å styrke handels- og serviceaktiviteten i sentrum gjennom fysisk planlegging og tilrettelegging. Planprogrammet tar opp flere sentrale problemstillinger for planarbeidet, blant annet spørsmål knyttet til om det er behov for å utvide dagens senterområde. Både Regionalplan for Jæren og planprogrammet for kommunedelplanen legger opp til at Bryne kan styrke sin rolle som senter for regional handel på Sør-Jæren. Det er antydet en relativt sterk befolkningsvekst i kommunesenteret såvel som i regionen de kommende årene, noe som kan gi ytterligere vekstpotensial. 1.2 FORMÅL Bryne sentrum er i Regionalplan for Jæren definert som kommunesenter og regionalt næringsområde kategori 1 (høy urbaniseringsgrad). Regionalplanen stiller krav om at kommuneplaner eller kommunedelplaner skal definere område avsatt til sentrumsformål mht. lokalisering og dimensjonering av handel, samt krav om å avgrense senterområdets utstrekning. Formålet med denne handelsanalysen er å etablere et grunnlag for å vurdere sentrumsavgrensing i ny kommunedelplan for Bryne sentrum. Parallelt med arbeidet med denne analysen har kommunen utarbeidet analyser på andre tema. Analysene skal følges opp av et arbeid med konseptutvikling/masterplan for sentrumsområdet. Handelsanalysen vil bli et viktig underlag for dette arbeidet. Det vil derfor i tillegg til en drøfting av arealbehov, pekes på andre tema som det vil være relevant å drøfte ifm den videre arbeidet med sentrumsplanen. 2014-03-19 Side 5 av 37
2 Situasjonsbeskrivelse 2.1 INNLEDNING I dette kapittelet gis en overordnet beskrivelse av dagens situasjon knyttet til handel og senterstruktur i regionen, samt for Time kommune og Bryne sentrum spesielt. Utgangspunkt for dette kapittelet har vært omsetningsstatistikk(ssb/sr bank), underlagsmateriale som er utarbeidet i forbindelse med regionalplan for Jæren, samt kjent kunnskap knyttet til detaljhandelen. For å beskrive handelssituasjonen brukes begreper som dekningsgrad og handelslekkasje. Disse utdypes under. Det refereres også til ulike varegrupper/varekoder. Disse er nærmere beskrevet i kap. 5 vedlegg. Dekningsgrad: Dekningsgrader som er høyere/lavere enn 100 % indikerer at omsetningen i en kommune eller region er høyere enn det lokale kundegrunnlaget skulle tilsi. Handelslekkasje: Dekningsgrad på under 100 % omtales ofte som «handelslekkasje». De fleste kommuner i Norge opplever handelslekkasje, blant annet fordi mange handelsvirksomheter krever et kundegrunnlag som er større enn det man finner i kommunen, eller fordi andre sentre/sentrumsområder innenfor akseptabel reiseavstand har en størrelse og tilbud som gjør at disse oppleves som mer attraktive. Paradoksalt nok er handelslekkasje en forutsetning for at det skal utvikles gode regionale sentre med et bredt tilbud til et omland som omfatter flere kommuner. 2014-03-19 Side 6 av 37
2.2 SENTERSTRUKTUR OG ROLLEFORDELING Omsetning i regionen Figur 1: Dekningsgrader i Regionen. Kilde: Omsetningsstatistikk (SSB) og Varehandelsrapporten Rogaland (SR-Bank). Illustrasjon: Norconsult Sandnes har den høyeste omsetningen i regionen per innbygger. Antakelig spiller området Forus/Lura en stor rolle i dette, og da spesielt kjøpesenteret Kvadrat og IKEA. Stavanger har en viktig rolle som fylkessenter, men dette gjenspeiles ikke i dekningsgraden i kommunen som er lavere enn både Sandnes og Time kommune. Antakelig har dette sammenheng med et godt tilbud i de tilgrensende kommunene Sola og Randaberg, samt at store handelssentre i regionen er lokalisert på Forus/Sandnes kommune. Når vi ser på fordeling av omsetning i regionen er det tydelig at Time kommune med dekningsgrad på 116 % har en spesiell rolle som regionssenter for kommunene på Sør Jæren. Verdt å merke seg er at også Eigersund kommune har en relativt høy dekningsgrad. Egersund fungerer som regionssenter for kommunene i Dalane. 2014-03-19 Side 7 av 37
Figur 2: Handel med ulike varetyper for Jæren. Kilde: KU-rapport Regionalplan for Jæren / Asplan Viak Når vi ser nærmere på senterstrukturen er det tydelig at Bryne har en sterk posisjon som regionssenter for Jæren. En indikasjon på dette er størrelsen på omsetningen. Som Figur 2 og Figur 3 viser er omsetningen i Bryne vesentlig høyere enn både for Kleppekrossen, Figgjo/Ålgård og Nærbø som er de nærmeste sentrene i regionen. En annen indikasjon er vareutvalget. Sammenlignet med de nevnte sentrene har Bryne en vesentlig større omsetning i kategorien utvalgsvarer (klær, sport mm). Dette er varer som typisk kjennetegner «sentrumshandelen». Figur 2 viser også at Bryne har en sentral plassering i forhold til veinettet noe som gjør at reiseavstanden til omkringliggende sentre/kommuner er kort. Dette gjør at senteret har en ideell lokalisering i forhold til å betjene et større omland. I tillegg er det verdt å nevne at jernbanestasjonen og busstasjonen i Bryne har en sentral lokalisering i sentrumsområdet. 2014-03-19 Side 8 av 37
I SR banks varehandelsrapport vises det til omsetningsstatistikk for Bryne sentrum og de omkringliggende sentrene. Her ser vi at omsetningen i Bryne er ca. det dobbelte av det man finner på Kleppekrossen, og ca. 65 % av omsetningen til Sandnes sentrum. For kategorien utvalgsvarer(«sentrumshandel») er det verdt å merke seg at omsetningen i Bryne sentrum er tilsvarende omsetningen i Sandnes sentrum. 2500000 Omsetning i sentrene 2000000 Total detalj.v. 1500000 Total detalj.v. 1000000 Utvalgsvarer Total detalj.v. Utvalgsvarer 500000 0 Total detalj.v. Utvalgsvarer Utvalgsvarer Bryne Kleppekrossen Nærbø Sandnes sentrum Figur 3: Omsetning for Bryne og omkringliggende sentre (1000 kr). Kilde: Varehandelsrapporten, SR Bank, 2012 Omsentning detaljhandel 2012 Sør-Jæren Gjesdal 18 % Time 39 % Time Klepp Hå 19 % Hå Gjesdal Klepp 24 % Figur 4: Omsetningen i detaljhandelen på Sør-Jæren fordelt på kommuner. Kilde: Omsetningsstatistikk fra SSB, 2012 2014-03-19 Side 9 av 37
Time kommune (Bryne) står for om lag 40 % av omsetningen innen detaljhandel på Sør-Jæren. Utvikling i omsetningen over tid Konsekvensutredningen 1 som ble gjennomført i forbindelse med Regionalplan for Jæren beskriver at kommunesentrene Sola, Bryne, Kleppekrossen og Jørpeland har hatt en positiv årlig omsetningsvekst på ca. 10 % i perioden 2004-2010. Til sammenligning har årlig vekst for Forus/Lura vært 7 % og Stavanger og Sandnes henholdsvis 1,3 % og 2,2 %. Nasjonal årlig vekst har ligget på 4,2 % i samme tidsperiode. Tall det vises til her er antakelig ikke justert i forhold til inflasjon (ca. 2 % årlig), noe som betyr at den reelle veksten kan ha vært noe lavere. I forbindelse med vår analyse er det bestilt omsetningstall fra SSB fra 2012 og 2013. Da statistikken for 2013 enda ikke var klar fikk vi kun tilgang til tall fra de 5 første terminer, og mangler derfor omsetningstall fra 6 termin (julehandelen). Ut fra det tilgjengelige materialet er det ikke mulig å se noen endring i den prosentvise fordelingen av omsetningen mellom kommunene. Ut fra erfaringer fra 6. termin 2012 (julehandelen) vil antakelig Time kommune ha en høyere prosentvis andel av omsetningen i 2013 en det vi kan se ut fra statistikken for de 5. første terminene. Omsentning detaljhandel 2013 Sør Jæren (5. første terminer) Hå 20 % Gjesdal 18 % Time 38 % Time Klepp Hå Gjesdal Klepp 24 % Figur 5: Omsetningen i detaljhandelen på Sør-Jæren fordelt på kommuner. Kilde: Omsetningsstatistikk fra SSB, 2013 (5 terminer, mangler 6. termin) 1 Konsekvensutredningen viser til tallmateriale fra SR Bank(http://varehandelsrapporten.no/#/OMSETNING/ Dato: 15.03.12) og en analyse av Asplan Viak (2012). 2014-03-19 Side 10 av 37
2014-03-19 Side 11 av 37
2.3 HANDELSOMLAND Et tema som det var ønskelig å belyse gjennom analysen var i hvor stor grad Bryne også fungerer som senter for kommunene i regionen Dalane (Bjerkreim, Sokndal, Eigersund og Lund). Figur 6 viser at dekningsgrader for Sør-Jæren og Dalane er ca. 80 %. Dette betyr at for begge regioner går ca. 20 % av omsetningen ut av regionen. Sør-Jæren har høyest dekningsgrad for utvalgsvarer (73 %), mot (65 %) i Dalane. At Sør- Jæren har lavere dekningsgrad på møbler og hvitevarer enn Dalane har kan nok tilskrives nærhet til Forusområdet og spesielt IKEA. Dalane har antakelig noe handelslekkasje både til Sør- og Nord Jæren, og mot Agder/Flekkefjord. At omsetningen per person i Dalene ligger på 80 % av landsgjennomsnittet kan også være et uttrykk for lavere kjøpekraft eller lavere forbruk. Dette er ikke undersøkt nærmere. Lav handelslekkasje og store avstander gjør uansett at Dalane ikke vurderes å være en naturlig del av Brynes handelsomland. Region Sør Jæren Dalane Dagligvarer 93 % (94 %) 100 % (100 %) Utvalgsvarer 73 % (72 %) 65 % (63 %) Møbler, hvitevarer, fargevarer 50 % (42 %) 71 % (60 %) Byggevarer / hagesenter 73 % (78 %) 73 % (78 %) Detaljhandel totalt 80 % (78 %) 80 % (78 %) Figur 6: Tabellen viser dekningsgrader for kommunene på Sør Jæren og Dalane (2012). Kilde: omsetningsstatistikk fra SSB (bearbeidet av Norconsult). Som underlag for regionalplanen for Jæren ble det utarbeidet en kartlegging av senterstruktur 2 og reisevaner i Rogaland. Denne viser at ca. 85 % av innkjøpsreisene knyttet til dagligvarer er kortere enn 5 km, og at kun ca. 10 % av de øvrige innkjøpsreisene er lengre enn 10 km. Figur 7 viser Bryne og omkringliggende kommune, fylke- og hovedsentre hvor det er lagt på sirkler med en radius på 5 og 10 km fra sentrumsområdet. Dette gir en indikasjon på at Bryne sitt handelsomland i hovedsak består av Time, Klepp og Hå kommune. I tillegg ligger deler av Gjesdal og Sandnes kommune innen kort reisevei. Samme figur viser også hvordan handelsomlandet til Bryne og de omkringliggende kommunesentrene overlapper hverandre. 2 Kartlegging av senterstruktur i Rogaland (Asplan viak, 2008). Kartleggingen er avgrenset til å omfatte innkjøpsreiser mellom 0-20 km. 2014-03-19 Side 12 av 37
Figur 7: Senterstruktur (kommune- og hoved/fylkessenter) fra regionalplan for Jæren, samt kommunesenteret Egersund(Eigersund kommune). Radius på 5 og 10 km er markert fra sentrene. 2014-03-19 Side 13 av 37
M44 gjennomførte i 2010 en markedsundersøkelse 3 i regionen som viser at reisevilligheten blant de unge på (Sør-)Jæren er vesentlig høyere enn blant de eldre. Her vises det til at hele 60 % av de mellom 15 og 25 år pleier vanligvis å besøke Sandnes med Forus og Kvadrat. Dette antyder at reisevilligheten, og dermed også handelsomlandet kan være noe større enn tidligere antatt. Kommuner Time Hå Klepp Gjesdal Dagligvarer 112 % (113 %) 81 % (82 %) 75 % (76 %) 114 % (114 %) Utvalgsvarer 147 % (145 %) 35 % (35 %) 48 % (47 %) 65 % (64 %) Møbler, hvitevarer, fargevarer 70 % (60 %) For få bedrifter til at tall kan offentliggjøres 84 % (80 %) 27 % (23 %) Byggevarer / hagesenter 77 % (83 %) 49 % (53 %) 87 % (94 %) 79 % (85 %) Detaljhandel totalt 116 % (115 %) 55 % (54 %) 68 % (67 %) 84 % (82 %) Figur 8: Tabellen viser dekningsgrader for kommunene på Sør Jæren (2012). Dekningsgrad sammenlignet med Rogaland Fylke i parentes. Kilde: Omsetningsstistikk fra SSB (bearbeidet av Norconsult). Når vi sammenligner dekningsgrader for kommunene på Sør-Jæren ser vi at samtlige kommuner har en relativt høy dekningsgrad for dagligvarer (75 % 114 %). Dette bekrefter at dagligvarer handles lokalt. For utvalgsvarer finner vi den største forskjellen i dekningsgrader. Her er Time kommune klart ledende med 147 % etterfulgt av Gjesdal (65 %), Klepp (48 %) og Hå (35 %). Denne kategorien representerer den typiske «sentrumshandelen», varer som f.eks. bøker, klær, sko, kosmetikk mm. At Time kommune har en dekningsgrad på 147 % innen kategorien utvalgsvarer viser tydelig at Bryne er et viktig handelssenter også for nabokommunene. Når vi ser på den totale omsetningen innen detaljhandelen bekreftes også dette. Bryne har her en dekningsgrad på 116 %, mens de øvrige kommunene har 68 % (Klepp), 55 % (Hå) og 84 % (Gjesdal). 3 Sentrumsutvikling i Bryne Storgata, byens nerve (Vista analyse AS, 2010) 2014-03-19 Side 14 av 37
2.4 BRYNE SENTRUM Dagens sentrumsområde Handelsstedet Bryne har en sterk posisjon i Jæren-regionen, og har hatt høy vekst over flere år. Store deler av veksten kan tilskrives Brynes sentrale posisjon i regionen. De senere årene har tyngdepunktet for sentrumshandelen forskjøvet seg vestover. Dette på grunn av etableringen av kjøpesenteret M44 (2005) som også har utvidet i flere omganger. Omsetningen innenfor postnumrene 4340 og 4344 (sentrumsområdet med tilliggende boligområder) var i 2012 i overkant av 1,3 mrd. kr, og utgjør ca. 95 % av omsetningen i kommunen. Med en omsetning på rundt 800 mill. kr 4 utgjør omsetningen på M44 nærmere 60 % av sentrumshandelen på Bryne. Omsetningstall (2012) viser at omsetningen innen varekategorien utvalgsvarer utgjør 46 % av omsetningen i kommunen, og at omsetningen innen dagligvarer utgjør 42 %. De resterende 12 % består av møbler/ hvitevarer/fargevarer og byggevare/hagesenter. Omsetning i Time kommune fordelt på varegrupper 6 % 6 % Dagligvare 42 % Utvalgsvarer 46 % Møbler, hvitevarer, fargevarer Byggevarer / hagesenter Det et sterkt ønske fra kommunens side å styrke Storgata, hvor det er potensial for utvikling. I dag preges Storgata av mange tomme lokaler, og store deler av bygningsmassen bærer preg av manglende vedlikehold/modernisering. Samtidig viser enkelte nyetableringer i Storgata at det også er en svak positiv utvikling i denne delen av sentrum. 4 http://www.aftenbladet.no/jaeren/slik-vil-m44-mote-bryne-3119498.html 2014-03-19 Side 15 av 37
Figur 9: Mange tomme lokaler i Storgata 2.5 UTVIKLING - VAREHANDELEN Et sentralt trekk ved de senere års utvikling i varehandelen er at man har gått fra mindre selskaper med få enheter og produkter til store foretak med mange ansatte, stort volum og store markedsandeler. Denne utviklingen har skjedd over lang tid, og har hatt stor innvirkning på stedsog byutviklingen. Butikkstrukturen preges mer og mer av større varehus, nedleggelser i mindre sentrumsområder, og et mer grovmasket butikknett. Denne utviklingen (færre og større enheter) har gjennom flere år skapt utfordringer for sentrumsområdene. Lokaler som før ble oppfattet som attraktive tilfredsstiller i dag ikke den standarden handelsaktørene ønsker. Norsk handel er i endring, der oppkjøp og konsolidering har skapt behov for økt kapitaltilgang og endret eierkompetanse. Kjøpesentrene har mulighet til å planlegge for en ideell butikkmix og diffrensierer husleien for å tiltrekke seg de riktige aktørene, mens sentrumsområdene med mange gårdeiere har et annet utgangspunkt. Hvis bysentrene skal overleve som handelssentre, er det antakelig av avgjørende betydning at det skjer en profesjonalisering på gårdeiersiden, og at det utvikles samarbeid og allianser på tvers blant de næringsdrivende i sentrum. 2014-03-19 Side 16 av 37
Videre ser man at flere såkalte «big-box»-konsepter tar store markedsandeler innen flere varegrupper. Dette er konsepter som ofte er så attraktive at de ikke er avhengige av å være lokalisert sammen med annen handel. De ønsker ofte en lokalisering utenfor sentrum tett knyttet opp mot hovedveinettet, samt lave krav til estetisk utforming. Attraktiviteten til mange slike konsepter tilsier at de vil kunne ha stor betydning for annen sentrumshandel ved at de trekker kunder til sentrumsområdet. Er hovedutfordringen å finne løsninger for å innpasse denne typen handelskonsepter i sentrumsområdene på en god måte, for å skape «grobunn» for annen sentrumshandel? Den trenden innen detaljhandelen som antakelig kan påvirke behovet for handelsareal mest er netthandelen. Vurderinger knyttet til betydning av netthandelen utdypes i Kap. 3. Arealbehovsanalyse. 2014-03-19 Side 17 av 37
3 Arealbehovsanalyse Et viktig underlag for arbeidet med sentrumsplanen er hvilken handelsvekst det skal planlegges for. Regionalplanen og planprogrammet viser til mål om vekst for Bryne/sentrumsområdet, men sier ikke noe om størrelsen på veksten. Hvordan skal kommunen dimensjonere sine forretningsområder? De sterke variasjonene innenfor konsum og konsumvekst gjør det svært vanskelig å forutsi utviklingen av varehandelen og behovet for handelsareal. I tillegg vil usikkerhet knyttet til befolkningsframskrivinger og strukturendringer i detaljhandelen (f.eks. netthandel) få betydning. Som grunnlag for å vurdere fremtidig arealbehov er det derfor utarbeidet overordnede scenarier, for å synliggjøre usikkerheten. Utgangspunkt for scenariene er befolkningsframskrivinger og prognoser, tidligere års forbruksvekst, samt trender innen detaljhandelen. Scenariene vil danne utgangspunkt for en drøfting av hvor store arealer det bør avsettes til handel i Bryne sentrum frem mot 2025. 3.1 BEFOLKNING, FORBRUK OG TRENDER Befolkningsvekst Sør Jæren og Time kommune SSB har utarbeidet befolkningsframskrivinger for alle kommunene på Jæren. I tillegg har enkelte kommuner, blant annet Time kommune utarbeidet egne prognoser for befolkningsvekst ved hjelp av verktøyet Kompas. Kommunens egne prognoser kan tyde på at Time/Bryne kan få en større andel av befolkningsveksten i regionen enn det SSBs framskrivninger viser. Antakelig er kommunens egne prognoser mer presise enn SSBs framskrivninger, da de er basert på både regionale og lokale planforutsetninger. Når vi skal anslå befolkningsvekst for Sør-Jæren blir det imidlertid metodisk utfordrende å benytte materiale fra to forskjellige kilder. Vi har derfor i samråd med kommunen besluttet å ta utgangspunkt i SSBs framskrivninger for regionen, og senere justere anslag for arealbehov i henhold til kommunens egne prognoser. 2014-03-19 Side 18 av 37
2012 2025 - LLML 2025- MMMM 2025- HHMH Time 17 075 19 851 20 947 22 044 Hå 17 636 21 713 22 954 24 167 Klepp 18 232 23 286 24 635 25 929 Gjesdal 11 052 13 171 14 018 14 804 TOTAL 63 995 78 021 82 554 86 944 Figur 10: Befolkningsframskrivinger. Kilde: SSB / Statistikkbanken Time Hå Klepp Gjesdal TOTAL Økning antall bosatte 3 872 5 318 6 403 2 966 18 559 Figur 11: Økning antall bosatte 2013-2025 - Sør Jæren. Kilde: SSB / Statistikkbanken (alt. MMMM) 2013 2025/2026 Befolkningsvekst 2012-2025/2026 Time kommune 17 500 25 000 7 500 Bryne (tettsted) 10 500 15 000 4 500 Figur 12: Prognoser for befolkningsvekst for Time kommune. Kilde: Utkast til Planprogram for Kommunedelplan for Bryne sentrum s. 6. 2014-03-19 Side 19 av 37
Forbruksvekst Før finanskrisen var forbruksveksten 5, og dermed veksten i varehandelen svært sterk. For landet som helhet har gjennomsnittlig konsum for husholdninger økt med 3,5 prosent per år for perioden 2003-2012 6. Samtidig har inflasjonen i samme periode ligget på ca. 2 %. Den reelle forbruksveksten i perioden har vært ca. 1,5 % per år. Etter finanskrisen (2008) har forbruksveksten falt. I tillegg har vi de siste årene sett at vi bruker en stadig større andel av pengene våre på tjenester, og tilsvarende at andelen som går til kjøp av varer går ned. Virke har nylig nedjustert sine prognoser for detaljhandelsvekst for 2014 fra 4 til 2,5 %, og kommenterer at «den lille veksten vi ser i handelen kommer for det meste gjennom befolkningsvekst og prisøkning» 7. Justert for årlig inflasjon på ca. 2 % gir dette en reell vekst på 0,5 %. Står man i realiteten står ovenfor en utflating i forbruksveksten, slik at den store omsetningsveksten vi har sett som følge av forbruksvekst se senere årene kanskje ikke vil vedvare? For regioner med sterk befolkningsvekst, blant annet Sør-Jæren, vil et slikt scenario bety at en selv med sterk befolkningsvekst ikke vil oppleve tilsvarende vekst innen detaljhandelen som man har sett i de senere årene. I scenariene legger vi til grunn at forbruksveksten flater ut eller tilsvarer tidligere prognoser for 2014 jfr. tabellen under. Forbruksvekst 0 % +1,5 % Kilde Tilsvarende Virkes prognoser for 2014, justert for SSBs prognoser for inflasjon, samt større andel kjøp av tjenester. Utgangspunkt: Virkes og SSB tidligere prognoser for 2014, justert for inflasjon. Figur 13: Scenarier for forbruksvekst. 5 Forbruksvekst er lik omsetningsutvikling i faste priser korrigert for befolkningsvekst. 6 Makroøkonomiske hovedstørrelser 2003-2016, SSB, 2012 7 Virke Kilde: http://www.hegnar.no/okonomi/article760335.ece Dato: 27.03.2014 2014-03-19 Side 20 av 37
Trender innen detaljhandelen - netthandel En dansk studie 8 anslår at 2-15 % av omsetningen innen dagligvare, og 10-50% av omsetningen innen utvalgsvarer 9 vil skje via netthandel i 2025. Den samme studien antyder at så mye som 15 % av arealet til dagligvare og 40 % av arealet til utvalgsvarer kan forsvinne som følge av økning i netthandelen. I rapporten Digishift 2020 (Steen og Strøm Trendlab, 2011) antydes det at omsetningen innen netthandel i Norge kan utgjøre 15 % av omsetningen innen de fleste varekategorier i 2020, mens det i rapporten Handel og kjøpesenter i Hordaland (Hordaland fylkeskommune, 2013) er anslått en dobling av omsetningen innen detaljhandelen fram mot 2020. Det er med andre ord knyttet stor usikkerhet til hvor stor andel av omsetningen innen detaljhandelen som vil skje via kanaler på nett i fremtiden. I Rogaland utgjør netthandelen i dag ca. 1 % av den totale detaljvareomsetningen. Fra 2011 til 2012 økte omsetningen innen netthandelen med 8,5 % i Rogaland(5,5 % på landsbasis) 10. NCSC 11 utga i 2013 en rapport som drøfter netthandelens betydning for kjøpesentrene. Et viktig funn i denne rapporten er at «både bransjen og ulike ekspertrapporter regner med at netthandelen kommer til å fortsette å vokse for å nå markedsandeler innenfor først og fremst faghandelen på opptil 20 prosent». Omsetningen innen dagligvare utgjør i dag 45 % av den totale omsetningen innen detaljhandelen. Antakelig vil dagligvarebransjen være mindre utsatt for konkurranse enn netthandelen slik studien fra Danmark viser. Norconsult har gjennomført spørreundersøkelser knyttet til handlevaner og har funnet at unge voksne mellom 18 og 30 år handler på nett hyppigere enn de mellom 30 og 60 år. Når vi ser på aldersgruppen 60+ er det svært få som handler på nett. Det er ut fra dette grunn til å anta at nye oppvoksende generasjoners forhold til nett og IKT mer generelt alene vil gi en økning i netthandelen i mange år fremover. I tillegg vil det faktum at stadig flere aktører staser på netthandel som salgskanal gjøre tilbudet bedre, noe som antakelig også vil påvirke etterspørselen. 8 Institutt for Center-Planlægning, 2012 9 Klær, sko, bøker mm. Definisjon finnes i kap. 5. 10 Varehandelsrapporten Rogaland, SR-Bank 11 Nordic council of shopping centers 2014-03-19 Side 21 av 37
Netthandel med varer Barneutstyr, leker, brettspill Mat, drikke Musikk, film, dataspill (fysiske produker) Foto og video Personlig pleie, helse mm Bøker, inkludert e-bøker Hus, hjem, hage Sport, fritid, hobby Mobil, utstyr til mobil Klær, sko, accessories Data, hjemmeelektronikk, hitevarer 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Figur 14: Netthandel med varer inkludert i næringskode 47: detaljhandel 3. kvartal 2013 (kilde: Norsk e-handelsbarometer / Virke). Når vi ser på hvilke varer som handles på nett, er det tydelig at det er den typiske sentrumshandelen (klær, sko, kosmetikk etc.) som opplever størst konkurranse fra nettbutikkene. Da store deler av omsetningen i Bryne sentrum består av handel med denne type varer er det risiko for at en eventuell økning i netthandelen kan få større betydning for Bryne enn for andre sentre. Det er foreløpig ikke gjort norske studier (som vi kjenner til) av hvilken betydning økt netthandel kan få for det totale arealbehovet til varehandelen i Norge. Vår vurdering er at det er høy sannsynlighet for at netthandelens andel av omsetningen vil øke. For å synliggjøre hva utfallet av økt netthandel kan bli er det i scenariene tatt utgangspunkt i Steen & Strøms og NCSCs prognoser. Netthandelens andel av total omsetning innen detaljhandelen i 2026 Kilde: Ca. 10 % Ca. 15 % Utgangspunkt: Prognoser fra NCSC, nedjustert 10 % (dagligvarer er medregnet). Utgangspunkt: Rapporten Digishift 2020 (Steen og Strøm) Figur 15: Scenario for netthandelens andel av omsetningen innen detaljhandelen i 2026. 2014-03-19 Side 22 av 37
Som Figur 15 viser vil vekst innen netthandel kunne påvirke arealbehovet innen detaljvarehandelen i de kommende årene. Hvor stor veksten vil bli er det knyttet stor usikkerhet til, men det bør i den videre planleggingen tas hensyn til en økning i netthandelen vil få betydning for arealbehovet. For kommuner med lav vekst vil et mulig scenario være at veksten i netthandelen gjør at behovet for butikkareal forblir på dagens nivå eller reduseres. For kommuner med høy vekst eller en stor andel utvalgsvarer («sentrumshandel») kan det bety at veksten i detaljhandelen som følge av befolkningsvekst og forbruksvekst vil kunne bli vesentlig mindre enn antatt. 2014-03-19 Side 23 av 37
3.2 SCENARIER - AREALBEHOV BRYNE SENTRUM 2026 Det er store variasjoner knyttet til omsetning per m2 i Norge. Det er her tatt utgangspunkt i at gjennomsnittlig omsetning per m2 handelsareal ligger på ca. 35 000m2. Til sammenligning hadde M44 i 2012 en omsetning på ca. 800 millioner og en salgsflate på ca. 22 000 m2 (ekskl. fellesareal), noe som harmonerer godt med dette bildet. I 2012 var omsetningen innen detaljhandelen i Norge ca. 72 000 kr per person. Gitt at omsetningen per m2 er 35 000 kr gir dette i gjennomsnitt 2 m2 handelsareal per person. Det er tatt utgangspunkt i befolkningsframskrivinger (SSB alt MMMM) for alle scenarier. I scenariene illustreres det hvordan variasjoner knyttet til forbruksvekst og vekst innen netthandelen kan påvirke arealbehovet. Scenariene tar også utgangspunkt i ulike forutsetninger knyttet til Brynes rolle som regionssenter. Scenario A1: Time kommune/bryne sentrum opprettholder sin posisjon som regionalt handelssted i regionen (Dekningsgrad på 116 %, tilsvarende i dagens situasjon). Scenariet er basert på SSBs befolkningsframskrivinger. Scenario A2: Samme utgangspunkt som A1, men er justert i henhold til Time kommunes prognoser for befolkningsvekst. Scenario B1: Time kommune/bryne sentrum styrker sin rolle som regionssenter for Sør-Jæren. Bakgrunn for dette et at det i Regionalplan for Jæren beskrives at Bryne kan styrkes som regionssenter, samt at Bryne forventes å kunne ha økt attraksjonskraft for nye etableringer som følge dagens sterke posisjon som handelssted (5.største handelssted i stavangerregionen). Videre har Bryne en sentral lokalisering i regionen (vei + tog). I dette scenariet legges det derfor til grunn at Brynes attraktivitet gjør handelslekkasjen ut av regionen reduseres fra 20 til 15 %. For Bryne vil dette i praksis bety at dekningsgraden øker fra 116 % til 135 %. Scenario B2: Samme utgangspunkt som B1, men er justert i henhold til Time kommunes prognoser for befolkningsvekst. 2014-03-19 Side 24 av 37
3.2.1 Scenario A1 Befolkningsvekst på 3 872 personer i Time kommune og fortsatt dekningsgrad på 116 % gir et arealbehov på ca. 9 000 m2 frem mot 2026. I tabellen under illustreres det hvordan arealbehovet kan påvirkes av økt netthandel og variasjoner i forbruksvekst. Lav vekst Høy vekst Forbruksvekst 0 % 1,5 % Netthandelens andel av omsetningen Ca. 15 % Ca. 10 % Arealbehov justert for forbruksvekst/netthandel 2 250 m2 18 000 m2 Figur 16: Scenario A1 Utdypende om Scenario A1 /Figur 16: I Scenariet «lav vekst» legges det til grunn en utflating i forbruksveksten (0 %) og at netthandelens andel av omsetningen øker fra ca. 1 % til ca. 15 %. En slik økning i netthandelen vil bety at anslått arealbehov på 9 000 m2 vil reduseres med 14 % til ca. 7 750 m2. I tillegg vil en slik økning innebære at 14 % av de arealene som i dag brukes til handel blir overflødige. Gitt at areal per person er ca. 2 m2, og at eksisterende handelsareal i Bryne utgjør ca. 39 000 m2 gir det en reduksjon i eksisterende areal på ca. 5 500 m2. Totalt sett gjør dette at arealbehov som følge av vekst reduseres fra 9 000 m2 til 2 250 m2. I Scenariet «høy vekst» legges det til grunn en årlig forbruksvekst på 1,5 % og at netthandelens andel av omsetningen innen detaljhandelen øker fra ca. 1 % til ca. 10 %. Årlig forbruksvekst på 1,5 % gir en prosentvis økning i omsetningen(faste priser) på 23 % frem mot 2026, dette gjør at anslått arealbehov øker fra 9 000 m2 til ca. 11 070 m2. Økt forbruksvekst vil i tillegg skape grunnlag for vekst ut fra dagens antall bosatte i størrelsesorden 8 970 m2. Gitt disse forutsetningene vil totalt arealbehov justert for befolkningsvekst og forbruksvekst være ca. 20 000 m2. Fratrukket andel (9 %) til netthandel tilsvarer dette et arealbehov på ca. 18 000 m2. 2014-03-19 Side 25 av 37
3.2.2 Scenario A2 I Scenario 1A var utgangspunktet SSBs befolkningsframskrivinger. I dette scenariet har vi justert funnene for 1A i henhold til Time kommunes prognoser for befolkningsvekst. Kommunens anslag for befolkningsvekst er ca. 94 % høyere enn SSBs framskrivninger. Dette gir et arealbehov i henhold til tabellen under. Lav vekst Høy vekst Forbruksvekst 0 % 1,5 % Netthandelens andel av handelen Arealbehov justert for forbruksvekst/netthandel Ca. 15 % Ca. 3 % 10 000 m2 27 700 m2 Figur 17: Scenario A2 3.2.3 Scenario B1 Omsetningen i Time kommune var i 2012 ca. 1,4 mrd. kr, og dekningsgraden 116 %. Hvis dekningsgraden øker til 135 % tilsvarer dette en omsetning på ca. 1,630 mrd. kr. En slik økning vil alene skape et arealbehov for handel på ca. 6 500 m2. Når vi legger til anslag for økt arealbehov som følge av befolkningsvekst (SSB) på 10 450 m2 12 gir dette et totalt anslag for arealbehov på 16 950 m2. I tabellen under illustreres det hvordan arealbehov kan påvirkes av økt netthandel og variasjoner i forbruksvekst. Lav vekst Høy vekst Forbruksvekst 0 % 1,5 % Netthandelens andel av handelen Arealbehov justert for forbruksvekst/netthandel Ca. 15 % Ca. 10 % 8 750 m2 26 800 m2 Figur 18: Scenario B1 12 Tidligere anslag på 9 000 m2 er økt med 16 % i henhold til økning i dekningsgraden. 2014-03-19 Side 26 av 37
Utdypende om Scenario B1 /Figur 18: I Scenariet «lav vekst» legges det til grunn en utflating i forbruksveksten (0 %) og at netthandelens andel av omsetningen øker fra ca. 1 % til ca. 15 %. En slik økning i netthandelen vil bety at anslått arealbehov på 16 950 m2 vil reduseres med 14 % til ca. 14 250 m2. I tillegg vil en slik økning innebære at 14 % av de arealene som i dag brukes til handel blir overflødige. Gitt at areal per person er ca. 2 m2, og at eksisterende handelsareal i Bryne utgjør ca. 39 000 m2 gir det en reduksjon i eksisterende areal på ca. 5500 m2. Totalt sett gjør dette at arealbehov som følge av vekst reduseres fra 14 250 m2 til 8 750 m2. I Scenariet «høy vekst» legges det til grunn en årlig forbruksvekst på 1,5 % og at netthandelens andel av omsetningen innen detaljhandelen øker fra ca. 1 % til ca. 10 %. Årlig forbruksvekst på 1,5 % gir en prosentvis økning i omsetningen(faste priser) på 23 % frem mot 2026, dette gjør at arealbehov som følge av befolkningsvekst øker fra 16 950 m2 til ca. 20 850 m2. I tillegg vil forbruksvekst i seg selv skape behov for handelsareal tilsvarende 8 950 m2. Totalt sett gir dette et arealbehov på 29 800 m2. Fratrukket andel til netthandel tilsvarer dette et arealbehov på ca. 26 800 m2. 3.2.4 Scenario B2 I scenario B1 var utgangspunktet SSBs befolkningsframskrivinger. I dette scenariet har vi justert funnene for scenario A1 i henhold til Time kommunes prognoser for befolkningsvekst. Kommunens anslag for befolkningsvekst i planperioden er ca. 94 % høyere enn SSBs framskrivninger. Dette gir et arealbehov i henhold til tabellen under. Lav vekst Høy vekst Forbruksvekst 0 % 1,5 % Netthandelens andel av handelen Ca. 15 % Ca. 10 % Arealbehov justert for forbruksvekst/netthandel 17 000 m2 44 500 m2 Figur 19: Scenario B2 2014-03-19 Side 27 av 37
3.2.5 Sammenstilling av scenarier Scenarier Høy vekst -Andel av omsetning til netthandel 3 % - Forbruksvekst 1,5 % (årlig) Lav vekst -Andel av omsetning til netthandel 15 % - Forbruksvekst 0 % (årlig) A1 - Befolkningsv.3900 - Dekningsgrad 116 % A2 - Befolkningsv. 7500 - Dekningsgrad 116 % B1 - Befolkningsv. 3900 - Dekningsgrad 135 % B2 - Befolkningsv. 7500 - Dekningsgrad 135 % 18 000 m2 27 700 m2 26 800 m2 44 500 m2 2 250 m2 10 000 m2 8 750 m2 17 000 m2 Figur 20: Sammenstilling av scenarier(tall er avrundet). Scenariene viser at arealbehov for handel i Time kommune frem mot 2026 anslagsvis vil ligge mellom 2 250 m2 og 44 500 m2, avhengig av hvilke forutsetninger som legges til grunn. 2014-03-19 Side 28 av 37
3.3 AREALPOTENSIAL I SENTRUMSOMRÅDET Figur 21: Næringsbygg innenfor sentrumsavgrensingen. Forretningsbygg er markert med rødt. Illustrasjon: Time kommune Illustrasjonen over viser en oversikt over forretningsbygg og kontorbygg i sentrumsområdet. De fleste arealer til forretning er lokalisert i 1. etasje. Unntaket er M44 som har 2 og delvis 3 etasjer og Bryne torgsenter som har 2 etasjer. Anslagsvis er det ca. 55 000 m2 forretningsarealer (BTA inkl. fellesareal i kjøpesentrene) i sentrumsområdet. Det er ikke registrert hvor stor andel av forretningsarealene som står tomme, men inntrykk fra befaring tilsier at ca. 10 000-15 000 BTA står tomme eller er i bruk til andre formål enn forretning. I tillegg vurderes det å være stort potensial for fortetting og transformasjon i sentrumsområdet. 2014-03-19 Side 29 av 37
4 Drøfting / Anbefaling 4.1 KDP BRYNE SENTRUM OG REGIONALPLAN FOR JÆREN I Regionalplan for Jæren er det definert at Bryne i tillegg til å være kommunesenter for Time kommune skal fungere som regionssenter for Sør-Jæren. Regionssenteret «kan styrkes som regionssenter for Sør-Jæren». Om det med «styrkes» menes at Bryne sentrum kan ta en større andel av veksten i Regionen enn øvrige sentre eller om Bryne kan styrkes for å hindre handelslekkasje ut av regionen er ikke presisert. Uansett åpner formuleringen opp for en spennende diskusjon om vekst og senterstruktur på Sør-Jæren. Regionalplanen inneholder en regional planbestemmelse knyttet til lokalisering av handelsetableringer i sentre: «Nyetablering eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet er bare tillatt i områder avsatt til sentrumsformål, slik disse er lokalisert, dimensjonert og avgrenset i gjeldende kommunedelplan». Dette betyr at handelsvirksomhet som utgangspunkt kun kan etableres i områder som i kommunedelplan/kommunedelplan er avsatt til sentrumsformål. Av retningslinjene fremgår det unntak fra bestemmelsen for nærbutikk/nærservice (1 500 m2) og varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Retningslinjer i regionalplanen legger ikke begrensninger på omfanget av etableringer og utvidelser av handelsvirksomhet i kommunesenter, men setter krav til arealeffektive løsninger, samt at estetikk og kvalitet skal ivaretas. Bryne sentrum er utpekt som næringsområde med høy urbaniseringsgrad (kategori 1), med retningslinjer for utnyttelse i bygeområder på minimum % BRA=160. Regionalplanen tillater utvidelse av eksisterende sentre forutsatt at dette bygger opp om ønsket byutvikling. En eventuell utvidelse skal planlegges og begrunnes i samsvar med nedfelte mål i regionalplanen og kommuneplan, og kommunen må i så fall dokumentere både behov og konsekvenser av en slik utvidelse. Delmål i Regionalplan for areal- og transport på Jæren 2012 2040 er: Gode levekår og godt oppvekstmiljø Redusere veksten i transportarbeidet, og øke andelen reiser med kollektivtransport, på sykkel og til fots Sikre regional grøntstruktur og kjerneområde landbruk 2014-03-19 Side 30 av 37
Styrke byens og tettstedenes sentra som viktigste arena for handel, kultur, service og næring 4.2 HVOR MYE HANDELSAREAL BØR KOMMUNEN PLANLEGGE FOR? Scenariene viser at anslag for arealbehov for Time kommune frem mot 2026 vil ligge mellom 2 500 m2 og 44 000 m2, avhengig av hvilke forutsetninger som legges til grunn. Dette viser at det er knyttet stor usikkerhet til behov for handelsareal som følge av fremtidig vekst. I praksis betyr dette at hvis kommunen legger et høyt anslag for arealbehov til grunn for planleggingen, vil det være en risiko for at kun deler av en slik ambisjon vil realiseres innen planperioden. Gitt at vi ser et skift i forbruket fra varer til tjenester og sannsynligvis også vil se en sterk økning i netthandelen, kan det være fornuftig å basere den videre planleggingen på et arealbehov som ligger nærmere et lavt vekstscenario. Gitt økt sentralisering og signaler om at Bryne sentrum kan styrkes som regionalt senter for Sør-Jæren, mener vi det kan være riktig å planlegge ut fra kommunens egne prognoser for befolkningsvekst, samt å planlegge ut fra at et sterkere og mer attraktivt sentrumsområde kan gi redusert handelslekkasje ut av regionen og økt omsetning i Bryne sentrum. Etter å ha vurdert situasjonen både regionalt og lokalt mener vi det er grunnlag for å planlegge for et middels høyt anslag for arealbehov i henhold til scenario B2 (ca. 15 000 20 000 m2). Det er i dette scenariet tatt utgangspunkt i at det legges til rette for handelsvekst på Bryne utover det som genereres av befolkningsvekst i kommunen alene. Bakgrunnen for dette er at Bryne har en sentral lokalisering i regionen, både i forhold til veinettet men også i forhold til kollektivtransport, noe som samlet sett gjør Bryne til et naturlig midtpunkt for Sør Jæren. I tillegg har Bryne klare fysiske fortrinn i form av et kompakt sentrumsmiljø, godt egnet for gang- og sykkel. Utviklingen i varehandelen bidrar til at kundene ønsker et bredt tilbud og villigheten til å reise for å finne dette er stor. Alternativet til en satsing på Bryne vil være å styre større deler av veksten til de omkringliggende tettstedene. Resultatet kan bli en senterstruktur hvor det ikke er et sentrum på et høyere nivå, noe som samlet sett vil kunne føre til et dårligere tilbud for kommunene på Sør-Jæren. Om en lykkes med en slik satsing vil imidlertid kunne påvirkes av store utbygginger i nabokommunene. 2014-03-19 Side 31 av 37
4.3 ER DET BEHOV FOR Å UTVIDE SENTRUMSOMRÅDET? Vi har ikke hatt en fullstendig oversikt over arealpotensial for handel i sentrumsområdet som grunnlag for våre vurderinger, og må derfor ta et lite forbehold knyttet til dette. Gitt at arealbehovet for Time kommune tilsvarer 15 000 20 000 m2 (Scenario B2), og omsetningen fordeles mellom varegruppene omtrent på samme måte som i dag 13 vil ca. 50 % av arealbehovet være knyttet til kategorien utvalgsvarer/«sentrumshandel». Ved transformasjon eller modernisering av lokaler i sentrumsområdet er det gode muligheter å realisere arealbehovet knyttet til utvalgsvarer i sin helhet her. Dette fordrer antakelig at det legges til rette for god tilgjengelighet (også med bil) og at man evner å samlokalisere denne typen handel innenfor et mindre geografisk område 14. I tillegg til utvalgsvarer vil stor del av arealbehovet vil antakelig være knyttet til dagligvare. Dagligvare er en viktig «driver» for annen handel da den trekker store mengder kunder. Regionalplanens retningslinjer åpner for at det kan etableres nærbutikk/nærservice på inntil 1500 m2 utenfor de definerte sentrumsområdene. Dette kan også være aktuelt på Bryne, men er ikke vurdert som en del av denne analysen. Retningslinjene i regionalplanen forutsetter at store deler av arealbehovet til dagligvare skal løses innenfor sentrumsområdet. Etter vår vurdering bør dette også være et mål for Bryne, da en eller flere velassorterte dagligvareforretninger vurderes som en viktig «driver» for å trekke kunder til sentrumsområdet. Antakelig står Time kommune nå ved et veiskille hvor det er viktig å prioritere mellom å bli «størst på handel» i et kortsiktig perspektiv der det legges til rette for etableringer utenfor dagens sentrumsområde(utvidelse av sentrumsområdet), eller å bli størst på handel i et mer langsiktig perspektiv som en del av en satsing på bymiljø og byliv, hvor også sentrumshandelen er en viktig bidragsyter. Å utvide sentrumsavgrensingen kan gi bedre muligheter for etablering av enkelte handelskonsepter («big-box») som av estetiske/økonomiske/infrastrukturelle årsaker er mer utfordrende å innpasse i sentrumsområdet. Hvis kommunen tilbyr attraktive arealer til denne type virksomheter, vil dette på kort sikt kunne bidra positivt til å videreutvikle Bryne som det viktigste handelsstedet på Jæren. Et slikt grep vil imidlertid kunne gi mindre økonomiske ringvirkninger av handel for samfunnet for øvrig og kan undergrave et utbyggingsmønster som bygger opp om kompakte byer og tettsteder. I Regionalplan for Jæren er Bryne sentrum utpekt som regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad med om utnyttelse på minimum 160 %. Basert på at kommunen ser det som viktig å styrke Storgata som handelssted, anbefales det som utgangspunkt å beholde den eksisterende sentrumsavgrensingen. Det anbefales at man i det videre arbeidet med Kommunedelplan for Bryne sentrum gjør konkrete vurderinger knyttet til mulighet for transformasjon og fortetting for å kunne innpasse fremtidig handelsvirksomhet i 13 46 % utvalgsvarer, 42 % dagligvare og 6 % møbler/hvitevarer/fargevarer og 6 % byggevare/hagesenter 14 Det viktigste kriteriet for de fleste handelsaktørene er enten samlokalisering med et bredt utvalg av butikker eller tilgjengelighet. 2014-03-19 Side 32 av 37
dagens sentrumsområde. Hvis analysen skulle vise at det ikke er mulig eller ønskelig å innpasse handelsvirksomheten i sentrumsområdet, må det diskuteres alternative løsninger. Gitt at butikkhandelen i fremtiden vil møte sterk konkurranse fra netthandel, vil et attraktivt «sentrumsmiljø» være et viktig konkurransefortrinn for Bryne. Et levende og konkurransedyktig sentrum fordrer gangavstand mellom de viktigste målpunktene i byen. For å legge til rette for en levende og attraktiv bykjerne i mellomstore norske byer er det avgjørende at handelstilbudet er lokalisert innenfor et avgrenset område med gangavstand fra ytterkant til ytterkant. For å oppnå funksjonelle handelsområder er det i tillegg viktig å konsentrere handelen i et mindre geografisk område enn øvrige sentrumsfunksjoner (f.eks. arbeidsplasser), for å oppnå sammenhengende «strøk» i bystrukturen. 4.4 HVILKE FUNKSJONER VIL DET VÆRE NATURLIG Å LOKALISERE TIL REGIONSSENTERET BRYNE? Parallelt med en satsing på handel vil det være viktig å utvikle Bryne videre også med andre sentrumsfunksjoner. Bryne vil i fremtiden fungere som sentrum for et omland på ca. 75 000 innbyggere. Dette gjør at det ikke bør være unaturlig å sammenligne Bryne sentrum med sentrumsområdet i byer som Kristiansand (70 000 innbyggere), Tromsø og Fredrikstad (60 000). Til sammenligning finner vi i de nevnte byer funksjoner som kino og kulturhus, kontor/kompetansearbeidsplasser, hotell, utdanningsinstitusjoner, sykehus/helseforetak mm. Stavanger og Sandnes er i Regionalplan for Jæren utpekt som fylkessenter/hovedsenter. Dette betyr at sentrale fellesfunksjoner i fylket, samt regional handel for flere kommuner skal legges hit. Samtidig er Bryne sentrum og Jørpeland utpekt som senter for regional handel for Sør-Jæren og Ryfylke. At Bryne er utpekt som kommunesenter bør alene tilsi at sentrumsområdet bør ha et bredt tilbud innen handel, næring, kultur og offentlig- og privat tjenesteyting. I tillegg bør funksjoner som kan tenkes å være felles for kommunene på Sør-Jæren lokaliseres til Bryne. 4.5 UTVIKLING AV SENTRUMSOMRÅDET VIDERE ARBEID Utgangspunktet for en videre utvikling av Bryne sentrum vurderes som godt. Sentrumsområdet har etter vår vurdering en struktur som er ideell for en videre satsing på handel og sentrumsmiljø. I den østlige delen av sentrum ligger tog- og busstasjonen, og i vest ligger kjøpesenteret M44 som er et viktig målpunkt og «tyngdepunkt» for handel i regionen. Mellom jernbanestasjonen og M44 ligger Storgata (ca. 400 meter) som er byens handlegate. Hovedutfordringen for Bryne vil antakelig ikke være hvor mange m2 kommunen skal avsette til handel, men å skape en sentrumsplan som er attraktiv for handelsaktørene og samtidig skaper rammer for å utvikle et attraktivt bymiljø. En viktig diskusjon vil bli hvordan man kan forløse potensialet i Storgata (venteliste på M44 og ledige lokaler i Storgata), og hvilke fysiske og organisatoriske grep som skal til for å lykkes med dette. 2014-03-19 Side 33 av 37
Gitt at kommunen har et ønske om å styrke Storgata bør det videre arbeidet med sentrumsplanen innrettes mot å skape innovative løsninger for sentrumsplanlegging som tar handelen på alvor. Temaer som felles parkeringsløsninger, innpassing av større forretninger langs Storgata, og samspillet mellom estetiske- og opplevelsesmessige kvaliteter bør drøftes særskilt. Som situasjonsbeskrivelsen viser er avstanden mellom Bryne og andre sentrumsområder kort. I Regionalplanen for Jæren er både Bryne og Kleppe definert som kommunesentre. «I hovedsenter og kommunesenter legges det ikke begrensninger på omfanget av etableringer og utvidelse av handelsvirksomhet». Kort avstand (4,5 km) gjør at sentrene i stor grad konkurrerer om de samme kundene. Analysen viser at det er et tydelig behov for samarbeid og allianser mellom Time og nabokommunene med tanke på å skape en fornuftig «arbeidsdeling» mellom sentrene. Som scenariene for arealbehov viser er det knyttet usikkerhet til fremtidig arealbehov for handel. Det anbefales at det f.eks. hvert 3. år gjennomføres en oppdatering av scenariene i denne analysen hvor en justerer vurderinger knyttet til arealbehov i forhold til oppdaterte prognoser for befolkningsvekst og forbruksvekst. 4.6 ANBEFALING/ OPPSUMMERING Oppsummering av anbefalinger knyttet til det videre arbeidet med en kommunedelplan for Bryne sentrum. Det anbefales at kommunen legger et middels høyt anslag for arealbehov til grunn for planleggingen (ca. 15 000 20 000m2). Som nevnt tidligere vil det være risiko for at kun deler av en slik ambisjon vil realiseres innen planperioden. Det bør derfor vurderes å arbeide med et plangrep som muliggjør trinnvis utvikling/transformasjon av sentrumsområdet over tid. Det anbefales som utgangspunkt ikke å utvide sentrumsavgrensingen. Gitt kommunens mål om å styrke Storgata, bør det gjennomføres en analyse som vurderer muligheter for å innpasse fremtidig vekst innen handel i dette området. Hvis analysen skulle vise at det ikke er mulig eller ønskelig å innpasse handelsvirksomheten i sentrumsområdet, må alternative løsninger også vurderes. Sentrumsområdet bør utvikles med tanke på bredt tilbud innen handel, næring, kultur og offentlig- og privat tjenesteyting. I tillegg bør funksjoner som kan tenkes å være felles for kommunene på Sør-Jæren lokaliseres til Bryne sentrum. Det videre arbeidet med sentrumsplanen bør innrettes mot å skape innovative løsninger for sentrumsplanlegging som tar handelen på alvor. Temaer som felles parkeringsløsninger, innpassing av større forretninger langs Storgata, og samspillet mellom estetiske- og opplevelsesmessige kvaliteter bør drøftes særskilt. 2014-03-19 Side 34 av 37
5 Vedlegg 5.1 DEFINISJONER OG BEGREPSBRUK Når vi snakker om handel og handelsutvikling brukes det mange ulike begreper. Her er en beskrivelse av de viktigste: Detaljhandel: Detaljhandel som begrep brukes om all handel fra butikk(også plasskrevende varer). Ofte brukes betegnelsen feilaktig om småvarer. I denne rapporten brukes begrepet detaljhandel = all handel fra butikk til sluttbruker (inkluderer ikke bransjene bil, båt og caravan). Bil, båt og caravan: Varekategoriene bil, båt og caravan (motorvogner) er spesiell da omsetningen innen denne kategorien utgjør ca. 25 % av den totale omsetningen innen varehandelen i Norge. Det er derfor vanlig å beregne dekningsgrader uten å inkludere omsetning fra denne varekategorien. Utvalgsvarer: Varekategorien inneholder varer som vi typisk forbinder med «sentrumshandel». Dette inkluderer bla.a. bøker, musikkartikler, kontorrekvisita, IKT-utstyr, klær, mm. Dekningsgrad: Dekningsgrad er forholdet mellom faktisk detaljhandelsomsetning per innbygger i kommunen og omsetningspotensialet (landsgjennomsnitt). Dekningsgrad på 100 % i en kommune vil si at omsetningen teoretisk sett tilsvarer at de som er bosatt i kommunen gjør alle sine innkjøp lokalt. Handelslekkasje: Handelslekkasje som begrep benyttes normalt som betegnelse på dekningsgrad under 100 %. 5.2 OMSETNINGSSTATISTIKK Om bruk av omsetningsstatistikk fra SSB: Det er virksomhetene selv som rapporterer inn omsetningen, og det kan derfor forekomme feil i tallmaterialet. Noe av omsetningen kan f.eks. registreres på feil næring (hvis enhetene har forskjellig næring), på feil geografisk sted (hvis enhetene har forskjellig beliggenhet), eller virksomheten har ført opp omsetningen netto istedenfor brutto i post 1 på omsetningsoppgaven. Vi anser dette imidlertid ikke som en betydelig feilkilde, og vurderer at tallene gir en relativt riktig pekepinn på omsetning innen hver enkelt kommune, og fordeling mellom bransjer. SSB som leverer statistikken har flere rutiner for å avdekke mulige feil i tallmaterialet. 2014-03-19 Side 35 av 37