En god by å bo i. Boligsosial handlingsplan 2010 2015

En god by å bo i Boligsosial handlingsplan 2010 2015

En god by å bo i Boligsosial handlingsplan 2010 2015

Innhold Innledning.......................................................................................................................... 7 A. Sammendrag................................................................................................................. 8 B. Om boligsosial handlingsplan...................................................................................... 9 C. Rammevilkår................................................................................................................ 10 C.1 Samfunnsøkonomiske utviklingstrekk.............................................................................10 C.2 Viktige politiske føringer...............................................................................................10 C.3 Økonomiske virkemidler................................................................................................12 D. Evaluering av gjeldende plan..................................................................................... 13 E. Kjennetegn ved kommunen....................................................................................... 14 E.1 Befolknings- og boforhold.............................................................................................14 E.2 Sentrale boligutfordringer.............................................................................................15 E.3 Boligutbygging............................................................................................................17 E.4 Den kommunale boligmassen.........................................................................................19 E.5 Vanskeligstilte på boligmarkedet....................................................................................19 E.6 Samarbeidspartnere..................................................................................................... 20 E.7 Organisering av det boligsosiale arbeidet........................................................................ 22 F. Hoved sat sings områder................................................................................................ 23 F.1 Å leve i egen bolig....................................................................................................... 23 F.2 Å fremme mangfold i hele byen..................................................................................... 30 F.3 Å skape helhet i det boligsosiale arbeidet....................................................................... 32

Innledning En god by å bo, boligsosial hand lingsplan 2010 2015, avløser Boligplan for Stavanger kommune 2005 2010, del 1, boligpolitisk strategiplan som ble vedtatt av bystyret 14. mars 2005. Målet med den boligsosiale handlingsplanen er å finne de riktige tiltakene for enkeltpersoner og familier som av en eller annen grunn har vansker med å komme seg inn på boligmarkedet. Det betyr at vi må ha en plan som inneholder tiltak på mange nivå, såkalt vanskeligstilte er en bred og sammensatt gruppe. Noen klarer seg med et startlån fra Husbanken for å komme seg inn på boligmarkedet, andre har behov for en tilpasset bolig med tett oppfølging i boligen. I utarbeidelsen av planen har det vært en mål setting for rådmannen å forankre den i kommunens totale planverk. Den boligsosiale planen skal være forankret i kommuneplanens visjon om den gode by å bo i og den skal være tett knyttet opp mot bolig utbyggingsplanen. Planen skal samtidig for mulere retninger og mål som skal tilpasses og spisses gjennom det årlige arbeidet med hand lings- og økonomiplaner. Og så skal planen ut trykke de verdier kommunen totalt sett bygger på. Stavanger kommune skal være mennesker til stede for mennesker samtidig som vi er preget av dristig het i vårt ønske om å gå foran, i vårt ønske om å skape en bedre framtid. For den boligsosiale hand lings planen har det derfor vært en målsetting at: - Den skal være grundig i betydningen av at bakgrunnsinformasjonen skal være best mulig, og sikrest mulig, slik at plangrunnlaget er så godt som det overhodet lar seg gjøre. - Vi skal sikre oss at vi ikke glemmer det dagligdagse i jakten på det spenstige. Alle grupper som har behov for særlige tiltak, store eller små, skal ha blitt vurdert gjennom utarbeidelsen av planen - Vi skal lete etter de nye løsningene, de kreative løsningene, de løsningene som kanskje kan gi oss nye svar og bedre løsninger på kompliserte problemer Samtidig er det viktig for rådmannen å ikke skape overdrevne forventninger om hva kommunen kan klare å få til. Det er et viktig mål for Stavanger kommune å føre en aktiv boligsosial politikk, ikke for å overta alle problemer på feltet, men for på en best mulig måte å legge til rette for at den enkelte på kort eller lang sikt skal kunne klare å løse sitt eget boligbehov. Stavanger Inger Østensjø Per Haarr Sten Larsen Rådmann Direktør prosjektleder 7

A. Sammendrag Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er: Alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. Med det som utgangspunkt er det blinket ut 3 hovedsatsingsområder med tilhørende mål og tiltak. Hovedsatsingsområdene dreier seg om å 1. skaffe til veie boliger som er tilpasset ulike familiestørrelser, ulike økonomiske forutsetninger og ulike typer av behov 2. utvikle gode bomiljø i alle bydeler og nabolag slik at mangfoldet styrkes og levekårene i ulike deler av byen utjevnes 3. organisere det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune slik at mål og tiltak i planen i størst mulig grad kan nås. Det første satsingsområdet er kalt å leve i egen bolig. Avhengig av den enkeltes utgangspunkt kan det å leve i egen bolig bety ulike ting. Det kan bety hjelp til å få tak i og beholde en leiebolig, hjelp til å eie bolig eller rett og slett hjelp til å være i bolig. Det betyr at det må iverksettes tiltak på flere plan for å møte boligbehovet for unge og vanskeligstilte. Det er dermed formulert mål og tiltak knyttet til ulike aspekter av dette. Det er formulert mål knyttet til reduksjon av ventelister på utleiebolig samtidig som det er viktig å ha fokus på økt og målrettet bruk av boligvirkemidler for å hjelpe folk til å eie sin egen bolig. Det er tatt til orde for å opprettholde selvbyggervirksomheten på dagens nivå, men det er samtidig foreslått å målstyre deler av denne virksomheten mer spesifikt inn mot særlig vanskeligstilte grupper. Noen av våre brukergrupper har særlig behov for tilrettelegging og oppfølging for å kunne leve i egen bolig. Planen har derfor fokus på universell utforming, på bruk av boligvirkemidler for å kunne tilrettelegge boliger for funksjonshemmede, og ikke minst tilbud som omfatter botrening og annen oppfølging for personer som i dag ikke har kompetanse til å kunne leve i egen bolig. I planprogrammet for ny kommuneplan 2010 2025 står det at geografisk opphoping av leve kårsproblemer skal reduseres, og en balansert boligstruktur og gode bomiljøer i alle bydeler skal bidra til det. Vi har derfor kalt et satsingsområdet for å skape mangfold i hele byen og har fokus på at det boligsosiale arbeidet i Stavanger skal bidra til å utjevne forskjellene og utvikle attraktive og gode boområder over alt. Opprustning av eksisterende områder og bevissthet om hvor nye tiltak blir plassert vil stå sentralt, det samme gjelder tiltak overfor flyktninger. Det siste satsingsområdet har fått navnet å skape helhet i det boligsosiale arbeidet. Et godt boligsosialt arbeid fordrer en organisering som sikrer et helhetlig arbeid, en organisering som gir fokus på det boligsosiale arbeidet og skaper gode forutsetninger for å realisere målene i planen. Men det fordrer også at kommunen utnytter mulighetene som ligger i å utvikle samarbeid med andre viktige aktører på det boligsosiale feltet, ikke minst med Husbanken og de lokale boligbyggelagene. 8

B. Om boligsosial handlingsplan I St.meld.nr.49 (1997 98) Om boligetablering for unge og vanskeligstilte oppfordres kommunene til å utarbeide lokale handlingsplaner for boligetablering. Det er således en forventning fra de statlige myndighetene at Stavanger kommune utarbeider en slik handlingsplan. Planen som nå er utarbeidet heter En god by å bo i. Opp bygging og utforming er gjort uavhengig av tid lig ere ut arbeidede planer. Planarbeidet ble organi sert som et prosjekt med oppstart januar 2009. Boligsosial handlingsplan for Stavanger kommune inneholder mål og tiltak for å møte boligbehovet til unge og vanskeligstilte, og mål og tiltak i planen må sees i sammenheng med kommunens generelle boligpolitikk samt andre relevante plandokumenter og planprosesser. Under utarbeidelsen av den boligsosiale handlings planen har prosjektgruppa blant annet gjennomgått vedtatte mål og tiltak i Boligpolitisk strate giplan 2005 2010 og gitt en beskrivelse og vurde ring av generelle befolknings- og boforhold i kommunen. En har videre sett på boligmarkedet i Stavanger, vurdert den kommunale boligmassen, sett på bruken av boligvirkemidler og sett på andre viktige forutsetninger for å kunne utforme de riktige mål og tiltak. I arbeidet med å utforme planen har prosjektgruppa hatt to formaliserte møter med ansatte i kommunen som arbeider med boligsosiale spørsmål. I tillegg har prosjektgruppa hatt kontakt med andre interne og eksterne fagpersoner etter behov. Ansatte i Husbanken har blant annet kommet med mange konstruktive innspill gjennom prosessen. Levekårstyret ble orientert om arbeidet og fremdriften i prosjektet ved oppstart. Rådmannens lederteam har vært styringsgruppe for utarbeidelsen av boligsosial handlingsplan. Styrings gruppens rolle har vært å avklare orga ni sering, prosess, framdrift, bemanning og res surs bruk, og ta stilling til planen før politisk behand ling. Arbeidet har vært ledet av en prosjektgruppe bestående av: Leder Rådgiver Saksbehandler Prosjektsjef Helse- og Sosialsjef Rådgiver Sten Larsen Einar Skjæveland Berit Aasland Grete Kvinnesland Anne Helene Frostestad Lise Olsen Waaga Oppvekst og levekår Kultur og byutvikling Bymiljø og utbygging Bymiljø og utbygging Oppvekst og levekår Oppvekst og levekår 9

C. Rammevilkår C.1 Samfunnsøkonomiske utviklingstrekk Den økonomiske utviklingen fra 2000 og frem til høsten 2008 har vært svært positiv for Norge sett under ett og for Stavanger kommune. Lønnsutvik lingen har de siste 20 årene vært sterkere enn pris utviklingen og gitt mange husstander økt kjøpe kraft. Reallønnsveksten har vært over 2,5 % per år i gjennomsnitt de siste 10 årene (Statistisk sentral byrå, SSB). Arbeidsledigheten i Norge har etter årtusenskiftet variert mellom 1,7 og 4 % mens den i Stavanger de siste par årene har vært mellom 1 og 1,5 %. Inntektsnivået i Stavanger kommune er vesentlig høyere enn i Norge som helhet, i 2007 var gjennomsnittlig bruttoinntekt per person i Stavanger kommune kr. 394.700,-, mot kr. 322.000,- for hele landet (SSB). Stavanger kommune har samtidig hatt en positiv utvikling på indikatorer for levekår. Kommunen har færre levekårsproblemer og en lavere andel sosialhjelpsmottakere enn andre storbykommuner. De siste årene har det vært en nedgang i andelen av kommunens innbyggere som mottar sosialhjelp. Stavanger har en lavere andel uførepensjonister enn gjennomsnittet blant norsk kommuner og har dessuten en høyere yrkesdeltakelse enn andre storbykommuner. God inntektsvekst, lav rente og bankenes utlånspolitikk har presset byggepriser og priser på brukte boliger oppover, særlig i populære, bynære strøk. Den delen av befolkningen som i mindre grad får ta del i velstandsøkningen, har av denne grunn fått større problemer enn tidligere med å etablere seg på det private boligmarkedet. De samfunnsøkonomiske prognosene for de neste årene er usikre. Statistisk sentralbyrå anslår at renten vil holde seg lav i noen år fremover, og at det vil bli en moderat reallønnsvekst de kommende årene. Det forventes derfor at de fleste husstandene også i de neste årene vil oppnå sterkere kjøpekraft, selv om veksten vil avta. Et viktig unntak er husstander som opplever arbeidsledighet. C.2 Viktige politiske føringer C.2.1 Statlig boligpolitikk I etterkrigstiden spilte staten gjennom husbanken en stor rolle i generell boligproduksjon i landet. I tillegg var boliglånsrenten i større grad politisk styrt. Dette ble ansett som nødvendig som følge av landets økonomiske situasjon og behov for flere boliger. Det rådende synet de senere årene har imidlertid vært at det private bolig- og kredittmarkedet i all vesentlighet fungerer godt for de aller fleste. Statens rolle på boligmarkedet har derfor i større grad begrenset seg til å legge til rette for det private markedet, og å målrette boligvirkemidlene mot husstander som er vanskeligstilte på boligmarkedet. De siste årene har det i bolig politikken vært fokusert mye på arbeid mot bostedsløshet. Stortingsmelding nr. 23 (2003 2004) legger grunnlag for store deler av den statlige boligpolitikken de siste årene. I meldingen fremkommer en nasjonal visjon for boligpolitikken: Alle skal kunne bo trygt og godt. Boligens betydning innenfor et velferdssamfunn poengteres også: Et godt sted å bo er en viktig forutsetning for integrering og deltakelse i samfunnet. Bolig utgjør sammen med arbeid og helse de tre grunnleggende elementer i velferdssamfunnet. Det er et statlig mål at flest mulig skal være selvhjulpne på boligmarkedet, at flere skal kunne eie egen bolig og at husbankens økonomiske virkemidler i større grad enn tidligere skal innrettes mot vanskeligstilte husstander. Et langsiktig mål er å bekjempe bostedsløshet. Stortingsmeldingen ønsker en satsing på universelt utformede boliger, utforming som sikrer tilgjengelighet for alle skal velges fremfor løsninger som krever mer tilrettelegging for noen grupper. Meldingen skisserer tre strategier for å nå de boligpolitiske målene: Staten skal legge til rette for et velfungerende boligmarked, med god økonomisk politikk for lave renter og høy sysselsetting. Skaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, og sikre at disse kan bli boende. Øke antallet miljøvennlige og universelt utformede boliger og boområder 10

Kommunale utleieboliger anbefales ikke som permanent bosted for vanskeligstilte, kommunene oppfordres til å legge til rette for en boligkarriere hvor målet er bli mest mulig selvhjulpen i egen eid bolig. De boligøkonomiske virkemidlene bør i større grad målrettes mot de vanskeligstilte for å bidra til at flest mulig kan bli selvhjulpne i egen bolig. Stortingsmeldingen legger opp til at Husbanken bør utvikles som kompetansesenter og veileder for kommunene og andre samarbeidspartnere. C.2.2 Sentrale kommunale planer og vedtak C.2.2.1 Kommuneplanen Kommuneplanene gir de overordnete føringene for utviklingen av kommunen, også på det boligsosiale området. Gjeldende kommuneplan, kommuneplanen 2006 2021, fremhever at boligbyggingen må dimensjoneres i forhold til befolkningssammensetningen, og at prinsippet om universell utforming skal følges. Det skal legges opp til at alle bydeler skal ha attraktive og lettstelte boliger med livsløpsstandard for eldre. På denne måten kan behovene til et voksende antall eldre møtes, samtidig som større eneboliger kan frigjøres for barnefamilier. For å møte barnefamiliers krav skal det også satses på konsentrerte boligformer som kan ivareta mange av eneboligenes formål. Planen fremhever at det skal produseres utleieboliger for de som ikke ønsker å eie egen bolig, for unge i etableringsfasen, og for husstander som er vanskeligstilte på boligmarkedet. Kommuneplanen har ellers fokus på den kommunale boligplanleggingens rolle for å motvirke geografisk opphopning av levekårsproblemer. C.2.2.2 Handlings- og økonomiplan Med utgangspunkt i blant annet kommuneplanene, legger den årlige rulleringen av handlings- og økonomiplaner føringer for aktiviteten på det boligsosiale arbeidet de ulike år. Her settes det av midler til kjøp av boliger til flyktninger og vanskeligstilte og midler til kjøp av leiligheter og bofellesskap til personer med særskilte vansker. Midler til boliger som erstatning for riving og salg av eldre kommunale boliger, til rehabilitering av eldre kommunale boliger samt til løpende rehabilitering og oppjustering av institusjoner og bofellesskap er også tiltak som er prioritert de siste år. C.2.2.3 Omsorg 2025 Det kommunale strategidokumentet Omsorg 2025 ble vedtatt i bystyret i juni 2008, og er en overordnet plan for utbygging av sykehjemsplasser. I tillegg beskriver dokumentet behovet for tjenestetilbud i omsorgsbolig, bofellesskap og sykehjem. I strategidokumentet anslås det at Stavanger kommune vil ha behov for 200 flere sykehjemsplasser innen 2025. Samtidig fastslås det at omsorgsboliger og bofellesskap med fordel kan legges i nærheten av sykehjem for å dra fordel av fagmiljøet på sykehjemmet. Bygging av satellittboliger bør vurderes ved bygging av nye sykehjem. Det er ventet at tallet på yngre brukere med omfattende tjenestebehov vil øke. Dette gjelder i særlig grad psykisk syke. Bofellesskap skisseres som det mest aktuelle alternativet for yngre brukere med omfattende tjenestebehov. C.2.2.4 Plan for psykisk helsearbeid 2007 2010 Plan for psykisk helsearbeid fastslår at det er behov for flere tilrettelagte kommunale boliger for psykisk syke. Det er behov for en differensiert boligmasse som tar hensyn til ulike behov, både bofellesskap med og uten døgnbemanning. Flere personer som har bodd i institusjon i mange år, mangler botrening og trenger oppfølging hele døgnet. For andre kan det være tilstrekkelig med oppfølging på dag og kveld. Flere personer som har bodd i bofellesskap ønsker å flytte til en leilighet med lavere omsorgsnivå, og da er for eksempel separate satellittboliger med oppfølgingstjenester aktuelle. Personer som har psykiske lidelser med alvorlige tilleggslidelser som f.eks rus trenger egne tilpassede boliger. Planen vektlegger brukergruppens særlige behov for trygghet. For å oppnå trygghet rundt bo situasjon og tjenester fastslås det at brukeren bør kunne få bo i bofellesskap livet ut. Det kan imidler tid motiveres for utflytting dersom brukeren viser interesse for dette. 11

C.2.2.5 Bosetting av flyktninger Stavanger kommune har inngått en fireårsavtale med Integrerings- og mangfoldsdirektoratet (IMDI) om å ta i mot ca. 440 flyktninger i perioden fra 2008 til 2011, herav 26 enslige mindreårige. Dette er en økning i forhold til tidligere år, og skyldes større tilstrømming av flyktninger til Norge. IMDI har senere anmodet Stavanger kommune om å ta i mot ytterligere enslige mindreårige flyktninger de nærmeste årene. Bosettingen av flyktninger er avhengig av til strekkelig antall kommunale boliger. Sirku leringen av de kommunale boligene har gått ned de siste årene. Utviklingen har medført større vanskeligheter med å bosette flyktninger, og kommunen har derfor de siste årene kjøpt inn flere nye kommunale boliger øremerket denne gruppen. Bosetting av enslige mindreårige flyktninger krever ofte et mer omfattende offentlig omsorgstilbud. Stavanger kommunes flyktningseksjon driver bokollektiv for enslige mindreårige flyktninger i samarbeid med statlig barnevern (Bufetat), i tillegg til at flere av barna tilbys ordinære barnevernstiltak som fosterhjem og institusjon gjennom Bufetat. C.3 Økonomiske virkemidler Husbanken er statens sentrale organ for gjen nomføring av boligpolitikken. Husbanken er underlagt kommunal- og regionaldepartementet, og skal fungere som et kompetansesenter for bolig politikk i tillegg til å administrere statlige øko no miske virkemidler på boligområdet. Bruken av disse midlene har gradvis endret seg fra midler rettet inn mot generell boligforsyning, til mer selek tive virkemidler rettet mot husstander som er vanskelig stilte på boligmarkedet. Forutsetningen for å kunne motta startlån er at boligen er nøktern og at prisen er rimelig i forhold til prisnivået på stedet. Det er også en forutsetning at en er i stand til å betjene boutgiftene over tid samtidig som en har nødvendige midler til livsopphold. Lån fra Husbanken gjennom kommunen kan også benyttes til refinansiering. Husbanken gir også kompetansetilskudd til spesielle utviklings- og pilotprosjekter på det boligsosiale området i kommunene. C.3.2 Husbankbostøtte og kommunal bostøtte Husbankbostøtte er en statlig økonomisk støtteordning. Det er Den Norske Stats Husbank som gjør vedtak, men det er kommunen som administrerer ordningen. Formålet er å hjelpe husstander med lav inntekt og relativt høye boutgifter. Kommunal bostøtte kan søkes av personer som er bosatt i Stavanger, og fungerer i stor grad som supplement til den statlige bostøtten. Vilkårene for denne er knyttet til forholdet mellom husstandens boutgifter og inntekter. Husstanden må dessuten motta en godkjent trygdeytelse fra folketrygden. C.3.3 Utvikling av bruk av boligvirkemidler Utbetalingen av tilskudd og kommunal og statlig bostøtte har ikke endret seg nevneverdig de siste årene, den største endringen har skjedd i forhold til tilsagn og utbetaling av startlån. Her har det vært en økning, fra 73 til 129 mill kr fra 2006 2008. Økningen fortsetter og er forsterket i 2009, allerede i august passerte en tallene for hele 2008. C.3.1 Lån, tilskudd og kompetansemidler fra Husbanken Startlån og boligtilskudd er virkemiddel kommunen har for å hjelpe økonomisk vanskeligstilte med å skaffe seg bolig, beholde boligen eller utbedre/ tilpasse boligen de bor i. Startlånet gis i hovedsak som ett topplån-, men kan også brukes som fullfinansiering ved kjøp av bolig eller til utbedring/ tilpasning av nåværende bolig. Ved bygging av ny bolig kan startlån i enkelte tilfeller gis som toppfinansiering. 12

D. Evaluering av gjeldende plan Boligpolitisk strategiplan 2005 2010 ble vedtatt av bystyret 14.03.2005. Visjonen som lå til grunn for planen var Alle i Stavanger skal kunne bo godt og trygt. Et sentralt mål i den boligpolitiske strategiplanen var å redusere forskjeller i levekår mellom bydelene. Et særlig tiltak i den forbindelse var å begynne å bygge ned eierinteressene i store kommunale boligkonsentrasjoner, det skulle lages en utredning som tar for seg denne problematikken. En er nå i gang med denne prosessen, det er bestemt at 58 boenheter i Åkragaten skal saneres. Utflyttingen herfra er godt i gang. Et viktig satsingsområde i planen var unge, og et viktig tiltak var bruk av ulike boligvirkemidler. Kommunen har i stor grad lykkes med å gjøre bruken av startlån mer fleksibel og har også hatt en kraftig økning av utlånene. Dette har hjulpet mange unge. Samtidig gjenstår en del viktig arbeid med boligvirkemidlene En har ikke klart å få til en fleksibel og god bruk av boligtilskuddet, og det gjenstår fremdeles et arbeid når det gjelder forholdet mellom den kommunale bostøtten og statlige husbankbostøtten. Eldre og funksjonshemmede var også en viktig målgruppe for den forrige planen, det var blant annet stort fokus på å sikre et tilstrekkelig antall tilrettelagte boliger. Selv om det ikke er gjennomført en egen utredning om behovet, synes Stavanger å ha en ganske god dekning av tilrettelagte boliger. Rådgivning overfor funksjonshemmede, eller familier med funksjonshemmede barn, i forhold til statlige støtteordninger for tilpasning av egen bolig, eller kjøp av ny bolig, var også et viktig tiltak. Det er lagt til rette for dette, men trolig skyldes manglende informasjon, eller manglende samarbeid med andre instanser, at tilbudet i liten grad er brukt. For sosialt og økonomisk vanskeligstilte har en fulgt opp statlige forbedringer, og en foretar boveiledning i noen grad. Dette er likevel ikke godt nok systematisert. En har heller ikke fulgt opp tiltaket om å gi leietakere muligheten for kjøp av kommunal bolig. Når det gjelder de foreslåtte tiltakene overfor flyktninger og bostedsløse er disse i stor grad gjennomført. I perioden ble det gjennomført en utredning av organiseringen av det boligsosiale arbeidet. Denne medførte at arbeidet med boligvirkemidler ble overført fra Stavanger eiendom til oppvekstog levekårservice, mens utredningsarbeidet ble plassert i fagstab levekår. Det vises ellers til vedlegg hvor det finnes en skjematisk evaluering av boligpolitisk strategiplan 2005 2010.

E. Kjennetegn ved kommunen E.1 Befolknings- og boforhold E.1.1 Stavanger når 148 000 innbyggere i 2025 Den årlige veksten i folkemengden har ligget på 1,00 prosent fra 1965 og fram til i dag. Veksten var bare 0,03 prosent i 2000 mens den i 2007 var 1,94 prosent. Over 5-års perioder var veksten minst i perioden 1986 90 med 0,64 prosent og størst i perioden 2003 07 med 1,59 prosent. Utviklingen i framskrivingsperioden er basert på forutsetninger om fruktbarhet, dødelighet og nettoinnflyttinger. Forutsetningene gir en vekst som synker fra 1,54 prosent i 2009 til 1,16 prosent i 2024. Dette fører til en folkemengde på 147 800 i 2025. Statistisk sentralbyrå tror i Konjunkturtendenser for Norge og utlandet at sterke negative vekstimpulser fra utlandet, omlegging til mer restriktiv utlånspolitikk og generelt svake framtidsutsikter peker i retning av en kraftigere konjunkturnedgang enn det vi tidligere har sett for oss. Arbeidsløsheten vil ifølge SSB trolig komme til å øke i lang tid. Men SSB legger også til grunn at oljeprisene vil ta seg opp gjennom andre halvår 2009, og at investeringsaktiviteten i sektoren vil holde seg oppe og til dels øke noe. På dette grunnlaget foreslås fortsatt høg innvandring og høg vekst, men lavere vekst enn i de aller siste år. E.1.2 Aldersfordeling i befolkningen Figuren under gir samlet presentasjon av de siste års utvikling og framskrivingen fordelt på aldersgrupper. Aldersgruppa 65 79 år øker mest i framskrivingsperioden, mens personer i 80-åra har lavest vekst. Men 80-åringene øker sterkest av alle grupper i slutten av perioden og bidrar til eldrebølgen. 35000 30000 25000 20000 15000 10000 20-34 35-49 50-64 65-79 6-12 1-5 16-19 13-15 80-89 0 90+ 5000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Folkemengdens utvikling fordelt på aldersgrupper basert på statistikk for 1994 2009 og framskriving 2010 2025. 14

E.1.3 Unge i etableringsfasen (20 34 år) Kullene som skulle inn på arbeidsmarkedet i perioden 2000 2010 var på landsnivå 20 prosent mindre enn forgjengerkullene. Det var uvisst om sentraliseringen ville vedvare i ei tid med skjerpet konkurranse om unge arbeidssøkere. De første år i perioden ble gruppas størrelse redusert. Deretter har sentraliseringen vært større enn noensinne på grunn av innvandring fra nye EU-land. Framskrivingen forutsetter i gjennomsnitt en årlig vekst på 1,0 prosent for denne gruppa. Forut setning en er avhengig av større innvandring enn noen sinne i perioden og innvandringen er bakgrun nen for at befolkningsøkningen i framskri vings perioden for aldersgruppa er på 4750 personer. E.1.4 Nedtrapping og pensjonisttilværelse Antallet yngre pensjonister (65 79 år) øker sterkt når store kull fra 1940- og 1950-tallet kommer i pensjons alderen, samtidig som små kull fra 1930-tallet forlater aldersgruppa. Økningen i perioden er i gjennomsnitt 3,5 prosent per år eller 7100 personer. Antall personer som forlater arbeidsmarkedet øker med andre ord sterkt i perioden. Aldersgruppa 80+ har vært gjennom en betydelig vekstperiode som har kulminert. Gruppas størrelse vil være stabil fram til 2018. Aldersgruppa får ny stor økning i 2020-åra når store kull fra 1940-tallet kommer inn. Andelen 90+ åringer øker i første del av perioden samtidig som andelen 80-åringer reduseres. Aldersgruppas størrelse øker med i gjennomsnitt 1,0 prosent per år eller med 780 personer. E.2 Sentrale boligutfordringer E.2.1 Bolig for alle, men ikke lenger til rimelig pris Dekning av boligbehovet har vært hovedmålet i boligpolitikken siden Norge i etterkrigstida hadde et udekket boligbehov på 100 000 boliger. Tidligere var boligspørsmål en viktig del av velferdsstaten, med politiske målsetninger om lave bokostnader, en boligfordeling mer lik enn inntektsfordelingen, og at så mange som mulig skulle eie sin egen bolig. Det norske omfanget av subsidier til dem som eide bolig og reguleringen av markedet for eid bolig var enestående i internasjonal målestokk. På 1980- og 1990-tallet ble de overordnede mål tilpasset dereguleringen av boligmarkedet med fri prisdannelse. Først ble målet om at alle skal kunne disponere en høvelig bolig innenfor en utgiftsramme som står i rimelig forhold til inntektene fjernet til fordel for en god og rimelig bolig. Deretter ble også rimelig fjernet og hovedmålet var at alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. Fra å ligge i verdenstoppen mht. offentlige utgifter til boligformål, har Norge havnet langt under gjennomsnittet i OECD-land. Skattefavorisering av eid bolig er spesielt sterk i Norge. Fra å omfatte folk flest er boligpolitikken blitt konsentrert om en liten gruppe med meget lav inntekt eller spesielle behov. Fordi Norge satser lite på boligpolitiske virkemidler er økonomisk sosialhjelp til bolig omfattende. Ingen annen sektor innenfor den norske velferdsstaten har gjennomgått så store endringer som boligsektoren de seinere årene. Fordelingsvirkningene er store og tilfeldige, avheng ig av når man kjøper bolig. For unge mennesker i etableringsfasen er bolig blitt et risikoprosjekt på grunn av sterke svingninger i prisene i tillegg til et høgt prisnivå. Styringsrenta, som benyttes som virkemiddel for å styre inflasjonen, påvirker også boligmarkedet og bokostnadene. Når Norges Bank øker styringsrenten for å dempe den generelle etterspørselen i samfunnet, er det de med høye lån som betaler. Dvs. i hovedsak unge mennesker i etableringsfasen. Prisen på leilighet på 80 m 2 i Stavanger er nær femdoblet på 16 år. Samtidig steg konsum pris indek sen mindre enn 40 prosent. De tre siste kvartaler i 2008 sank boligprisen mer enn 10 prosent, for der etter å stige i 2009. Den siste boligmeldingen har tilrettelegging for et velfungerende boligmarked som hovedstrategi og første hovedmål for å oppnå visjonen alle skal kunne bo godt og trygt. Ifølge boligmeldingen vil vel fungerende markeder bidra til at de fleste kan bo i en god bolig til en rimelig kostnad for seg selv og for samfunnet. Stavanger kommune har helt fra 1960-tallet tradisjoner med aktiv boligpolitikk med gode resultater både for den enkelte innbygger som byen som helhet. Feltutbyggingsområdene ble utbygd med sosial profil, der selvbyggere og boligbyggelagene bygde de fleste boligene. 15

Det har etter hvert oppstått en utbredt opp fatning om at markedet ikke alene kan styre boligpolitikken i Stavanger. Markedet må justeres både gjennom planer etter plan- og bygningsloven og gjennom boligfinansieringen. Den overordnede planleggingen må meisle ut ønskede boligtyper og -størrelser i de ulike områder og hjemlene i detaljplanleggingen må brukes for å oppnå ønsket struktur på den nye bebyggelsen. Kommunal planlegging må i dag legge til grunn at den generelle subsidieringen i boligfinansieringen blir marginal. Planleggingen bør etterspørre og ta i bruk selektive virkemidler som forhåpentligvis blir videreutviklet i de nærmeste år. E.2.2 Rett bolig på rett sted Stavanger kommune er kjent for sin aktive boligpolitikk gjennom boligutbyggingsplaner og feltutbyg gingsavtaler. Utbyggere er utpekt og pre misser for utbyggingen bestemt, herunder bolig typer og -størrelser. Gjennom denne bolig poli tik ken har Stavanger oppnådd en god bolig struktur med relativt liten grad av segregering i etter krigs tidas boligmasse. Feltutbyggingen er i de senere år blitt mindre. Kom munen spiller i dag en avgjørende rolle i de stadig viktigere byomformingsområdene som aktiv grunneier og avtalepart. Markedet har ikke gitt en god struktur i den nye boligmassen. Vi har fått sterk segregering av småboliger særlig i byomformingsområdet Badedammen. I ettertid har kommunen vedtatt at markedet må korrigeres med sikte på mer normal boligsammensetning i den delen av Storhaug bydel. Samtidig som småboliger dominerer i Storhaug bydel dominerer de store boligene den nye boligmassen i andre bydeler som allerede domineres av slike boliger. Boligtyper og -størrelser må i sterkere og mer konkret grad bli behandlet i kommuneplanen. Reguleringsplaner må gi bestemmelser som sikrer mer balansert sammensetning av boligstørrelser i den framtidige boligmassen. Dette gjelder både i byomformingsområdene som normalt utbygges i områder med stor andel småboliger og i andre bydeler der ubalansen ofte gjelder dominans av store boliger. 16

Ofte kreves andre tiltak enn planer for å oppnå ønsket boligutbygging. I områder med kostbar byggegrunn kan det være vanskelig å bygge større boliger med lav tetthet tiltenkt barnefamilier. I en markedsstyrt boligpolitikk med liten grad av offentlig tilføring av midler kan integrering av barnefamilier i tradisjonelle småfamilieområder være vanskelig. Kommunalt engasjement gjennom omhyggelig planlegging, tomtesubsidier og bruk av selvbyggermodellen bør drøftes. Gjennom slike tiltak bør det være mulig å oppnå gode boliger i godt bomiljø der barnefamiliene makter/ønsker å betale den nødvendige prisen. Småboliger må integreres i alle bydeler, gjerne i områder med godt kollektivtrafikktilbud. Sentralt i bydelene bør oppføres ikke-kommersielle utleieboliger, men dette krever statlig innsats. Antall unge pensjonister i 60- og 70-åra vil øke de nærmeste år. Mange i denne aldersgruppa disponerer store boliger, ofte i husstander med bare en eller to beboere. Denne aldersgruppa bør tilbys attraktive, universelt utformede boliger i alle bydeler slik at de store boligene frigis for større familier. Boligene bør avsettes på attraktive tomter med god kollektivdekning. E.2.3 Levekår Levekårsundersøkelsen viser at det er blitt større inntektsskiller i Norge etter 1990 både pga. økte kapitalinntekter og større lønnsforskjeller. Andelen fattige har økt. I enkelte grupper som unge ens lige, enslige forsørgere, par med små barn og familier med tre eller flere barn, inn van drere, langtids ledige, langtidssyke og sosial hjelps mottakere er det overrepresentasjon av personer med svært lav inntekt. Andelen barn som lever i familier med vedvarende lav inntekt har økt. Bystyret har vedtatt at levekårsundersøkelsen skal legges til grunn for all planlegging i kommunen. Resultatene skal brukes i arbeid med å bedre situasjonen i områder med dårlige levekår og til å snu utviklingen i områder med uheldig utvikling. Levekårsundersøkelsen fra 2008 konkluderer med at levekårene totalt sett er bedret, men at forskjel lene har økt. Den slår også fast at levekårsfor delingen ikke er knyttet til bydelsgrenser eller et klart øst-vest skille, fordelingen er ulik med lappeteppestruktur. Minst gunstig ut, og dermed med størst behov for innsats, kommer sen trums nære levekårsoner i nordre og østre del av Storhaug bydel og i Hillevåg bydel. I tillegg kommer enkelte levekårsoner i de ytre delene av kommunen mindre gunstig ut, særlig soner i nordvestre del av Hundvåg og Kvernevik. Gjennom bevisst planlegging blant annet av lokalisering av boligstørrelser og boligtyper kan geografiske forskjeller av levekår reduseres. En utfordring er å dempe segregasjonen av befolknings grupper med levekårsproblemer. Områder med levekårsutfordringer gjøres mer attraktive slik at ressurssterke grupper ønsker å bli boende/ bosette seg der. Videre kan det iverksettes tiltak for å forbedre miljøforholdene i utsatte områder, for eksempel anlegg av grøntområder og trafikkregulering. Områder er identifisert hvor vi må være særlig varsomme med prosjekter eller tiltak som vil kunne forverre levekårene, for eksempel transport-, bolig- og næringsprosjekter. E.3 Boligutbygging E.3.1 Arealbehov I forslag til ny kommuneplan legges det til grunn en årlig befolkningsvekst på 1,23 %, som er langt høyere enn tidligere i Stavanger kommunes historie. Med samme antall personer pr bolig som i dag, betyr dette at vi trenger 14400 nye boliger for å dekke boligbehovet i planperioden 2010 2025. Utbyggingen har de siste ti årene i stor grad skjedd innenfor byomformingsområdene, eksem pler er Jåttåvågen og Urban Sjøfront, og som for tet ting innenfor den allerede utbygde by (73 %). Kommune planen legger opp til en tilsvarende andel frem over fordi det anses som en miljøvennlig strate gi å fortette innenfor den allerede utbygde by. Dette gir igjen et behov på 3800 boliger som felt utbygging. Boligbehovet er allerede dekket innen for byggeområdene avsatt i gjeldende kommune plan. Det er pr. i dag vanskelig å anslå hvor utbyg gingen i byomformingsområdene vil skje, da kommunen har mindre styring på dette enn på utbyg gingen i hovedutbyggingsområdene. E.3.2 Kommunens rolle i boligutbyggingen Stavanger kommune har i nasjonal målestokk en svært aktiv boligutbyggingspolitikk. Denne er det et mål å holde fast på og videreutvikle. 17

Parallelt med utviklingen av Boligsosial hand lingsplan arbeides det med Boligutbyggings planen 2010 2015. Disse planene vil til sammen være uttrykk for kommunens generelle boligpolitikk. Utbyg gingsplanen er et verktøy for å skaffe en over sikt over boligbehovet sammenholdt med tran sport tilbud og sosial infrastruktur (skole, barne hager mv) og for å gjennomføre en helhetlig bolig politikk. Planen har et 6 års perspektiv og vil i hoved sak omhandle områder som allerede er lagt ut til bolig i forrige kommuneplan 2006 2021, areal delen. Hovedutbyggingsområdemodellen foreslås videreført. Denne modellen sikrer samordnet plan legging til ulike formål, herunder målsetning om 100 selvbyggerboliger årlig, men også tomter til barne hager, sykehjem, skoler, ulike typer omsorgsboliger, samt idrettsbygg og parker og friområder til rekre asjons- og friluftsliv. Stavanger kommune har som mål å bidra til å sikre aktivitet i boligbyggingen, slik at man til enhver tid har et bredt boligtilbud til riktig pris. For å sikre en helhetlig boligpolitikk vil Stavanger kommune når det gjelder oppføring av nye boliger bidra ved: å ha en sentral rolle ved styring og ko ordinering av boligutbyggingen (bl.a. gjennom hoved utbyggingsområdene) å tilrettelegge for nybygging (planberedskap, saksbehandlingstid) å være en forutsigbar avtalepart (utbyggingsavtaler, kjøpskontrakter mv) gjennom planlegging etter PbL (kommune plan, reguleringsplaner) sørge for en balansert boligstruktur- og typologi (dette er omtalt nærmere i kapitel E2 om boligutfordringer) å planlegge pilotprosjekter for miljøvennlig og universelt utformede boliger og boområder både innen egne bygg og gjennom krav til andre utbyggere ved å oppretteholde målsetningen om å realisere 100 selvbyggerboliger årlig og samtidig utvikle selvbyggermodellen slik at man når de ønskede målgruppene ved å bidra til å få realisert flere studentboliger og rimelige utleieboliger E.3.2 Miljøvennlig boligutbygging Vel så viktig som fokus på antall nye boliger er fokus på hva som blir bygget og hvor. Klima- og miljøutfordringene gjør at det er helt nødvendig med et mye sterkere fokus på miljø og kvalitet. Miljøutfordringene med reduksjon av CO2 utslipp vil utgjøre et sentralt premiss i forhold til boligutbygging, særlig mht lokalisering og prioritering av hvor utbyggingene bør skje, men også når det gjelder energibruk og miljøvennlig materialbruk. Det er særlig noen premisser som er sterke når det gjelder hvor det er ønskelig å prioritere nybygging: samordnet areal- og transportplanlegging, skolekapasitet og også annen sosial infrastruktur. Bybåndet langs nytt dobbeltspor mellom Stavanger og Sandnes og de sentrumsnære byområdene der man kan gå og sykle til sentrum, men også områdene langs hovedkollektivtrasèene kan være bra for tett boligutbygging. I tillegg må kvalitetene i boligene som bygges økes både med hensyn til uteområder, bokvalitet, miljøhensyn og universell utforming. Økt kvalitet i nye boligområder vil også kunne bidra til å jevne ut skjevheter i levekår. 18

E.4 Den kommunale boligmassen Den kommunale utleieboligen er et sentralt virkemid del i Stavangers boligpolitikk. Pr. 1. august 2009 disponeres totalt 2.727 boliger, fordelt på 2512 kom mu nalt eide, 29 innleide og 186 omsorgsboliger med kommunal til delingsrett. Antall boliger har vært stabilt de siste år. Boligene har en god geografisk spredning innen kommunen. De er lokalisert i samtlige bydeler. En kartlegging fra 2000 viser fordelingen av antall kommunale boliger i bydelene. Hundvåg var den bydelen med færrest kommunale boliger (ca 7 %), mens Hillevåg hadde flest kommunale boliger (ca 27 %). Det er kun marginale endringer som har funnet sted siden denne telling. Stavanger utøver en bevisst politikk ved kjøp og eta blering av nye kommunale boligtiltak. Det til strebes etablering i samtlige bydeler og iverksettes tiltak der det oppstår problemer som følge av opphopning. Av den totale boligmassen, som benyttes til ordinær utleie for ulike kategorier vanskeligstilte, er det åtte områder som kan betegnes som boligkonsentrasjoner. Antall boliger i disse konsentrasjonene varierer fra 26 til 57. Totalt utgjør konsentrasjonene 355 kom munale utleieboliger. Det understrekes at typer bofelles skap/omsorgsboliger ikke er tatt med i denne opplisting. Stavanger kommune er andelseier i et relativt stort antall borettslag, henholdsvis i 59 ulike borettslag tilknyttet Stavange boligbyggelag og 24 borettslag tilknyttet Hetland boligbyggelag. Andelene i de ulike borettslag varierer fra 1 til 50 boliger. Det er et relativt beskjedent antall borettslag som har høye innslag av kommunale boliger, dvs over 10 prosent som i dag er det antall en kommune kan eie i ett og samme borettslag. Av den totale boligmassen betegnes 674 boliger som typer bofellesskap, bokollektiv og omsorgsboliger til definerte grupper. De øvrige kommunale boligene benyttes som utleieboliger til ulike grupper vanskeligstilte. Samtlige 186 boliger som kommunen disponerer i form av tildelingsrett er typer omsorgs boliger/bofellesskap til definerte grupper. Omkring 30 % av de kommunale boligene ligger i bygninger hvor det er adgang til heis. 27 % av boligene betegnes som tilrettelagte boliger. De til rette lagte boligene er av en slik utforming og belig gen het at de er egnet for boligsøkere med funksjons hemminger. Boligmassen som kommunen disponerer over har varierende størrelser og standard. Om lag 62 prosent av den kommunale boligmassen er 1 2 roms leiligheter. 18 prosent er 3-roms boliger og 20 prosent 4-roms og større. De aller fleste boligene har beliggenhet i hus med flere leiligheter. Kun 50 boliger kommer inn under kategorien eneboliger og 174 er definert i kategorien vertikaldelt tomanns bolig eller rekkehus. Generelt kan det sies om boligmassen at standarden gjennomgående er god. Det utføres kontinuerlig vedlikehold og samtlige boliger som fraflyttes og bytter leietaker settes i stand før boligen tilbys ny leietaker. I forbindelse med utarbeidelse av planen er det foretatt en kartlegging over samtlige kommunale boliger. Resultatet av kartleggingene vises i eget vedlegg. E.5 Vanskeligstilte på boligmarkedet Det er forholdet mellom husstanders manglende ressurser og de ytre krav/forventninger som eksisterer i boligmarkedet som danner grunnlaget for definisjon av vanskeligstilte på boligmarkedet. Det er da også dette som er utgangspunktet for tiltak overfor boligsøkende som av ulike årsaker ikke klarer å etablere seg i boligmarkedet. Vanske lig stilte omfatter altså både boligsøkere som har sammensatte fysiske/psykiske/sosiale pro blem og bredt behandlingsbehov, og ordinære velfungerende husstander som av markedet, eller andre mer eller mindre tilfeldige faktorer, trenger assistanse for å etablere seg i egen bolig. 19

E.5.1 Situasjonen på boligmarkedet for de vanskeligstilte Stavanger kommune eier og disponerer drøyt 2700 boliger som til enhver tid leies ut til ulike kategorier vanskeligstilte. Ordningen med startlån, boligtilskudd og bostøtte vil være til stor hjelp for disse og vil kunne bidra til at de i løpet av relativt kort tid vil kunne fungere på normalt vis i markedet. Det er derfor svært gledelig at vi i 2009 har hatt en økning på over 50 % når det gjelder tildeling av startlån. Stavanger kommune eier og disponerer totalt 2727 boliger som til enhver tid leies ut til ulike kategorier vanskeligstilte. Ventelistetall til kommunale boliger indikerer likevel at det er behov for ytterligere innsats slik at færrest mulig må tilbringe tid i uegna boliger eller andre midlertidige løsninger. I tillegg til ventelistene har Stavanger kommune forpliktet seg til å bosette flyktninger, også enslige mindreårige. Situasjonen til vanskeligstilte som venter på tilbud om kommunal bolig er ulik. De fleste har et boalternativ i ventetiden. For enkelte må imidlertid kommunen tilby midlertidige opphold på hotell eller pensjonat. Antall henvisninger til slike midlertidige botilbud har fra og med 2007 økt i omfang. I henhold til en landsomfattende bostedløsetelling i uke 48-2008 var det i Stavanger 215 bostedløse. Sammenlignet med andre kommuner har Stavanger en forholdsvis lav andel bostedløse i forhold til folketallet. Tellingen viser at andelen bostedløse kvinner er 32 prosent, noe som innebærer at Stavanger er den storbyen med høyest antall bostedløse kvinner. Stavanger skiller seg også ut i forhold til alder, 31 prosent av de bostedløse er under 24 år. Bostedløse har ofte store problemstillinger knyttet til sin situasjon. I større grad enn tidligere er det behov for etablering av botilbud som er tilrettelagt med differensierte oppfølgingstjenester. E.5.2 Forventet utvikling i mengden personer som trenger tiltak Vi ser en økning av personer som har behov for oppfølging knyttet til etablering eller til å opprettholde tilknytningen til boligmarkedet. Det er likevel mye som tyder på at vi vil kunne få et større press i årene fremover. En sak er at befolkningsøkningen i seg selv gir økt behov dersom andelen vanskeligstilte ikke reduseres, i tillegg vil vi kunne oppleve økt behov av andre grunner: - Selv om det er først etter 2020 vi får den store økningen av de eldste eldre, vil det være en kraftig økning i aldersgruppen 65 79 år. En andel av denne økningen vil trolig ha behov for særskilte tiltak. - Det er allerede en økning i antall personer som kommer fra barnevernet og som har store problemer med å etablere seg i boligmarkedet. Tallet vil trolig øke. - Økende behov for bolig til personer som har en rusavhengighet/psykisk lidelse som er ferdigbehandlet i institusjon - Det har vært en økning i antall uføretrygdede unge på 20 % de siste år. Flere av disse er uføre pga psykiske problemer, mange vil aldri kunne komme seg i arbeid. - Andelen barn og unge med psykiske vansker ser ut til å øke. En del av disse vil ha behov for særskilt tilrettelagte botilbud når de blir voksne. - Det synes å være en økning når det gjelder antall barn med fysiske funksjonshemminger. Dette vil kunne bety at flere familier vil ha behov for boliger som er tilrettelagt for funksjonshemmede barn, samtidig som disse vil ha behov for tilrettelagte botilbud når de blir voksne. Pr i dag er det ikke gjort gode nok undersøkelser når det gjelder hvor stor behovsøkning vi vil kunne få for de ulike gruppene. E.6 Samarbeidspartnere Utgangspunktet for det boligsosiale arbeidet er å skape en helhet som totalt sett kan gi det beste tilbudet. I dette arbeidet samarbeider Stavanger kommune med flere ulike aktører. E.6.1 Husbanken Stavanger kommune har i flere år hatt et godt samarbeid med Husbanken. Dette er nå ytterligere formalisert gjennom at Husbanken og Stavanger i september 2009 inngikk en samarbeidsavtale for å styrke samarbeidet og dermed resultatene på det boligsosiale området. Følgende samarbeidsområder vil bli prioritert: 20