Side 1 av 7 Tønsberg kommune JournalpostID 07/27588 Saksbehandler: Ivar Enoksen, telefon: Kommunale service- og støttetjenester Støperiet. Kjøp av tomt. Utvalg Møtedato Saksnummer Bystyret 05.09.2007 132/07 Rådmannens innstilling Rådmannen gis fullmakt til å fremforhandle og inngå kontrakt med Kaldnes Byutvikling AS (KB) om kjøp av Støperiet og tomt for nytt tilbygg i henhold til hovedelementer og prinsipper som er beskrevet i saksutredningen. Pris eksisterende Støperibygg er kr. 2,5 mill. Pris for tomten er kr. 10,0 mill. Bygges det mer enn 2200 m2 BTA på tomten, belastes overskytende areal med en tomtekostnad på kr. 4545,- pr m2 BTA i tillegg. Arealer i bygget som KB evt. skal ha eieransvar for belastes KB med kr. 4545,- pr m2 BTA. Endelig oppgjør for tomten beregnes etter at kulturhusets størrelse og utforming er fastsatt. Kjøpskostnad dekkes over eiendomsfondet. 05.09.2007 Bystyret Møtebehandling: Innstillingen vedtatt med 43 mot 6 stemmer. Etter dette har bystyret fattet slikt vedtak: BY-131/07 Vedtak: Rådmannen gis fullmakt til å fremforhandle og inngå kontrakt med Kaldnes Byutvikling AS (KB) om kjøp av Støperiet og tomt for nytt tilbygg i henhold til hovedelementer og prinsipper som er beskrevet i saksutredningen.
Side 2 av 7 Pris eksisterende Støperibygg er kr. 2,5 mill. Pris for tomten er kr. 10,0 mill. Bygges det mer enn 2200 m2 BTA på tomten, belastes overskytende areal med en tomtekostnad på kr. 4545,- pr m2 BTA i tillegg. Arealer i bygget som KB evt. skal ha eieransvar for belastes KB med kr. 4545,- pr m2 BTA. Endelig oppgjør for tomten beregnes etter at kulturhusets størrelse og utforming er fastsatt. Kjøpskostnad dekkes over eiendomsfondet.
Side 3 av 7 Kortversjon hva saken gjelder: Den kommunale arbeidsgruppen for Støperiet har utarbeidet skisseløsninger for kulturhus på Kaldnes fremlagt i BY 105/07. Disse løsningene krever betydelig mer areal enn det som det eksisterende Støperibygget kan romme. I tillegg til kjøp av dette bygget må dermed tilleggstomten kjøpes, enten i sin helhet eller andel av den som motsvarer kommunens andel av det bygget som reises på tomten. KB er villig til å eie kurante arealer i bygget og dekker tilhørende tomtekostnader. TK bestemmer hvor stor andel av bygget de vil eie. Tomtepris kr. 10 mill. dersom det bygges mindre enn 2200 m2 BTA. Bygges det større bygg betales en tilleggspris for tomten på kr. 10 mill/2200 m2 BTA = kr. 4545 pr. m2 BTA bygning. KB dekker tomtekostnad for evt. egne arealer i bygget etter samme enhetspris. Kjellerarealer belastes ikke med tomtekostnad. Ovennevnte skisseløsninger går noe utover reguleringsplanens byggegrenser og vil i flg. Kommuneutvikling kreve omregulering. I arbeidsgruppens rapport er det vist en alternativ løsning som krever mindre tomteareal, men denne anses dårligere enn førstnevnte. Hovedelementer og prinsipper for kjøpskontrakt er skissert. Rådmannen foreslås gitt fullmakt til å inngå kontrakt på dette grunnlag. Vedlegg: Skisse so m viser g runnflate n i det sk Vedlegg: Dok.dato Dok.id Tittel 27.08.2007 65478 stoperiet_sitplan_080607.pdf isserte tilbygget i forhold til reguleringsplanens byggegrenser Dokumenter i saksmappen: Arbeidsgruppens rapport Støperiet Kulturhus. Ny scene for kulturlivet. Innledning/bakgrunn: BY 105/07 Støperiet Regional møteplass og formidlingsarena for kultur. Nærværende sak følger opp vedtak om realisering av kulturhus på Kaldnes basert på arbeidsgruppens rapport. Faktagrunnlag: Rettslig grunnlag: Forholdet til kommuneplanen: Vurderinger: Skissemessige planløsninger. Arbeidsgruppens rapport viser en skisseløsning for et kulturhus på 3150 m2. Arealene fordeler seg på ca. 850 m2 i det eksisterende Støperibygget og ca. 2300 m2 fordelt med ca. 700 m2 i kjeller og ca. 1600 m2 over 2 eller 3 etasjer i fremtidig tilbygg til det eksisterende Støperiet. Tilbygget er regulert inn i reguleringsplan 65217. Rapporten anbefaler den skisseløsning hvor kulturhusets arealer er fordelt over Støperibygget samt kjeller, 1. og 2. etg. i tilbygget. Dette innbærer noe overskridelse av tillatt grunnflate i henhold til
Side 4 av 7 reguleringsplanens bestemmelser. Utvidelsene er primært nødvendig for tilbyggets 1. og 2. etg. og er hovedsakelig trukket utover arealet til det innregulerte kulturtorvet på motsatt side av kulturparken og noe mot gangveien ved Kaldnesbrua. I skissene er tilbyggets begrensning mot nord, altså gangveien og leilighetsbygg, lagt slik at siktlinjer og utsiktssektorer fra leilighetene mot kanalen forblir uforandret. En alternativ løsning er vist i rapporten. Denne gir mindre arealutvidelse, men samtidig en betraktelig dårligere funksjonalitet i kulturhuset. 3. etg. er tatt inn i denne løsningen som øvingslokaler. Det gjøres derfor en formell henvendelse til bygningsmyndigheten om reguleringsendring. Dersom slik endring ikke kan tillates, må tilbygget innordnes reguleringsplanen slik den er. Rapportens kostnadsoverslag for rehabilitering av Støperiet, nye lokaler i tilbygget samt kjøp av eksisterende bygg og andel av tom t til tilbygget beløper seg til kr. 102,5 mill. kr. som er en sum av rehabilitering og nybygg kr. 82 mill, teknisk utstyr mm. kr. 13 mill og Støperibygget pluss tomt kr. 7,5 mill. Sistnevnte beløp er noe upresist. Forholdet vedr. kjøp av eksisterende bygg og tomt presiseres slik: Tilbud tomt og eksisterende bygg. Kaldnes Byutvikling eier Støperibygningen og alt grunnareal som omfatter dette bygget, tomt for tilbygg til Støperiet og kulturparken. Kulturparken skal i henhold til utbyggingsavtale opparbeides og overdras til Tønsberg kommune vederlagsfritt. For Støperibygningen og tomt for tilbygg, er det gitt et tilbud til kommunen på overtagelse av dette til hhv. kr. 2,5 mill. kr og kr. 10,0 mill. kr., til sammen 12,5 mill. kr. Tomtekostnaden på 10,0 mill. kr. baseres på en utbygging i på 2200 m2 T-BTA (tillatt bruttoareal) over bakkenivå, altså en tomtekostnad på kr. 4545,- pr. m2 BTA som fordeles over tilbyggets arealer unntatt kjeller. I tilbudet ligger det en opsjon for kommunen til å bygge ut og eie hele eller deler av tilbygget. Dette bygget kan overfor KB gjerne avvike ifra samle areal på 2200 m2 BTA. Tomteprisen står fast på kr. 10 mill. dersom det bygges mindre og økes med kr. 4545 pr. m2 BTA dersom det bygges mer enn 2200 m2 BTA på tomten. Dersom kulturhusformålet og tilhørende funksjoner ikke krever hele tilbygget slik det blir bygd, så vil KB, dersom TK ønsker det, ta eieransvar for de arealer som tilbygget rommer og som kommunen ikke ønsker eierskap til. Foreløpige beregninger i henhold til de løsninger som presenteres i arbeidsgruppens rapport, gir et kulturhusareal over bakkenivå på til sammen ca. 1600 m2. Dette gir en tomtepris på 1600m2 x kr. 4545,-/m2 = ca.7,3 mill. kr. Det må påregnes dokumentavgift og gebyrer på ca. 0,3 mill. kr. Sum avrundet 10,0 mill. kr. for tomt og eksisterende bygg som det er. Betraktninger vedr. mva. Total kostnad for tomt og bygg som skissert blir altså 10 + 82 = 92 mill.kr inkl. mva og gebyr. Av dette utgjør mva. ca 16 mill. kr. Ved kombinert drift av kulturhus til kommunal og kommersiell virksomhet, kan kommunen i tillegg til kompensasjon for mva søke fylkesskattekontoret om frivillig registrering i mva-manntallet for å få fradragsrett for inngående mva på bygg/ rehabiliteringskostnader. Dette vil kunne gjelde arealer som leies ut til mva-pliktig virksomhet. Erfaringer fra Lillestrøm kulturhus tilsier at mva-kompensasjon (den vanlige kommunale ordningen) og -fradrag (ved frivillig registrering) til sammen kan ligge på 80% av den totale mva
Side 5 av 7 for prosjektet. Tilsvarende løsning for Støperiet skulle dermed tilsi 16 mill x 80% = ca. 13 mill. kr. mva tilbake. Mva temaet er komplekst og må videre utredes. Arkitektkonkurranse. I tilfelle KB skal eie deler av tilbygget opprettes det en samarbeidsavtale om planlegging og gjennomføring av arkitektkonkurranse samt videre prosjektering og bygging. Kulturparken. KB er gjennom utbyggingsavtale forpliktet til å planlegge og opparbeide uteområder i henhold til en godkjent plan. Slik plan er ikke fremlagt som forslag ennå. Det tas initiativ til at denne planleggingen gjennomføres. Kjøpsavtale. Det må inngås en kontrakt med Kaldnes Byutvikling AS om kjøp av eksisterende bygg og tomt, evt. ideell andel av tomt for tilbygget. Denne tomteandelen skal motsvare kommunens eierandel i tilbygget som ikke kan bestemmes nøyaktig før romprogrammering og forprosjekt som viser planløsninger for egne og felles arealer mv. er gjennomført. Videre må forutsetninger om reguleringsmessige løsninger hensyntas. Hovedelementer og prinsipper for avtale mellom Tønsberg kommune (TK) og Kaldnes Byutvikling AS (KB) om kjøp av A. Støperiet med tilhørende tomt B. Tomt for tilbygg til Støperiet Bakgrunn. Realisering av kulturhus på Kaldnes forutgående samarbeid/korrespondanse/bystyrevedtak. Skisseløsning for kulturhus på ca. 3150 m2 som benytter hele eksisterende Støperibygning samt ca. 2300 m2 i fremtidig tilbygg fordelt på ca. 700 m2 i kjeller og 1600 m2 i øvrige etasjer. Den totale kulturhusløsning på Kaldnes skal i tillegg til bygninger omfatte alle utomhusarealer rundt bygningene som ikke blir anvendt til rene trafikkarealer. Dvs. kulturtorget på sørvestsiden, parken på nord og østsiden av Støperiet samt evt. andre arealer som måtte fremkomme under den videre planlegging som ikke skal anvendes til kommunalt infrastrukturformål. Reguleringsplaner og utbyggingsavtale. I ht. til utbyggingsavtale av 08.01.02 skal planlegging og opparbeidelse av alle veier, plasser og offentlig tilgjengelig uteareal gjennomføres og bekostes av KB og deretter overdras kostnadsfritt til TK for drift og vedlikehold. Planer for uteområdene skal godkjennes av TK og må tilpasses den endelige kulturhusløsningen. I ht. reguleringsplan 65217, Kaldnes kulturpark, skal friområde og veg være ferdig opparbeidet før igangsettingstillatelse for bygging på den aktuelle tomt gis.
Side 6 av 7 Skisseløsninger bryter noe med reguleringsplanens byggegrenser, men mener å ivareta naboers utsikts- og solforhold uendret. De endelige bygningsmessige løsninger kan kreve dispensasjon fra eller endring av reguleringsplanens bestemmelser. Salgsobjekt, pris og tilhørende vilkår. A. Støperiet, eksisterende industribygg, som det er, med tilhørende tomt. Pris kr. 2 500 000,- B. Byggeklar tomt, som den er, for tilbygg til Støperiet. Pris kr. 10 000 000,- for tomten i sin helhet. Tomtens størrelse og form fremkommer av reguleringsplanens byggegrenser etter evt. justering som nevnt ovenfor. Tomten skal i utg.pkt. bebygges med 2200 m2 bruttoareal over bakkenivå. Tomteprisen fordeles i utg.pkt. på dette arealet og gir dermed en enhetspris kr. 4545,- pr. m2 bruttoareal. Evt. gulvarealer under bakkenivå belastes ikke med tomtekostnader. Overfor KB gis flg. opsjoner. 1. TK bygger inntil 2200 m2 BTA og eier alt selv. Tomtepris kr. 10 000 000,- 2. TK bygger inntil 2200 m2 BTA hvorav KB eier en andel. KB dekker tomtekostnad med kr. 4545,- pr m2 BTA de eier. TK dekker resten av tomtekostnaden opp til samlet kr. 10 000 000,-. 3. TK bygger mer enn 2200 m2 BTA og eier alt selv. Tomtepris kr. kr. 4545,- pr. m2 BTA. 4. TK bygger mer enn 2200 m2 BTA hvorav KB eier en andel Tomtepris kr. 4545,- pr. m2 BTA som fordeles i ht. eierandeler. TK skal kunne disponere egen eiendom fritt hva gjelder bruk, seksjonering og evt. salg til tredjepart. TK skal innen rimelig tid avklare overfor KB om hvor store deler av tilbygget som KB evt. skal ta eieransvar for. Disse arealer skal ha kurant form, størrelse og beliggenhet i bygget slik at de egner seg til normale kontorfasiliteter. TK skal utvikle romprogram og grunnlag for arkitektkonkurranse for kulturhuset. Dersom KB skal eie deler av tilbygget skal det inngås samarbeidsavtale mellom partene om gjennomføring av arkitektkonkurranse og senere prosjektering og realisering av bygget. Kostnadsdekning og representasjon i besluttende posisjoner fordeles i henhold til eierandeler. Samarbeidsavtale skal inngås. KB skal bekoste og gjennomføre planlegging og opparbeidelse av alle veier, plasser og offentlig tilgjengelig uteareal i henhold til reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtale. For å oppfylle rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen skal godkjente planer foreligge og opparbeidelse av uteareal være gjennomført innen bygningsmyndighetens behandling av igangsettingstillatelse for prosjektet. Alternativt kan tilstrekkelig bankgaranti for opparbeidelse i ht. godkjente planer stilles fra samme tidspkt.. Overdragelse og oppgjør. KB besørger de nødvendige formelle prosesser knyttet til fradeling og overskjøting. TK dekker offentlige gebyrer. Oppgjøre skjer ved overskjøting.
Side 7 av 7 Byggeprosess og tiltakshaveransvar. TK skal være tiltakshaver for byggeprosessen også om KB skal eie deler av tilbygget. Planleggings- og byggekostnader dekkes av partene i henhold til eierandeler. Hovedelementer og prinsipper for avtale er utarbeidet i dialog med KB og BYD. Alternative løsninger: Økonomiske konsekvenser: Helse- og miljøkonsekvenser: Konsekvenser for barn og unge: Videre behandling: Tønsberg, rådmann virksomhetsleder