FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE 6157 15.5.2006 ACE EIERSKIFTE Div. forhold - for sen reklamasjon? - avh.l. 3-8 og 3-9. Kjøper overtok den 1.6.02 en enebolig oppført i 1965 for kr 1.130.000. Av dokumentene fremlagt før salg fremkom blant annet at huset de senere år var på-/ombygget og fullstendig pusset opp. I aug. 2002 oppstod det problemer med vannforsyningen/borebrønnen, og et septikfirma utførte spyling av borebrønnen. Kjøper tok samtidig kontakt med megler, som i følge kjøper ga muntlig beskjed om at utleggene var for små til at det var aktuelt med eierskifteforsikringen. Kjøper mente også det var dårlig varmekapasitet i huset, og gikk derfor til innkjøp av to ekstra panelovner. Høsten 2003 avdekket kjøper flere feil ved det elektriske anlegget. Han reklamerte deretter overfor selskapet 30.11.03, og da både i forhold til vannforsyningen, det elektriske anlegget og varmekapasiteten i huset. Selskapet avslo kjøpers krav. Da det gjaldt vannforsyningen og varmekapasiteten, avslo selskapet kjøpers krav under henvisning til for sen reklamasjon. Selskapet kunne videre ikke se at forholdene ved det elektriske anlegget utgjorde noe vesentlig avvik, og viste blant annet til anleggets alder og verdifradraget gjort i taksten. Kjøper bestred at det var reklamert for sent, og anførte videre at selger måtte være ansvarlig for de alvorlige feil, slik som brannfare, som var avdekket ved det elektriske anlegget. Det foreligger blant annet uenighet om hvilken informasjon som ble gitt muntlig av selger vedrørende vannforholdene til eiendommen, samt om kjøpers henvendelse til megler var en reklamasjon eller kun en beklagelse. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 122.908 (inkl. nytt borehull). Forsikringsskadenemnda bemerker: Nemnda bemerker innledningsvis at i en sak som denne hvor selskapet bare har ansvar for vesentlige mangler med mindre selger har ansvar etter avh.l. 3-7 eller 3-8, kan reklamasjonsspørsmålet være problematisk. Dette gjelder bl.a. når kjøper først oppdager mindre vesentlige mangler som han med rette vurderer til ikke å være store nok som grunnlag for mangelsansvar når boligen er solgt som den er, og derfor ikke melder fra til selskapet eller dennes representant, men som vil kunne ha betydning ved den totalvurdering som må gjøres etter avh.l. 3-9 når andre mangler som senere oppdages kommer til. I denne saken behøver ikke nemnda ta standpunkt til dette spørsmålet i det nemnda uansett finner at den melding som ble gitt til megler om vannproblemene i så måte må være tilstrekkelig. At megler da unnlot å bringe meldingen videre fordi hun vurderte at vannproblemene ikke gav grunnlag for erstatning, fordi kjøpers utlegg ikke var tilstrekkelig store, kan ikke bety at reklamasjonen ikke er avgitt i tide. Det er sikker rett at reklamasjon avgitt til megler i så måte er nok. At reklamasjonen bare er muntlig er uten betydning. Dette gjelder også når megler ikke oppfattet situasjonen som alvorlig nok til å bringes videre til selskapet. Side 1 av 7
Nemnda finner da at så vel feilene ved det elektriske anlegget som feilene ved vannforsyningen må tas med i vurderingen av hvorvidt det foreligger en mangel og om denne er vesentlig. Nemnda finner derimot at de påståtte manglende panelovner ikke kan påberopes som noen mangel. Det er ikke i salgsoppgaven anført noe om panelovner, og taksten viser til vedfyring i stue og i kjeller. Det kan da ikke anses som noen mangel at det ikke er panelovner i stue og soverom så meget mer som at dette også må ha vært fullt synlig ved befaring. Utgiftene til utbedring av vannforsyningen er opplyst å være ca kr 25.000, mens utbedringsarbeidene av de til dels alvorlige feilene ved det elektriske anlegget er betalt med vel kr 43.000. I tillegg kommer ny bereder. Det er på det rene at det i verditaksten er gjort fradrag for kr 430.000 for alder utidsmessighet mv. Det innebærer at kjøper må forvente at ikke alt er i sin skjønneste orden og at noe kan ha utløpt sin levetid. I og med at det ikke er nevnt noe spesielt verken om det elektriske anlegget eller om vannforsyningen, må kjøperen kunne gå ut fra at dette er i brukbar stand ved overtakelsen selv om det kan være av eldre dato. Det synes ikke å være tilfellet her. Når det gjelder det elektriske anlegget, fremgår det av rapporten fra Aut.El.Installatør at det ikke er tale om alder eller utidsmessighet, men dårlig fagmessig arbeid i forbindelse med tidligere installasjoner. Når det spesielt gjelder hovedsikringene, fremgår det at det i forbindelse med utført påbygg og modernisering, nevnt som en fordel i salgsoppgaven, ikke er gjort det nødvendige med hovedsikringene slik at disse på grunn av bl.a. innlagte varmekabler, ikke lenger hadde tilstrekkelig kapasitet. Nemnda finner etter dette at feilene ved det elektriske anlegget kalkulert til ca kr 43.000 alene er tilstrekkelig til at eiendommen har vesentlige mangler. Selv om det må legges til grunn at vannforsyningen var gammel og derfor hadde behov for oppgradering, fremgår det av de fremlagte rapporter at borehullet hadde opprinnelige feil, både når det gjaldt dybde og manglende tetting mot fjell. Det medfører at feilene ikke utelukkende kan sies å skyldes alder og slitasje, men også er av konstruksjonsmessig karakter. Etter en totalvurdering finner nemnda at selger/selskap må ha et ansvar som avrundet settes til kr 20.000, idet rensing av filteret m.v. ikke bør belastes selger, men må anses som vedlikehold. Etter det nemnda kan se av de fremlagte rapporter er det noe tvilsomt om varmtvannsberederen var moden for utskiftning, der en mindre reparasjon syntes å ha vært tilstrekkelig. Uansett må en ny bereder representere en standardhevning som ikke bør belastes selger/selskap. Konklusjon: Kjøperen gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Lundgaard, Engstrøm, Herredsvela, Bjønness og Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20042390 HN(HT) av 2.2.2006. Saken gjelder ACEs forståelse av avh.l. 3-8, 3-9 og 4-19. Side 2 av 7
I forbindelse med salg av enebolig oppført 1965 ble det fremlagt div. dokumenter, og fra salgsoppgaven siteres: Byggemåte: Opprinnelig et hus fra 1965 som er på/- ombygget og fullstendig pusset opp. Fremstår i dag som en moderne bolig. Oppf. I bindingsverk med 1.etg, loftetg. og underetasje. Nylig Kledd utvendig med urskogpanel Oppvarming: Vedovn i stue og 1 soverom, varmekabler i vaskerom, bad og oppholdsrom i u.etg. Fra verdi- og lånetakst hitsettes: 200 Bygning generelt Vedlikehold, elde, utidsmessighet og lignende.: Noe vedlikeholdsarbeide gjenstår på huset som bl.a. maling av dører og vinduer. Beslaget fra takstein og ned i renne. Takrenne på garasjen bør rettes. Carporten i forbindelse med garasjen gjenstår det en del arbeider. Teknisk bod i kjeller har kun stedvis grovstøp. 320 Varme vedovn i stue og kjeller 454 Elvarme-varmekabler varmekabler i bad 1.etg, samt i vaskerom og oppholdsrom i kjeller. Det ble videre foretatt et fradrag for gjenst.arbeider, alder, utidsmessighet el. l. på kr 430.000. På spørsmål i egenerklæringen om selger kjenner til mangler ved el- anlegget/andre installasjoner krysset selger av for nei. Eiendommen ble deretter overdratt til kjøper som den er for kr 1.130.000, og overtakelse ble avtalt til 1.6.02. Kjøper utfylte reklamasjonsskjema 30.11.03. Han reklamerte både over mangler ved det elektriske anlegg, mangler ved borebrønn og dårlig vannkvalitet. På spørsmål om når han oppdaget forholdet svarte han: Høst 03 (+høst-02) Vedlagt reklamasjonsskjemaet fulgte div vedlegg, blant annet uttalelse fra en aut. El. installatør og fra firmaet som hadde rengjort borebrønnen. Fra rapportene hitsettes: Tirsdag 30.9.03 var jeg på befaring for å se over anlegget til (kjøper). I hele uthuste med garage og carport var jordlederen kappet og aldri tilkoblet selv om det er krav om det. Dette er en meget alvorlig feil som i ytterpunkt kan medføre dødsfall. Anlegget var også utført på en måte som beviste at det ikke er fagfolk som har utført installasjonen. Inne i huset var anlegget meget underdimensjonert og det var gjort en ulovlig kobling til lys og stikk fra komfyrkurs på 20A. Største kurs til lys og stikk skal være 16A. Side 3 av 7
Elektriske anlegg som blir maks utnyttet hele tiden er en fare for brann, anbefalt belastning er 80 % av sikringens størrelse. Element til vannvarmer var for langt og stakk utenfor vannvarmer. Dette er meget farlig både med tanke på brann og dødsfall ved berøring, elements tilkobling var ikke beskyttet mot tilfeldig berøring. Anlegget så meget tvilsomt ut, og det bør kontrolleres i alle koblingspunkter for å fjerne eventuelle feil. Det må trekkes 3 nye tilførsler til I.etg.for å tilfredsstille dagens krav. Vedr. arbeid med rengjøring av borebrønn. Vi har utført spyling og oppsuging av slam fra deres borebrønn ved (kjøpers eiendom) 2 ganger. l okt 2002 hvor det også ble montert nytt pumpeanlegg og våren 03. Det var mye slam i brønn begge ganger. Det ble konstatert at foringsrør ikke var tilsluttet tett nok ned mot fjell og det er vår oppfatning at dette er hovedårsaken til at det kommer slam/overflatevann ned i brønnen. Dette medfører dårlig vannkvalitet og risiko for forurensing av brønnen og bør etter vår mening utbedres. Vedlagt reklamasjonserklæringen fulgte også en mer detaljert redegjørelse fra kjøper: Allerede i august -02 oppsto problemer vedrørende vannforsyning / borebrønn. Vanntrykket ble helt borte i perioder, trolig forårsaket av at kraner og filtere tettet seg på grunn av mye slam i vannet, samt en dårlig fungerende pumpe og trykktank Vi måtte skru av alle kraner og rense filtere og dyser. Det bedret seg noe, men fortsatt var problemet tilstede. Vannpumpen slo seg til stadighet av og på, og vanntrykket var ofte så dårlig at vi ikke fikk skylt sjampoen ut av håret når vi sto i dusjen. Det ble ikke opplyst noe om problemer med vanntrykket før overtagelsen. Vi kontaktet megler allerede høsten -02 med tanke på at eierskifteforsikringen kunne stilles ansvarlig for manglene, men fikk muntlig beskjed om at våre utlegg til da var for små til at det ville bli aktuelt med erstatning via eierskifteforsikringen. Høsten -02 ble vi klar over at det var svært liten varmekapasitet i huset (bortsett fra vedfyring). Det var ingen annen oppvarming i stua enn vedovn (men det var merker i vegg etter tidligere montert panelovn under stuevinduer). Det var heller ingen varme på soverom/kontor nærmest inngangsdøra eller det andre soverommet i 1 etg. Vi måtte derfor anskaffe 2 nye panelovner (vedlegg 4 og 5). På tross av dette opplevde vi flere ganger den første vinteren å våkne om morgenen med kun 10 grader Celcius i huset. Vi opplevde ofte at sikringer gikk på grunn av overbelastning, både enkelt-kurser og hovedsikring. Vi må for eksempel slå av all varme på kjøkkenet når oppvaskmaskinen settes på, ellers går en sikring. Høsten -03 ble vi klar over at det elektriske anlegget inneholdt andre og mer alvorlige mangler. Det startet med at en av våre gjester fikk elektrisk støt da han sto i dusjen i kjelleretasjen og berørte armaturen. Senere oppsto stadige strømbrudd i kursen som omfattet garasje/uthus og baderom i 1. etg. Tilsyn av elektriker (Service Elektrikeren) avdekket kortslutning i kretsen til garasje/uthus. Denne kretsen er nå midlertidig koblet ut for at vi skal beholde strøm på baderommet (vedlegg 6). Selger hadde følgende kommentar til reklamasjonen: Kjøper ble muntlig informert om pumpe og trykktank, at denne slår seg av ved trykkfall. Det ble også informert om at ved dårlig vanntrykk, ville det lønne seg å skru av pumpen i 10 til 15 min., for så og slå den på igjen. Da ville trykket være tilbake på normalt nivå. I vår husstand var det 7 personer, og vi opplevde aldri å ikke ha vann nok til å dusje oss ferdig. I løpet av en vinter kunne det være snakk om å slå av pumpen 6 til 8 ganger. Dette ble det også orientert om, da kjøper forhørte seg om hvilke Side 4 av 7
konsekvenser vanntrykkfallet hadde hatt for oss. I løpet av de 13 årene vi bodde i huset, hadde vi aldri behov for å rense filtre og dyser. Da vi kjøpte huset i 1988, ble vi opplyst om at borehullet var minst 30 m. dypt. Daværende selger, (i 1988) kunne ikke med sikkerhet si noe om hvilket år det ble boret etter vann. For oss er det en like stor overraskelse at borehullet kun er på 15 m. Vi anbefalte kjøper å få blåst opp borehullet for å bedre tilsig av vann. Varmekapasitet: På visning ble kjøper informert om at stuen kun ble varmet opp med ved. Dette kom han tilbake til flere ganger, og da det kom til overtakelse var dette oppe nok en gang. Vi tilbød oss å montere opp en panelovn i stuen, men kjøper sa det ikke var nødvendig. De to siste årene vi bodde der, var riktignok fruen i huset hjemmeværende og kunne fyre. Vi tok ned panelovn da vi foretok en oppussing av stuen, og valgte ikke å montere den opp igjen, da vi ikke hadde behov for elektrisk oppvarming. Det samme gjaldt for soverom/kontor, og soverom 2. Av hensyn til flere barn med asthma og allergi, (bl.a. mot støv) valgte vi oljefylt radiator som oppvarming på disse rommene. Dette ble kjøper orientert om. Kjøper kjøpte også ved av tidligere eier for å ha til fyring. Det elektriske anlegqet: De siste halvannet år vi bodde i huset, hadde vi en 17 åring som daglig brukte dusj i kjelleretasjen. Vi fikk da ingen signaler som antydet at noe kunne være galt. Selskapet avslo kjøpers krav 2.3.04. Da det gjaldt vannforsyningen til eiendom anførte selskapet at det var reklamert for sent. Det viste til at kjøper allerede høsten 2002 ble oppmerksom på at det var problemer med eiendommen, og at flere arbeider ble utført på anlegget før det ble reklamert 1.12.2003. Selskapet anførte også at det var reklamert for sent i forhold til varmekapasiteten i huset. Selskapet anså derimot reklamasjonen vedrørende det elektriske anlegget for å være rettidig, men avslo kravet da det ikke kunne se at forholdet falt inn under avh.l. 3-9: Vi finner det ikke godtgjort at det finnes ansvar for selger etter avh.l. 3-7 eller 3-8. De har avdekket jordingsfeil på deler av det elektriske anlegget. Det innhentede pristilbudet fra elektriske innholder både utvidelse/oppgradering av anlegget og reparasjon av feil ved anlegget. De kan selvsagt ikke kreve oppgradering av anlegget for selgers regning. Punktene som angår reparasjon av feil er ikke spesifisert. Av beskrivelsen synes det som om reparasjon av jordingsfeilene er av beskjeden karakter i forhold til oppgraderingene. De har kjøpt et hus med et eldre elektrisk anlegg. De må da som kjøper i et "as is" forhold akseptere forholdsvis store reparasjonskostnader som Deres risiko. Vi kan ikke se at utbedring av j ordingsfeil og lignende i et eldre elektrisk anlegg medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere tilstand enn man med rimelighet kan legge til grunn. Kjøper innhentet dette enda en uttalelse fra elektrikeren hvor det fremkom at flere av forholdene ved det elektriske anlegget var brannfarlige, samt at kapasiteten på anlegget var for dårlig. Kjøper ba selskapet på bakgrunn av dette vurdere saken på nytt. Han viste også til dom fra Kongsberg byrett og anførte at selger hadde et objektivt ansvar for at anlegget var i forskriftsmessig stand. Da det gjaldt reklamasjonen vedrørende vannforsyningen viste han til kontakten med megler i 2002: Ad reklamasjon på vannforsyningen: Vi tok allerede høsten 2002 kontakt med megler for å undersøke hvorvidt eierskifteforsikringen kunne hjelpe oss med de store og uforutsette utlegg vi hadde i den forbindelse. Svaret var at utleggene ikke var høye nok til at eierskifteforsikringen ville komme i betraktning. Vi lot derfor saken ligge, men finner det riktig å trekke den fram igjen nå, når større og mer graverende feil har blitt avdekket. Vi fastholder kravet i forbindelse med vannforsyningen, og minner om feilinformasjon vedrørende dybden på borehullet. Det ble heller ikke nevnt noe om at foringen av Side 5 av 7
borehullet ikke var fagmessig utført. Vannproblemene var så store at vi ved flere anledninger måtte tilkalle rørlegger for å få vann i kraner og dusj. Da var silene i dusjer og kraner nærmest helt tette av partikler og humus. Når det gjelder varmekapasiteten i huset, gjør de samme forhold seg gjeldende; kostnadene for å kjøpe inn nye panelovner var i seg selv ikke så store at det var naturlig å kontakte eierskifteforsikringen på det tidspunkt. Selskapet avviste et objektivt ansvar for forskriftsmangler og viste til dom avsagt av Borgarting Lagmannsrett. (dom av 23.10.2003). Selskapet vurderte deretter forholdene ved det elektriske anlegget opp mot avh.l. 3-9 annet pkt. Det la blant annet vekt på husets alder, samt at det ikke var gitt noen opplysninger om at det elektriske på noe tidspunkt var oppgradert. Da det gjaldt rapporten fra elektrikeren anførte det at de deler som var skadereparasjon i motsetning til oppgradering, var av så begrenset karakter at det ikke ville medføre at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventbart. Selskapet fastholdt videre at det var reklamert for sent. Kjøper klaget deretter saken inn til FKK og pekte særlig på brannfaren ved det elektriske anlegget. Selskapet opprettholdt sitt standpunkt. FKK tok opp saken med selskapet og pekte først på at en reklamasjon til megler måtte likestilles med reklamasjon gitt direkte til selskapet og viste til FSN praksis. Videre ble det anført: Når det gjelder vannforsyningen skriver selger i brev av 16.12.03 at det var gitt muntlig informasjon om pumpe og trykktank, herunder at denne slo seg av ved trykkfall og at pumpen da måtte skrus av 10-15 min. Ut ifra salgsoppgave, verditakst, egenerklæring og kjøpekontrakten kan jeg ikke se at det er nevnt noe om dette. Jeg antar at selger vil ha bevisbyrden for at slik informasjon er gitt, jfr. FSN 4207 som følger vedlagt. Videre forstår jeg det slik at selger har opplyst at borehullet var minst 30 meter dypt. Selger opplysninger at han trodde dette var korrekt, da tidligere eier hadde opplyst dette. I forhold til avh.l. 3-8 anses ikke dette å ha betydning, gitt at det der kun er et krav om at opplysningen er gitt. Det elektriske anlegget skal ut ifra opplysningene i saken inneholde noen til dels alvorlige feil. I salgsoppgaven følger at huset er fullstendig pusset opp og at det i dag fremstår som en moderne bolig. Det fremgår videre av at takstrapporten at badet ble restaurert i 1998. Spørsmålet blir da om det, i denne forbindelse eller ved den øvrige oppgraderingen av huset, er foretatt noe arbeid på det elektriske anlegget, og i så fall hvem som har utført dette. Evt. kan det stilles spørsmål om (kjøper), ut ifra disse opplysningene, hadde grunn til å anta at de elektriske arbeidene var av nyere dato, i samsvar med øvrige oppgraderinger. Selskapet var enig i at reklamasjon til megler var tilstrekkelig, men det bestred at kjøper rent faktisk hadde reklamert: Jeg har i dag vært i kontakt med megler som angivelig skal ha mottatt denne reklamasjonen, hos eiendomsmegling. Hun kunne for det første bekrefte at det ikke er mottatt noen skriftlig reklamasjon fra (kjøpers) side høsten 2002. Hun kunne opplyse at (kjøper) kom innom hennes kontor høsten 2002 og beklaget seg over forhold ved vannet på eiendommen. Dette ble diskutert og etter (meglers) hukommelse ble man enige om at (kjøper) skulle innhente ytterligere dokumentasjon for den feil de mente var tilstede. Selskapet er enig med FKK i at en reklamasjon til megler må anses som en tilstrekkelig reklamasjon overfor selskapet. Etter selskapets oppfatning er det ikke tilstrekkelig bevist at (kjøpers) samtale med megler kvalifiserer som reklamasjon i avh.l. 4-19 forstand. Det er (kjøper) som må fremlegge bevis for at det er reklamert på en tilstrekkelig tydelig måte, hva det er reklamert over, og at reklamasjonen tilfredsstiller avhendingslovens krav til reklamasjon. Dette er etter selskapets oppfatning ikke påvist. Det fastholdes således at det er reklamert for sent. Side 6 av 7
Da det gjaldt de enkelte forhold, redegjorde selskapet grundig i samme brev for sitt standpunkt. Selskapet la særlig vekt på husets alder, at det ikke var gitt informasjon om at de påklagde forhold var av nyere dato og det viste også til verdifradraget gjort i taksten som utgjorde 25 % av den tekniske verdien. For vanntrykk/vannpumpe ble det særlig vist til informasjonen selger opplyste å ha gitt kjøper og at selskapet ikke kunne se kjøper hadde bestridt at denne informasjon var gitt. Da det gjaldt borehullet, kunne ikke selskapet se at en feilopplysning om 30 meter contra 15 meter ville ha innvirket på kjøpet. Videre anførte det at det er vanlig vedlikehold å måtte blåse opp gamle borehull. Da det gjaldt varmekapasiteten viste selskapet til at det var reklamert ca 17-18 mnd. etter kjøpet, samt informasjon gitt i taksten om oppvarmingen i huset. Vedlagt fulgte også diverse dommer. Kjøper kommenterte noe av dette i brev av 4.1.05 og viste igjen til at megler hadde svart at det ikke var noen vits i å sende inn noen formell klage. Videre fastholdt kjøper at feilene ved det elektriske anlegget var så alvorlige at selger måtte være ansvarlig. Nemnda bes etter dette ta stilling til om det er reklamert for sent vedrørende vannforsyningen til eiendommen, samt oppvarmingen av huset. Under forutsetning til at det er reklamert rettidig bes nemnda ta stilling til om disse forholdene og forholdet knyttet til det elektriske anlegget representerer en mangel iht. avh.l. 3-8 og/ eller 3-9 annet ledd. Tidligere uttalelser: reklamert til megler 5323 5393 5538 5980 vannkvalitet 4075 4207 4472 4895 4990 5227 5818 5858 5914 elektrisk anlegg 4989 5212 5648 5887 5981 muntlige utsagn 4207 4681 4804 4855 5160 5211 5255 5702 innvirkning på prisen 5404 5614 5646 5832 Side 7 av 7