Boligplan Nome kommune 2014-2024
INNHOLDSFORTEGNELSE INNHOLDSFORTEGNELSE... 2 FORORD... 3 INNLEDNING... 3 SAMMENDRAG... 4 DEL 1: BEFOLKNINGSUTVIKLING,MARKED OG BYGGEOMRÅDER... 5 1.1 BEFOLKNINGSSAMMENSETNING OG UTVIKLING:... 5 1.2 ELDREBØLGEN OG FLYTTING... 7 1.3 BOLIGUNDERSØKELSE KARTLEGGING AV BOLIGBEHOV, 55-75 ÅR... 8 1.4 BOLIGMARKEDET I NOME... 9 A) Hva tilbys?... 9 - Tomter... 9 - Boliger... 10 - Leiligheter/tomannsboliger/rekkehus... 10 - Utleie:... 13 B) Etterspørsel og priser?... 13 - Boligpriser:... 14 - De yngste... 14 - Unge voksne og familier... 15-60+ (de unge eldre)... 15 C) Hvor bør det bygges?... 15-60+ generasjonen... 15 - Hvor vil barnefamiliene bo?... 17 1.5 UTFORDRINGER... 17 DEL 2: NETTPORTALEN «FLYTTE TIL NOME»... 20 DEL 3: BOLIGSOSIAL HANDLINGSPLAN... 21 DEL 4: PRIORITERINGER OG TILTAK... 22 A) Attraktive Midt-Telemark... 22 B) Boligutviklingsgruppe og tettere samarbeid... 24 C) Tilrettelegging gjennom arealforvaltning... 24 D) Samarbeid med huseiere som sitter på boliger som ikke er i bruk... 25 E) Tilflyttingsforum... 25 F) Boligkoordinator... 25 G) Involvere ulike aldersgrupper i boligutvikling... 25 4.2 FORUTSETNINGER OG GJENNOMFØRINGSKRAFT... 26 4.3 TILTAK OG HANDLINGSPLAN I PERIODEN 2014-2024... 26 KILDELISTE/STATISTIKK... 28 2
FORORD Med dette dokumentet ønsker vi å informere om formålet med planen, og samtidig invitere til medvirkning i prosessen, før planen skal opp i kommunestyret. Planen presenteres for utviklingsutvalget, utvalget for oppvekst og omsorg, eldrerådet, NOBEF og boligstiftelsen før den blir sendt til høring. INNLEDNING Boligplanen du nå holder i - er utarbeidet i regi av Bolyst kom til Nome! -Min Bolig. Planen er et verktøy for å konkretisere kommunens mål, tiltak og prioriteringer i boligarbeidet. 1 Gjennom planprosessen har vi identifisert fremtidige boligbehov basert på statistikk og undersøkelser. Boligplanen består av fire deler: Hvert tema begynner med fakta og relevant informasjon og deretter beskrives alle utfordringene i prioritert rekkefølge helt til slutt i første kapittel. Prioriteringer og tiltak kommer samlet i siste kapittel med henvisning til gjeldene utfordringer. Første del tar for seg boligsituasjonen i Nome. Her beskrives befolkningssammensetningen og utviklingen av denne. Boligsituasjonen i kommunen gir deg en oversikt over boligmassen og boligmarkedet i kommunen. Hva har vi? hva trenger vi? hva påvirker boligmarkedet? Hvem kan påvirke markedet og hvilke utfordringer står vi ovenfor? Andre del omhandler nettportalen Flytte til Nome. Et viktig tiltak i tilflyttingsprosjektet er å markedsføre kommunen vår. Dette har vi gjort ved å få på plass en nettportal som inneholder all nyttig informasjon og alle positive sider ved å flytte til Nome. Kommunen trenger en revidert utgave av den boligsosiale handlingsplanen 2 som gikk ut i 2011 og ligger som en prioritering og tiltak i siste del av boligplanen. Planen fra 2008-2011 beskriver boligbehovet og løsninger for personer som betegnes som vanskeligstilte på boligmarkedet Grupper av unge, eldre, funksjonshemmede og flyktninger i en etableringsfase, sosialt og økonomisk vanskeligstilte og bostedsløse. Den boligsosiale planen omhandler befolkning og bolig i Nome, boligsosial kartlegging, de boligsosiale virkemidlene, visjoner for boligpolitikken og det boligsosiale arbeidet. Planen avsluttes med boligsosiale utfordringer, strategier og tiltak. Oppføring av rusboliger vil komme som et nytt tiltak i den reviderte planen. Siste og fjerde del tar for seg prioriteringer, hvilke muligheter kommunen har til å påvirke markedet, tiltak og handlingsplan. 1 Byggeskikknøkkelen Husbanken 2 Boligsosial handlingsplan for Nome 3
Boligplanene er utarbeidet av: Prosjektleder for Min Bolig i bolyst prosjektet, Kom til Nome! Elin Gunnestad. Involverte i planprosessen del 1 Areal: Teknisk etat: Per Kristian Bjønnes, Bjørn Erik Lona, Valentijn Van Ammers og Per Varøy Kultur- og næringssjef : Eva Rismo Pensjonistforeningen/eldrerådet: Ole Moen Utviklingsutvalget: Aslak Fjeld Tilflyttingsforumet: Hans T Jørgensen Andre: Per Bjørn Solvang Gruppe/komite for boligsosial handlingsplan: Prosjektleder min bolig: Elin Gunnestad Enhetsleder NAV Nome: Målfrid Laskemoen Boligkonsulent: Laila Damkås Leder for psykiatrien: Arild Opedal Sjef for helse og omsorg: Ellen Moen Avdelings- sjef arealforvaltning: Bjørn Erik Lona Areaplanlegger: Valentijn Van Ammers SAMMENDRAG Formålet med boligplanen er å sette fokus på boliger og boligutvikling for å imøtekomme boligbehovet i årene framover. I planprosessen har vi foretatt en undersøkelse med kartlegging av de eldre sine boligbehov og trukket paralleller til nyttige funn i rapporten «Boligpreferanser i distriktene» 3. Kunnskapen skal bidra til å gjøre gode grep for at Nome kan bli mer attraktiv på boligmarkedet og sørge for en positiv befolkningsutvikling. Prognoser for befolkningsutviklingen indikerer at det blir størst økning i antall eldre de neste 10 årene. I de andre aldersgruppene blir det små endringer. Med politikk kan man påvirke dette slik at det blir en høyere vekst enn det prognosene forutsetter. Undersøkelsen foretatt av Nordstat underbygger påstanden om et stort leilighetsbehov i kommunen, og at det er sentrumsnær beliggenhet som gjelder for nesten samtlige av de eldre både i Lunde og Ulefoss. Når det gjelder de unge og familier viser funnene i rapporten «Boligpreferanser i distriktene» at eneboligen fremdeles står sterkt som den foretrukne boligformen. En naturlig forklaring er at det først og fremst er eneboliger som tilbys i det lokale boligmarkedet. 3 NIBR-rapport 2014:1 4
Nome kommune bør fokusere mer på de unge for å sikre en sammensatt befolkningsstruktur ved å legge til rette for utbygging av mindre boliger og en mer variert boligmasse, slik at de unge kommer seg inn på boligmarkedet. Nøkkelen er god planlegging, evne og vilje til å styre. Overordnet mål i norsk boligpolitikk er at alle skal kunne bo trygt og godt. Det er et stort behov for nye rusboliger i kommunen. Den boligsosiale handlingsplanen står for revidering og nytt tiltak vil bli å utrede muligheten for oppføring av 4-5 nye rusboliger og plasseringen av disse. I lengre tid har kommunen lent seg på markedet og ventet på privat initiativ. Tiden er inne for å drøfte og avklare hvor aktiv kommunen bør være i tilrettelegging, planlegging og utvikling av nye boligområder. DEL 1: BEFOLKNINGSUTVIKLING,MARKED OG BYGGEOMRÅDER 1.1 Befolkningssammensetning og utvikling: Før vi tar for oss boligsituasjonen i Nome, er det en fordel å se på befolkningssammensetningen og forventet utvikling av denne i årene fremover. Nome kommune har i 2014, 6643 innbyggere (tall 2014 SSB) 4. Tabellen fra boligundersøkelsen under viser antall personer i ulike aldersgrupper. 4 Statistisk Sentralbyrå 5
Hovedtrekk: 5 - I Nome har vi en høyere andel eldre enn i nabokommunene, fylket og landet som helhet - Den største økningen er forventet i aldersgruppen 67-79 år - Forventet økning i løpet av 10 år i aldersgruppen 67-79 år er 278 personer - Forventet økning i løpet av 10 år i aldersgruppen 0-5 år er 32 barn - I de andre aldersgruppene er det liten endring eller nedgang i folketallet Netto innflytting til Nome I 2010 hadde Nome for første gang på flere år en økning av folketallet, særlig på grunn av innflyttingsoverskudd. Direkte innvandring fra utlandet har betydd mye, og har bidratt til å begrense kommunens befolkningsnedgang. Kommunen har hatt netto innvandring (=innvandring-utvandring) i samtlige år etter 2000. Netto utflytting til Nome Nome har hatt negativ (innenlands) flyttebalanse i alle år etter 2000, med unntak av 2012. En del av de som flytter ut av kommunen er antakelig personer som har innvandret tidligere. Den høye innvandringen er dermed litt av årsaken til at netto utflytting er så stor. Befolkningsvekst: I forhold til landsgjennomsnittet, har Telemark generelt og Nome spesielt, et stort og økende underskudd i aldersgruppen 20-40 år. Fra 2014 til 2030 foreskriver SSB en befolkningsvekst for Nome på 1,9 prosent, eller 127 personer. Til sammenligning er det forventet en befolkningsvekst for fylket og landet på hhv. 11,0 prosent og 18,2 prosent. 5 Analyse fra Telemarksforskning med tall fra SSB 6
Fødselsunderskudd: Kommunen har hatt fødselsunderskudd i 12 av de siste 14 årene noe som henger sammen med et underskudd av mennesker i alderen 20-40 år. Befolkningen blir stadig eldre. Denne utviklingen kan føre til en negativ spiral. 1.2 Eldrebølgen og flytting Fakta: 6 Som det går fram i oversikten over befolkningsutviklingen vil det også merkes i Nome at det blir flere eldre. I løpet av 10 år er det forventet å bli 278 flere eldre enn i dag (mellom 67 og 79 år). Andelen eldre er noe høyere i Nome enn i nabokommunene og landet ellers. Andel innbyggere i aldersgruppen 55-75 år per 1.1.2014. Kilde: SSB Merk at statistikken over viser personer i alderen 55-75 år. Forventet årlig boligbehov per aldersgruppe Nome kommune 2012-2022 6 Analyse fra Telemarksforskning med tall fra SSB 7
Kilde: Prognosesenteret/KommuneMonitor Grafen viser forventet boligbehov i de ulike aldersgruppene de to kommende 5-årsperiodene. Aldersgruppen 65-74 år forventes i 2012-2017 et større boligbehov (24 stk), mens det forventes et lavere boligbehov (4 stk) i femårsperioden etter. Beregningen bygger på tidligere tall og er en mer eller mindre ren framskrivning, og det er heller ikke tatt hensyn til årlig boligsanering. Dette er rene SSB data. Vi har derfor valgt å foreta en boligundersøkelse for å kartlegge de eldre sine boligbehov. 1.3 Boligundersøkelse kartlegging av boligbehov, 55-75 år Kartlegging: For å kartlegge de eldre sine boligbehov valgte vi å spørre 200 i aldersgruppen 55-75 i kommunen. 110 fra Ulefoss og 90 fra Lunde (en prosentvis fordeling på 55/45). Den viktigste kartleggingen var å få en oversikt over: - Hvor mange som ser for seg å flytte? - Når ser de for seg å flytte? - Hvilke områder blir vurdert som attraktive å flytte til? Resultat: - 20% har ønsker om å flytte i løpet av 0-10 år - 14% ønsker å flytte om 11 år eller mer (55-59 åringene) - 19% vet ikke - 47% vil bo hjemme så lenge som mulig 8
- Svært få ønsker å flytte ut av kommunen - Størsteparten ser for seg en moderne leilighet - Størsteparten ønsker seg i gangavstand til, eller midt i sentrum Mulig fremtidig boligbehov: Utvalget på 200 spurte i undersøkelsen skal være representativt for hele kommunen. Sett kommunen under ett, er det 138 innbyggere som ønsker å flytte innen 2 år (8% av 1726 innbyggere mellom 55-75 år). Vi har ett snittsalg på ca. 8 leiligheter i året (siste 5 år). Ønsker å flytte innen: Prosent Boligbehov til antall eldre 0-2 år 8% 138 2-4 år 4% 69 6-10 år 8% 138 11 år eller mer 14% (spesielt 55-59 åringene) 241 NB! Tabellen over viser kun antall eldre som ønsker seg leilighet, og ikke hvor mange av disse som deler bolig i dag. 1.4 Boligmarkedet i Nome 7 A) Hva tilbys? Boligtyper og antall: Antall og type boliger pr 2013 i Nome (Bebodde og ubebodde) Eneboliger 2763 Tomannsboliger 153 Rekkehus, kjedehus eller andre småhus 82 Enheter i boligblokk/leilighetsbygg 323 Bygning for bofelleskap 11 Andre bygningstyper 80 (Tabell fra SSB) 8 - Tomter Status: 7 Statistikk fra Eiendomsverdi AS 8 Statistisk sentralbyrå 9
Hvis du skal kjøpe deg tomt i Nome kommune er det totalt sett mange attraktive tomter å velge blant i ulike prisklasser og med ulike fasiliteter (se tomteliste på flyttetilnome.no). Tomtene ligger primært i tilknytning til tettstedene Lunde og Ulefoss, men også i flere av grendene i kommunen. Hovedvekten av tomter ligger i tilknytning til Ulefoss. Lunde har noen private tomter for salg og et kommunalt boligfelt med flere ledige tomter. - Boliger Fakta: Skal du kjøpe deg enebolig i Nome er det mest å velge i blant eldre boliger (før 1970) og mindre boliger (under 120m2). Statistikk 9 viser at i løpet av de 5 siste årene har det blitt solgt 370 eneboliger. Under viser tabellen solgte boliger fordelt etter areal og byggeår. Solgte (2009-20014) Med registrert P-areal Areal Antall -120m2 126 120-160 80 160-200 41 200-22 Solgte (2009-2014) Med registrert byggeår Årstall Antall -1950 138 1950-1970 92 1970-1980 53 1980-1990 34 1990-2000 9 2000-10 Er du ute etter en nyere bolig er det i snitt 4-5 boliger for salg i året. I løpet av perioden mai 2013 til mai 2014, ble det kun solgt en bolig i Lunde med byggeår 2000 eller nyere. Dersom du ser etter bolig bygd etter 2010 er det omsatt 3 boliger fra byggeår og til i dag. Prosentvis fordeling av salgene Lunde Ulefoss: Solgte Lunde i % Ulefoss i % Siste 5 år: 370 38% 62% Siste år : 76 36% 64% Det er flest eneboliger som blir solgt på Ulefoss, sett i forhold til fordelingen mellom innbyggerne (45/55 %). - Leiligheter/tomannsboliger/rekkehus Fakta: 9 Statistikk fra Eiendomsverdi AS 10
Leiligheter og tomannsboliger utgjør en liten del av boligmassen. Det finnes ca 60 tomannsboliger i kommunen og nesten alle er oppført etter 1980. Dersom du ønsker å kjøpe en leilighet, 2 mannsbolig eller rekkehus må du være tålmodig! Tabellen under viser hvor mange enheter som har blitt solgt de siste 5 årene: 10 Solgte siste Totalt Totalt Totalt Lunde Ulefoss 5 år/siste år leiligheter 41 20 21 solgt siste 5 år leiligheter 5 2 3 solgt siste år tomannsbolig 13 1 12 solgt siste 5 år tomannsbolig 5 0 5 solgt siste år Rekkehus 0 Eierformer: Selveierleilighet: Den mest vanlige eierformen i Nome. Definisjon: Når du kjøper en selveierleilighet, kjøper du en andel av en eiendom og får en eksklusiv bruksrett til en del av eiendommen, normalt en leilighet. Du blir medlem i et sameie (hos Lovdata kan du lese lov om eierseksjoner), og må betale fellesutgifter til blant annet forsikring, vaktmester, vedlikehold og oppvarming av fellesarealer. Du har full råderett over boligen, og kan blant annet pantsette den, belåne den og foreta innvendig oppussing. Du er normalt ikke ansvarlig for annen gjeld enn den du selv tar opp i forbindelse med kjøpet av boligen. Sameiet kan imidlertid ha felles gjeld og ta opp felles lån for å finansiere oppussings- og rehabiliteringsarbeider. Du vil da være ansvarlig for din andel av dette. Andelsleiligheter i borettslag: Når du kjøper en leilighet i et nytt borettslag, betaler du et innskudd som egentlig er et lån til borettslaget, og du kjøper en andel som gjør deg til medeier. Som andelshaver har du bruksrett til en leilighet i laget. Innskuddet sikres med en felles pantobligasjon i eiendommen. Fellesutgiftene skal dekke din andel av fellesgjelden og øvrige drifts- og fellesutgifter. Du kan ikke leie ut leiligheten (fremleie) uten samtykke fra styret i borettslaget, og det er klare begrensninger i hva styret kan samtykke i. Normalt skal andelshaveren ha bodd i leiligheten i minst et år før fremleie kan tillates. Du kan heller ikke foreta bygningsmessige endringer uten godkjenning av styret. Du har rett til å overdra eller selge andelen når styret har godkjent den nye andelseieren/kjøperen. I vedtektene til borettslaget kan det hete at de øvrige andelshaverne har forkjøpsrett til andelen / leiligheten. Tabellen under viser en oversikt over plussene og minusene ved de to boformene (Aftenpostens boligdel 20.okt. 2011) 11 Borettslag kontra Borettslagsleilighet Selveierleilighet selveier Pris Borettslagsleiligheter har tradisjonelt sett Det er nå svært små, hvis noen, 10 Statistikk fra Eiendomsverdi AS 11 http://www.aftenposten.no/bolig/article1061256.ece 11
Utleie ligget litt under selveierboliger i pris, men denne forskjellen er nå praktisk talt ikkeeksisterende. Pluss: Du slipper foreløpig å betale dokumentavgift når du kjøper borettslagsbolig. Dette skulle i teorien kunne føre til høyere priser på borettslagsboliger, men dette er heller ikke påvist. Etter loven kan du leie ut en borettslagsbolig i inntil tre år uten å måtte be om tillatelse fra styret. Styret skal likevel ha informasjon om fremleieforholdet. Pluss: Det kan være positivt for de som bor der at det blir liten gjennomtrekk av beboere i borettslaget, og at beboerne har større eierforhold til boligen. forskjeller i prisene på selveierboliger og borettslagsboliger. Minus: du må betale dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen. Ingen begrensninger på fremleie. Pluss: Det vil si at du kan kjøpe en leilighet for å leie den ut. Forkjøpsrett Oppussing /vedlikehold Fellesgjeld: Minus: Begrensningen på fremleie gjør at du fremdeles ikke kan kjøpe en borettslagsleilighet med den hensikt å leie den ut. I de fleste borettslag har beboerne forkjøpsrett på boliger som blir solgt i borettslaget. Med loven innføres det 20 dagers frist til å gjøre bruk av forkjøpsretten og fem dagers frist til forkjøpsrettsavklaring. Pluss: Hvis du bor i borettslag, får du mulighet til å kjøpe andre leiligheter i borettslaget uten å delta i budrunden. Minus: Forkjøpsretten kan føre til at færre deltar i budrunden enn det ellers ville gjort, og det kan bety lavere pris for dem som selger. Men det er ikke påvist. Innvendig oppussing kan du gjøre så mye du vil av. Utvendig oppussing krever samtykke fra styret. Pluss: Borettslag har anledning til å ta opp felles gjeld og finansiere utgifter til utbedring av fellesområder med pant i fellesarealene. Dersom borettslaget av en eller annen grunn skulle gå konkurs, hefter da andelseierne bare for sin andel av fellesgjelden og sitt innskudd. Borettslag har varierende grad av fellesgjeld. Pluss: Fellesgjeld kan være gunstig grunnfinansiering, spesielt for unge etablerere, da den ofte har gunstige betingelser enn det en Minus: Et negativt trekk ved dette er at det i enkelte sameier vil bli større gjennomtrekk av beboere. Det er ingen forkjøpsrett ved kjøp av selveierbolig. Innvendig oppussing kan du gjøre så mye du vil av. Utvendig oppussing krever samtykke fra styret. Minus: Kan i prinsippet ikke ta opp felles gjeld med pant i eiendommen. Den enkelte må belåne sin seksjon og betjene sitt eget lån, dersom en skal utbedre fellesarealer. Men bankene gir i gode tider lån til sameier uten pantesikkerhet. Ved kjøp av selveierbolig har du ingen fellesgjeld. 12
ung låntager selv kan oppnå. Pluss: Flere eldre mennesker som har solgt selveierbolig og flytter i borettslag synes også det er gunstig med fellesgjeld, da de får frigjort kapital til eget forbruk. Minus: I borettslag med høy fellesgjeld kan bokostnadene fort skyte i været når avdragene begynner å løpe. Ikke alle er oppmerksomme på dette. Minus: Sjekk om renten på fellesgjelden er bundet, for hvor lenge, og til hvilken rente. Det kan hende borettslaget har bundet renten til et nivå høyere enn det du selv kan oppnå. - Utleie: Leiemarkedet: Selv om det er behov for flere utleieboliger i Nome, finnes det en del boliger på det private leiemarkedet. Det var vanskelig å dekke behovet for leieboliger under tilflyttingsprosjektet i (rettet mot det utenlandske markedet som ble avsluttet i 2012), da det var mange som flyttet til kommunen. I rapporten «Boligpreferanser fra distriktene» går det fram at distriktskommunene i særlig grad er avhengige av innvandring for å opprettholde bosettingen. Det er derfor behov for økt oppmerksomhet på både tilflyttere og andre gruppers behov for et egnet boligtilbud, ikke minst på leiemarkedet. Det er et generelt problem at det mangler egnede boliger til ungdom/unge voksne og andre som ønsker å leie en mindre bolig. B) Etterspørsel og priser? Hva påvirker markedet? I en undersøkelse gjort blant medlemmene av Norges Eiendomsmeglerforbund, har det gjennom flere år blitt undersøkt hvilke faktorer som påvirker boligmarkedet mest. Viktige faktorer: - forholdet til egen økonomi - lånerenten - arbeidsmarkedet - media - bankenes utlånsvilje - allmenn uro og forsiktighet 13
- Boligpriser: Solgte enheter siste år i Nome: Gjennomsnittpris Kvadratmeterpris Enebolig 1.576.000 12.306 Leilighet 1.612.592 23.881 2mannsbolig 1.417.000 17.366 I Nome ligger kvadratmeterprisen ca. 2500,- under kvadratmeterprisen i Bø og ca. kr.5000,- under m2 prisen i Skien.- og midt på treet i Telemark. Boligprisene i Nome kan være et fortrinn med tanke på økt tilflytting i en tid med svært høye boligpriser, der mange opplever det som vanskelig å komme inn på boligmarkedet. For noen blir lave boligpriser assosiert med lavstatusområder. Tabellen under viser utviklingen i kvadratmeterpris pr år fra 2010-2014. I 2012 var kvadratmeterprisen lavest. Årsaken er blant annet at hovedvekt av solgte boliger var eldre (1950 eller eldre). Måned/ år Kvadratmeterpris April 2014 Kr. 14.681,- April 2013 Kr. 10.865,- April 2012 Kr. 8.888,- April 2011 Kr. 11.054,- April 2010 Kr. 9.320,- Et lite antall solgte boliger i april 2012 med hovedvekt av mindre og eldre boliger er årsaken til den lave snittprisen. Det er derfor vi får så store variasjoner i snittpriser i kommunen, noe som faktisk kan endre plassering på oversikten over snittpriser i Telemark fra uke til uke. Leiemarkedet: Vi har ingen prisstatistikk på leiemarkedet, men vi vet at husleiene er generelt lavere enn i nabokommunene og Grenlandsområdet. Priser og standard henger som oftest sammen. Det er generelt lav standard blant utleieenhetene på grunn av en boligmasse med mange eldre boliger. Dette medfører også lavere leiepriser. Hva etterspørres? Vi har ikke foretatt noen undersøkelse for å kartlegge de unges boligpreferanser, men rapporten «Boligpreferanser fra distriktene» gir oss indikasjoner på hva de unge ønsker seg. Beskrivelsen av behovene til de yngste, unge voksne og familier og 60+ under, er hentet fra rapporten. Teknisk etat kan bekrefte at det er tomter og eneboliger som oftest blir etterspurt av de som henvender seg til kommunen. - De yngste De yngste som flytter rett fra foreldrehjemmet leier ofte sin første bolig i form av en sokkelleilighet. De synes å etablere seg tidlig med samboer/ektefelle tidligere, og gjerne også barn. For denne gruppen er for eksempel en kollektiv boform som studenter gjerne bor i noen år, fraværende. Disse ungdommene etterspør ikke kvaliteter eller egenskaper ved boligene. For dem er det viktig at de får tak i en egen bolig til seg selv og eventuelt familien, og som de har økonomi til å betjene. Det er først og fremst leiemarkedet som er aktuelt fordi de færreste har nok boligkapital til å skaffe seg lån til hus. De blir fort hengende i leiemarkedet en stund, og de må noe ned i standard for å realisere sitt 14
første boligkjøp. En del får hjelp fra foreldre. De som etablerer seg med en samboer, som har vært yrkesaktiv i flere år og som har lettere tilgang på lån, kommer også raskere inn på eie markedet. - Unge voksne og familier Eneboligen står fremdeles sterkt som den foretrukne boligformen. Særlig er dette tydelig blant unge familier med barn, voksne som flytter tilbake til hjemstedet etter endt utdannelse og kanskje noen år i jobb. Dette er personer som har vært på boligmarkedet en stund, men som nå etablerer seg mer fast. Da er spørsmålet enten å kjøpe en enebolig eller å kjøpe seg en tomt for å bygge selv. Helst vil de bygge eget hus fordi eneboligmarkedet i stor grad består av eldre hus som må rehabiliteres. Funnene i rapporten «Boligpreferanser i distriktene» viser til at det er en naturlig forklaring på at det først og fremst er eneboliger som tilbys lokalt. Det er den boligformen folk er vant med og de unge er vokst opp med, og følgelig har det ikke vært alternativer. Valgene har i stor grad stått mellom eldre eneboliger i etablerte boligfelt eller å kjøpe seg en tomt for å bygge selv, enten på arvet tomt eller i nytt felt. Tilgjengelige leiligheter har stort sett vært private utleieboliger i sokkeletasjer i eneboliger, noe som ikke anses som gunstig eller attraktivt for unge familier i etableringsfasen. - 60+ (de unge eldre) Kartleggingen av de eldre sine boligbehov i kommunen stemmer godt overens med funnene av boligpreferansene til 60+ generasjonen i rapporten. Flere ønsker å flytte til leilighet nærmere sentrum. Her har det skjedd en mentalitetsendring som i stor grad kan relateres til deres livsstil. Livsstilen handler om noe mer enn å bli eldre og å legge til rette for alderdommen. Generelt har denne gruppen gjennomgående bedre helse og er i bedre form sammenlignet med samme aldersgruppe tidligere. Dette betyr at de kan bruke penger på seg selv, på reiser og på å dyrke fritidsinteresser. For de fleste handler boligpreferansene om å kunne flytte nærmere de service- og kulturtilbudene som stedet har og bruke dem aktivt, og bli mindre bundet opp av stell og vedlikehold av hus og hage. Tiden skal frigjøres til å nyte. I Nome bor folk godt spredt og mange i lang avstand fra Lunde og Ulefoss sentrum. Det finnes i dag ingen kolonialforretninger utenfor sentrene. Det er derfor mer komplisert å bli gammel i Nome enn i for eksempel en by der det er flere servicetilbud på utsiden av sentrum. C) Hvor bør det bygges? Kommuneplanen er kommunens overordna styringsdokument for utviklingen av både hele lokalsamfunnet og egen organisasjon. Samfunnsdelens hovedmål 1, Levende lokalsamfunn et godt sted å bo, har attraktive tettsteder og variert boligtilbud som to av satsingsområdene, fulgt opp med «å gjøre en kommunal innsats for tomte- og boligutvikling med et bredt tilbud av boligformet, der tilgang på vann er et fortrinn» som ett av foreslåtte tiltak. I arealdelen er dette fulgt opp med nye bygge-områder for boliger, primært i tilknytning til tettstedene Lunde og Ulefoss, men også i flere av grendene i kommunen. Gjeldende kommuneplanen ble vedtatt april 2009 og står foran en revisjon. - 60+ generasjonen For å finne ut hvor folk helst vil bo har vi i planprosessen diskutert aktuelle utbyggingsområder i arealgruppa og med teknisk etat- arealforvaltning. De aktuelle områdene vi har kommet fram til i Lunde og Ulefoss ble evaluert i boligundersøkelsen. 15
Vurderinger fra innbyggerne for hvert enkelt område er svært interessant for å kunne innfri forventninger og imøtekomme boligbehovet på best mulig måte, og samtidig gi en pekepinn til boligaktørene for både pågående og kommende bolig/leilighetsprosjekter. Hvilke områder er attraktive? Undersøkelsen (2014) viser at Nomes innbyggere (55-75 år) som ønsker å flytte finner de sentrumsnære boligområdene i kommunen svært attraktive. - -Vi har summert de vurderingene som har fått topp karakter 5 og 6, som betyr svært attraktivt - I prosentfordeling mellom Ulefoss og Lunde er det lagt til grunn en fordeling på 55-45 Tabell over de ulike områdene fra undersøkelsen: Eksempel: 27 personer av 110 spurte på Ulefoss har vurdert mulig leilighetsbygg i tilknytning til idrettsanlegget som et svært interessant og attraktivt sted å kjøpe leilighet. Dersom vi hadde spurt alle som bor på Ulefoss i aldersgruppen 55-75 år ville det sannsynligvis vært 230 personer som kunne tenke seg leilighet i dette området. 16
- Hvor vil barnefamiliene bo? Vi har ikke utført lignende undersøkelse for barnefamiliene som for de eldre. Derimot kan vi anta at også Nomes familier og tilflyttende har mye av de samme ønskene og behovene som barnefamiliene i andre distriktskommuner. I rapporten «Boligpreferanser i distriktene» går det fram at husene ikke behøver å være i nærheten av sentrum. Snarere tvert i mot. Tomtene som etterspørres er først og fremst tomter som ligger utenfor sentrum, som gjerne har utsikt og er omgitt av vakker natur. Å ville bo utenfor sentrumsområdene er ikke ensbetydende med at de ikke vil ha folk i nærheten. Det sosiale teller mye og det er gjerne tomter i boligfelt som etterspørres. Et annet kriterium som etterspørres er nærhet til skole og barnehage. Skole- og barnehagestrukturen har mye å si for de unge barnefamiliene og deres bostedspreferanser. Som oftest sammenfaller dette med nye boligfelt som kommunen har regulert der unge barnefamilier etablerer seg. Funnene i rapporten bekrefter meglernes erfaringer med rask salgtakt av boliger i veletablerte boligområder på for eksempel: Berget, Kåsene, Ajersida, Vassås m.fl. med kort vei til barnehage, skole og et veletablert nabolag med barn i samme alder. I Nome har de populære boligfeltene også kort vei til sentrum (både i Lunde og Ulefoss) som er et stort pluss for mange. Lokalmeglernes erfaringer: Meglerne kan gi følgende tilbakemeldinger om hvor det er mest populært å kjøpe bolig i Nome: - Boliger i populære, veletablerte boligområder går raskere unna - Folk ønsker boliger/rekkehus/ leiligheter hvor de kan flytte rett inn og slippe å måtte gjøre så - mye selv og det er ingen tvil om at beliggenhet er viktig! - I Lunde er det lettere å omsette eiendommer på bl.a. Ajersida, Bjervajordet og Vassås - Ajersida er en plass hvor unge ofte ønsker å flytte til - Berget på Ulefoss er en populær plass og eiendommene ligger ikke lenge for salg i dette området 1.5 Utfordringer Befolkningsutvikling: Prosjektperioden for tilflyttingsarbeidet mot det utenlandske markedet (hovedsakelig Nederland) ble avsluttet i 2012. Prosjektet mot det Norske markedet avsluttes juni og utfordringen blir hvordan vi fortsatt skal holde trykket oppe.det er fortsatt familier fra Nederland som flytter til kommunen vår og disse familiene vil ha behov for oppfølging og hjelp til å anskaffe bolig og introdusere de kommunen. I tillegg til å hjelpe de som ønsker å flytte til kommunen er det behov for å fortsette arbeidet med å markedsføre Nome som en god bo- og arbeidsstedskommune samt å fokusere på å få unge utflyttere tilbake til Nome. Vi mangler retningslinjer for felles markedsføring og trenger noen til å utarbeide en markedsføringsplan. Økonomi påvirker valg og mulighet: Dette gjelder i Nome som i andre distriktskommuner som refereres til i rapporten «Boligpreferanser i distriktene». I Nome gjelder de samme utfordringene for de som skal kjøpe seg en leilighet i «bytte» med boligen sin. Et dilemma for de som vurderer å flytte fra huset sitt til en leilighet er økonomien. Nettopp fordi mye av den private boligmassen i distriktskommunene er eldre og ofte ikke tilfredsstiller krav til dagens standard, avspeiles dette i boligprisene. Flere steder får de mindre for 17
huset enn det en leilighet koster. Et alternativ er å leie leiligheten for å frigjøre kapitalen til reiser og en aktiv fritid. Andre tar opp lån for å finansiere kjøp av leilighet. Ikke alle bekymrer seg for at de har pådratt seg gjeld. Om det er banken som eier leiligheten når vi dør spiller ingen rolle for oss forteller et eldre par i rapporten. De senere årene er det blitt mer og mer vanlig å bruke penger på seg selv uten å tenke på å etterlate noe til neste generasjon (Ruud m.fl. 2013:90). Innstramminger i husbankens betingelser for startlån (april 2014): Førstegangskjøperne starter ofte med å kjøpe seg en eldre og mindre enebolig. Dette har for mange vært en start for å komme inn på boligmarkedet. De pusser opp boligen med egeninnsats over tid. I april (2014) ble det strammet inn på Husbankens betingelser for startlån. I Nome har Husbankens startlån blitt benyttet flittig, og dette vil svekke muligheten for de unge å komme inn på boligmarkedet. Det blir en tøff start for de som ikke har foreldre til å hjelpe, eller egenkapital fra de er 18 år. Hvis de unge som ikke har foreldre til å hjelpe, ikke kommer inn på boligmarkedet kan dette få ringvirkninger på boligmarkedet. Flere må leie, som igjen er en mangelvare i dag. Tomter og boligtyper: Tabellen under er en forenklet oversikt over behov og utfordringer: Behov for: Utfordringer Eneboligtomter Flere attraktive tomtefelt i Lunde. I nærhet til skole, barnehage og servicetilbud. - Grunneiere med manglende vilje og økonomisk praktisk evne til å gjennomføre utbyggingsprosjekter. - boligprosjekter som stopper opp på grunn av hensyn til vern av innmark. -Kostnader med infrastruktur medfører tøffere prioriteringer. Tomter til større boligprosjekter Flere sentrumsnære tomter i Lunde og Ulefoss Mangel på disponibelt areal I Lunde Mangel på en god oversikt over ubebygde boligområder. Eneboliger Flere attraktive boliger på markedet. -Å få frigjort flere gode boliger for barnefamilier og potensielle innflyttere. Leiligheter selveier/andel Sentrumsnære leiligheter i Lunde og Ulefoss både selveierleiligheter (sameie) og andelsleiligheter (Borettslag) Mangel på disponible byggeklare områder i Lunde. Mangel på boligutviklere med økonomisk evne til større boligprosjekter. Mangel på en pådriverfunksjon innen boligutvikling. Rekkehus selveier/andel Rimelige rekkehus, både BRL og sameie Manglende fokus på de unge fra både utbyggere og kommune. Småhus selveier/andel Småhus som alternativ for de Mangel på disponible 18
som ikke ønsker leilighet.60+ byggeklare områder i Lunde. Mangel på boligutviklere med økonomisk evne til større boligprosjekter. Mangel på en pådriverfunksjon innen boligutvikling. Tomter: Grunneiere som sitter på eiendom med boligutviklingspotensiale har ofte manglende vilje og/eller økonomisk praktisk evne til å gjennomføre et slikt prosjekt. I tilfeller der det er flere grunneiere som vil satse i samme tidsrom kan kostnader med infrastruktur medføre tøffere prioriteringer for kommunen. Det er i tillegg viktig å legge opp et godt kollektivtilbud til nye tomtefelt som ligger litt utenfor sentrum. Eks. Kvernodden. Boliger: Utfordringen er å ha nok gode boliger på markedet til enhver tid. Fraflyttede boliger som blir stående tomme store deler av året er en utfordring i kommunen i tillegg til at tilgjengelige boliger ofte har en dårlig beliggenhet. I prosjektperioden er det kontaktet en del eiere av tomme boliger. De fleste bruker boligene som feriebolig, og ingen av de som ble kontaktet ønsket å selge. Mange på grunn av tilknytning til stedet og eiendommen sin. Leiligheter: Utfordringen blir å kunne imøtekomme de eldre sine behov for leiligheter i sentrum, eller i gangavstand til sentrum. Det er de siste årene solgt kun 8 leiligheter i snitt pr år, og dette er ikke nok til å dekke behovet. Behovet for leiligheter er også mye høyere dersom undersøkelsen og innbyggernes ønsker skal vektlegges. Statistikken vedrørende årlig forventet boligbehov bygger på tidligere tall og er en mer eller mindre ren framskrivning. Husbanken anbefaler kommunen å vektlegge boligundersøkelsen mer enn statistikken over forventet årlig boligbehov. Usikkerhetsfaktorer dersom en legger undersøkelsen til grunn er de 19 % som svarte «vet ikke» som fort kan komme i en situasjon der leilighet eller enklere boform kan bli aktuelt. Det viser seg også at mange blir boende i boligen sin selv om de har sagt at de ønsker å flytte. Det er allikevel ingen tvil om at det er rom for flere leilighetsprosjekter både i Ulefoss og Lunde. I de tilfeller der det bygges leiligheter eller andre enheter med livsløpsstandard utenfor sentrum er utfordringen gode nok kollektivtilbud til beboerne for å komme seg til sentrum. Det er også ønskelig å ha flere boligutviklere og eventuelt utbyggere på banen for en sunn konkurranse som resulterer i lavere priser for kjøperne. Når eldrebølgen er over vil vi kunne få et overskudd av leiligheter. Det er derfor viktig at nye leilighetsbygg planlegges fleksibelt, slik at byggene enkelt kan tilpasses en yngre kjøpegruppe med endrede rombehov og leilighetstørrelser. Mangel på boligbyggelag og rimelige mindre alternativer: I Nome er fokuset på rimelige boligalternativer til unge like lite som ellers i distriktskommunene. Nome kommune bør fokusere mer på boligbehovet for de yngre for å sikre en sammensatt befolkningsstruktur. At det er et stort behov for rimeligere boliger til ungdom/unge voksne og andre 19
ser ikke ut til å ha samme oppmerksomhet blant utbyggerne eller kommunene. Selv om alle er bevisst behovet skjer det lite. Å bygge rimelig er en utfordring i dag med strenge byggeforskrifter og dyr arbeidskraft. Det kan også være en utfordring å finne entreprenører som er motiverte for å levere rimelige boliger. I rapporten «Boligpreferanser i distriktene» nevnes mangel på boligbyggelag som en utfordring når det gjelder små boligmarkeder: Boligbyggelag har tradisjonelt stått for et rimeligere boligtilbud til blant annet ungdom/unge voksne. Boligbyggelagene har tradisjonelt bygget flere mindre leiligheter i blokkbebyggelse eller småhus og boliger med en noe rimeligere standard. Kjøperne nyter godt av rimelige felleslån, som regel finansiert via Husbanken. De kan nøye seg med å finansiere innskuddet, og får dermed en lavere inngangsbillett til sin nye bolig. Rapporten forteller om en tidligere studie (Skogheim m.fl. 2011) viste at ungdom/unge voksne var raske til å flytte til nabokommunen når det ble utviklet et egnet boligtilbud til dem der. Denne studien var fra Svelvik, men den kan trolig ha overføringsverdi også til andre, mer rurale, områder. 12 I Nome gir meglerne tilbakemeldinger på at det har tatt lang tid å selge borettslagsleiligheter (gjelder også i Bø). Årsaken kan være at borettslagsleilighet er for mange en ukjent eierform, og folk er skeptiske til dyre husleier som kommer nå (eller i løpet av få år), etter mange år med avdragsfrie lån. Avdragsfrie lån praktiseres fortsatt på nye prosjekter i dag, men fordelingen på innskudd og andel fellesgjeld har jevnet seg mer ut de siste årene. Innskuddet er noe høyrere og lavere andel fellesgjeld. Dersom borettslaget velger nedbetaling av fellesgjeld fra første dag vil andel fellesgjeld synke og resultere i lavere andel fellesgjeld ved et eventuelt salg. Utfordringer leiemarkedet: Selv om det er behov for flere utleieboliger i Nome, finnes det pr. i dag en del boliger på det private leiemarkedet, men vi mangler noen. Gjennom tilflyttingsprosjektet viste det seg at veldig mange utleieenheter var i dårlig forfatning. Med dårlig standard kan heller ikke huseier kreve høy husleie. I tillegg (som nevnt tidligere) er det behov for utleieenheter til de som flytter hjemmefra for første gang og som ikke har anledning til å komme inn på boligmarkedet. Det er behov for noen flere utleieenheter i Nome til innflyttere som ønsker å leie før de kjøper seg bolig eller bygger hus i kommunen. Husleienivået i Nome er som nevnt lavere enn i nabokommunene dersom det generelle leienivået økes kan dette føre til færre useriøse leietakere på boligmarkedet, samt at Nome ikke lenger vil ha status som «lavpriskommune» på leiemarkedet. For å kunne øke husleien må også standarden heves. Ulempen med en økning vil være økte kostnader til husleie for Nav, som betaler husleie for de av leietakerne som ikke har tilstrekkelig inntekt til å klare dette selv. Det vil også være vanskelig for unge å komme inn på boligmarkedet. NB! Tilflyttingsarbeidet rettet mot det utenlandske markedet er avsluttet, men vi opplever at det kommer fortsatt tilflyttende fra Nederland. I prosjektperioden for Min Bolig har vi bistått 3 familier med bolig og arbeid som har gitt kommunen 9 nye innbyggere. Den ene familien kjøpte seg bolig, mens de to andre ønsket å leie for å se hvordan de trives her først. DEL 2: NETTPORTALEN «FLYTTE TIL NOME» Hensikten med portalen er å legge best mulig til rette med nyttig informasjon til de som vurderer eller har bestemt seg for å flytte til kommunen. En oversikt over alle ledige tomter (offentlige og 12 NIBR-rapport 2014:1 20
private) har kommet på plass. Det skal til enhver tid være oppdatert og relevant informasjon i portalen og det er kultur- og næringsetaten i kommunen i samarbeid med teknisk etat som vil vedlikeholde og drifte denne. Det har lenge vært et behov for en tomteoversikt i kommunen. Prosjektleder for tilflytting og prosjektleder for Min Bolig har i løpet av prosjektperioden fått på plass en nettportal der det er samlet all nyttig informasjon som en innflytter trenger. Resultatet ble flyttetilnome.no som også markedsfører Nome som en attraktiv kommune og flytte til. Det skal til enhver tid være oppdatert og relevant informasjon i portalen og det er kultur og næringsetaten i samarbeid med teknisk etat som vil vedlikeholde og drifte denne. Rapporten «Boligpreferanser i distriktene 13 viser til at ulike grupper av boligsøkende har ulike preferanser til rurale og urbane kvaliteter avhengig av livssituasjon. Det anbefales at kommunene er mer tydelige i sin markedsføring og løfte fram de kvalitetene målgruppen er opptatt av. Vi har i portalen fokusert på å formidle til barnefamilien om det gode liv på landet, samtidig som vi ønsker å formidle aktivitet, kultur og liv. Nomes viktigste kvalitet er kanskje det rapporten peker på at en kan få både i pose og sekk, både typiske rurale kvaliteter og typisk urbane kvaliteter. Det er nettopp denne unike kombinasjonen som mange legger vekt på. Portalen blir lagt merke til! En familie som ønsket å flytte til Nome ga svært gode tilbakemeldinger på portalen og ble fristet til å flytte til kommunen. De kjøpte seg bolig i mai og flytter til Nome i juni 2014. Familien på 4 har ikke skaffet seg jobb før de flytter, men regner med at det ordner seg i løpet av kort tid. DEL 3: BOLIGSOSIAL HANDLINGSPLAN En viktig del av planen er den boligsosiale delen som omhandler boligbehov og løsninger for personer som betegnes som vanskeligstilte på boligmarkedet. Vanskeligstilte på boligmarkedet omfatter grupper av unge, eldre, funksjonshemmede og flyktninger i en etableringsfase, sosialt og økonomisk vanskeligstilte og bostedsløse. Husbanken har avslått søknaden på tilskuddet til å få revidert planen som gikk ut i 2011. Det anbefales at kommunen selv finansierer en revidering av denne, da en boligsosial handlingsplan kreves for søknad om statlige tilskudd til boligsosialt formål. I gruppearbeidet ble det tidlig signalisert et sterkt behov for et nytt bo-alternativ til de mest vanskeligstilte rusmisbrukerne i kommunen. For å gjøre et kvalitativt godt arbeid er kommunen nødt til å ha et helhetlig grep om boligarbeidet og arealdelen. Arbeidsgruppa for boligsosial handlingsplan har jobbet med å se på alternative rusboliger og eventuell plassering av disse. Forslag til bolig omhandler nye robuste elementboliger med trendy design med en lav kvadratmeterpris sammenlignet med hva det koster å bygge. Egen sak på rusboliger kommer opp som tiltak den nye reviderte planen. Det er vedtatt bygging av boliger for unge funksjonshemmede med varierende hjelpebehov, som var satt opp som tiltak i utgått plan. 13 NIBR-rapport 2014:1 21
DEL 4: PRIORITERINGER OG TILTAK 4.1 Hvilke påvirkningsmuligheter finnes for kommunen? «Den som har størst mulighet til å påvirke boligmarkedet i riktig retning er kommunen. Nøkkelen er god planlegging, evne og vilje til å styre, også for ivareta egne behov». 14 En kommune som ønsker befolkningsvekst bør tenke progressivt om dette og legge opp til en mye høyere boligvekst enn det som ligger i denne typen statistisk materiale (se tabell over forventet boligbehov). Statistikken over årlig forventet boligbehov bygger på tidligere tall og er en mer eller mindre ren framskrivning. Med politikk kan man påvirke dette slik at det blir en høyere vekst enn det «normale». F.eks.: Dersom flere får kjøpt leiligheter og dermed legger fint beliggende eneboliger og til og med kanskje et småbruk i ny og ne ut for salg, vil dette kunne tiltrekke familier i etableringsfasen til kommunen. 15 A) Attraktive Midt-Telemark Å heie fram naboen gir positive ringvirkninger for alle tre kommunene i «Attraktive Midt-Telemark» Både kompetanseregion og arbeidsmarkedsstatistikk underbygger at kommunene i Midt-Telemark har stor avhengighet av hverandre. Det er for eksempel mange som bor i Nome og jobber i Bø og omvendt. Med felles fokus på fortettingsprinsippet som skal bidra til å sikre grunnlaget for blant annet næringsutvikling og fellesskap vil antall arbeidsplasser og servicetilbud komme til og øke. Hver kommune har allikevel ulik befolkningssammensetning, ulikt boligbehov og ulike måter å imøtekomme disse utfordringene på. Et videre samarbeid gjennom strategisk utviklingsarbeid vil styrke Midt-Telemark sin posisjon som kultur-, kompetanse og næringsregion. Attraktivitetspyramiden under viser hvordan stedsutvikling henger sammen med bedrift, besøk og bosetting. 14 Fra Husbankens foredrag vedr boligutvikling i Bø kommune 15 Anbefaling fra Husbanken (Tone Midttun) 22
23
B) Boligutviklingsgruppe og tettere samarbeid For å øke takten i boligutviklingen har nettverksbygging mellom kommunen og de private boligaktørene hatt stort fokus i prosjektet. Resultatet har blitt en boligutviklingsgruppe som skal samarbeide om gode løsninger i boligutviklingen ved å lokalisere behov, peke ut boligprosjekter og sette i gang bygging som svarer til forventningene i markedet. Gruppa består av arealplanlegger fra teknisk etat (eventuelt andre etter behov), leder for utviklingsutvalget, leder for eldrerådet, leder for tilflyttingsforumet, NOBEF, eiendomsmegler, utbyggere og eiendomsutviklere. Arealplanlegger vil samle og arrangere møter 2-3 ganger årlig eller etter behov. Det er ikke bare i Nome kommune vi vil fokusere på tettere samarbeid. I rapporten boligpreferanser i distriktskommunene anbefales det samarbeid mellom kommunen, utbyggere og næringslivet. Casestudien viser at de som har lykkes med boligbygging har hatt et godt samarbeid med lokale utbyggere. Flere utbyggere etterlyser en mer proaktiv kommune. De tror det kan være behov for arenaer der private og representanter for kommunen kan møtes både for å diskutere boligbehov, muligheter og utfordringer, ikke bare i tilknytning til konkrete prosjekter, men også på mer generelt grunnlag. I tillegg til et tettere samarbeid er tilrettelegging vesentlig. Dersom boligutviklere kontakter kommunen for boligutviklings prosjekter er det nødvendig med en god oversikt over alle ubebygde boligområder som er satt av i kommune- og reguleringsplaner, samt en person som kan vise de aktuelle områdene. C) Tilrettelegging gjennom arealforvaltning Forankring: Satsing på tilrettelegging for bolig og boligutvikling bør forankres i kommuneplanens tekstdel. Dette vil understreke behovet, samt ønske om økt satsing og prioritering innenfor dette området. Kommunen kan gjennom regulering og arealkjøp bli en mer aktiv kraft i utvikling og tilrettelegging av boligområder. I lengere tid har kommunen lent seg til markedet i denne sammenhengen og avventet privat initiativ. Fokus på mindre boliger Det er behov for et mer mangfoldig boligmarked enn det vi har i dag, selv om eneboligen fortsatt dominerer som ønsket boform. Det er behov for mindre enheter i form av for eksempel rekkehus som egner seg for førstegangsetablerere og de som ikke helt vet om de vil etablere seg i kommunen. Kommunene kan gjennom reguleringsplaner regulere enkelte områder for mindre boliger. Legge til rette i sentrum: Kommunen bør også legge til rette for økt boligbygging i sentrum gjennom å åpne for omregulering fra næring til bolig i begge sentra der det er nødvendig og hensiktsmessig. Oversikt: Vi mangler en god oversikt over ubebygde boligområder som er satt av i kommuneplanen (lik oversikten vi har på private og kommunale tomter) til potensielle eiendomsutviklere som tar kontakt med kommunen. 24
D) Samarbeid med huseiere som sitter på boliger som ikke er i bruk Etter kartlegging av tomme boliger og samtaler med flere eiere av disse boligene i prosjektperioden vil det være fornuftig å gjøre som NIBR anbefaler distriktskommunene i rapporten. 16 Vi vet at det er mange tomme boliger i kommunen. Kommunen har ikke anledning til å påvirke alle eierne til å selge, men for å komme videre anbefales samarbeid med privatpersoner som sitter på boliger som ikke er i bruk. Kommunen og/eller boligutviklingsgruppa kan være mer aktive ved å invitere grunneiere og utflyttede innbyggere som sitter på attraktive eiendommer som ikke er i bruk eller står tomme store deler av året, for å drøfte muligheter og samarbeid om boligbygging. Dette handler om å involvere flere aktører til samarbeid om utviklingen av stedet, og som både kan dreie seg om hvilke typer boliger som det er behov for sett i relasjon til alderssammensetning og forventet tilflytting, og hvor i kommunen en ønsker boligutvikling og fortetting. E) Tilflyttingsforum Det er viktig at ordningen med et tilflyttingsforum fortsetter. Leder for forumet er invitert med i boligutviklingsgruppa for at det skal holdes fokus på hva som tiltrekker seg nye innflyttere. Forumet er i gang med fadderordning for tilflyttere (for å bidra til at nye innbyggere raskt trives i kommunen). Det er like viktig å få folk til å trives så fort de har fått etablert seg. F) Boligkoordinator Dersom kommunen går over fra en passiv til en aktiv rolle i boligutviklingen medfører denne endringen et behov for en pådriverfunksjon i forhold til boligutvikling og tilflytting. Det vil bli behov for: - vedlikehold av nettsider - et forutsigbart kontaktpunkt for publikum vedrørende boligutvikling - visning av tomter - kjøp og salg av kommunale tomter og boliger - sekretærfunksjon og aktiv deltager i boligutviklingsgruppa og eventuelt andre grupper innen boligutvikling - koordinering mellom avdelinger og etater. - samarbeid med boligkonsulent - prisvurderinger av kommunale utleiepriser / standardnivåer - utarbeide standardkrav for utleie - involvering av ulike aldersgrupper Eks. gjennom facebook side - nettverksbygger mellom kommune og boligaktører - bistand til boligutviklingsprosjekter - bistå de som ønsker å flytte til kommunen med bolig G) Involvere ulike aldersgrupper i boligutvikling Rapporten tar for seg et generelt problem. Kommunene tilpasser ikke boligtilbudet til de målgruppene som de ønsker skal bosette seg på stedet. En ny studie av tilflyttingsarbeid i kommunene viser at innsatser ofte har «alle» som målgruppe og derfor ikke treffer, ettersom ulike målgrupper har noe forskjellig motiv og behov (Grimsrud og Aure 2013). En strategi kan da være å invitere aktuelle befolkningsgrupper inn i planlegging ved å få fram deres preferanser. For eksempel 16 NIBR-rapport 2014:1 Boligpreferanser i distriktene 25
kan kommunen være mer offensiv overfor unge voksne som nå bor utenfor kommunen: Hvilke boligpreferanser har de og hvordan kan kommunen imøtekomme disse? 4.2 Forutsetninger og gjennomføringskraft Forutsetninger for kommunens boligpolitikk: Nome kommune har nå oversikt over boligbehovet for aldersgruppen 55-75 år og gode prognoser for fremtidig utvikling, samt en god indikasjon på hva de unge trenger for å komme inn på boligmarkedet. Videre må man evne og foreta politiske prioriteringer for å ivareta en helhetlig og sammenhengende boligpolitikk. Konkrete tiltak, mål og ansvarsangivelse går klart fram i neste kapittel. - Man definerer konkrete mål og tiltak med tids- og ansvarsangivelse - Tiltakene behandles og prioriteres i det årlige økonomiplanarbeidet - Tiltakene evalueres årlig - Boligplanen rulleres hvert fjerde år, og ved rullering skal organiseringen av det samlede boligarbeid evalueres og revideres. - Videre skal kommunens arbeid for miljø og trafikksikkerhet gjenspeiles i boligpolitikken 4.3 Tiltak og handlingsplan i perioden 2014-2024 Nr. Tiltak Plan/sak År Saksbehandler 1 Kommunestyret skal vedta retningslinjer for Enkelt sak i 2015 Teknisk sjef hvor aktiv kommunen skal være i tilrettelegging, planlegging og utvikling av nye boligområder. kommunestyre 2 Vurdere bolig og tilflytting som et Kommuneplanens 2014- Teknisk sjef satsingsområde i kommuneplanen. samfunnsdel 2015 3 Kommunen vil tilrettelegge for flere boliger i Reguleringsplaner 2014- Teknisk etat- Ulefoss og Lunde sentrum. 4 Utarbeide «fakta ark» over ubebygde boligområder som er satt av i kommuneplanen. Informasjon 2014-2015 5 Utarbeide en markedsføringsstrategi. Enkelt sak i kommunestyre? 6 Fordele arbeidsoppgaver til boligkoordinator Administrativ til saksbehandlere i eksisterende prosess organisasjon 7 Utrede interesse for kollektivboliger blant «unge eldre» og eldre. Administrativ prosess 8 Utarbeide en ny boligsosial handlingsplan Enkelt sak i kommunestyre 9 Bruke boligutviklingsgruppen aktivt Administrativ prosess 10 Kommunen skal jobbe aktivt for at det Administrativ bygges boligtyper som etterspørres av prosess befolkningen. Boligbyggelag og andre prosjektutviklere kontaktes. arealforvaltning Teknisk etatarealforvaltning 2014 Kultur- og næringssjef 2014 Rådmann 2015?? 2014 NAV eller HO? 2014- Arealplanlegger 2014-?? 26