Presentasjon for informasjonsmøte i Ullernbakken Boligsameie 1 mars 2016 Av Selvaag Prosjekt
Selvaag Prosjekt Selvaag Prosjekt er et entreprenørselskap heleid av Selvaag Gruppen. Rehabilitering av tidligere Selvaagprosjekter. Rehabilitering av eksterne boligprosjekter. Ullernåsen Boligsameie
Samspill Partene inngår en samspillsavtale for gjennomføring av prosjektet. Prosjektet avregnes etter prinsippet Åpen Bok/kost pluss, med avtalt påslag på alle netto innkjøp. Selvaag Prosjekt er ansvarlig for den totale prosjektfremdriften. Samspill er en avtaleform der intensjonen er å jobbe sammen i åpenhet, ærlighet og tillit for i fellesskap å finne de beste løsninger for prosjektet. Prosjektet kan endres underveis uten store økonomiske konsekvenser.
Ved å ha Selvaag Prosjekt som kontraktspart garanterer vi! Bred kompetanse på blokkene En kontraktspart - Åpen Bok/kost pluss Samspill - åpenhet, ærlighet og tillit Kort beslutningsvei Langsiktige i markedet Unngår kortsiktige samarbeidspartnere Garanti- og reklamasjonsansvar Solide Solidaransvar
Vår visjon «Selvaag Prosjekt AS skal være en ledende totalleverandør med omtanke og skaperkraft, som utvikler eiendommer og virksomheter til glede for generasjoner»
Bakgrunn Selvaag Prosjekt er engasjert av styret i boligsameiet til å foreta en vurdering av bygningsmassens tilstand og komme med forslag til utbedringer ut fra en vurdering av kost/nytte-verdi. Det er tidligere utført stikkprøveundersøkelser av søyler/dragere og balkongdekker, foretatt av Ødegård & Lund. I tillegg er det i vinter utført betongprøver i garasjeanlegget, foretatt av Consolvo.
Bakgrunn Vi observerer store betongskader på terrasseboder, dekkeforkanter, veggskiver, blomstertrau og de siste kloridprøvene viste også store mengder med tilførte klorider i nederste del av veggskivene i garasjeanlegget. Der hvor vanninntrenging i betong forårsaker frostsprengning og økende omfang av armeringskorrosjon, bidrar dette til at skadene akselererer. Denne prosessen må stanses før betongens bæreevne svekkes. SP anbefaler å sette i gang fasaderehabilitering i 2016, da de registrerte skadene og derav kostnadene vil øke i omfang ved å utsette tiltakene.
Betongrehabilitering av garasjer Dagens situasjon: Stort behov for betongrehabilitering av alle betongoverflater. Det er på skillevegger og betongsøyler observert skader på betongen med avskallinger, samt korrosjon på armeringsjern som ligger ubeskyttet med hensyn til karbonatiseringsfronten. Ved innkjøring i garasjeanlegget fører bilene med seg klorider fra vegsalt som trenger inn i betongkonstruksjonen lengst nede mot gulvet. Det danner seg vanndammer enkelte steder på garasjegulvene. Vannet gjør skade på konstruksjoner og overflater i garasjene. Betongprøvene som Consolvo har tatt, viser at kloridene er tilført via kapillært oppsug fra veisaltet fra bilene.
Betongrehabilitering av garasjer Tiltak: Det anbefales å foreta mekanisk reparasjon med katodisk beskyttelse. I noen tilfeller kan det være nødvendig med betongforsterkninger rundt skillevegger og søyler. Alle vertikale betongoverflater utbedres og males med CO 2 bremsende maling. Varmekabler på innkjøring til garasjer.
Rehabilitering av betongkonstruksjoner Dagens situasjon I Ullernbakken Boligsameie er det betydelig behov for rehabilitering av bygningsmassen. Det er registrert behov for å rehabilitere bygningsdelene bestående av betong på langveggene, skillevegger i betong, undersiden av terrassene og øvrige betongkonstruksjoner. Tiltak Det anbefales at betongfasadene rehabiliteres etter metoden mekanisk reparasjon. På terrassene skal det belegges en egnet tykkfilmsmembran. Vegger og tak porefylles og overmales med en CO 2 - bremsende maling. På terrassegulvene er det ikke planlagt generell falljustering, men det skal justeres slik at vann ikke renner inn mot yttervegg, men til vannrenne og sluk.
Rehabilitering av betongkonstruksjoner Blomsterkassene kan utbedres på stedet, med mekanisk reparasjon, og utvendig overflatebehandles med diffusjonsåpen maling. På toppkant av blomsterkassene monteres det et beslag utformet med dryppnese for god avrenning De nye avløpsrørene fra terrasser vil bli kjerneboret med større diameter enn eksisterende rør, for å gi bedre kapasitet, avrenning, samt hindre isdannelser om vinteren. Sluk byttes.
Gavlfasader Dagens situasjon Blokkenes gavlfasader er uten overbygg, og derfor eksponert for vær og vind. Fasadene har gjennom årene fått råteskader på treverk, og kledningen er preget av elde. Alt av beslag på gavlfasader er fra byggets oppføringstidspunkt. Mange paneler, levegger og vinduer, som er montert i den ytre konstruksjonen av veggen, har fukt- og råteskader. Tykkelsen på isolasjonen mellom platene og bindingsverkveggen er målt helt ned i 7.5 cm. Erfaringsmessig er isolasjonen etter snart 40 år svekket på enkelte steder, noe som gir dårligere isolasjonsevne.
Gavlfasader Tiltak Dagens kledning skiftes ut i sin helhet med tilleggsisolasjon og ny fasadekledning, enten stålplater eller teglstein. Alle vinduer byttes, treverk og panel skiftes, bindingsverk og eksisterende isolasjon kontrolleres. Våt og nedsunket isolasjon skiftes ut, og det vil det være kostnadseffektivt om en isolerer gavlveggene så total tykkelse på isolasjon blir 20 cm.
Gavlfasader
Gavlfasader
Gavlfasader
Langfasader Dagens situasjon Blokkenes utvendig kledning på langfasader består i hovedsak av treverk, såkalte gardinvegger. Både på balkonger og terrasser er gardinveggene beskyttet av overliggende betongkonstruksjon, mens skjermvegger mot gavlfasade er direkte eksponert for vær og vind. Vinduer og terrassedører fra slutten av syttiårene har dårlig energiøkonomisering og tilfredsstiller ikke dagens krav. Dagens rekkverk på langblokkenes balkongside er av varierende kvalitet og må vurderes byttet.
Langfasader Tiltak Skifte ut kun panelbordene og annet treverk som er råteskadet. Alt utvendig treverk må imidlertid overflatebehandles med full dekk. Ved behov eller hvor defekt og råte. Vindu og dører som er skadet eller defekt byttes, antar at 30% må byttes. Anbefaler å skifte ut rekkverk til glass og aluminium på balkongside langblokkene.
Hovedinngangsdører Dagens situasjon Hovedinngangsdør i Myrhaugen 25B er skiftet ut til Jømna glatt ytterdør med glassåpning. Det er utført reparasjoner på ytterdør i Myrhaugen 29. Tiltak Resterende 11 stk hovedinngangsdører skiftes ut og det settes inn nye sylindere, låskasser og sluttstykker.
Alternativ 1 Teglstein Tiltak Kostnad Garasjer 6 800 000 Betongkonstruksjoner 12 400 000 Gavlvegger med teglstein og nye vinduer 18 000 000 Langfasader uten vinduer og balkongdører 2 500 000 Sum uten vinduer og balkongdører 39 700 000 Vinduer og balkondører langfasader 8 100 000 Sum med vinduer og balkongdører 47 800 000 Helt nytt utrykk for sameiet Den enkelte beboer utfører selv maling på sine balkonger / terrasser eks betongmaling. Estimert byggetid fra beslutning inntil 15 mnd.
Alternativ 2 Platekledning Tiltak Kostnad Garasjer 6 800 000 Betongkonstruksjoner 12 400 000 Gavlvegger med plater 14 200 000 Rekkverk alu / glass og maling av fasade inngangsparti 2 500 000 Sum uten vinduer og balkongdører 35 900 000 Vinduer og balkondører langfasader 8 100 000 Sum med vinduer og balkongdører 44 000 000 Liten estetisk endring fra dagens situasjon Den enkelte beboer utfører selv maling på sine balkonger / terrasser eks betongmaling. Estimert byggetid fra beslutning inntil 13 mnd.
Alternativ 3 kritiske tiltak Tiltak Kostnad Garasjer 6 800 000 Gavlvinduer 4 500 000 Defekte dører og vinduer langfasader 2 000 000 Betongkonstruksjoner 12 400 000 Sum 25 700 000 Minimumstiltak som bør utføres. Nødvendig vedlikehold kan besluttes av styret uten vedtak på sameiermøte. Estimert byggetid fra beslutning inntil 10 mnd.
Finansiering 100 % finansiert via kapitaltilførsel, enten gjennom Egenfinansiering eller Felles låneopptak med mulighet for individuell nedbetaling
Egenfinansiering Innbetales i henhold til fordelingsnøkkelen for felleskostnader Ikke avgjort når evt. innbetaling vil skje. Det kommer an på fremdrift med arbeidet. Ser for at man deler inn i 2-3 like store innbetalinger. Første betaling vil være ved oppstart
Felles låneopptak med mulighet for individuell nedbetaling Mulighet for låneopptak i OBOS Banken til 3,1 % nominell rente per år. Administrasjonsavtale med OBOS Lån fordeles etter fordelingsnøkkelen Må vedtekts endring til som krever 2/3 flertall Solidarisk ansvarlig