Praktisk husleierett Estate 26. februar 2015 Advokat / Partner Tax & Legal Advokatfirma DA Jørgen Bull
Grunnleggende krav til fradragsrett Frivillig registrering for utleie av fast eiendom 2-3 Arealet må omfattes av den frivillige registrering Leiekontrakt med registrert leietaker Leietaker ville hatt fradragsrett dersom denne hadde eid bygget
Kort om justeringsreglene Inngående avgift ved ny-, på- eller ombygging (påkostning) Fradraget justeres opp eller ned etter faktisk bruk over 10 år Årlig justering Samlet justering Justeringshendelser Bruksendring (skifte av leietaker eller bruksendring hos leietaker) Overdragelser (f.eks. salg, fisjon) Overføring av justeringsposisjoner
Bytte av leietaker (leietakers avgiftsstatus endres) To muligheter: Til avgiftspliktig Til avgiftsunntatt
Bytte til avgiftspliktig leietaker Hva som skjer avhenger av byggets / arealets første leietaker (Avgiftsbehandlingen på oppføringstidspunktet) Hvis det ikke ble fradragsført inngående merverdiavgift ved første leietaker Justeringsreglene: Positiv justering for kapitalvarer anskaffet etter 1. jan. 2008 Løpende fradrag for inngående mva i leieperioden Hvis inngående avgift ble fradragsført ved første leietaker Justeringsreglene: Ingen effekt ved bytte til avgiftspliktig leietaker Løpende fradrag for inngående mva i leieperioden
Bytte til avgiftspliktig leietaker Hva betyr positiv justering? Får årlig tilbake 1/10 av ikke tidligere fradragsført inngående mva knyttet til anskaffelse av kapitalvarer gjort etter 1. jan. 2008 Ofte mange kapitalvarer å hensynta (ikke bare oppføringskostnaden) Vedlikehold gjort i perioden med ikke avgiftspliktige leietakere gir ikke rett til fradrag / justering
Bytte til ikke avgiftspliktig leietaker Hvis det ikke ble fradragsført inngående merverdiavgift ved første leietaker Justeringsreglene: Ingen effekt Ikke løpende fradrag i leieforholdet Hvis inngående avgift ble fradragsført ved første leietaker Justeringsreglene: Negativ justering Ikke løpende fradrag i leieforholdet
Bytte til ikke avgiftspliktig leietaker Hva betyr «negativ justering»? Tilbakebetaling av 1/10 pr år av tidligere fradragsført inngående mva knyttet til anskaffelse av kapitalvarer. (ikke vedlikehold) Ofte mange kapitalvarer å hensynta (ikke bare oppføringskostnaden) Hvor mye må leievederlaget øke for å oppnå samme inntekt? Legge 25% på husleien?
Fradrag Endringer i oppføringsfasen? Fradraget er gitt under forutsetning om senere avgiftspliktig bruk Hvis ikke vilkåret inntrer Beslutning om fisjon Bortfall av leiekontrakt Forutsetningen for fradraget bortfaller Tilbakeføring av tidligere fradragsført inngående mva
Tilbakegående avgiftsoppgjør Hva kan det kreves fradrag for? Søknad nei (krav om søknad er bortfalt) Tidsfrist: 6 mnd. fra fullføring Løper det mer enn 6 mnd. fra fullføring til signert leiekontrakt er på plass Ikke lenger rett til tilbakegående avgiftsoppgjør Positiv justering
Fullføringstidspunktet Når er bygget fullført? (Når begynner 6 mnd fristen å løpe?) Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse Tatt i bruk Typisk mange utleielokaler i ett bygg Skattedirektoratet åpner for trinnvis ferdigstillelse Fin. Dep. Det skal ikke være noen unaturlig «oppdeling» av hva som er en kapitalvare Trinnvis fullføring hvis det er de faktiske forhold Hva hvis alt er ferdig, men man utsetter å søke om ferdigstillelsesattest for deler av lokalet?
Felle? Fellesskriv 6. februar 2015 Beslutning om at AS skal utfisjonere eiendommer i SPV Det blir til enhver tid gjennomført større eller mindre byggearbeider på selskapets eiendommer Ikke spørsmål om det er inngått en leiekontrakt eller ikke. Hvor det er en avgiftspliktig leietaker til stede i bygget Vedlikehold, beholde fradrag forutfor fisjonsperioden i fisjonsperioden Påkostning, beholde fradrag før og i fisjonsperiode forutsatt justeringsavtale (avtale om overføring av justeringsplikt)
Felle? Fellesskriv 6. februar 2015 Ikke er leietaker i bygget Ikke rett til å beholde fradrag for vedlikeholdsarbeider Ikke rett til å beholde fradrag for påkostninger Ikke overføre tilbakeføringsplikt Men, overføre justeringsrett, men kun for kapitalvarer (påkostninger)
Myldrearealer En leietaker med både avgiftspliktig og avgiftsunntatt virksomhet i samme lokaler Arealer som benyttes helt eller delvis i leietakers avgiftspliktige virksomhet: Fullt fradrag for utleier Ikke fradrag for utleier for arealer som benyttes utelukkende til ikke avgiftspliktig virksomhet Leietakers fradrag avhenger av bruken Leiekontraktene kan utformes slik at hvis leietakers fradrag øker så øker også husleien tilsvarende.
Fellesarealer Ingen leietaker har eksklusiv rådighet Bruken avgjør i utgangspunktet fradragsretten Ved oppføring antatt bruk typisk i forhold til leietakersammensetningen Oppføring av bygg, ½ bygget er leid ut til avgiftspliktig leietaker, den andre ½ er tom 100% fradrag? Fellesarealene er utelukkende til bruk i avgiftspliktig virksomhet 50% fradrag?
Felleskostnader Anskaffelser som er delvis til bruk i avgiftspliktig og delvis til bruk i avgiftsunntatt virksomhet Ubetydelighetsregelen Hvis utleier har 95% eller mer avgiftspliktig omsetning 100% fradrag Hvis utleier har 95% eller mer avgiftsunntatt omsetning 0% fradrag
Planlegging - Hva om utleie til staten blir omfattet av frivillig registring? Nøytral moms i staten omfattet ikke mulighet for utleiere til å frivillig registrering seg for eiendom som leies ut til staten «Alle» forventer at dette kommer, tar leiekontraktene høyde for dette? Er det mulig å tilpasse seg hvis et bygg oppføres i dag?
Planlegging - Staten Hvis bygget er til bruk delvis innenfor delvis utenfor loven Fullt fradrag for utleier, liten fradragsrett for leietaker Regelendringen medfører øket fradrag for staten Husleiekontrakten bør inneholde klausuler som åpner for å øke nettohusleien Dette vil ikke medføre noen kostnad for leietaker fordi fradraget øker.
Forhåndsregistrering dom fra HR Spørsmål om en virksomhet som var forhåndsregistrert kunne forlenge forhåndsregistreringen Konsesjon til drift av vindmøllepark manglet Ikke forlenget forhåndsregistrert Tilbakebetaling av fradragsført mva Hva med utleie av arealer til slik virksomhet?