AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør NPA MNAL MNIF Ørsta 10.9.2010 Meløy kommune Planutvalget Gammelveien 5 8150 Ørnes PLANBESKRIVELSE: Framlegg til reguleringsendring for Vollvikrabben i Meløy kommune Planområde AG Plan og Arkitektur AS Telefon: 70 06 16 00 Sentral Godkjenning: 2002011841 Webjørn Svendsen gate 12 Org.nr: 884 182 042 MVA 6150 ØRSTA www.agplan.no Besøksadr: Webjørn Svendsen gate 12 firmapost@agplan.no 6150 ØRSTA
Side 2 av 13 Innhold: 1. Innleiing, generelt om plansituasjonen 2. Forvarsling 3. Vurdering av innspill ved forvarsling, jf også vedlegg A1 og A2 4. Gjeldende planar og arealbruk 4.1 Kommuneplanen for Meløy kommune 4.2 Gjeldende reguleringsplaner 4.3 Arealsituasjon i dag 4.4 Drøfting med særlige grupper, jf pbl 5-1 5. Omtale av planframlegget 5.1 Nøkkeldata 5.2 Planprinsipp 5.3 Vurdering av risiko og sårbarhet 5.4 Tilkomst overordna vegsystem 5.5 Tilkomst til nausttomtene sjøen 5.6 Arealutnytting 5.7 Universell utforming 5.8 Byggeavstand, møne- og gesimshøyde 5.9 Arkitektur 5.10 Grøntområde 5.11 Barn og unge 5.12 Konsekvensvurdering 5.13 Vern av bygninger og anlegg 5.14 Hensynssoner 5.15 Føresegnene 5.16 Utbyggingsavtale 6. Plankart (2054-100) Vedlegg A: Vedlegg B: A1: Vurdering av innspill/merknader A2: Innkomne skriv ROS-vurdering, virkninger for miljø og samfunn
Side 3 av 13 1. Innleiing, generelt om plansituasjonen Tiltakshaver er Vollvikrabben AS. Planarbeidet er gjennomført av UNO design & arkitektur as v/ siv.ark MNAL Unni Furfjord i samarbeid med AG Plan og Arkitektur AS. Planområdet gjeld primært del av gnr. 54 bnr. 3 og 10. Planavgrensingen er i hovedsak i samsvar med plangrense for tidligere plan, men det er foretatt noen mindre justeringer i to veikryss pga endra krav til frisikt. Endringen gjel bare slik sone. Følgjande planar vert rørt ved planendringa: - Reguleringsplanen Vollvikrabben 2. Forvarsling Planarbeidet ble forvarslet i hht plan- og bygningsloven med annonse i Meløyavisa samt skriv til grunneigere, naboer og offentlege kommunale og statlige mynder. Viser til tidligere tilsende dokument til kommunen. 3. Vurdering av innspel ved forvarsling Følgjande merknader/innspel kom inn som følge av ny forvarsling/annonsering: 1) Noregs vassdrags- og energidirektorat dat. 18.06.2010 2) Reindriftsforvaltningen Nordland dat. 28.06.2010 3) Kystverket Nordland dat. 01.07.2010 4) Meløy Energi AS dat. 14.07.2010 5) Sametinget dat. 14.07.2010 6) Nordland fylkeskommune dat. 19.07.2010 7) Tromsø Museum Universitetsmusèet dat. 22.07.2010 Innspillene er kommenterte og vurderte i eget vedlegg, vedlegg A1. Konklusjonen fra denne vurderingen er: Oppsummering de viktigeste innspill som vedkommer planen: Kystverket informerer om at dersom utbyggingen i området innebærer faste installasjoner på sjøgrunn, bør man gjennomføre grunn- eller andre undersøkelser for å kartlegge eventuelle negative konsekvenser av utbyggingen. Kystverket vil komme med uttalelse når planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn. Utbygger må dekke eventuelle utgifter knyttet til omlegging av el-nettet i området. Sametinget informerer om at det er potensial for funn av automatisk fredete samiske kulturminner og kulturmiljø i området. Sametinget vil vurdere befaring og eventuelt komme med uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn. Oppsummering hvordan innspillene er tatt omsyn til i planforslaget: Utbygger og netteier vil inngå avtale om dekking av kostnader knyttet til omlegging av ledninger i forbindelse med gjennomføring av prosjektet. Ev krav om kulturminnegranskinger vil bli igangsatt som følge av krav fra rette myndighet Se elles nærmere vurdering av innspill, jf vedlegg A1 og A2.
Side 4 av 13 (Kommentarene gjeld alle merknadene). 4. Gjeldande planer og arealbruk 4.1 Kommunedelplanen for Ørnes, ikrafttredelsesdato 27.9.2007. Utsnitt frå kommuneplanen Det tenkte boligområdet inngår i kommuneplanen som planlagt bolig- og naustareal.
Side 5 av 13 4.2 Reguleringsplaner Utsnitt av reguleringsplanen Vollvikrabben Planområdet inngår i gjeldende reguleringsplan Vollvikrabben.
Side 6 av 13 4.3 Arealsituasjon i dag Planområde
Side 7 av 13 Planområdet ligger i nordvestvendt skråning med utsikt mot Sjåholmen og sjøen. Terrenget er bratt, med et gjennomsnittlig fall på ca. 1:5. Området består av grønn mark og en del eksisterende vegetasjon. Ned mot sjøen ligger det noen eksisterende naust. Det er også skilt ut tomter til ytterligere naust/ båtplasser. Det er opparbeidet en gruset vei til nausttomtene. 4.4 Drøfting med særlige grupper, jf pbl 5-1 Vi viser her til drøfting mellom kommune, de aktuelle gruppene, tiltakshaver og UNO design & arkitektur AS. 5. Omtale av planframlegget 5.1 Nøkkeldata Areala er delt i følgende område: KS1 KS2 KS3 KS4 KS5 KS6 KS7 KS9 Område Størrelse, daa 2,0 1,1 1,2 1,3 1,3 1,8 1,5 1,9 Arealbruk Konsentrerte småhus med utbygging innen rammen av NBI blad 330.009. Inntil 2 (to) boenheter i hvert bygg. Utnytting, BYA Utnytting, maks BYA=40%. Tillatt utbygd areal (BYA) er definert i samsvar med NS 3940:2007 KS8 1,8 Inntil 2 (to) hovudboenheter Utnytting, maks BYA=40%. Tillate utbygd areal (BYA) er
Side 8 av 13 Samlet areal 14,0 i hvert bygg. definert i samsvar med NS 3940:2007 Område Storleik, daa Arealbruk, ev. kommentar Energianlegg 0,012 Trafo, nettstasjon Lekeplass 4,0 Felles for boligene innen planen. Deler av arealet er offentlig. Kjøreveg 3,8 Veg eks grøft og skjæring/fylling som skal ligge på tomtegrunn. Gang-/sykkelveg 0,1 Parkering 0,6 Areal til parkeringsplasser Grønnstruktur 1,0 Gjelder G1 og G2 Friluftsformål 2,0 Gjelder F1 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag 0,2 Naust 1,9 Gjelder N1 og N2 Samla areal planframlegg 27,6 Viser elles til føresegnene. 5.2 Planprinsipp Innleiing: Siktemålet med arbeidet er å revidere reguleringsplanen med tilrettelegging for boligbygging med tilhørende funksjoner i hovedsak som i gjeldende plan. Boligarealet er i hovedsak nyttet til frittliggende eneboliger eller eneboliger kjedet sammen. I tillegg er det lagt opp til at ett areal også kan nyttes til to-mannsboliger. Arealbruk: Boligarealet:
Side 9 av 13 Planen viser bare areal for konsentrerte småhus. Arealutnyttingen er slik at dels vil boligene bli kjedet sammen og dels vil bolig garasje/carport kjede sammen boligkroppene. På område KS8 er det i føresegnene lagt opp til at det både kan bygges frittliggende enebolig og bolig med to (2) likeverdige boenheter. Parkering: For boligtomtene er det lagt opp til parkering på egen grunn. I tillegg er det i planen vist gjesteparkering og parkering som felles for boligområdet og naustområdet. P-plassene P1, P2 og P3 er felles for boligområdet. Parkeringsplassene i tilknyting til veg 5 er felles for naustsområdene nausttomtene (gnr. 54, bnr. 53, 52, 419, 57, 60, 56, 59, 58) og gnr. 54, bnr.89. Vi legg videre til grunn at utbygger i tilknyting til sal av tomter knyter til vilkår for bruken av felles parkeringsplasser slik at disse ikke skal kunne nyttes til langtidsparkering, jf oppbevaring av gamle biler. Energianlegg: Det er avsatt areal for trafo/nettstasjon innenfor L2 ved adkomstvei og KS4. Leikeareal, jf barn og unge: Planen er ikke endret på dette punkt. Boligområdet har en omfattende grønstruktur som er nedfelt i tidligere plan. 5.3 Vurdering av risiko og sårbarhet Radon: Vi kjenner ikke til at radon har vært et problem i denne delen av kommunen. Vi legg til grunn at det ved utbygging vert gjennomført sikring av byggegrop (mellom gulv bolig og underbygning både hva gjeld gassperre og drenering (utjamning) av gasstrykket under bustadene) i samsvar med kravene i TEK. Dette medfører utlufting av undergrunnen til over tak på boligene. Dessverre vart det ikke satt ut spormåler i vinter. Utbygger vil kommende vinter sjekke radonforekomsten ved å sette ut spormåler i nabohus (kjeller og hovedetg) for å få ev indikasjoner på om området er særlig eksponert for radon. Kommunen vil motta resultatet fra målingene når de er ferdige. Støy: Området er ikke utsatt for støykilder som medfører tiltak i henhold til T-1442. Andre forhold: Det følger som vedlegg en generell ROS-vurdering, jf skjema i vedlegg B. 5.4 Tilkomst til overordna vegsystem Tilkomstforholdene er ikke endret i forhold til tidlegere plan, dvs fra Våtvikkrysset FV17. Vegstandard: Planen viser ved regulert trafikkareal vegene skulder skulder. Fem (5) meters regulert bredde gir vegbane 4 m og skuldrer 2x0,5m. Skulder på veg vist i bredde 4 m er 0,25 m, dvs. kjørebane 3,5m. Snuplassene er dimensjonert for lastebil i ende veg 4 grunnet tilkomsten til naustområda. Krysset veg 3/veg 4 er også dimensjonert for lastebil. Elles er snuplasser og kryss for kjøreveger dimensjonert for liten lastebil noe som er tilfredsstillende for renovasjonsbiler og mindre brøytebiler. I enden av veg 5 har vi lagt inn snuplass for personbiler, jf langsgående parkeringsplasser. Kurver med mindre radius enn 50 m er gitt breddeutviding lik 1,0 m. Veg 1 Kjørebane 4m, skulder 2x0,5 m. Veg 2 Køyrebane 2 m (grunna breddeutviding) Skulder 2x0,25 m Veg 3 Kjørebane 4m, skulder 2x0,5 m. Veg 4 Kjørebane 4m,
Side 10 av 13 Veg 5 skulder 2x0,5 m. Breddeutviding i kurve. Kjørebane 3m Det blir lagt til grunn at grøfter, skjærings- og fyllingsareal ligg på tomtegrunn. Utbygger må i tilknyting til skjøte sikre at drift og vedlikehold kan gjennomføres og at ev gjerde vert plassert utenfor grøfteareal. 5.5 Tilkomst til nausttomtene sjøen Planen legg opp til at parkering skal skje på P-plasser i tilknyting til veg 5. Fra vegen kan nødvendige stier opparbeides gjennom friluftsområde. 5.6 Arealutnytting Fastsetting utnyttingsgraden er definert som BYA, dvs. som utbygd areal delt på tomten sin storleik. Vi viser her til Miljøverndepartementet sin rettleier Grad av utnytting, jf også Norsk Standard NS 3940: 2007. Maks utnytting er i samsvar med den utnyttinga som normalt vert sett som grense for at bustadområdet skal oppleves som et småhusområde. KS - område: maksimum 40 % Garasjeanlegg: Carport/garasje inntil 51 m 2 (dobbel garasje med bod). 5.7 Universell utforming Vi viser til pbl 1-1, 29-3, jf også TEK. Hovedutfordringa i boligområder er at tomter skal kunne utbyggast med universell standard. For bolig betyr dette at tilkomsten mellom garasje/carport og inngang til hovedplan skal kunne etableres med universelle standard. Planen legg opp til at bolig skal kunne plasseres inntil 5 meter fra offentlig vegareal. Garasje/carport skal/kan stå i same avstand fra veg. Dette medfører at tomtens areal framfor bolig garasje/carport vil ligge på samme høydenivå. Tilpassing for rullestolbruk vil dermed kunne etableres. Oppholdsareal ute vil kunne etableres i tilknyting til hovedinngang/-plan ev også som del av terrasse knytt til hovedplan. Vi viser videre til at de felles parkeringsplassene P1, P2 og P3 alle har tilrettelagt parkering for handikappede. Plassene skal oppmerkes ved ferdigstilling. Det blir lagt til grunn for tilretteleggingen av leikeplassene at del av leikearealet blir gjort tilgjengelig med rullestol og at ev opparbeiding av innretninger vert tilpasset. Som del av søknad om tiltak, jf pbl kap 20 skal situasjonsplan vise høyde mellom garasje/carport og hovudinngang/-plan. 5.8 Byggeavstand, møne- og gesimshøyde. Det blir gitt rom for at boligene innenfor de enkelte delområdene kan kjedes sammen, dels boligene sammenknytt og dels at garasje/carport bind sammen boligene. I mellom byggegrensene skal da tomtegrense sammenfalle med byggegrense. Ved bygging må da den enkelte byggherre velge konstruksjoner som tilfredsstiller brannkrava i TEK. Det er ikke lagt opp til avgrensinger av gesims- og mønehøyde ut over de generelle bestemmingene i plan- og bygningsloven, jf også TEK. Boligene i områda KS1, KS7 og KS8 er gitt mulighet for 3 etg i samsvar med tidligere plan. 5.9 Arkitektur Vår tid sin arkitektur bør komme fram og spille på lag med den eksisterende bebyggelsen både i nærområdet og innenfor dette området. Bruk av volum og bygningstype bør være tydelig i forhold til de enkelte områdene sin funksjon. Byggegrensen mot off veg vil i praksis være styrende for utbyggingen. 5.10 Grøntområde Grøntområda er som i tidligere plan. Grøntområdene er delt i areal for felles grønt, felles lek, friområde generelt og offentlig lekeareal. Til sammen gir dette et grøntdrag over planen som rammer inn den planlagte utbyggingen.
Side 11 av 13 5.11 Barn og unge Lekearealene er som i tidligere plan. Det er satt av relativt store areal til lek, både som fellesareal og som offentlige areal. Fra alle boligene vil det være lett tilkomst til de grønne areala. Viser elles til pkt 5.7 og til føresegnene. 5.12 Konsekvensvurdering Dette planarbeidet kommer ikke inn under bestemmelsene i Forskrift om konsekvensutgreiing etter plan- og bygningslova. Viser elles til omtalen av Vurdering av risiko og sårbarhet over, jf pkt. 5.3. 5.13 Vern av bygninger og anlegg, arkeologiske registreringer I området er der ikke bygninger eller anlegg som er direkte underlagt vern. En mindre omfattende registrering ble gjort i tilknyting til planarbeidet i 2005. Dersom kulturmynde setter fram krav om videre registreringer vil dette bli bestilt så snart slik ev krav er meldt. 5.14 Henssynsoner Det er vist hensynssone for frisikt i kryss og avkjørsler. Videre er slik sone på 5 m vist rundt nettstasjon. Det er lagt til grunn dimensjonerende fart lik 40 km/t for fastsetting av frisiktsoner. Nødvendig skiltvedtak må gjøres. 5.15 Føresegnene Føresegnene gjev utfyllende bestemminger for de enkelte areala sin bruk. Generelt sett gjev føresegnene nokså romslige vilkår for utbygginga. Utbygger ser dette som nødvendig da detaljstyring, ut over de alminnelige krava i pbl, ikke er hensiktsmessig i et bygdesamfunn. Utbygger legg likevel til vekt på at vår tids arkitektur vert en viktig faktor i formingen av bygningsmassen. 5.16 Utbyggingsavtale Det er ikke tatt med krav om utbyggingsavtale. Dette har for så vidt ikke blitt nærmere drøftet, men utbygger vil innrette seg i samsvar med praksis i kommunen. 6. Plankart Planen er utarbeidet på bakgrunn av grunnkart levert av Meløy kommune. Planen er utformet i samsvar med de krav som er gitt i Miljøverndepartementet sine veiledere nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister utgave pr. 01.07.2009. Jf også Plan og kart etter ny plan- og bygningslov dat. 01.07.2009 Utsnitt fra plankart, se neste side:
Side 12 av 13 Plankart, nedfotografert Kåre Gjengedal Siv.ing./planleggar
Side 13 av 13