Verditakst Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL Gnr. 89 89 Bnr. 108 112 KVINNHERAD KOMMUNE Utført av: Takstmann Oppdrag Befaringsdato:
Verditakst Næringseiendommen Rosendalsvegen 25 5470 ROSENDAL Gnr. Bnr. 89 108 89 112 KVINNHERAD KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Mandat Oppdraget går ut på å taksere eiendommen i forbindelse med salg. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Attraktiv eiendom nær sentrum av Rosendal. God beliggenhet langs fylkesvegen mellom Odda og Husnes. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: 6 250 000 Skare, 25.08.2015... Takstmann Org.nr. 970355286 2 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Grenda Huset AS v/rune Hass Besiktigelse, tilstede Dato: Takstmann Tlf.: 95871277 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Situasjonskart EDR Rekvirent Dato 15.07.2015 Ajour pr. 13.07.2015 Vedlegg Nr 1 2 3 Dokument/beskrivelse Utskrift av eiendomsregisteret vedr. bnr 108. Utskrift av eiendomsregisteret vedr. bnr 112. Grunnkart hentet fra Fonnakart.no. Fra Ajour pr. 13.07.2015 Ant. sider 2 Ajour pr. 13.07.2015 1 Utskriftsdato 15.07.2015 1 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 89 Bnr. 108 Gnr. 89 Bnr. 112 Hjemmelshaver: Grenda Huset AS (org.nr: 929351290). Tomt: Eiet tomt. Areal 1 345,6 m² Oppgitt areal er samlet areal for begge bnr. Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: Offentlig. Vann: Privat vannverk. Avløp: Offentlig. Regulering: Eiendommen ligger i regulert område. Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Tomta er i stor grad utbygd. Asfaltert langs vegen og på parkeringsplasser sør og nord for bygget. Platting med betongheller mot sør. Beliggenhet: Eiendommen ligger like vest for sentrum i Rosendal og like ved fylkesvegen. Parkering: Parkering sør og nord for bygget. Ellers offentlige parkeringsplasser i nærområdet. Utbyggingspotensiale: Det er få muligheter for utbygging innenfor eiendommen. Org.nr. 970355286 3 av 8
Bygninger på eiendommen Byggeår: 1960. Byggeår er angitt omtrentlig. Ombygd: Ombygd til motell i 2000. Opprinnelig brukt til avishus/trykkeri med kontor + leilighet i 2. etasje. Tilbygd: Påbygd i 1995. Arealer og anvendelse - arealer Etasje 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruttoareal Bruksareal BTA m² BRA m² Anvendelse 503 478 Resepsjon, personalrom, gjesterom og kontorer med mer. 223 208 Leilighet med 3 soverom og gjesterom. 726 686 Gjenstående arbeider/vedlikehold Vedlikehold: Bygget fremstår som godt vedlikeholdt. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 210 221 224 225 227 Bygning, generelt Opprinnelig bygg er bygd i 2 etasjer. Opprinnelig bygg er påbygd i 1.etasje på 3 sider. Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert på morenemasser. Gulv på grunn Pusset betongplate. Sannsynligvis isolert med isopor. Frittbærende dekker Betongdekke i opprinelig bygg. Yttervegger Opprinnelig bygg er bygd av betongblokker. Påbygg av isolert bindingsverk. Utvendig kledd med trepanel. Takkonstruksjoner Sperretak med taktekking av betongstein. Org.nr. 970355286 4 av 8
233 253 254 255 261 265 272 319 400 450 900 Vinduer Vinduer med isolerglass. Isolerte ytterdører. Vinduer er i stor grad fra 1995. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser eller belegg på gulv. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Baderomsplater på bad. Ellers er vegger i stor grad platet og malt. Overflater på innvendig himling I stor grad lydabsorberende himlingsplater. Trapper og ramper Trapp i betong. Piper, plassbygde ildsteder m.v. 2 murte piper. Pipeløp er ikke kontrollert. Pipene er ikke i bruk. Kjøkkeninnredning Enkle kjøkkeninnredninger på en del av rommene. Andre sanitærinstallasjoner Godt med toaletter i begge etasjer. Elkraft, generelt Elektrisk anlegg er ikke kontrollert. Elvarme Varmekabler på alle bad, bortsett fra på 2 eldre bad i 2. etasje. Annet Bygget er klassifisert som "Særskilt brannobjekt". Brannvarslingsanlegg som varsler til SMS er montert. To gjesterom i 1.etasje er tilpasset bruk av rullestol. KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % - Utleierom Motel - Utleierom og kontorer Motel Sum: 2 208 1 000 208 000 100 1 478 686 1 000 478 000 686 000 100 Org.nr. 970355286 5 av 8
TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Tomteverdi: 1 346 m² 1 000 000 14 520 000 Sum normale byggekostnader: Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: 14 520 000 6 500 000 Teknisk verdi uten tomt: Tillegg for normal tomteverdi: 8 020 000 1 000 000 Teknisk verdi av takstobjektet: 9 020 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Teknisk verdi Grunnlag: Teknisk verdi: VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Objektrisiko henspeiler den risiko som ligger i investering i fast eiendom generelt (1-2 %). Markedsrisiko henspeiler den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen (0-2 %). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningene på eiendommen, med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende med mer (0-4%). Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: 2,52 % -2,50 % Realrente: kalkulert 0,02 %, avrundet: Rente og inflasjonsrisk. Objektrisk. Marked/leierisk. Eiend./Byggrisk. 0,02 % 1,50 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 7,52 % Org.nr. 970355286 6 av 8
Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Leie pr år Utleierom Utleierom og kontorer Sum: Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet 208 1 000 208 000 478 1 000 478 000 686 686 000 Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Fradrag: Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr år: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Inntektsoverskudd: -20 000-25 000-25 000-20 000-100 000 686 000 Sum normale eierkostnader: Tap ved ledighet, 3 % av markedsleie: -190 000-20 000 Sum: Eiendommens inntektsoverskudd: -210 000-210 000 476 000 6 330 000 Tomteverdi: 1 000 000 Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Yield: % 14 520 000 9 020 000 6 330 000 7,6 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: 6 250 000 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd 476 000 kapitalisert med 7,5 % gir (avrundet) KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: Org.nr. 970355286 7 av 8
Typisk kjøkkeninnredning i utleierom. Typisk gulv i utleierom. Typisk badegulv i utleierom. Typisk himlinger i utleierom. Org.nr. 970355286 8 av 8