EIENDOM Egen Utbyggingsenhet med prosjektansvarlige for rehabilitering og nybygg. Bygger for ca. kr. 600 mill i 2011. Har noen få fagressurser til støtte i prosjekter. Forvalter ca. 750.000 m² bygningsmasse
Rådgiverkontrakter - hvilke kontrakter fungerer? Bærum Kommunes erfaringer:?
Innledende vurderinger - Strategivalg Kompleksitet på bygg. Marked. Kompetanse internt Entrepriseform Prosedyreform: åpen begrenset konkurranse.. Tid (utarbeidelse av grunnlag/byggetid)
Prisformat Fast pris Dersom vi som byggherre mener at vi klarer å lage et grunnlag som er mulig å prise for rådgiverne. Timepris Vi klarer ikke å lage et grunnlag som er mulig å gi en fastpris på. NB! Fokus på oppfølging av timebruk. Timepris deler av kontrakten fast pris andre deler? Eks. rehabilitering timepris fram til forprosjekt fast pris etterpå?
Forventninger fra en byggherre Fra NS 8401 (7.4): Arbeidet skal drives rasjonelt og forsvarlig Den prosjekterende skal dra omsorg for oppdragsgiverens interesser og utføre oppdraget i samsvar med kontrakten og god faglig standard, herunder rimelig utstrekning vurdere og påpeke for oppdragsgiveren alternative løsninger på de spørsmål som behandles i de enkelte faser Er det fastsatt rammer for kostnader eller fastsatt areal- og funksjonskrav for prosjektet, skal prosjekteringen tilrettelegges slik at disse rammene eller kravene kan overholdes. Dersom prosjektet ikke lar seg gjennomføre innenfor de angitte rammene, skal den prosjekterende varsle oppdragsgiver uten ugrunnet opphold når den prosjekterende blir klar over det.
Hovederfaringer? Og av og til: Er forventningene urealistiske?
Generalrådgiving Ark BH RIB RIV RIE Kontrakt med en part som er ansvarlig for all prosjektering. Ligner på gruppekontrakt med solidaransvar. Fordeler: En kontraktspart som har ansvar for all prosjektering og også for å koordinere prosjekteringen. Ulemper: Får ikke innblikk i hva som skjer i gruppen? Erfaringer i Bærum: Kun på små vedlikeholdsprosjekter med uklare kontrakter.
Separate kontrakter for hvert fag Fordeler: Full innsikt i de enkelte rådgivernes leveranser Ark RIB RIV RIE BH Ulemper: Mange grensesnitt som byggherren må ta ansvar for og koordinere. Mye administrasjon Erfaring: Bærum har brukt dette mye tidligere går stort sett bort fra denne type kontrakter. Avhengig av høy kompetanse og stor bemanning for å sørge for å dekke grensesnittene. Ansvarsfraskrivning fra de enkelte rådgivere. Tidsbruk til å finne ut hvem som har ansvar for feil/mangler. Byggherren blir sittende igjen med regninga.
Gruppekontrakt med solidaransvar Har kontrakter med en gruppe med en overordnet kontrakt som styrer solidaransvaret. En kontaktperson blir utnevnt av gruppa. Byggherren har rett til å se internavtale. Hva er best? Selvsammensatt eller indisk? Ark RIB RIV RIE Fordeler: Gruppekontrakt selvsammensatt Godt samarbeid innarbeidet/kjenner hverandre. Indisk: Kan plukke ut de beste i alle fag. Skal i utgangspunktet dekke grensesnitt. Ulemper: Gruppekontrakt selvsammensatt et eller flere råtne egg i kurven? Indisk: Dårlig samarbeid Ri/Ark bruker tid på å bli kjent med hverandres måter å jobbe på. Erfaring: Bærum Kommune har mest erfaring med denne typen kontrakt. Opplever ansvarsfraskrivelse også i disse kontraktene Avhengig av høy kompetanse og stor bemanning for å sørge for å dekke grensesnittene. Alle skylder på alle tidsbruk for å finne ut hvem som har ansvaret. Byggherren sitter igjen med regninga. BH
Totalentreprise Kontrakt med totalentreprenør som også står ansvarlig for prosjekteringen. Fordeler: En kontraktspart både i forhold til prosjektering og utførelse. Entreprenørene har mer gjennomslag i forhold til rådgivere enn offentlige byggherrer. Rådgivere vet at offentlige byggherrer som oftest må bruke dem igjen selv om de gjør en dårlig jobb. Entreprenør og byggherre på lag? dersom kontraktsgrunnlaget (ytelsesbeskrivelser for rådgivere) er godt nok. Mindre administrasjon Ulemper: Rådgiverne er lojale mot totalentreprenør ikke byggherre. Rådgiverne kan være underlagt kontrakt med underentreprenører som kun shopper litt høyst nødvendig prosjektering men som i realiteten bruker rådgiverne stort sett til å tegne..
Totalentreprise forts. Erfaringer: Noen totalentreprenører er blitt svært gode også på å levere ytelser fra rådgivere. Noen er imidlertid svært dårlige (gjelder spesielt koordinering av tekniske fag) Må stille krav til rådgiverytelser i grunnlaget og følge opp at ytelsene blir levert. Bør stille krav til hvordan totalentreprenøren organiserer rådgiverne under seg.
Oppsummering Viktig med strategivalg innledningsvis før man beslutter valg av type rådgivningskontrakt. Viktig å vurdere prisformat. Bruk god tid på å lage grunnlag for konkurransen uansett valg av kontraktsform. Vær bevisst på å følge opp kontrakten!
Konklusjon Det finnes ikke en fasit på hva som er best men: Rådgiverbransjen må fremstå mer som rådgivere for at byggherren igjen skal oppleve at rågiverne er på deres side.
Bærum Idrettspark 16 000 m² med innendørs friidrettsanlegg, kunstgressfotball og flerbrukshall. Ferdigstilles vår/sommer 2013