PLANINITIATIV for reguleringssak: Kvartal 256 Sarpsborg sentrum Dette dokumentet skal synliggjøre viktige hensyn som skal ivaretas gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven. Planinitiativet er forslagsstillers vurdering og skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig avklaring og medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. Gårds- og bruksnummer/adresse: 1/135 Sandesundsveien 3 1/156 Sandesundsveien 5 1/194 Sandesundsveien 7 1/195 Sandesundsveien 9 1/248 Korsgata 3 1/1679 Korsgata 5 1/1998 Sandesundsveien Tiltakshaver: Hemfosa Samfunnsbygg AS Forslagsstiller: Arkitema Architects AS Kart hvor Kartgrunnlag skal hentes fra kommunens kartløsning. Oversiktskart (ca. målestokk 1: 10 000): Planområdet ligger i Sarpsborg sentrum, i krysset Sandesundsveien Korsgata.
Detaljkart som viser planavgrensningen:
Skråfoto eller flyfoto av planområdet: Planområdet sett fra sør. Kulåsparken og Festiviteten i forgrunnen. Gjeldende plangrunnlag (jf. 1 g 1 ) Kommuneplanens arealdel: Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, sentrumsformål, i kommuneplanens arealdel 2015-2026. Med unntak av gbnr. 1/1998, som er avsatt til vei. 1 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.
Eventuell kommunedelplan: Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende sentrumsformål, i forslaget til kommunedelplan for sentrum 2018 2030 (sentrumsplanen). Med unntak av gbnr. 1/1998, som er avsatt til vei. Fremdriftsplanen legger opp til at forslag til ny sentrumsplan kommer til endelig behandling i bystyret i slutten av juni 2019. Reguleringsplan og ev. bebyggelsesplan: Reguleringsplan: Kvartal 256 / Posthuset. PlanID: 11033. Vedtatt 19.7.1973 (eldre reguleringsplan). Unyansert formål, forretning/kontor og område for offentlige bygninger. Gbnr. 1/1998 er regulert til felles parkeringsplass i tilliggende plan for kvartal 115 og del av kvartal 510. Planlagt arealbruk (jf. 1 c) For å underlette den kommunale behandlingen, er det viktig å få en tidlig oversikt hvilke arealtyper som ønskes regulert. Sett kryss i nedenstående tabell. Suppler skjemaet dersom arealtyper mangler og fjern gjerne de overflødige! Arealtype Sett kryss
Boligareal Veiareal Parkeringsareal Forretningsbebyggelse Friområder, lekeplasser, ol Dyrka mark Annet landbruksareal Offentlig og privat tjenesteyting Kontor/næring X X X X Beskrivelse hva og hvem FOR-2017-12-08-1950 2 1: Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet, og redegjøre for: a) formålet med planen Hensikten med planarbeidet er å utvikle kvartal 256 i Sarpsborg sentrum til bolig, næring og offentlig- og privat tjenesteyting, i tråd med forslaget til ny sentrumsplan. Kvartalet er i gjeldende kommuneplan og i forslaget til ny sentrumsplan avsatt til sentrumsformål. Det legges opp til en utnyttelse på cirka 11.000 m 2 BRA, avhengig av hvor mange bygg som bevares. b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet Kvartalet 256 ligger sentralt i Sarpsborg sentrum ved Sarpsborg torg, Storbyen senter, bussterminalen, bibliotekskvartalet og Kirkeparken. Kvartal 256 har et areal på 4.716 m 2 (planområdet er totalt på 5.285 m 2 ). Sarpsborg stasjon ligger cirka 650 meter fra kvartalet, og Sarpsborgs hovedgate, St. Marie gate, kommer ut ved Sarpsborg torg cirka 100 meter fra kvartalet. Utviklingen av kvartalet vil kunne få virkninger for sentrumsområdet som helhet. Det foreslås i forslag til ny sentrumsplan (forventes vedtatt juni 2019) at sentrumstriangelet mellom Sarpsborg torg, St. Marie plass og stasjonsområdet videreutvikles og forsterkes. Kommunen ønsker at sammenhenger og bevegelseslinjer innenfor disse tre punktene styrkes, og at tiltak innenfor triangelet prioriteres, slik at det skapes en tydeligere sentrumskjerne i Sarpsborg, hvor det «urbane dyrkes». St. Marie gate knytter seg til Sarpsborg torg, og handelsaksen fortsetter inn i Storbyen senter. Dette betyr at mange besøkende daglig beveger seg i området umiddelbart nord for kvartal 256. 2 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.
Storbyen senters og Scandic Sarpsborgs fasade mot Sandesundsveien er trukket noe tilbake fra veien. Ved å utvikle en tydelig hjørnebebyggelse og nye funksjoner i kvartal 256, vil Sandesundsveien styrkes som byakse, og dette vil videre forsterkes ved fremtidig utvikling i bibliotekkvartalet. c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak d) utbyggingsvolum og byggehøyder e) funksjonell og miljømessig kvalitet f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser Det planlegges bebyggelse med formål bolig, næring og offentlig/privat tjenesteyting. Fordeling mellom de ulike formålene vil bli vurdert nærmere i arbeidet med planforslaget. På nåværende tidspunkt er det aktuelt med en forholdsvis stor andel kontor, kombinert med forretning/service (utadrettede funksjoner) på gateplan. NAV har kontorer i kvartalet i dag, og økt kontorkapasitet vil tilbys NAV for utvidelse. Det planlegges videre lokaler for Østfold tingrett som vil være aktuelt å realisere (kun) dersom tingretten besluttes lagt til Sarpsborg. Dagens kvartal har en relativt lav utnyttelse, er ikke helhetlig utbygget, og er dels ubebygd. Ny utbygging skal forsterke Sarpsborgs karakteristiske kvartalsstruktur og byaksene Sandesundsveien og Korsgata. For å markere aksen mot torget, bør utformingen av det nordøstre hjørnet vektlegges spesielt. Det legges opp til en utnyttelse på rundt 11.000 m 2 BRA. Den høyeste bebyggelsen (ca. 8 etasjer) er foreslått lagt mot Storbyen senter, hvorfra byggehøydene trappes ned mot Sandesundsveien (5-7 etasjer, hvorav 1-2 inntrukne), alt i tråd med retningslinjene i forslaget til ny sentrumsplan. Planforslaget vil selvsagt oppfylle lovpålagte krav til funksjonell og miljømessig kvalitet, og ambisjoner ut over dette vil avklares i arbeidet med planforslaget. Kvartal 256 ligger i overgangen mellom sentrumskvartalene rundt St. Marie gate, storhandel med tilsvarende store volumer ved Storbyen senter og Scandic-hotellet, og kvartaler med i hovedsak mer småskala bebyggelse sørvestover langs Sandesundsveien. I bibliotekkvartalet er det foreslått nytt/utvidet bibliotek og en høyere utnyttelse enn i dag. Kirkeparken og Kulåsparken med Festiviteten ligger sørøst for kvartalet. Planområdet er avsatt til urban, høy bebyggelse i forslaget til ny sentrumsplan. Det gjelder også de omkringliggende kvartalene (med unntak av Kirkeparken). Beliggenheten inntil Storbyen senter
og tett ved Sarpsborg torg gjør at kvartal 256 godt kan tåle en urban, høy bebyggelse. Hjørnet mot torget bør vektlegges spesielt, det samme gjelder gatefasaden mot Kirkeparken. Det lille, hvite huset i Korsgata 3 er bygget på 1800-tallet, og vurderes bevart. Inne i kvartalet kan det skapes et attraktivt gårdsrom. Høydeforskjellen mellom kvartalets østlige og vestlige hjørne gir mulighet for naturlig terrassering. g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart Planforslaget vil følge opp retningslinjene i forslaget til ny sentrumsplan, som forventes å bli vedtatt i juni 2019. Planen legger opp til transformasjon og fortetting i et sentralt byområde med kort vei til servicefunksjoner og viktig infrastruktur, i tråd med kommunale, regionale og statlige føringer. Planen vil skape nye attraktive kontor- og butikklokaler samt sentrumsnære boliger. Tiltaket vil med dette bidra til å styrke Sarpsborg sentrum, i tråd med arbeidet med ny sentrumsplan. Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen skal forhindre at man gjennom arealdisponering introduserer ny risiko og sårbarhet i samfunnet. Man bør unngå å bruke arealer som inneholder uønsket risiko og sårbarhet, eller tilpasse seg risikoen på en slik måte at risiko og sårbarhet unngås, for eksempel gjennom utforming/dimensjonering av bygninger. (regjeringen.no). Relevante temaer for samfunnssikkerhet som knytter seg til planarbeidet må kartlegges gjennom planarbeidet. Umiddelbart vil temaene hovedsakelig knytte seg til grunnforhold, fremkommelighet for utrykningskjøretøy, miljømessige aspekter så som støy samt utforming av ny bebyggelse. Foreløpig er offentlige organer vurdert å omfatte: Statens vegvesen Østfold fylkeskommune Fylkesmannen i Østfold NVE Relevante lag og foreninger (avklares med kommunen) En vurdering av hvilke naboer som berøres av tiltaket vil bli gjort i dialog med Sarpsborg kommune.
k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte l) vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Krav til medvirkning følger av plan- og bygningsloven. Berørte parter vil ha mulighet for å uttale seg i forbindelse med varsling om oppstart, samt når planen legges ut til offentlig ettersyn. Det vil være hensiktsmessig at det arrangeres minst ett åpent informasjonsmøte for berørte parter og andre interesserte i forbindelse med offentlig ettersyn av planen. Eventuelt kan det bli aktuelt med et dialogmøte med naboer og andre berørte parter i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. For å få til en god prosess, og en best mulig detaljreguleringsplan, vil det være viktig med tett dialog med kommunen. På oppstartsmøtet vil rammer, krav og forventninger til planprosessen bli avklart. I forbindelse med utarbeidelse av planforslaget vil det være hensiktsmessig med møter som sikrer en løpende dialog med kommunen. Vi vurderer det slik at planforslaget for kvartal 256 ikke omfattes av krav om konsekvensutredning. Fullstendig vurdering i eget vedlegg til planinitiativet.