ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 91/19 Formannskapet 11.06.2019 111/19 Formannskapet 18.06.2019 ENDRING AV DETALJREGULERING FOR SØNDRE DEL AV JESSHEIM PARK -RINGVEGEN GNR 135/170 M.FL. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, vedtas endring av detaljreguleringsplan for Søndre del av Jessheim Park Ringvegen/Trondheimsvegen, som vist på kart med tilhørende bestemmelser datert 15.04.2015, revidert 22.05.2019. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2019/956-26 Side 1 av 8
Saksprotokoll i Formannskapet - 18.06.2019 Repr. Karianne Raad Wanggaard (H) og Arne Arnesen (AP) ble enstemmig erklært inhabile i behandling av saken. Vararep. Lars Vidvei (H) tok sete for Karianne Raad Wanggaard under behandling av saken. Av 11 representanter var 10 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Formannskapet - 11.06.2019 Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Behandling av saken ble enstemmig vedtatt utsatt til formannskapsmøtet 18.06.19. Vedtak Behandling av saken utsettes til formannskapsmøtet 18.06.19. Saksnr. 2019/956-26 Side 2 av 8
RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, vedtas endring av detaljreguleringsplan for Søndre del av Jessheim Park Ringvegen/Trondheimsvegen, som vist på kart med tilhørende bestemmelser datert 15.04.2015, revidert 22.05.2019. Ullensaker, 24.05.2019 Rune Hallingstad rådmann Saksnr. 2019/956-26 Side 3 av 8
Saksbehandler: Anna Lundstein Vedlegg: 1. Plankart, datert 15.04.2015, revidert 22.05.2019 2. Bestemmelser, datert 15.04.2015, revidert 22.05.2019 3. Anmodning om endring av reguleringsplan, datert 20.12.2018 4. Illustrasjonsplan, datert 20.12.2018 5. Illustrasjon av uteoppholdsareal, datert 02.10. 2018 6. Illustrasjon av situasjonsplan, datert 02.10.2018 7. Illustrasjon av høydesnitt, datert 02.10.2018 8. Illustrasjonshefte med sol/skygge diagram, 16.04.2019 9. Oppsummering av merknader, med tiltakshavers kommentar, 26.04.19 SAMMENDRAG: Arconsult Ove Bøe AS har, på vegne av Jessheim Stadion Bolig AS, fremmet forslag om endring av reguleringsplan for «Detaljregulering for Søndre del av Jessheim Park -Ringvegen Gnr 135/170 m.fl.», gjennom forenklet planprosess. Endringene gjelder delfelt BKN1. De ønsker å utvikle eiendommen som en del av resten av boligområdet Jessheim Park. Endringene går i hovedsak ut på å øke utnyttelsesgraden fra %BRA =160% til %BRA = 250 % og kotehøyden fra 221 til 224,5, noe som tilsvarer en økning fra 6 til 7 etasjer. Endringen av delfeltet oppnår gode løsninger og oppfyller kravene som stilles av kommunen. Planforslaget er i tråd med nasjonale forventninger om en høy arealutnyttelse ved sentrumsnære områder. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. SAKEN GJELDER Endring av detaljreguleringsplan for «Søndre del av Jessheim Park Ringvegen/Trondheimsvegen», datert 15.04.2015, revidert 22.05.2019. Bakgrunn Da eiendommen ble regulert i 2016, var ikke daværende eier (Orbit arena) interessert i økt utnyttelse eller økt byggehøyde for tomten. Eiendommen ble kjøpt opp av Jessheim Stadion Bolig i 2018. Delfelt BKN1 er i dag regulert til bolig, kontor og næring med %BRA =160% og maks kote 221 for bebyggelse, som tilsvarer 6 etasjer. Detaljreguleringen for Jessheim Park ble vedtatt i kommunestyret 2.2.16. Planstatus Planområdet ligger helt i nord i Byplan for Jessheim, og har alle sentrumsfunksjoner innen gangavstand. Hele planområdet er på ca. 30 daa, og består av gnr/bnr 135/170 m.fl. Delfelt BKN1 er på 3,1daa. Planen er delt inn i ulike felt og området er regulert til bolig/forretning/kontor og næring, samt samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Planbestemmelsene åpner for 4-7 etasjer på de ulike delfeltene. Planområdets utnyttelse varierer fra % BRA = 160 250, hvor boligbebyggelsen opprinnelig utgjør rundt 300-360 boenheter. Planområdets terrengforhold gjør at det er naturlig å bygge høyest øst i planområdet. Dette gjenspeiles i utnyttelsesgradene for delfeltene. Planlagt bebyggelse i Saksnr. 2019/956-26 Side 4 av 8
planområde er tenkt tilpasset eksisterende bygninger (Jessheim Park) i nord. Hoveddelen av parkeringsplassene vil bli plassert i parkeringskjellere. Det er tenkt en trinnvis utvikling. SAKSGANG: Oppstartsmøte ble gjennomført hos kommunen i januar 2019. Det ble varslet oppstart i mars. Det er totalt innkommet 12 svar/merknader fra naboer og offentlige instanser. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlagt dokument. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet ligger lokalisert sør for Nordby ungdomsskole, mellom Trondheimsvegen, Ringvegen og Karl Norbecks veg. Planområdet utgjør totalt cirka 30 dekar og er lokalisert nær eksisterende offentlige kommunikasjonsmidler, skoler, barnehager og rekreasjonsarealer. I tillegg er det gangavstand til alle sentrumsfunksjoner på Jessheim. Status på Jessheim park i dag Hus A-H er ferdig bygget og innflyttet. Hus I og J har rammetillatelse og er i salg nå. Dette vil bli neste byggetrinn som skal oppføres. Hus K har også rammetillatelse og vil selges etter Hus I og J. Hus L er delfelt BKN1 som det nå ønskes å endre reguleringsbestemmelser for, og dette vil være det siste byggetrinnet på Jessheim Park. BESKRIVELSE AV ØNSKEDE ENDRINGER Mulighetsstudie Tiltakshaver har gjennomført en mulighetsstudie av eiendommen, med en bebyggelse langs Trondheimsvegen og mot nord. Bebyggelsen er gitt betegnelsen Hus L (se figur over eller under). Studien viser bebyggelse med ca. 7150 m2 BRA, og salgbart BRA på ca. 5700 m2. Det Saksnr. 2019/956-26 Side 5 av 8
tilsier ca. 80 leiligheter med en gjennomsnittlig størrelse på 71 m2. Endelig antall leiligheter og salgbart areal vil avklares i forbindelse med utforming av bebyggelse og leilighetstyper. Utnyttelsesgraden på eiendommen vil med denne bebyggelsen være ca. 250% BRA, med en bebyggelse på inntil 7 etasjer. Antall etasjer går derfor fra 6 til 7 etasjer. Det vil være en miks mellom 1-, 2-, 3- og 4-roms leiligheter for å tilrettelegge for kjøpere med ulike behov, økonomi og familiesituasjon. Hu sl Mulighetsstudien viser at utformingen av bebyggelsen vil bidra til å skjerme uteområdet og eksisterende Jessheim Park fra trafikkstøy. Fasaden vil være brutt opp i volumer og ulike høyder for å skape en spennende byfasade. Det endelige uttrykket skal bearbeides sammen med utvikling av bebyggelse og leiligheter. Endringen er i tråd med politiske føringer for høy utnyttelse av eiendommer i kollektivknutepunkter. Videre viser mulighetsstudien at ny bebyggelse ivaretar krav til uteoppholdsareal, solinnfall og parkering. Endring av maks kote Med bakgrunn i at FV454, Trondheimsvegen, stiger mot nord, kan det være behov for å heve bebyggelsen med 50-100 cm over bebyggelse på BFK3. For å kunne regulere til 7 etasjer må gesimshøyde for BKN1 derfor settes til 0,5 meter høyere enn for BFK3. Den foreslåtte gesimshøyden er derfor på kote 224,5. Private takterrasser - endring av bestemmelse For å tilrettelegge for private takterrasser som en del av det å skape varierende bebyggelse med høye kvaliteter, gjøres det en mindre justering av bestemmelse 6.2 slik at også adkomst til private takterrasser kan plasseres over regulert gesimshøyde. Dette vil ikke endre Saksnr. 2019/956-26 Side 6 av 8
intensjonen bak bestemmelsen, da det allerede tillates adkomst til tak og felles takterrasse. Følgende er foreslått for reguleringsbestemmelse 6.2: «Nødvendige oppbygg for heis, adkomst til tak etc. over maks kote gjøres også gjeldene for private takterrasser.» Justering av formålsgrense På grunn av endringer fra tidligere reguleringsplaner rundt krysset Trondheimsvegen / Bekkestien er det behov for å oppdatere plankart til å være i tråd med veianlegget slik det er godkjent og gjennomført. Justering av byggegrense gjelder mot Bekkestien, mens byggegrense mot Trondheimsvegen er uendret i forhold til gjeldende plankart. Bebyggelsens plassering vil følgelig ikke komme nærme Trondheimsvegen enn hva gjeldende reguleringsplan muliggjør. Støy FV 454, Trondheimsvegen, går øst for eiendommen, og deler av eiendommen ligger i gul støysone. For å minimere støyen til uteområdene og balkongene er bebyggelsen planlagt langs vegen. For å ivareta krav til at alle leiligheter skal ha en stille side er det planlagt en blanding mellom gjennomgående leiligheter og leiligheter som er vendt kun mot vest. Fasade i gul og rød støysone vil utformes slik at leilighetene tilfredsstiller krav til innendørs støy. Uteoppholdsareal Planlagt tiltak vil tilfredsstille krav til uteoppholdsareal i reguleringsbestemmelse 6.4. Uteoppholdsarealet for eiendommen vil ligge vest for bebyggelsen og være godt skjermet for støy, og ha gode solforhold. For eiendommen isolert sett vil det ved 80 leiligheter gis et underskudd på 500 m 2 uteoppholdsareal. I henhold til reguleringsbestemmelse 6.4 kan hele planområdet på hele Jessheim Park sees under ett. For Jessheim Park som helhet vil det være et overskudd på 1500 m 2 uteoppholdsareal. Tiltaket vil også tilfredsstille kravet til sol på minimum 50 % av utoppholdsarealet 1. mai kl 15.00. Renovasjon Renovasjon er tenkt løst i tråd med tidligere byggetrinn, med nedgravde avfallsbrønner av typen Molok. Forslag til plassering er vist på vedlagt situasjonsplan, men må vurderes opp mot sikkerhet for gående og trafikale forhold. Endelig plassering vil avklares i forbindelse med søknad om rammetillatelse. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Delfelt BKN1 er allerede regulert til å kunne være 6 etasjer høyt. Deler av Jessheim Park, delfelt BFK3, er regulert med 7 etasjer og %BRA = 250%. Det er innenfor planområdet godkjent tilsvarende utnyttelse som foreslås for BKN1. Foreslått gesimshøyde på kote 224,5 for BKN1 vil gi samme høyde over terreng langs Trondheimsvegen som for godkjent bebyggelse på delfelt BFK3, da Trondheimsvegen stiger mot nord. Bestemmelse 6.2 sikrer at bebyggelsen mot Trondheimsvegen i øst får en variasjon mellom 6 og 7 etasjer. For bebyggelsen langs Trondheimsvegen skal maksimalt 60 % av bygget ha gesimshøyde tilsvarende 7 etasjer. Saksnr. 2019/956-26 Side 7 av 8
Planlagt bebyggelse på BKN1 eller øvrige delfelt vil ikke begrense gangadkomsten gjennom området. Bestemmelsene sikrer gjennomgang mot Nordbytjernet og idrettsplassen. Eiendommen har en sentral beliggenhet på Jessheim, ca. 1 km, fra Jessheim stasjon og bussterminal. Forslaget anses å være i tråd med rikspolitiske retningslinjer om høy utnyttelse nær kollektivknutepunkter, og øvrige delfelt innenfor samme reguleringsplan. Solforholdene for småhusbebyggelse på andre siden av Trondheimsvegen vil bli påvirket av ny bebyggelse, både med 6 og 7 etasjer på bygget. En endring fra 6 til 7 etasjer vil ikke gi vesentlige endringer i skyggevirkningen. Regulert gesimshøyde vil øke med 3,5 meter. Dette vil være tilsvarende som for godkjent bebyggelse på 7 etasjer på delfelt BFK3. Vedlagt solstudie for delfelt BKN1 illustrerer solforholdene for nærliggende småhusbebyggelse ved 6 og ved 7 etasjer. Denne solstudien har tatt utgangspunkt i at hele bygningen langs Trondheimsvegen er enten på dagens regulert høyde (6 etasjer) eller på 7 etasjer. Reguleringsbestemmelsene sikrer at bebyggelsen langs Trondheimsvegen skal ha variasjon i høyde fordelt med maksimalt 60 % kotehøyde tilsvarende 7 etasjer og resterende skal ha maksimal kotehøyde tilsvarende 6 etasjer. Solforholdene må anses å være innenfor hva som må påregnes i Jessheim sentrum dersom rikspolitiske retningslinjer om høy utnyttelse i nærhet til kollektivknutepunkt skal følges. En utnyttelsesgrad på 250 % for BKN1 gir mulighet for ca. 80 leiligheter med en gjennomsnittsstørrelse på 75 m 2, mot ca. 55 leiligheter ved 160 % BRA. Dette tilsvarer en økning på 25 leiligheter, eller 30 parkeringsplasser. Dette anses ikke som en vesentlig økning og vil heller ikke medføre vesentlige ulemper. Endring av reguleringsplanen med økte byggehøyder eller økt utnyttelsesgrad vil ikke endre forholdene for bebyggelse øst for Trondheimsvegen når det gjelder støy. Ny bebyggelse på delfelt BKN1 er planlagt langs Trondheimsvegen uavhengig av foreslått endringer. Beregninger gjort i mulighetsstudien viser at selv med høy utnyttelse vil krav til uteoppholdsareal oppfylles. Bebyggelsens vest- og sørfasade få gode solforhold. KONKLUSJON: Delfelt BKN1 er godt tilrettelagt for en økt utnyttelse utover gjeldende reguleringsplan. Kommunen ser på endringen som en naturlig videreføring av Jessheim park-feltet. Endringen av delfelt BKN1 oppnår gode løsninger og oppfyller kravene som stilles av kommunen. Ny bebyggelse ivaretar krav til uteoppholdsareal, solinnfall, parkering og gode uteområder. Det må anses å være i tråd med politiske føringer at eiendommer i sentrum av kollektivknutepunkt gis høy utnyttelse. På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at Formannskapet vedtar endringen av detaljreguleringsplanen. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2019/956-26 Side 8 av 8