Kunngjøringsdato: Eidsvoll Ullensaker Blad den , Romerikes Blad den

Transkript

1

2 NØKKELOPPLYSNINGER Sted/adresse: Jessheim Park, Ullensaker Kommune Gnr. / bnr: 135/170 m.fl Forslagsstiller: Jessheim Stadion Bolig AS Plankonsulent: Arconsult Ove Bøe AS Grunneier: Jessheim Stadion Bolig AS med flere Dato plankart: Dato reguleringsbestemmelser : Viktigste eksisterende planstatus: Bolig, forretning, kontor. Planområdets areal: ca. 30 dekar Viktigste foreslåtte reguleringsformål: Bolig/Forretning/Kontor Anslått antall boenheter: ca boenheter Aktuelle problemstillinger: Ingen Kunngjøringsdato: Eidsvoll Ullensaker Blad den , Romerikes Blad den Varslingsdato berørte parter: Medvirkning utover varsling (j/n): nei Konsekvensutredningsplikt (j/n): nei Foreligger varsel om innsigelse (j/n): nei 2

3 INNHOLD 1.0 BAKGRUNN PLANKONSULENT OG FORSLAGSSTILLER BAKGRUNNEN FOR OG HENSIKTEN MED PLANEN PLANSTATUS, SAMT FORHOLD TIL ANDRE GJELDENDE RAMMER OG PREMISSER FORHOLD TIL GJELDENDE KOMMUNEPLAN FOR ULLENSAKER KOMMUNE OG BYPLAN FOR JESSHEIM KONSEKVENSUTREDNING BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET BELIGGENHET, AVGRENSNING OG STØRRELSE. LOKALISERING I FORHOLD TIL SERVICETILBUD EKSISTERENDE BEBYGGELSESSTRUKTUR VEG- OG TRAFIKKFORHOLD ANNEN INFRASTRUKTUR FRILUFTS-, LEKE-OG REKREASJONSOMRÅDER TERRENGFORHOLD, LANDSKAP, VEGETASJON OG SOLFORHOLD GRUNNFORHOLD MILJØBELASTNINGER OMRÅDET ER EKSPONERT FOR VERNEINTERRESSER/KULTURMINNER BIOLOGISK MANGFOLD/VILT/GRØNNSTRUKTUR EIENDOMSFORHOLD PLANPROSESSEN POLITISKE VEDTAK SOM LIGGER TIL GRUNN FØR OPPSTART AV PLANARBEID OPPSTART AV PLANARBEIDET OPPSUMMERING AV INNKOMNE MERKNADER MED KOMMENTARER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET REGULERINGSFORMÅL TRAFIKK OG ADKOMST PARKERING BEBYGGELSE OG TILTAK ANNEN INFRASTRUKTUR RENOVASJON UTEOPPHOLDSAREAL TERRENGFORHOLD, LANDSKAP, VEGETASJON OG SOLFORHOLD KONSEKVENSER AV TILTAKET BELIGGENHET OG LOKALISERING I FORHOLD TIL SERVICETILBUD EKSISTERENDE BEBYGGELSESSTRUKTUR, ARKITEKTUR OG ESTETIKK VEG- OG TRAFIKKFORHOLD ANNEN INFRASTRUKTUR FRILUFTS-, LEKE- OG REKREASJONSOMRÅDER TERRENGFORHOLD, LANDSKAP, VEGETASJON OG SOLFORHOLD GRUNNFORHOLD MILJØBELASTNINGER OMRÅDET ER EKSPONERT FOR/OMRÅDETS PÅVIRKNING PÅ MILJØET VERNEINTERESSER BIOLOGISK MANGFOLD/VILT/GRØNNSTRUKTUR EIENDOMSMESSIGE FORHOLD OG JURIDISKE KONSEKVENSER TILGJENGELIGHET RISIKO OG SÅRBARHET 21 3

4 1.0 BAKGRUNN 1.1 Plankonsulent og forslagsstiller Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av plankonsulent Arconsult Ove Bøe AS på vegne av forslagsstiller Jessheim Stadion Bolig AS 1.2 Bakgrunnen for og hensikten med planen Planområdet er lokalisert nordvest for krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen. Formålet med detaljreguleringen er å erstatte tidligere planer for samme område og legge til rette for videre utbygging av området med gode løsninger for bebyggelse og internveier. 2.0 PLANSTATUS, SAMT FORHOLD TIL ANDRE GJELDENDE RAMMER OG PREMISSER 2.1 Forhold til gjeldende kommuneplan for Ullensaker kommune og Byplan for Jessheim. I kommuneplan Ullensaker kommune er området avsatt som framtidig boligområder og senterområde. I ny byplan for Jessheim er planområdet avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål nåværende. Utsnitt av byplanens plankart, datert , som viser planområdet markert med blått. 4

5 Planområdet omfattes i dag av flere planer; «Stadionområdet Jessheim gnr/ bnr 135/124 m.fl.», «Gnr. 135/170, m.fl., nordvest for Trondheimsvegen/Ringvegen. «Ull-Kisa»», «Del av Trondheimsvegen Jessheim», samt bebyggelsesplan «Del av BFK-1». Planområdet er i hovedsak regulert til bolig, forretning og kontor. Planområdet, markert med blått, erstatter deler av gjeldende reguleringsplaner. Utsnitt av reguleringsplaner i området. Foreslått planavgrensning er markert med blått. Det er utarbeidet en utbyggingsavtale for planområdet mellom Ullensaker kommune og Ullensaker Kisa Idrettslag, Backe Prosjekt AS samt Eidsvoll Industrier AS, datert Konsekvensutredning Det er i samråd med reguleringsavdelingen i Ullensaker kommune konkludert med at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning 5

6 3.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse. Lokalisering i forhold til servicetilbud Planområdet ligger sentralt i eksisterende boligbebyggelse, er på ca 30 dekar og lokalisert nær eksisterende offentlige kommunikasjonsmidler, skoler, barnehager og med gangavstand til alle sentrumsfunksjoner på Jessheim. Planområdet ligger i nærhet til rekreasjonsarealer på Nordbytjernet og i Idrettsparken. Kart som viser planområdet og tilknytning til sentrumsfunksjoner 6

7 3.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur Selve planområdet består i dag av Orbit Arena atføringsbedrift, samt eldre bebyggelse av variert størrelse og utforming. Innenfor planområdet bygges det også leilighetsbygg, Jessheim Park, byggetrinn 4 og Veg- og trafikkforhold Planområdet har i dag adkomst fra Karl Norbecksveg og Trondheimsvegen. Planbestemmelsen i opprinnelig plan stadfester at når hele området er ferdig utbygd, og Trondheimsvegen m.m. er opparbeidet ihht. reguleringsplan for Del av Trondheimsvegen, Jessheim, vedtatt , skal biltrafikken fra hele planområdet fordeles 50/50 til Trondheimsvegen og Karl Norbecks veg. 7

8 3.4 Annen infrastruktur Det er opparbeidet offentlig vann og avløpsnett i området som ny bebyggelse kan tilknyttes. Det ligger en overvannskulvert (D = 1200mm) som går igjennom Gbnr 5/161 m.fl, plasseringen vises på VA-kart. Det er tidligere utarbeidet en egen ROS-analyse for kulverten av Øystein Tufteland i Analysen vedlegges planforslaget. 3.5 Frilufts-, leke-og rekreasjonsområder Planområdet ligger i nærhet til Idrettsparken, Nordbytjernet, samt store skogsarealer som er avsatt i kommuneplan til friområde. Arealene gir mulighet for rekreasjon, lek og turopplevelser hele året. 3.6 Terrengforhold, landskap, vegetasjon og solforhold Terrenget på planområdet faller ca. 3 meter fra nordvest på kote +201 moh. mot nedre del av planområdet ved kommende rundkjøring i krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen i sør-øst på ca. kote moh. Planområdet har gode solforhold og det er ingen kjente spesielle vær- og vindforhold. Det er ikke dyrket eller dyrkbar mark innenfor planområdet og minimalt med naturlig vegetasjon. 3.7 Grunnforhold Det er i 2006 utarbeidet en geoteknisk rapport for de sydøstre deler av planområdet av konsulentfirmaet Løvlien Georåd AS. Multiconsult AS har utarbeidet geoteknisk rapport i 2011 for daværende byggetrinn 1-6 innenfor Jessheim Park. Kvartærgeologisk defineres massene i området på Jessheim som en israndavsetning. Massene er avsatt fra isbreenes smeltevann. Det normale i en slik avsetning er at massene varierer fra fine masser i bunn og grovere øverst. De fineste massene avsettes lengst ut i bassenget fra isbreene. Det kan imidlertid forekomme store variasjoner. Dette fordi elveløpene fra isbreene har skiftet løp flere ganger. Kartlagte løsmasser består av sand, siltig sand, silt og siltig leire. Det er ikke påtruffet fjell ved totalsonderinger opp til dybde 34,9m under terreng. Det er ikke registrert grunnvann ved en dybde på 4 meter. Fundamenteringsmetoden kan variere for bebyggelsen innenfor feltet. Byggenes geometri, størrelsen på laster og lastvariasjoner vil kunne påvirke valg av metode. Det er setningsdifferanser som er mest skadelig. Med bakgrunn i dette forutsettes det at geotekniske undersøkelser av de respektive utbyggingsområder utføres i forbindelse med byggesak, og at ansvarsområdet ansvarsbelegges. 3.8 Miljøbelastninger området er eksponert for Planområdet ligger utenfor flystøysonen til Oslo Lufthavn. Både Ringvegen FV 459 og Trondheimsvegen FV 454, grenser til planområdet og har i henhold til Nasjonal vegdatabank en årsdøgntrafikk (ÅDT) på henholdsvis 3200 og Det er utarbeidet en støyvurdering for planområdet av Gert Berg Knudsen datert Vurderingen konkluderer med at området kan bebygges uten vesentlige forbehold. Dersom det legges balkonger mot veg må disse glasses inn, balkonger i fasader vinkelrett mot veg må ha tett rekkverk mot veg. Uteareal skal legges utenfor gul sone ihht. støysonekartet, og innvendig krav til lydnivå dekkes med vanlig utforming og isolering av fasade. Støyvurderingen er vedlagt planforslaget. Det er ingen kjent forurensning av grunnforholdene på eiendommen. 8

9 Planområdet ligger innenfor en sone med høy aktsomhet for Radon i henhold til miljøstatus.no. Kart over aktsomhetsområde for Radon. 3.9 Verneinterresser/kulturminner Det er ingen SEFRAK registrerte eller vernede bygninger/kulturminner i nær tilknytning til eller innenfor planområdet, i henhold til databasen til miljødirektoratet, miljøstatus.no og kommunens kulturminneplan. Det forutsettes at eventuelle kulturminner er avklart i forbindelse med tidligere reguleringsplaner og rullering av kommuneplanens arealdel Biologisk mangfold/vilt/grønnstruktur I henhold til kartverk på miljostatus.no, er det ikke registrert truede eller sårbare plantearter innenfor planområdet Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene gnr. 135, bnr.170, 340, 150, 151, 163, 747, 126, 900, 901, m.fl., gnr. 5, bnr. 21 og 161, samt deler av Karl Norbecksveg, Ringvegen og Trondheimsvegen. Planområdet består av følgende eiendommer: Backe Prosjekt AS v 135/150, Ingen bebyggelse. v 135/151, Eksisterende kontor og næringsbygg, planlegges revet på sikt ved etablering av ny nærings- og boligbebyggelse. v 5/161, Hjørnetomt mot Krysset Trondheimsvegen / Ringvegen. Ingen bebyggelse Jessheim Stadion Bolig AS v 135/170, Dekker ca 30% av planområdet. Det står en midlertidig brakkerigg tilhørende utbygging av Jessheim Park på tomten. En mindre del av eiendommen er utbygd med kjøreveg, gangveg og parkeringsplasser. v 135/900 Bygges ut med Jessheim Park trinn 4 v 135/901 Bygges ut med Jessheim Park trinn 5 Privat Grunneier v 135/340, Eksisterende villabebyggelse. Privat Grunneier v 135/ stk eneboliger med tilhørende garasje, planlegges revet ved etablering av ny boligbebyggelse. v 135/747, felles avkjørsel for eiendommer Orbit Arena v 5/21, næringsbygg for Orbit Arena. Ullensaker kommune veigrunn v 221/1, annen veigrunn 9

10 4.0 PLANPROSESSEN 4.1 Politiske vedtak som ligger til grunn før oppstart av planarbeid Det er stilt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for eiendommene i gjeldende reguleringsplan «Stadionområdet Jessheim gnr/ bnr 135/124 m.fl.» vedtatt Planarbeidet tar utgangspunkt i gjeldende kommuneplan, ny byplan for Jessheim, samt en videreføring av tidligere rekkefølgekrav i reguleringsplaner for området. 4.2 Oppstart av planarbeidet Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt til berørte offentlige myndigheter, grunneiere og naboer per brev datert , samt kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad og Romerikes Blad den Frist for å komme med spørsmål eller synspunkter som kunne ha betydning for saken ble satt til I forbindelse med varsel om oppstart kom det 3 innspill fra offentlige instanser, samt 1 innspill fra nabo/privat instans. I reguleringsplanen er føringene fra Ullensaker kommune, samt innkomne merknader søkt ivaretatt. Sammendrag av innkomne merknader med våre kommentarer følger nedenfor. Kopi av alle merknadene følger vedlagt planbeskrivelsen ved oversendelse til Ullensaker kommune. 4.3 Oppsummering av innkomne merknader med kommentarer. OFFENTLIGE INSTANSER: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Fylkesmannen anbefaler en parkeringsnorm på 1 plass/100m2 BRA for kontor og arbeidsplassintensiv virksomhet og 1,7 plass/100m2 BRA for detaljhandel. Viser videre til overordnede føringer som skal vurderes og ivaretas i planarbeidet. Kommentar: Innspill ansees ivaretatt i forslaget til planbestemmelser. For forretninger foreslås det maks 1, min 0,5 parkeringsplass pr. 50 m2 bruksareal. For kontor foreslås det maks 1, min 0,5 parkeringsplass pr. 100 m2 bruksareal. Planforslaget er vurdert å være i tråd med overordnede føringer. Statens Vegvesen, brev datert Statens Vegvesen forutsetter at en i bestemmelsene til den nye detaljreguleringsplanen viderefører de rekkefølgekravene om tiltak på fylkesvegnettet som inngår i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kommentar: I forbindelse med planendringen, er opprinnelig planavgrensning justert. I tråd med dette er planbestemmelsen om trafikkdeling mellom Karl Norbecksveg og Trondheimsvegen oppdatert i samråd med planavdelingen i Ullensaker kommune. Trafikken fra alle delområdene i planen med unntak av B3 og B4 skal gis adkomst fra Trondheimsvegen. Videre er det satt krav i nye planbestemmelser om opparbeidelse av Trondheimsvegen med ny rundkjøring og adkomst/bussnuplass/parkering, før det gis igangsettingstillatelse for felt B2, BFK1, BFK2, BFK3 og BKN1. Vi vurderer således at innspill fra Statens Vegvesen er ivaretatt. 10

11 NABOER/ PRIVATE INSTANSER/ INTERESSEORGANISASJONER: OrbitArena, Brev datert OrbitArena forventer at infrastrukturen i tilknytning til GBNR 5/21 er i tråd med gjeldende avtale, samt at fremtidig bebyggelse på Gbnr 5/161 har en utforming og formål som ikke genererer mer trafikk enn tidligere godkjente planer. Kommentar: Dersom infrastrukturen legges på Gbnr 5/21, vil den utformes ihht gjeldende privaterettslig avtale. Formål for Gbnr 5/161 fra tidligere godkjente plan videreføres. 11

12 5.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Reguleringsformål I forbindelse med planarbeidet, er opprinnelig planavgrensning justert. Tidligere felt B1 er tatt ut av planen mens eiendommen tilhørende Orbit Arena med Gbnr 5/21, og hjørnetomta i sydøst med Gbnr 5/161 mot ny rundkjøring i krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen, er medtatt. Planområdet omfatter totalt ca. 30 dekar og er fordelt på følgende formål: Bebyggelse og anlegg. PBL 12-5, nr. 1 - Boligbebyggelse Blokkbebyggelse, B1-B4, Sosi-kode Bolig/forretning/kontor, BFK1 BFK3, sosi-kode Bolig/kontor/næring, BKN1, sosi-kode 1900 (1113,1310,1300) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. PBL 12-5, nr. 2 - Kjøreveg felles, f_kv1-f_kv2, Sosi-kode Annen Veggrunn Grøntareal, Sosi-kode Parkeringsplasser, P1-P2, Sosi-Kode Gang/sykkelveg, GS1-GS5, Sosi-kode Hensynssone/ Faresone, -høyspentledning, (sosi-kode 370) Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner i området med forslag til detaljregulering inntegnet. 12

13 13

14 5.2 Trafikk og adkomst Trafikkfordeling og rekkefølgekrav I tråd med ny planavgrensning er planbestemmelsen om trafikkdeling mellom Karl Norbecksveg og Trondheimsvegen oppdatert, dette i samråd med planavdelingen i Ullensaker kommune. Planområdet skal ha adkomst fra Trondheimsvegen og Karl Norbecks veg. Planbestemmelsene regulerer adkomst til området ved at alle delområdene, med unntak av B3 og B4 hvor det er gitt rammetillatelse for ny bebyggelse, gis adkomst fra Trondheimsvegen. Trondheimsvegen med ny rundkjøring og adkomst/bussnuplass/parkering - skal opparbeides i henhold til reguleringsplan for Del av Trondheimsvegen, Jessheim, vedtatt , og byggeplan godkjent av Statens vegvesen og Ullensaker kommune før det gis igangsettingstillatelse for felt BFK1, BFK2, BFK3, B2 og BKN1. Dagens adkomster til Ringvegen skal stenges når eiendommene 135/150, 135/151, 135/340 og 135/ 126 videreutvikles til regulert formål. Regulerte formål til kjøreveg, parkering og gangveg Kjøreveg, parkering og gangveg vest på planområdet, f_kv1, P1, GS1 og GS2 er allerede etablert i forbindelse med utbygging av Jessheim Park trinn 1-3 nord for planområdet, samt Jessheim Park trinn 4-5 som ligger innenfor planområdet. Det er med bakgrunn i dette foreslått å regulere inn etablerte formål. Nord-øst på planområdet reguleres det inn adkomst mot Trondheimsvegen, formål f_kv2. Adkomsten gir god tilknytning mot regulert veg/bussnuplass i reguleringsplan 287, Del av Trondheimsvegen, Jessheim. Gangveg utenfor videreføres innover på planområdet via GS4 og GS5. Videreføringen gir god kommunikasjon mellom planområdet og vegnett/bebyggelse utenfor. Det er i reguleringsbestemmelsene foreslått krav at gangveg GS2,vest på planområdet, skal videreføres frem til GS5 i øst. Dette slik at man får gangforbindelse gjennom hele planområdet. Det er i tillegg foreslått at planområdet skal gis gangadkomst fra Ringvegen og/eller krysset Ringvegen/ Trondheimsvegen. Dette sikrer at det vil bli etablert gode kommunikasjonslinjer mellom bebyggelsen innenfor planområdet og bebyggelsen/gangveger utenfor. 5.3 Parkering Krav til parkering søkes etablert i tråd med ny byplan for Jessheim. Det tas sikte på å legge hovedtyngden av parkeringsplassene i egne parkeringsanlegg under terreng. Eventuelle parkeringsplasser på terreng etableres i egnede arealer som gjesteparkering ved adkomstveier til planområdet. Det vil videre tilrettelegges for parkeringsplasser dimensjonert for kjøretøy til personer med nedsatt funksjonsevne 5.4 Bebyggelse og tiltak Planen legger til rette for sentrumsnær bebyggelse, for strøkstilknyttet næringsvirksomhet, og boliger med høy utnyttelse, samt tilhørende veier, gang- /sykkelvei og fortau. Området skal kunne utbygges trinnvis. Foreslåtte bestemmelser om utnyttelse og høyder er vurdert i tråd med krav til parkering, uteoppholdsareal, lekbart areal for barn på terreng og solforhold, slik at man skaper gode bomiljøer, men som også inkluderer en høy utnyttelse. Det er i vedlagte illustrasjonsplan og solstudie vist hvordan planområdet kan bygges ut i tråd med foreslåtte krav satt i reguleringsbestemmelsene. 14

15 Tilgjengelighet Krav om universell utforming og tilgjengelighet er godt sikret gjennom Byggteknisk forskrift, TEK10. Planområdet vil følgelig utformes etter gjeldende forskrifter. Arkitektur Det er ønskelig å videreføre ny bebyggelse i et tidsriktig utrykk i samsvar med etablert arkitektur i Jessheim Park for øvrig. Det er tenkt variasjon i bygningsvolumer, utforming og materialbruk på en måte som skaper et spennende uttrykk, men som også skaper sammenheng for området. Planlagte utforming av bebyggelsen er videreført til planbestemmelsene som tillater varierende høyde og utnyttelse på ulike delfelt. Bebyggelsen skal få god form og materialbruk. Gesimshøyder Gesimshøyder for de forskjellige delfeltene er basert på eksisterende terrengforhold og bebyggelse, samt planlagte etasjeantall for ny bebyggelse. Det er i tillegg medregnet noe ekstra høyde fordi bebyggelse og plassering i terreng ikke er detaljprosjektert, samt at det er ønskelig å åpne for grønne utearealer på tak som krever ekstra konstruksjonshøyder. Se tabell nedenfor som beskriver foreslått utnyttelse, gesimshøyder og hva dette utgjør i meter over terreng, samt antall leiligheter. Det er videre i dokumentet beskrevet hvert enkelt delfelt nærmere. For å kunne ta i bruk taket på boligbyggene til takterrasser tillates det i tillegg til ovvennevnte kotehøyder nødvendig oppbygg for heis, adkomst til tak samt ventilasjonsinstallasjoner. Dette skal integreres som en del av byggets arkitektur. Utnyttelse For planområdet er det satt en høy utnyttelse, dette da planområdet er sentrumsnært, har gangavstand til viktige sentrumsfunksjoner og rekreasjonsarealer, samt godt kollektivtilbud. Basert på foreslått utnyttelse, anslås det ca boenheter innenfor planområdet. For felt regulert til bolig, og bolig/kontor/næring er utnyttelsen satt til maks % BRA = 160 %, og for felt regulert til BFK (bolig/forretning/kontor) er utnyttelsen satt høyere, dette da feltene henvender seg mot Ringvegen/Trondheimsvegen. Da feltene planlegges å trappes ned i høyde fra øst til vest, gjenspeiles dette videre i mulig utnyttelse for området. Felt BFK1 er satt til maks % BRA = 180 %, Felt BFK2 er satt til maks % BRA = 220 % og Felt BFK3 er satt til maks % BRA = 250%. Sistnevnte er hjørnetomta for planområdet og da denne henvender seg ut mot sentrum er det tenkt en høy utnyttelse med forretning/kontor/bolig i denne delen. Planlagt bebyggelse i planområdet er tenkt tilpasset eksisterende bygninger, Jessheim Park, i nord, og er skilt fra annen eksisterende bebyggelse med Trondheimsvegen, Ringvegen og 15

16 Karl Norbecksveg. Foreslått utnyttelsesgrad og maksimale gesimshøyder er sett i sammenheng med ønsket utbygging og avstand til nabobebyggelse. Som vist i illustrasjonsplanen, er det god avstand fra Jessheim Park trinn 1 til nærmeste bygg. For Jessheim Park trinn 2 er huset nedenfor planlagt med bare 4 etasjer, lagt likt i terrenget og med lik vinkling slik at det vil komme godt med sol på eksisterende utearealer. Jessheim Park trinn 3 har god avstand til nærmeste planlagte hus. Huset er tenkt plassert lavere i terrenget og med 6 etasjer. Illustrasjonsplan målsatt til eksisterende bebyggelsesstruktur. Eksisterende bebyggelse utenfor planområdet har fra 1-5 etasjer og er av varierende bebyggelsesstruktur. Minste avstand fra skissert bebyggelse innenfor planområdet til eksisterende bebyggelse utenfor planområdet i vest er ca. 40 meter, i sør ca. 30 meter og i øst ca. 36meter, se målsatt illustrasjonsplan ovenfor. En høy utnyttelse nær sentrumsfunksjoner og kollektivknutepunkt er i samsvar med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging. Retningslinjene har som hovedmål å fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet, bærekraftige byer og tettsteder, reduksjon av transportbehovet og legge til rette for tilstrekkelig boligutbygging i områder med press på boligmarkedet. Da planområdet er tilpasset eksisterende bebyggelse mot nord, og har god avstand til annen eksisterende bebyggelse, samt ligger sentrumsnært, ansees forholdene å ligge godt til rette for en høy utnyttelse. En økt fortetting i sentrumsnære strøk med god tilknytning til kollektivtilbud og servicetilbud er i samsvar med statlige planretningslinjer, byplanen for Jessheim og er samtidig med på å redusere miljøbelastningen. 16

17 Felt BKN1 bolig/kontor/næring. Dette kombinerte formålet er foreslått for å ivareta interessene til eksisterende atføringsbedrift, Orbit Arena. Samtidig i formålet er det integrert mulighet for boligbebyggelse, dette for å åpne for en fremtidig utbygging ihht. ønskelig økt tetthet av boliger/næring/kontorer i nærhet til sentrumsfunksjoner. Eksisterende bebyggelse har 3 etasjer, men det åpnes for 6 etasjer i nye planbestemmelser. Felt B1 Boligbebyggelse Blokkbebyggelse Sameiene for Jessheim Park trinn 1-3 er hjemmelshavere for Felt B1, nord for GS3, som nå reguleres fra formålet bolig/forretning/kontor til boligbebyggelse. Dette gjøres fordi det ikke skal gjenstå mindre deler av eksisterende reguleringsplan og at man binder planområdet sammen med regulerte formål utenfor. Dette resulterer i regulert boligbebyggelse helt frem til regulerte gangveg GS3. Felt B2 Boligbebyggelse Blokkbebyggelse I vedlagte illustrasjonsplan er det på nåværende tidspunkt planlagt 3 boligblokker. Disse er situert slik at man slipper lys inn forbi husene og til utearealer. Høyden tilpasses mot Jessheim Park, trinn 1-3 i nord og er planlagt trappet ned fra 6 etasjer på hus i øst til 4 etasjer på hus i vest. Gesimshøyden er foreslått regulert til maksimalt kote 221, tilsvarende 6 etasjer. Felt B3 og B4 Boligbebyggelse Blokkbebyggelse Feltene bygges nå ut med boliger, totalt 71 leiligheter. Felt B3 er Jessheim Park byggetrinn 4, og B4 er jessheim Park byggetrinn 5. Feltene er medtatt i detaljreguleringen for å gi en helhetlig plan i området vedrørende gangveier, adkomster og kjøremønster. Boligene har tilsvarende fasadeuttrykk som Jessheim Park, trinn 1-3, og har begge 5 etasjer over terreng. Foreslått maksimal gesimshøyde er i henhold til pågående utbygging på 5 etasjer, og er etter nye kotesystemet NN2000 satt til kote 220. Fasade Vest og Sør, Jessheim Park trinn 4 Felt BFK1, BFK2 og BFK3 - bolig/forretning/kontor Feltene henvender seg ut mot Ringvegen og Trondheimsvegen og ansees som mest aktuelle for en kombinasjon av bolig/forretning/kontorer. Dette da forretninger i 1.Etasje kan henvende seg ut mot gate og kontorer kan tilknyttes infrastrukturen for næringsarealene. Det planlegges i tillegg å åpne for boligbebyggelse med mulighet for grønne takterrasser. Feltene planlegges å trappes ned i høyde fra krysset Ringvegen/Trondheimsvegen, felt BFK3 i øst på 7 etasjer, til 4-5 etasjer i vest på BFK1. Dette gjenspeiles videre i foreslått utnyttelse og gesimshøyde. For felt BFK1 er gesimshøyden satt til kote 221, tilsvarende 5 etasjer, BFK2 er satt til kote 223 tilsvarende 6 etasjer og BFK3 er satt til kote 224 tilsvarende 7 etasjer. 17

18 Konseptskisse/illustrasjon av mulige fasader for bolig/forretning/kontor som henvender seg ut mot gateplan ved Ringvegen. Det presiseres at byggene ikke er prosjektert og at utforming av bebyggelse avklares ved rammesøknad. Skissen over viser hvordan boligblokker kan skjermes mot Ringvegen, dette ved å legge de noe høyere i terrenget med en beplantet skråning ned mot vegen. Denne løsningen vil skjerme utearealene til boligene og innsyn fra gateplan. Skissen over viser felt BFK1, BFK2 og BFK3 fra Ringvegen. BFK1 og 2 er vist plassert høyere enn ringvegen slik at utearealer blir skjermet, samtidig som BFK3(hjørnetomta) henvender seg ut mot gateplan i krysset Trondheimsvegen/Ringvegen. Tidligere nevnte kotehøyder er satt med bakgrunn i dette prinsippet. Bebyggelsen med den høyeste kotehøyden/etasjehøyden er også tenkt plassert lavest i terrenget. 18

19 5.5 Annen infrastruktur Bebyggelsen vil bli tilknyttet offentlig vannverk og avløpsnett som har kapasitet for planlagt utbygging, og videre er etablert i nær tilknytning til eiendommen. Det er planlagt miljøvennlige energiløsninger innenfor planområdet. Oppvarmingsbehovet og tappevann dekkes via varmesentraler som drives med biobrensel. Varmen kan distribueres som vannbåren gulvvarme eller via radiatorer. Energiløsningen er medtattt i forslaget til reguleringsbestemmelser hvor det tillates etablering av nødvendig varmesentraler, inkludert nødvendige tekniske installasjoner, bygg, og pipe. Det er i tillegg foreslått at slike installasjoner kan overstige maksimale gesimshøyder, det vil for eksempel være nødvendig å føre pipe over tak på bebyggelsen. Anlegget skal skjermes og integreres som en del av bebyggelsen der det lar seg gjøre. 5.6 Renovasjon Planforslaget sikrer at renovasjonsplan for området utarbeides, samt behandles og godkjennes av VARV-enheten før rammetillatelse gis. Det er planlagt nedgravde avfallsbrønner innenfor planområdet. 5.7 Uteoppholdsareal Bestemmelser om uteoppholdsareal er i tråd med gjeldende byplan, og nedfelt i planbestemmelsenes punkt 6.4 Uteareal/ lekeareal. Det skal avsettes 45 m2 per 100 m2 boligbruksareal til uteoppholdsareal, hvorav minimum 25 m2 skal opparbeides til «lekbart areal» for barn på terreng. Maksimum 5 m2 av privat balkong kan inngå i utregningen. Videre setter bestemmelsene krav om hvor mye som kan legges på lokk/over gateplan og takterrasser, samt utforming av dette med tanke på jorddybde og planting av busker og trær. Da foreslåtte krav er i tråd med gjeldende byplan ansees kravene som dekkende for et godt utemiljø. Det er i tillegg foreslått å se hele planområdet under ett, også sammen med Jessheim Park trinn 1-3, Felt B1 i reguleringsplan Stadionområdet Jessheim gnr/bnr 135/124 m.fl., når det gjelder krav til uteoppholdsareal. Jessheim Park trinn 1-3 har en tinglyst rettighet til å bruke fellesområdene uansett hvilke delfelt de ligger på. Dette er ønskelig å videreføre innenfor planområdet slik at hele området knyttes sammen. Resultatet vil da bli at alle fritt kan velge hvilke lekeplasser og felles uteoppholdsareal de ønsker å bruke. Videre vil det i prosjekteringen åpnes en mulighet for å skape variasjon i området, ved plassering og størrelse på uteareal, som kan passe til forskjellige brukergrupper. Det ansees derfor som viktig at alle fritt kan bruke de fellesarealene de ønsker. Dette vil videre tinglyses som en rettighet for de ulike delfeltene etterhvert som de bygges. 5.8 Terrengforhold, landskap, vegetasjon og solforhold. Ny bebyggelse er planlagt tilpasset eksisterende terreng og gatenivå, for å gi en naturlig og helhetlig utformelse av området. Snøopplag forutsettes etableres innenfor planområdet i den utstrekning det er praktisk mulig. Solforhold på uteareal sikres gjennom reguleringsbestemmelsene, hvor det er krav at den 1.mai kl skal det være direkte solinnfall på minimum 50 % av godkjent uteareal. 19

20 6.0 KONSEKVENSER AV TILTAKET 6.1 Beliggenhet og lokalisering i forhold til servicetilbud Ettersom ny bebyggelse vil bli en utvidelse og videreføring av eksisterende etablert boligområde, og bygger på byplan og tidligere reguleringsplaner, anses reguleringen ikke å ha negative konsekvenser for nærområdet. Å lokalisere ny bebyggelse nær kollektivtilbud og servicetilbud vil bidra til mindre bilkjøring og dermed redusert miljøbelastning. 6.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur, arkitektur og estetikk Ny bebyggelse skal ha god form og materialbruk, og få en harmonisk utførelse med tanke på volum, takform, materialvalg og farge. Det er ønskelig å videreføre ny bebyggelse i et tidsriktig utrykk i samsvar med etablert arkitektur i Jessheim Park, byggetrinn 1-3 som ligger nord for planområdet. Høyden på ny bebyggelse for felt B2 er forsøkt tilpasset mot eksisterende Jessheim Park i nord. Da det er ønskelig med en høy utnyttelse i sentrumsnære områder, samt at planområdet er adskilt annen eksisterende bebyggelse med Trondheimsvegen, Ringvegen og Karl Norbecksveg, kan ikke bebyggelsesstrukturen anses å få særlige konsekvenser for nærområdet. 6.3 Veg- og trafikkforhold Ved utbygging av angitte delfelt skal ny rundkjøring i krysset Trondheimsvegen/Ringvegen opparbeides, samt private utkjøringer til Ringvegen stenges. Detaljreguleringen sikrer med dette en bedre trafikkavvikling og trafikksikkerhet for området. 6.4 Annen infrastruktur Planbestemmelsene sikrer krav til infrastruktur. Ny bebyggelse innenfor planområdet skal tilknyttes offentlige vann-og avløpsløsninger som ligger i eiendommens umiddelbare nærhet. Anlegget har kapasitet for utbyggingen. Overvannskulverten som går igjennom Gbnr 5/161 m.fl. Vises på VA-kart. Da man kjenner plasseringen av kulverten, samt at VA skal detaljprosjekteres og godkjennes av kommunen, vil kulverten ivaretas og sikres ved prosjektering og ved bygging. Utarbeidet ROS-analyse av Øystein Tufteland i 2005 skal følges. 6.5 Frilufts-, leke- og rekreasjonsområder Detaljreguleringen berører ikke områder brukt til friluft og rekreasjonsområder. Planbestemmelser sikrer at det innenfor planområdet blir avsatt gode områder til lek og uteoppholdsareal. 6.6 Terrengforhold, landskap, vegetasjon og solforhold. Planområdet har gode solforhold og det er ingen kjente spesielle vær- og vindforhold. Det er ikke dyrket eller dyrkbar mark innenfor planområdet, og minimalt med naturlig vegetasjon. 6.7 Grunnforhold Allerede utarbeidede geotekniske rapporter og bebyggelse i nærhet av planområdet tilsier at området kan bebygges. Fundamenteringsforhold/ grunnforhold forutsettes utredet i fbm. Søknad om tiltak for bebyggelsen, dette da metode for fundamentering kan variere innenfor området. 20