Verditakst over adkomstdokumentene i andelsleilighet Viggo Hansteens allé 4B 1524 Moss Gnr. 2 Bnr. 2240 Anr. 3 Lnr. 4 B Moss kommune Benevnelse BRA Andelsleilighet 114 m 2 Tomteareal 1 086 m 2 Markedsverdi 2 700 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr./Ref.nr. Befaringsdato Rapportdato 500155 27.06.2019 Rapportansvarlig Norsk Eiendomstakst Stian Pettersen Takstingeniør: Stian Pettersen Eikelia 3, 1519 MOSS Tlf.: 93862565 E-post: stian@norskeiendomstakst.no
Personvern Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: http://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/personvernerklaering/ Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands- og eiendomsinformasjon fra rapporten. Les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: https://samtykke.vendu.no/500155 Eiendomsbetegnelse m.m. Adresse Viggo Hansteens allé 4B Postnr./sted 1524 Moss Område/bydel Melløs Kommune Moss Gnr. 2 Bnr. 2240 Fnr. Type bygg Andelsleilighet Byggeår 1950 Forsikringsselskap Gjensidige forsikring Type forsikring Fullverdi Polisenummer 82353294 Rekvirent Glenn Schaerr Befaringsdato 27.06.2019 Tilstede / opplysninger gitt av Glenn Schaerr Eier(e)/adkomstdokumenter m.m Eier(e) til adkomstdok. Glenn Schaerr Boligselskapets navn Viggo Hansteens Alle 4/14 Borettsla Leilighetsnummer 4 B Andel-/aksjenr. 3 Forretningsfører Vansjø Boligbyggelag, Varnaveien 34 1523 Moss. Tlf. 95 26 62 00 Type leilighet Andelsleilighet tilknyttet boligbyggelag Antall enheter 28 Likningsverdi Ikke opplyst Pålydende aksje-/ andelsbrev Opprinnelig innskudd Kr 4 400,- Månedlig andel fellesutgifter Kr 3 109,- Inkludert i andel fellesutgifter Kommunale avgifter. Betaling av avdrag og renter lån. Felles strøm. Forsikring av eiendommen. Kabel-tv avgift. Andelens månedlige felleskostnad oppgitt i denne taksten baserer seg på siste registrering i Vansjø BBLs datasystem. Borettslagets generalforsamling eller styre kan nylig ha vedtatt beslutninger som kan medføre økte felleskostnader, men hvor en slik eventuell økning ennå ikke er endelig fastsatt eller registrert hos Vansjø BBL. I tillegg vil en eventuell fremtidig økning i boligrenten, utover dagens rente, kunne øke andelens månedlige felleskostnader. Side2av9
Premisser - generelle opplysninger - sammendrag En takst er en teknisk beskrivelse av en eiendom med en økonomisk konklusjon. Taksten inneholder tre verdibegreper: 1) Teknisk verdi: Hva det koster å oppføre tilsvarende bygg i dag inkludert tomt og -opparbeidelse, slitasje og elde. 2) Dagens normale salgsverdi - verditakst: Det beløp man mener det er stor sannsynlighet for at eiendommen kan omsettes for på takstdagen. 3) Anbefalt låneverdi: Grunnlag for langsiktig belåning. En forsiktig ansettelse av pantesikkerheten. Mandatet for oppdraget er taksering av leiligheten. Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør fra Norsk takst som ikke har en relasjon til oppdragsgiver. Takstingeniøren følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Verditaksten er utført etter regler utarbeidet av Norsk takst, NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014. Taksten er basert på en visuell gjennomgang uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eldre hus/blokker er bygget etter datidens byggeskikk og krav, ikke de krav som gjelder i dag. Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunale arkiv kan forekomme. Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver. Hvis rapporten er eldre en 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Hvis rapporten er eldre en 1 år, skal det utføres en ny rapport. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettes opp. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overfladisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurderinger. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport eller Tilstandsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Takstmannen har ikke gjort undersøkelser rundt skjeggkre/sølvkre. Ifølge eier er det gjort oppgraderinger i form av: 2018: Etterisolert loft. 2017: Nytt bad. 2010: Bygget på med vindfang. 2008: Montert MDF plater i stue 2008: Nytt el- anlegg i stue. Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal 1 086,1 m2 Type tomt Festet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Neste regulering Bortfesters navn Moss kommune Side3av9
Beskrivelse TOMT: Tomtearealet er beregnet areal. Det er felles tomt med ideell andel av 1086,1 m². VEI: Tomten har direkte adkomst fra kommunal vei. VANN OG KLOAKK: Bygget er tilknyttet kommunalt vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til det offentlige nett. BELIGGENHET: Leiligheten ligger sentralt på Melløs vis a vis Melløsparken. Veletablert eldre borettslag ca 2 km syd for Moss sentrum og jernbane. Kort gange til skole og barnehage. Ca 1 km til Varnaveien med diverse forretninger, lege, tannlege, postkontor, bank, treningssenter m.m. OMRÅDESBESKRIVELSE OG MILJØ: Moss er en by og kommune i Østfold. Den grenser i nord til Vestby, i øst til Våler og i sør til Rygge. Moss har et mangfoldig industri- og handelsmiljø, kunstgallerier, variert fjord- og innlandsnatur med Jeløya, Mossemarka og Vansjø. Moss ligger sentralt ved Oslofjordens østside midtvegs mellom Oslo og Sverige og har blant annet fergeforbindelse over Oslofjorden til Horten og Vestfold. I Moss ligger også Statens Hus med Fylkesmannen og de fleste av statens øvrige virksomheter for Østfold. I de fleste sammenhenger innbefatter Mossedistriktet kommunene Rygge og Våler. Også deler av Råde og Vestby regnes til tettstedet Moss. Moss har to videregående skoler, Kirkparken vgs og Malakoff vgs som drives av Østfold fylkeskommune. Terrengforhold TERRENG: Det er flatt terreng rundt bygget. FORHOLD: Det er asfaltert asfaltert adkomst til hovedinngang. Utearealet er opparbeidet med bruksplen, hekker og trær Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i regulert område med formål bolig. Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv FUNDAMENTER: Bygget er antatt fundamentert på fjell og komprimerte masser av stein og sand. GRUNNMUR: Bygget har betongsåle til antatt fast og stabil grunn. Kjellergulv samt kjellervegger er av betong. Det ble registrert sprekk i mur under vindu i trapperom. DRENERING: Dreneringssystemet er utført etter normal praksis ved oppføringstidspunktet. Grunnmur. Side4av9
Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ETASJESKILLE: Bjelkelaget er av tre som etasjeskille. KONSTRUKSJON: Yttervegger er av trekonstruksjon som antatt er isolert etter byggetidspunktets standard. UTVENDIG FASADER: Bygget har utvendig liggende trepanel. Ifølge eier ble det lagt ny kledning inkludert etterisolering i 2010-2012. Dører og vinduer VINDUER: Vinduene er fra 2009 med rammer og karmer av tre som utvendig er beslått. Vinduene har isolerglass og ventil i karm. DØRER: Det er montert terrassedør med brystning fra 2009. Det er montert formpressede innedører med 3 speil profil samt heltre dører i kjeller. Noen dører i 2. etasje subber i gulv. Takkonstruksjon m/tekking OPPBYGNING OG FORM: Bygget har saltak av konstruksjon. TEKKING OG UNDERTAK: Det er benyttet rupanel som undertak som videre er tekket med dobbeltkrummet betongtakstein. Det er takplater over vindfang. TAKRENNER OG NEDLØP: Takrenner og nedløp er av plastbelagt stål. Yttertaket ble besiktiget fra bakkeplan. Piper og ildsteder PIPE: Det er murt pipe i leiligheten. Sotluken er montert i kjeller. Pipen er utvendig beslått. ILDSTEDER: Det er tilkoblet ildsted i stue og i kjeller. Det kommunale feiervesenet kan kontaktes for nærmere informasjon om tidligere kontroll og tilstand på pipe og ildsted. Ildsted. Ildsted. Side5av9
Oppvarming OPPVARMING: Leiligheten varmes opp av elektrisitet og varmekabler på bad, -entre og innredet rom kjeller. Takstmannen har ikke foretatt noen form for funksjonstesting av aktuelle varmekilder. Bad og vaskerom BAD INNREDNING: Badet er ifølge eier fra 2017 og består av helstøpt servant med profilert innredning, gulvklosett og dusjhjørne. VENTILASJON OG OPPVARMING: Rommet har ikke noen ventilasjon annet en luftespalte under dør. Det er varmekabler i gulv. INNREDNING: Rommet består av opplegg for vaskemaskin og skyllekum. VASKEKJELLER VENTILASJON: Det er ventil på vegg. MERKNADER: Det anbefales og etablere god ventilasjon både på bad og vaskerom. Eier har delt sitt vaskerom med naboen. Til gjengjeld så har naboen delt et lagringsrom. I verdi-/lånetakster utføres det ikke tekniske undersøkelser på våtrom, kun visuelt. Kjøkken INNREDNING: Det er montert profilert kjøkkeninnredning med over-/underskap, servant med 2 kummer, fliser over benk, laminert benkeplate, innfelt ovn med ventilator over, kjøleskap og oppvaskmaskin. VENTILASJON: Det er ventilator over kokesonen og ventil på yttervegg. MERKNADER: Det er noe bruksslitasje på gulv. Ifølge eier skal ikke hvitevarer følge med salget. Det anbefales å montere lekkasjestopper under kjøkkenbenk. Lekkasjestopper monteres i eller omkring vannførende installasjoner for å stoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler, styreenhet og magnetventil. Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På generelt grunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstallasjoner. Innvendige overflater Soverom 1 og 2: Laminatgulv, tapet på vegger og panel i himling. Soverom 3: Laminatgulv, MDF plater på egger og panel i himling. Trapperom: Laminatgulv, panel på vegger og himling. Bad: Fliser på gulv, våtromsplater på vegger og foliert panel i himling. 2. ETASJE Trapperom: Belegg på gulv, panel på vegger og himlingsplater. Vindfang: Laminatgulv, MDF plater på vegger og himling. Stue/kjøkken: Laminatgulv, MDF plater på vegger og himlingsplater. Trapperom: Betonggulv, malt mur på vegger og panel i himling. Innredet rom: Laminatgulv, plater på vegger og panel i himling. Vaskekjeller: Betonggulv, malte murvegger og malte flater i himling. Bod: Betonggulv, malte flater på vegger og panel i himling. 1. ETASJE KJELLER Side6av9
Elektrisk anlegg Sikringsskapet er oppført i kjeller med strømmåler, automatsikringer, skrusikringer og kursfortegnelse. Det er montert åpent el-anlegg i leiligheten. Det er gjort oppgraderinger av det elektriske anlegget helt eller delvis i stue, bad, kjøkken, soverom, vindfang og kjeller. ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Utførende takstmann anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er et offentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring. Det elektriske anlegget er ikke videre inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. VVS Elektrisk anlegg. Vannmåler og varmtvannsberederen på ca 200 liter er montert i bod. Det er synlige vannrør av kobber og avløpsrør av plast/støpejern. Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert VVS anlegget. Annet VENTILASJON: Leiligheten ventileres i form av mekanisk ventilasjon, med friskluft inn via ventiler og avtrekksvifte som trekker av på kjøkken. DIVERSE: Fra stuen er det utgang til balkong med overbygg på ca 20 m² med levegger, tett rekkverk og manuell markise. Det er montert Yale doorman. Det er montert brannvarsler. Det er montert tett tretrapp mellom etasjene. Det mangler handrekke på vegg. Generell tilstand Leiligheten fremstår som praktisk og den gir et godt inntrykk. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Side7av9
Andelsleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2. etasje 41 38 38 0 3 soverom, trapperom og bad. 1. etasje 45 42 42 0 Trapperom, vindfang og stue/kjøkken. Kjeller 37 34 13 21 Trapperom og innredet rom. Vaskekjeller og bod. Sum 123 114 93 21 Sum alle bygninger 123 114 93 21 Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) 3940. Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller i hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet. Innredet rom i kjeller tilfredstiller ikke dagens krav for rom med varig opphold pga. rømning og manglende lysareal. Kommentarer til planløsning Leiligheten har god planløsning. Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Andel av tomt og fellesareal Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi Andel fellesgjeld Andel fellesformue Adkomstdokumentets beregnede verdi 14% - = + = - + = 2 394 000 335 160 2 058 840 850 000 2 908 840 251 594 49 365 2 706 611 Markedsanalyse Eiendommens beliggenhet er i et attraktivt bomiljø og bygningsmassen fremstår som med normal vedlikeholds- og utstyrsnivå. Det er stabil interesse i markedet for leiligheter av denne type og størrelse. Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdiene på tilsvarende eiendommer er god. Beliggenhet med gode solforhold, trekker opp. Enkel adkomst til eiendommen. Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten. Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering. Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr 2 295 000,-. MARKEDSVERDI: Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for boligen slik den fremstår på taksttidspunktet. Den er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET: Det er god etterspørsel etter leiligheter i denne prisklassen. GENERELT/ANDRE FORHOLD: Området er tett bebygd og sentralt beliggende. Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI: Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet), med eventuelle korrigeringer på areal, byggeår og eierform. Side8av9
TOMTEVERDI: Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng med etterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. Verdikonklusjon Sted og dato Moss 27.06.2019. Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi 2 700 000,- Dokumentkontroll Fremlagt Stian Pettersen Informasjon som vedrører denne eiendommen og bygningsmassen er innhentet fra. Vedlagt Eier. Offentlige registre. Forretningsfører. Vedlegg til takstrapporten er: Grunnboksutskrift. Plantegninger. Side9av9