ØRSTA KOMMUNE Tekniske tenester Olav Johannes Vatne Åmdal 6150 Ørsta Saksnr Løpenr. Saksansvarleg Arkiv Dato 2012/37 6656/2012 WANGEN 39/5 04.06.2012 MELDING OM VEDTAK I SAMFUNNSUTVALET 30.05.12, SAK PS 45/12: GNR/BNR 39/5 - VATNE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN SIN AREALDEL FOR FRÅDELING AV AREAL TIL BUSTADTOMT - OLAV JOHANNES VATNE Saksprotokoll tilråding / vedtak i samfunnsutvalet - 30.05.2012 Samfunnsutvalet (SFU), syner til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad på Vatne. SFU viser til dei innkomne fråsegnene og at det ikkje synest ligge føre vesentlege konflikter med andre interesser, heller ikkje allmenne interesser eller landbruksinteressene. SFU finn såleis at ein dispensasjon ikkje vil setje interessene kommuneplanen har hatt som føremål å sikre vesentleg til side. SFU finn vidare at fordelane med å gi dispensasjon er større enn ulempene. Det vert då lagt særleg vekt på at tomta ligg i eit område der det allereie er fleire frådelte tomter og at det elles ikkje er klargjorte tomter for bustadbygging i Åmdalen. Vidare at kommunestyret tidlegare har vedteke målsetjing om å oppretthalde busetjinga i alle deler av kommunen. Med heimel i plan- og bygningslova (pbl). 19-2 dispenserer SFU frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad. Bustaden må tilknytast offentleg vass- og kloakkleidningsanlegg. Avkøyrsle frå kommunal veg må tilfredsstille krav til sikt og fysisk utforming fastsett av kommunen. Det må ligge føre fråsegn om vegrett og til å legge leidningsanlegg på hovudbruket. Med heimel i pbl. kap. 20 og matrikkellova 3 gjev SFU løyve til frådeling av tomt i samsvar med søknaden. Vedtaket om dispensasjon gjeld i tre år, og det må rekvirerast og gjennomførast kartforretning innan same frist. Handsaminga (9 røysteføre) Vedtak samrøystes i samsvar med tilrådinga. Postadresse: Dalevegen 6 postmottak@orsta.kommune.no www.orsta.kommune.no 6150 Ørsta 700 49 700 700 49 711 939461450 MVA 3992.07.30144 Besøksadresse: Dalevegen 6
Rett utskrift av møteprotokollen 04.06.12 Toril Langlo konsulent Utskrift til: AG Plan og Arkitektur AS, Webjørn Svendsengate 12, 6150 Ørsta Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 MoldeMøre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde Landbrukskontoret, her
ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2012/37 Løpenr.: 2989/2012 Utvalsaksnr. Utval Møtedato 45/12 Samfunnsutvalet 30.05.2012 GNR/BNR 39/5 - VATNE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN SIN AREALDEL FOR FRÅDELING AV AREAL TIL BUSTADTOMT - OLAV JOHANNES VATNE TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU), syner til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad på Vatne. SFU viser til dei innkomne fråsegnene og at det ikkje synest ligge føre vesentlege konflikter med andre interesser, heller ikkje allmenne interesser eller landbruksinteressene. SFU finn såleis at ein dispensasjon ikkje vil setje interessene kommuneplanen har hatt som føremål å sikre vesentleg til side. SFU finn vidare at fordelane med å gi dispensasjon er større enn ulempene. Det vert då lagt særleg vekt på at tomta ligg i eit område der det allereie er fleire frådelte tomter og at det elles ikkje er klargjorte tomter for bustadbygging i Åmdalen. Vidare at kommunestyret tidlegare har vedteke målsetjing om å oppretthalde busetjinga i alle deler av kommunen. Med heimel i plan- og bygningslova (pbl). 19-2 dispenserer SFU frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad. Bustaden må tilknytast offentleg vass- og kloakkleidningsanlegg. Avkøyrsle frå kommunal veg må tilfredsstille krav til sikt og fysisk utforming fastsett av kommunen. Det må ligge føre fråsegn om vegrett og til å legge leidningsanlegg på hovudbruket. Med heimel i pbl. kap. 20 og matrikkellova 3 gjev SFU løyve til frådeling av tomt i samsvar med søknaden. Vedtaket om dispensasjon gjeld i tre år, og det må rekvirerast og gjennomførast kartforretning innan same frist. Utskrift til: Olav Johannes Vatne, Åmdal 6150 Ørsta AG Plan og Arkitektur AS, Webjørn Svendsengate 12, 6150 Ørsta
Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 MoldeMøre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde Landbrukskontoret, her
Saksvedlegg: 1. Søknad om deling, datert 22.12.11 2. Søknad om dispensasjon, datert 22.12.11 3. Situasjonsplan, vedlegg D1 4. Lengdeprofil, vedlegg Q2 5. ROS-skjema, 06.02.12 6. Grunnkart og ortofoto m= 1:2000 7. Oversiktskart m= 1:5000 8. Brev til Møre og Romsdal Fylkeskommune av 21.03.2012 Uprenta saksvedlegg: Innkomne merknader Fråsegn om vegrett m.m Nabovarsel Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad på Vatne. Den omsøkte tomta er om lag 1,5 daa og ligg i kommuneplanen sitt LNFområde sone C, der det er fastsett følgjande føresegn: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging og frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknytning til landbruket. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Det vert synt til temakart nr. 8. Det ligg ikkje føre registreringar i naturbasen eller temakarta til kommuneplanen som har innverknad på vurderinga av søknaden. Søknaden er grunngjeven i eige brev, jf. vedlegg. Det ligg føre ein merknader ved nabovarslinga som er kommentert av søkjar i brev av 09.01.2012. Saka er sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: Fylkesmannen i Møre og Romsdal, 20.03.12 Fylkesmannen har ut frå sine ansvarsområde ingen merknader til søknaden. Møre og Romsdal fylkeskommune, 12.03.12 Planfagleg vurdering Kommunen må gjere ei vurdering av om vilkåra for å kunne gi dispensasjon er til stades eller ikkje, jf Plan- og bygningslova 19-2. I og med kommunen ikkje har gjort ei slik vurdering ved oversending, er grunnlaget vårt for å vurdere saka noko smalt. Mellom anna må det settast krav til ny bebyggelse på tomta, i tråd med kommuneplana si føresegn. Vi motsett oss i utgangspunktet ikkje ein dispensasjon, men ber om at det vert stilt krav til bebyggelse på tomta. Vi ber om å få endeleg vedtak oversendt til vurdering. Kommentar: Kommunen fann fråsegna uklar og vanskeleg å tolke. Det vart difor oversendt brev datert 21.03.2012, sjå vedlegg 8. Det kom svarbrev den 13.04.2012, sjå nedanfor. Møre og Romsdal fylkeskommune, 13.04.12
Saka gjeld frådeling av ei tomt som vert fritt omsettelig, og høyringsbrevet seier lite om kva som skal førast opp på eigedomen eller kva rammer som skal gjelde ved søknad om byggjetillatelse. Brevet seier heller ikkje noko om korleis ei eventuell framtidig konflikt mellom den nye eigedomen og gardsdrifta skal handterast. Dette er vesentleg i høve til vilkåra bak gjeldande plan. Vi kjem ikkje til å påklage eit positivt vedtak i denne saka, men ser gjerne at framtidige søknader vert betre opplyst. Vi vil og minne om at manglande høyring av dispensasjonssak kan vere å sjå som sakshandsamingsfeil dersom saka vert prøvd ved klage. Kommentar: Kommunen finn ikkje dette svaret særleg oppklarande. Kommunen har aldri hatt og vil neppe legge opp til, å utgreie søknader før dei vert sendt på høyring. Kommunen si utgreiing og vurdering av søknader må bygge også på dei fråsegner som kjem inn frå ulike sektormynde og må avvente desse. Avhengig av tilhøva i saka, vil det variere kor mykje saksopplysningar kommunen vil supplere søknaden med, men m.a. vert tilhøvet til gjeldande planar og ev. andre registreringar eller opplysningar knytt til kommunen sitt første mottak av søknad kunne verte oversendt som grunnlag for fråsegn. Ein kan ikkje sjå anna enn at Fylkeskommunen har hatt tilfredsstillande høve til å gi fråsegn i saka. Når det gjeld kva som skal førast opp på eigedomen går det klart fram av søknaden at føremålet er bustad. Det er ikkje fastsett retningsliner til kommuneplanen for utforming av bustader der det ikkje ligg føre reguleringsplan. Kommunen har ikkje hatt praksis for å krevje at bustaden må vere ferdig planlagt og omsøkt samstundes med at søknad om dispensasjon for frådeling ligg føre. Skulle eit seinare omsøkt bygg oppfattast som konfliktfylt i seg sjølv, vil kommunen måtte ta stilling til dette i samband med byggesaka, som også er ei dispensasjonssak. I denne saka tek ein prinsipiell stilling til arealbruken. Når det gjeld eventuelle framtidige konflikter i høve gardsdrifta er dette ein del av vurderinga knytt til arealbruken, men som kommunen i utgangspunktet ikkje har fleire opplysningar om enn det som ligg føre i søknaden og som er knytt til eksisterande arealbruk på eigedomen og i området. Fylkeskommunen ville ha høve til å legge fram synspunkt på dette i si fråsegn. Landbruksnemnda, 23.03.12 Saksprotokoll tilråding / vedtak i Landbruksnemnda - 22.03.2012 1. Frådeling etter jordlova 12, vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad datert 22.12.11 frå eigar av gnr. 39 bnr. 5, Olav Johannes Vatne, om frådeling av bustadtomt på 1,5 da. Landbruksnemnda viser til saksutgreiinga med konklusjon, og gir løyve til frådeling etter jordlova 12, som omsøkt. Grunngjeving er at frådelinga er forsvarleg utifrå den avkastning eigedomen kan gje, sidan tomta ligg på lite produktivt jordbruksareal. Tomta ligg dessutan i eit område med fleire bustader, og bruket vert sikra tilkomst til teigen ovanfor tomta med ny tilkomstveg. 2. Dispensasjon frå kommuneplanen, tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad datert 22.12.11 frå eigar av gnr. 39 bnr. 5, Olav Johannes Vatne, om frådeling av bustadtomt på 1,5 da. Landbruksnemnda kan tilrå at det vert gjeve dispensasjon frå kommuneplanen for frådeling av tomt, med same grunngjeving som i pkt. 1. Ein gjer merksam på at landbruksnemnda sitt jordlovsvedtak er eit enkeltvedtak etter særlov i landbruket, som det er klagerett på. Den vidare godkjenning av søknad om deling skjer etter plan- og bygningslova. Vurdering og konklusjon:
Arealet den omsøkte tomta og tilkomstvegen er plassert på er registrert som innmarksbeite og er delvis tilvakse. Frå teigen er tidlegare frådelt fleire tomter. Den nye tomta er tenkt plassert nær inntil desse og i avstand frå tunet på gardsbruket. Tilkomst til utmarka på garden vert sikra med ny tilkomstveg der første delen er felles med tilkomst til tomta. Søknaden gjeld berre ei tomt, men det er likevel synt at det kan ligge til rette for ei tomt til. Dette arealet vil ligge att heilt inneklemt og openberrt ikkje til reell nytte for ordinær landbruksdrift etter ei ev. frådeling. Sjølv om denne tomta ikkje er omsøkt, må ein ved vurderinga av saka legge til grunn den samla verknaden for arealbruk søknaden inneber. Landbruksnemnda har gjort vedtak om løyve til frådeling etter jordlova og rår til dispensasjon for frådeling etter Plan- og bygningslova. Det var då lagt vekt på at tomta ligg på eit lite produktivt jordbruksareal og inntil fleire tidlegare frådelte bustadtomter utanfor tunområdet til bruket og at bruket vert sikra tilkomst til teigen ovanfor tomta med ny tilkomstveg. Vedtaket er i samsvar med landbrukssjefen si tilråding. Fylkesmannen har ingen merknad til søknaden. Møre og Romsdal fylkeskommune har ei noko uklar fråsegn, men det er gjort klart at ein ikkje vil påklage eit vedtak om dispensasjon. Det ligg ikkje føre registreringar knytt til allmenne interesser eller naturmangfald på eller i nærleiken av det omsøkte arealet. Området ligg i nær tilknyting til eksisterande bustader og er eit registrert innmarksbeite utan at det er kjent at området på nokon måte utgjer noko viktig kulturpåverka naturtype. I grensa mot eksisterande bustadeigedom i nordvest går ein liten bekk med årssikker vassføring. Bekken er ikkje fiskeførande. Sjølv om bekken stort sett har eit naturleg bekkeløp, men med noko, har deler av den lenger opp vore utgreven på 1960- eller -70-talet. Ein finn at det er svært avgrensa interesser i høve naturmangfald knytt til bekken. Det vert lagt til grunn at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkeleg til å kunne ta stilling til spørsmålet om konsekvensar for naturmangfaldet. Ei samla vurdering tilseier at ei frådeling ikkje vil ha vesentlege verken negative eller positive verknader for naturmangfaldet. Ein finn såleis at det med dette er gjort ei tilstrekkeleg vurdering etter Naturmangfaldlova 8-12 og at det ikkje er behov for å setje særskilde vilkår til søknaden ut frå omsynet til naturmangfaldet. Den omsøkte tomta ligg i eit område der det tidlegare er gjeve løyve til fleire frådelingar. Denne søknaden kan såleis oppfattast som ei fortetting i eit område som delvis har vorte prega at tidlegare frådelingar til bustadhus. Ut frå innkomne merknader og ei førebels vurdering av området, kan det tyde på at ei viss vidare fortetting i området kanskje kunne vere aktuelt, dersom dette vart sett i samanheng med ei meir overordna prioritering om arealbruk. Slik arealbruk burde i så fall helst avklarast i overordna plan ev. med reguleringsplan som sikra ei god samla løysing for eit slikt område. Det kunne i så fall etablerast eit visst tomtetilbod her, noko som i prinsippet kunne medføre mindre press mot dyrka areal andre stader i nærområdet. Det er alt motteken søknad om frådeling av ei tomt på naboeigedomen. På annan eigedom i nærleiken har grunneigar nyleg hatt møte med kommunen der det også er teke opp spørsmål med sikte på ein mogleg søknad om frådeling. Ein kan elles vise til at det er godkjent reguleringsplan m.a. for privat bustadfelt på Brautaset, men som enno ikkje er opparbeidd. I det kommunale bustadfeltet på Legene er der ikkje fleire ledige tomter. Det er for tida såleis ikkje tilgang på byggeklare tomter i bustadfelt i nærområdet. I utgangspunktet er hovudprinsippet i plan- og bygningslova og også i kommunen sitt planverk, at utbygging skal skje i samsvar med vedtekne planar, m.a. reguleringsplan.
Utbygging på grunnlag av einskildsaker som dispensasjonar vil lett kunne gi uheldige løysingar for arealbruken, både i den enkelte sak og som utilsikta sumverknader. Omsyn til landbruksdrift og jordvern er døme på interesser som kan verte skadelidande ved ein arealbruk basert på dispensasjonar gjennom einskildsaker. På bakgrunn av innhenta fråsegner og at det ikkje ligg føre vesentlege konflikter med andre sektorinteresser eller allmenne interesser, kan det vere grunnlag for å konkludere med at ein dispensasjon i denne saka isolert sett ikkje set vesentleg til side dei omsyna kommuneplanen har til føremål å ivareta. Kva som vil verte den samla verknaden om ein tillet mange dispensasjonar spreidd på ulike eigedomar innanfor eit større område kan vere vanskeleg å vurdere på førehand. Isolert sett kan det også vere grunnlag for å seie at det kan ligge føre ei overvekt av omsyn som tilseier at fordelane kan vere større enn ulempene ved å gi dispensasjon i denne saka. Denne vurderinga er noko vanskelegare å underbygge då det er areal- og ressursdisponeringsomsyn som må leggast til grunn, og ein ikkje kan la private og personlege omsyn ha vesentleg vekt. Då må det m.a. leggast vekt på at kommunestyret tidlegare har vedteke ei målsetjing om å styrke busetjinga i alle deler av kommunen. Vidare at dette kan gje høve til at neste generasjon eigar av eit gardsbruk får høve til å busetje seg på garden. Likevel er det moment som talar for at det burde vore vurdert å stille krav til planavklaring/ utarbeiding av reguleringsplan for området der ein tek stilling til om og i kva omfang det skal opnast for bustader, og om dette skal vere eit lokalt tilbod til busetjing. Rådmannen finn likevel å vise til at SFU (eller tilsvarande tidlegare utval) har handsama fleire saker som er samanliknbare med denne der det er gjeve dispensasjon, og legg dette til grunn som eit signal for dispensasjonspraksisen. Dersom det kan vere aktuelt å stille eit plankrav i området no, føreset rådmannen at dette vert vurdert av SFU. Mottekne fråsegner tilseier at det isolert sett ikkje er konfliktfylt å gje dispensasjon, og ei vurdering av arealbruken i høve kjende allmenne interesser og gjeldande plan gjev grunnlag for å seie at dei omsyn som kommuneplanen skal ivareta ikkje vert sett vesentleg til side. Med bakgrunn i eit busetjingsomsyn og kommunestyret si målsetjing om at busetjinga skal styrkast i alle deler av kommunen, finn ein også at det er større fordelar enn ulemper med å gje dispensasjon. Den omsøkte tomta ligg i ikkje rasfarleg område, og ein må kunne føresette at det er enkelt å ta naudsynte omsyn slik at den vesle bekken ikkje skal medføre fare ved flaum. Bekken har elles ei fin utforming der det delvis er ei tidlegare oppmuring inntil elveløpet som bør takast omsyn til, likeeins kantsona langs bekken. Den omsøkte tomta set att eit mindre restareal mellom tomta og tilkomstvegen. Dette kan vere lite hensiktsmessig, men kan takast stilling til ved ev. gjennomføring av frådeling. Terrenget på tomta ligg noko høgare enn den kommunale vegen, noko som kan gje ei viss utfordring ved utforming av avkøyrsla til tilkomstvegen. Det må sikrast naudsynt sikt og avkøyrsla må utformast i samsvar med kommunen sine krav til avkøyrsle. I søknaden er opplyst at ein vil knyte til offentleg vatn og kloakk, og ein legg til grunn at det er denne løysinga som vert gjennomført.
Wenche Solheim rådmann Gunnar Wangen avdelingsleiar