Frogn kommune Pb 10 1441 Drøbak Oslo 01.08.2018 Vedr. Gnr 86 bnr. 82, 174, Storgata 15, revidert planinitiativ. Vi viser til kommunestyrevedtak 13/01122-169, tidligere innsendt anmodning om oppstart av planarbeid, og kommunens krav til innsendelse av innsendelse av revidert planinitiativ i brev av 16.07.2018. Formålet med planen Formålet med planen er å legge til rette for ny nærings- og boligbebyggelse på eiendommen, samt konvertering av eksisterende uthusbebyggelse i bakgård til bolig. 1
Forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid Eiendommen har formål nåværende sentrumsformål i gjeldende kommuneplan, og ligger innenfor eksisterende reguleringsplan for antikvarisk spesialområde med formål bolig/forretning/kontor og park. I gjeldende plan står det følgende knyttet til eksisterende bebyggelse og uteanlegg, ombygging, tilbygg og påbygg.: Eksisterende bebyggelse skal bevares og tillates ikke revet. Bebyggelse kan rives dersom dette er avklart gjennom en bebyggelsesplan. Det forutsettes at bygningen gjennom planprosessen er blitt vurdert som en bygning av lav/ ingen kulturverdi. Det skal legges særlig vekt på å ivareta Drøbaks mangfoldige bygningstradisjon og miljø. I bygningstradisjonen inngår bygninger fra alle stilperioder, samt uthus og økonomibygninger. Ombygging/tilbygging og påbygging skal ta hensyn til bygningens eget særpreg og stilart, og utformes slik at områdets arkitektoniske og miljømessige kvaliteter ikke blir redusert. Ved til-/påbygging er det viktig at bygningens opprinnelige form blir fattbar. Ivaretagelse og event. tilbakeføring av elementer og historiske miljø- og bygningsverdier fra 17- og 1800-tallets trehusbebyggelse, skal særlig etterstrebes. I gjeldende plan står det følgende knyttet til ny bebyggelse: Nybygg skal ha god arkitektonisk kvalitet og være tilpasset eksisterende bystruktur og omkringliggende bebyggelse når det gjelder høyder, volum, material- og fargevalg. Ny områdeplan for Drøbak sentrum har vært ute til høring. I planens bestemmelser står følgende om eiendommen: 6.3.11 Område BS7 (hagen i Storgata 15) Detaljreguleringsplan for området skal vektlegge tilpassing til eksisterende nabobebyggelse på vestsiden langs Storgata når det gjelder fotavtrykk, høyde, volum, material mm, spesielt Storgata 21. Bygg skal ha synlige, hele takflater tilpasset nabobebyggelsen. Planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet. Eiendommen er på 2325 m2, og er i dag regulert til blandet formål bolig/forretning/kontor og park. Eiendommen er bebygd med flere bygninger av ulik karakter og alder. Mot Storgata ligger hovedbygningen, som i dag inneholder galleri og frisør i plan 1 og boliger i plan 1 og 2. Loftet er ikke bebodd. I bakgården ligger flere uthus og et stabbur. I tidligere tider var det slakteri på eiendommen, og de ulike bakgårdsbygningene var brukt i denne virksomheten. Bakgårdsbebyggelsen har ikke hatt noen funksjon på mange år, og er tildels svært forfallen. Eiendommen har også en stor hage langs gata som er bevokst med frukttrær og prydbusker. 2
Bakgårdsbebyggelse, søndre del. Bakgårdsbebyggelse, nordre del. 3
Eiendommen ligger midt i Drøbak sentrum, i umiddelbar nærhet til Torget, Badeparken, båthavna, butikker og bussholdeplass. Det er kort vei til Drøbak og Seiersten skoler, og flere barnehager som Solgry og Ullerud. Eiendommen ligger til Storgata, som er kommunal vei. Siste måling av årsdøgnstrafikk i Storgata viste 2400-3400 biler. Kommunens kartverk viser ingen prioriterte naturtyper eller rødlistede arter på eiendommen. Eiendommen er bevokst med blant annet ask, lønn, frukttrær og ulike prydbusker, men det er ingen naturtyper omfattet av naturmangfoldloven på eiendommen. Hovedbygningen og to av uthusene er SEFRAK-registrert. I SEFRAK-registreringen oppgis at hovedhusets eldste del er fra slutten av 1700-tallet, mens alder for uthusene oppgis usikker; noe kan muligens være fra 1700-tallet, deler av dem er oppført eller tilbygget på 1900-tallet. Planlagt bebyggelse, anlegg, utbyggingsvolum og byggehøyder På vegne av eier har vi tidligere, høsten 2015, sendt inn et planinnspill der det ble fremmet ønske om konvertering av uthusene i bakgården til bolig, samt oppføring av ny enebolig på eiendommens sydvestre del. Da det i forslag til ny områdeplan for Drøbak sentrum åpnes opp for utbygging langs gate ønsker eier også å vurdere muligheten for dette. For å belyse hvordan områdeplanens føringer for eiendommen korresponderer med eiers ønsker for utvikling er det utarbeidet en mulighetsstudie/volumstudie. Planer, snitt og 3d-illustrasjoner følger vedlagt. I områdeplanens foreløpige bestemmelser står det at nytt bygg langs gata spesielt skal tilpasse seg Storgata 21. Storgata 21 fremstår med sin størrelse og utforming mer som en privat enebolig enn som et byhus tilhørende en storgate. Den er betydelig mindre enn de fleste andre bygninger i sin nærhet langs gata. Vi mener at Storgata trenger å styrkes som Drøbaks hovedgate, og at ny bebyggelse bør ha et klart by-preg og en størrelse som underbygger dette. Mulighetsstudien viser derfor et volum som tilpasser seg størrelsen til Storgata 15 i stedet for Storgata 21. Det er ca. 27 m langt og 10,5 m bredt. Det har minimum 8 m avstand til Storgata 15 og 7 m avstand til Storgata 21. Bygningen er vist med næringsareal i plan 1, og 2,5 boligetasjer (inklusive loft) samt parkeringskjeller. Bygården ligger langs tomtegrense/gjerde mot gate, og forholder seg til eksisterende bygningsstruktur. Den er tilpasset takform og takvinkel til Storgata15, og har mønehøyde/gesimshøyde ca. 0,5 m lavere enn Storgata 15. Volumet er delt i to deler ved oppgang, som et svar på bestemmelsenes krav til brudd i bygninger som er lenger enn 25 m. Mulighetsstudien viser samlet næringsareal på ca. 215 m2, og seks leiligheter med areal mellom ca. 63 m2 og 110 m2. Samlet boligareal er ca. 700 m2. 4
Bildet viser Storgata sydover fra nr. 15/18. Bildet viser Storgata nordover fra nr. 29/30. Mulighetsstudien viser også en transformasjon av uthusene i bakgården til bolig, samt en ny mindre enebolig på eiendommens sydvestre del, i tråd med planinnspillet som er innsendt tidligere. Uthusene er vist med tre boenheter. Vi ser det slik at man i et planarbeid kan vurdere om takene på de uthusene som er i tre kan heves noe for å kunne få til noe boareal i et plan 2. Adkomst for ny bebyggelse langs Storgata er lagt mellom Storgata 15 og Storgata 21, og med en nedkjøringsrampe til parkeringskjeller. Eksisterende adkomst opprettholdes for eksisterende boenheter, mens bakgårdsbebyggelsen får ny adkomst fra stikkveien langs uthusenes vestside. Leilighetene langs gata får uteoppholdsareal på terrasser mot syd og vest i tillegg til fellesarealer på bakkeplan. Bakgårdsbebyggelsen og ny enebolig får uteoppholdsareal i tilknytning til boenheten. Eksisterende boenheter har uteoppholdsareal på dagens terrasser og på bakkeplan. Alle boenheter får uteoppholdsareal som er større enn kravet i planbestemmelsene. 5
Funksjonell og miljømessig kvalitet Planinitiativet legger opp til ca. 215 m2 nytt næringsareal, og ca. 10 nye boenheter, med 6 leiligheter i gatebygget, 3 leiligheter i konvertert bakgårdsbebyggelse, og 1 ny enebolig. Nye næringsarealer vil bidra til økt næringsliv, og nye boenheter vil bidra til kundegrunnlag for byens næringsliv, og liv og røre i byen. De nye boligene vil få en svært sentrumsnær beliggenhet, og vil gjennom det ha redusert behov for bruk av bil. Uthusene i bakgården, som i dag forfaller på grunn av manglende funksjon, vil sikres som historisk bebyggelsesmønster og bygningstypologi ved konvertering til bolig. Tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser, Gatebygget vil forsterke Storgata som hovedgate i Drøbak, og bidra til å trekke mer aktivitet lenger syd i Storgata. Bygget slik det er vist i mulighetsstudien er tilpasset eksisterende bebyggelse på Storgata 15 når det gjelder høyde, volum og takform/takvinkel. Foreslått størrelse er innenfor det skalamessige spillerommet som er etablert gjennom øvrig eksisterende bebyggelses størrelse og utstrekning i området. Hagen, som i dag er regulert til park, vil forsvinne som grønn lunge, men til fordel vil man få et styrket sentrum. Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet Planinitiativet er av interesse for kommunale og regionale vernemyndigheter på grunn av sin sentrale plassering i Drøbak sentrum, langs byens hovedgate. Det har videre interesse for næringslivet og sentrumsutvikling i Drøbak, og for naboer. Hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet Planarbeidet vil utrede grunnforhold på og omkring eiendommen slik at eventuelle forekomster av kvikkleire kartlegges og nødvendige tiltak iverksettes. Vi vurderer at planinitiativet ikke berører annen samfunnssikkerhet. Hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart Fylkesmannen, Akershus fylkeskommune, Statens Vegvesen, NVE, Hafslund, Telenor, Follo Ren, Søndre Follo brannvesen, Follo Politidistrikt, berørte naboer, og eventuelt andre som kommunen måtte ønske at varsles. Prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte Det forutsettes god dialog og samarbeid med Frogn kommune og Akershus Fylkeskommunes kulturminnevernavdeling under planprosessen, med forankring av løsninger underveis. Det vil legges til rette for nabomedvirkning i henhold til lov og forskrift. Vurderingen av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Vi vurderer at tiltaket ikke er omfattet av forskrift om konsekvensutredning. Planavgrensning Vi foreslår at planavgrensningen legges i tomtegrense mot nord, øst og syd, samt at adkomstvei mot vest inkluderes i planområdet. 6
Med vennlig hilsen Line Stokholm Siv. Ark. MNAL Kile Stokholm Arkitekter AS 7