orgata 12 og nen for Drøbak

Transkript

1 Frogn kommune k Pb Drrøbak Oslo, Vedr. Gnr G 86 bnrr. 19 / 756 / 296, Sto orgata 12 og o 16, innspill til om mrådeplan nen for Drøbak k sentrum m / anmodn ning om oppstart o av v planarbe eid. Vi viser til områdep plan for Drø øbak sentrum m som nå liigger ute til høring. På vegn ne av eier av a Storgata 12 og 16 fremmes hørringsuttalelsse om plane ens betydning for eiendom mmen samm men med an nmodning om o oppstartt av planarb beid. erende situasjon Eksiste Eiendom mmen er i dag d regulertt til forretnin ng/kontor, og består avv tre gårds- og bruksnummer: Storgata a 12 og 16 (86/19), også kjent som m vimpelfab brikken, er i dag bebyg gget med tre e bygning ger: Storgata a 12 er en svært s gamm mel trebygning med hø øy verneverd di som ligge er til Storgata a, og som i dag benyttes til gallerii i plan 1 og g bolig i plan n 2. Bak den nne ligger et e Side 1 av 6

2 industribygg i mur i tre etasjer, fra Det ble oppført et tilbygg til denne på tidlig 1980-tall tegnet av Borge Bringsværd. Byggene har vært brukt til næring/industri, samt en boligenhet i plan 3 i tilbygget. Gnr 86 bnr 296 er en ubebygd tomt, med unntak av et lite lysthus av nyere dato. Gnr 86 bnr 756 er en liten og ubebygd teig på 14 m2. Området Eiendommen ligger midt i Drøbak sentrum, i umiddelbar nærhet til Torget, Badeparken, båthavna, butikker og bussholdeplass. Det er kort vei til Drøbak og Seiersten skoler, og flere barnehager som Solgry og Ullerud. Trafikk Eiendommen ligger til Storgata, som er kommunal vei. Siste måling av årsdøgnstrafikk i Storgata viste biler. Biologisk mangfold / vegetasjon Kommunens kartverk viser ingen prioriterte naturtyper eller rødlistede arter på eiendommen. Det er ingen naturtyper omfattet av naturmangfoldloven på eiendommen. Kulturminner / eksisterende bygg Eiendommen ligger innenfor antikvarisk spesialområde. Storgata 12 er en svært gammel bygning med høy verneverdi. I Sefrak-registreringen er det opplyst at den eldste delen av bygningen er fra 1600-tallet, mens nåværende eksteriør sannsynligvis er fra slutten av tallet. Øvrig bebyggelse har ikke verneverdi. Ny områdeplan Ny områdeplan for Drøbak sentrum ligger nå ute til høring. I planens bestemmelser står følgende om eiendommen: Område BS3 (Storgata Vimpelfabrikken) Detaljreguleringsplan for området skal vektlegge hensynet til Vimpelfabrikken (Storgata 12) og eldre bebyggelsesstruktur i Storgata. Side 2 av 6

3 Maks BYA på gbnr 86/19 er 65 %. Maks byggehøyde for bygg mot Storgata er 7 m til gesims og 9 m mønehøyde. Bygg mot Storgata skal ha sal/valmtak og møneretning skal følge gata. For øvrige bygg innenfor området kan det tillates flate tak, tilsvarende høyden på dagens bygninger. Bygningene skal utformes slik at de er tilpasset den eldre trehusbebyggelsen. Fasader skal ha variasjon og være oppbrutt ved bygning med lengde over 25 meter. Gbnr 86/ 296 kan ikke bebygges, men tillates benyttet som uteareal for ny bebyggelse. Mulig bebyggelse For å belyse hvordan områdeplanens føringer for eiendommen korresponderer med eiers ønsker for utvikling er det utarbeidet en mulighetsstudie, og planer, snitt og 3d-illustrasjoner følger vedlagt. Drøbak sentrum har i dag ingen større næringslokaler/salgsflater over ett plan. Sammenhengende større salgsflater er en forutsetning for fleste butikkonseptene med nasjonale aktører, for eksempel dagligvare. Dette ønsker eier å tilby. Rent konkret ønsker vi å tilby en salgsflate i plan 1 på kvm med parkering i kjeller med rullebånd opp til plan 1. Tilrettelegging for en slik butikk har vært førende for mulighetsstudien. Ved å ta i bruk deler av plan 1 i Storgata 18, tomt gnr 86 bnr 19, samt deler av 86/296 er det mulig å få til et næringslokale på ca m2 med kundeparkering i kjeller og akseptabel varelevering. Dette lokalet vil ha en stor nok salgsflate til at en driver vil kunne drive rasjonelt og konkurrere på pris med forretninger på Ullerud og Dyrløkke. Folk som bor i sentrum eller handler i sentrum vil ikke lenger måtte dra ut av byen for å kunne handle varer med bredt utvalg og til konkurransedyktige priser. Det vil også være en fordel for handelsstanden i sentrum generelt at det etableres en slik butikk, da sentrum med dette få/beholde fler kunder i sentrum, få et mer komplett handelstilbud, og man kan anta at det blir mindre "handelslekkasje" ut av byen. Nedenstående plantegning viser mulig utforming av et forretningslokale, vareadkomst og nedkjøring til parkeringskjeller. Løsningen er basert på at deler av 86/296 bebygges i plan 1 og kjeller: Side 3 av 6

4 Dersom man forholder seg til den utnyttelsesgraden som er foreslått i områdeplanens høringsutkast er det ikke mulig å etablere en dagligvare med tilstrekkelig størrelse på eiendommen. Forutsetningene her er at BYA for kun 86/19 ikke skal overskride 65%, og at 86/296 ikke skal bebygges. Illustrert løsning har en samlet BYA, inklusive 86/296, på ca 67%. Det er derfor avgjørende, om man ønsker at byen skal kunne få en konkurransedyktig dagligvarebutikk, at man åpner opp for å bebygge deler av 86/293 i plan 1 og kjeller, og at tillatt BYA økes. Langs Storgata er det flere eiendommer med tilsvarende og høyere utnyttelsesgrad. Det er heller ikke uvanlig å ha en høy utnyttelsesgrad i sentralt i en by. For bebyggelse over plan 1 viser mulighetsstudien følgende: Langs gate over butikkarealet er det vist et boligvolum i 1,5 etasje med saltak tilpasset takvinkel på Storgata 12 og i tråd med eksisterende bebyggelsesstruktur. Mulighetsstudien viser at det på grunn av krav til høyde i næringsarealet på plan 1 er ønskelig å øke gesimhøyde for bebyggelsen mot gate til ca. 7,6 og mønehøyden til ca. 10,6 m. Illustrasjonen viser snitt gjennom butikk og boligbebyggelse mot gate. Felt i oransje farge viser bredden av bygningen som kan regnes med som boligareal i plan 2. Hvis man forholder seg til bestemmelsenes foreslåtte mønehøyde på 9 m vil man i kombinasjon med gesimshøyde på 7 m få et tak med en mye lavere takvinkel enn Storgata 12, og dermed en mindre grad av tilpasning til denne bygningen. Vedlagte 3d-illustrasjoner viser også etter vårt skjønn at den økte mønehøyden ikke er problematisk for forholdet mellom Storgata 12 og ny bebyggelse. Mot i bakgården over næringsarealet ønskes det videre oppført et leilighetsbygg i tre etasjer, der hoveddelen av taket har samme høyde som nabobebyggelsen i Storgata 18, ca. 1 m høyere enn hoveddelen av dagens bebyggelse. Side 4 av 6

5 Illustrasjonen viser takplan for mulig utvikling, med saltaksbebyggelse mot gaten, og et leilighetsbygg i bakkant. Bebyggelsen er vist med adkomst via trapp og heis fra kjeller, og via trapp og heis fra gateplan. Bebyggelsen over plan 1 forholder seg til forutsetningen om at 86/296 ikke skal bebygges, og over plan 1 brukes 86/296 til uteoppholdsareal for boligene. Bebyggelsen er delt i to deler, med trapp og heis i beliggende mellomrommet. Bebyggelsen er terrassert bakover, både for å skape avstand til Storgata 12, for å trekke bebyggelsen tilbake fra gaten og for å sikre gode lysforhold for boligene. Taket er vist som et i hovedsak flatt tak som har samme kotehøyde som Storgata 18, og det er lagt inn oppløft i fasaden/taket mot vest, som bryter opp takflaten og toppetasjen i mindre volumer og har referanser til elementer i byens trehusbebyggelse. Fra gaten ligger leilighetsbygget relativt skjult bak gatebyggene, og vil ikke fremstå som mer fremtredende enn dagens bebyggelse på eiendommen. Mulighetsstudien viser til sammen 16 boenheter, der størrelsen varierer mellom 54 m2 og 135 m2. Samlet boligareal i mulighetsstudien er ca m2. Adkomst Næringsarealet og boligene har parkering i kjeller, og boligparkeringen tenkes løst som et parkeringssystem. Varemottaket er plassert ved siden av nedkjøringen til kjeller. Lastebilenes svingradius medfører et kjøremønster der lastebilen ankommer fra syd, legger over i motsatt kjørefelt foran Pavels bakeri, og rygger inn i varemottaket. Dette er ikke en optimal løsning, men innenfor Drøbak sentrums trange gater er det den eneste praktisk mulige løsning. Side 5 av 6

6 KILE STOKHOLM ARKITEKTER AS Uteoppholdsareal Boligene vil ha uteoppholdsareal på private terrasser mot vest og felles terrasser og terreng i bakgården mot øst og på 86/296, som ligger høyt og fritt med svært gode solforhold. Tilgjengelig uteoppholdsareal vil være betydelig større enn det minimumsareal som er angitt i bestemmelsene for uteoppholdsareal i områdeplanen som er ute på høring. Planavgrensning Vi foreslår at planområdet avgrenses av egen tomtegrense mot nord, øst og vest, og at den nordre fløyen og torget på Storgata 18 også innlemmes i planområdet. Illustrasjonen viser forslag til planavgrensning. På denne bakgrunn anmoder vi om oppstart av planarbeid for Storgata 12 og 16. Med vennlig hilsen Line Stokholm Siv. Ark. MNAL Kile Stokholm Arkitekter AS Side 6 av 6