Planinitiativ Plan: Detaljregulering for Begby bråten boliger Jnr.: Dato: 16.05.2019 Dette dokumentet skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. 1. presentasjon av tiltaket/planområdet 1.1 Bakgrunn Hovedintensjonen med planinitiativet er igangsette arbeidet med å endre en del av «Reguleringsplan for Bråten Begby», vedtatt 09.11.2004, for å sluttføre utbyggingen av eksisterende boligområde med frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Selve planendringen omfatter en fortetting av den regulerte situasjonen. Gjeldende plan åpner bare for frittliggende småhusbebyggelse. Det finnes mye villabebyggelse i området i dag, mens tilbudet av konsentrert småhusbebyggelse er mindre dominerende. Området er allerede opparbeidet tilknytning av veg og annen infrastruktur. Planområdet ligger forholdsvis sentralt (5,8 km fra rådhuset med bil og 6,5 med sykkel) og vil gi gode bokvaliteter. Figur 1. Den røde sirkelen viser beliggenheten til det aktuelle planområdet.
1.2 Grunneier, forslagsstiller og konsulent. Forslagsstiller er Eikelunden eiendom AS, på vegne av grunneiere for eiendommene 601/24 og 601/16. Konsulent er Stenseth Grimsrud arkitekter AS. 2. Dagens situasjon Planområdet er i dag ubebygd og delvis oppdyrket/dekket med gress, og har ingen annen funksjon. Det meste av området heller slakt mot nordvest. Området oppleves ikke som nordvendt, og det er meget gode solforhold om ettermiddagen fra vest over det meste av planområdet. Mot sørøst går åsryggen opp mot en topp (Svarteberget) som ligger om lag 30 m høyere enn planområdet. Det er ikke registrert kulturminner eller viktige naturtyper i området eller influensområdet. Tilstøtende område i sør og øst er registrert som viktig friluftsområde. Planområdet består av marin strandavsetning. Løsmassedekket er forholdsvis tynt, og det er trolig kort avstand til fast fjell over hele planområdet. Arealet er vanskelig å dyrke. Det er eksisterende villabebyggelse vest, øst og nord for området. Området vil få gode solforhold, og ligger forholdsvis lunt i landskapet, omgitt av skjermende vegetasjon og terreng. Planområdet ligger i et rolig område, og leder mot et stort nærturterreng for beboere i nærmiljøet. Både nærbutikk (Begby senter), idrettsanlegg, barneog ungdomsskole og barnehage ligger i gangavstand. Arealet ligger som den siste ubebygde delen av et regulert og forholdsvis nyopparbeidet boligområde der infrastrukturen er ferdig etablert. Området vil bla. få en enkel og effektiv kjøreadkomst fra RV 110 via Turmalinveien som har egen avkjøring i rundkjøring. Det er også kort avstand til bussholdeplass i Smaragdveien. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 2
3. Forholdet til gjeldende kommuneplan/ reguleringsplan/regionale og statlige føringer 3.1 Reguleringsplan Planområdet inngår i «Reguleringsplan for Bråten Begby», planid.: 0106520, vedtatt 09.11.2004. Som viser arealet som frittliggende småhusbebyggelse. Figur 2. Figuren viser gjeldende reguleringssituasjon for Bråten Begby. Planområdet er indikert med rød sirkel. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 3
3.2 Kommuneplanens arealdel. Figur 3. Figuren viser planområdets plassering innen kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel viser det meste av planområdet som «framtidig bebyggelse og anlegg B503B». Område B503B dekker et areal på om lag 12 daa. X X X 3.3 Statlige planretningslinjer som berøres 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen 1993 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet arealog transportplanlegging Merknader SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 4
4. Hovedinnhold i planen Figur 4. Skissen over viser en løsning med 29 nye boenheter. Alle funksjoner ligger her innenfor egen eiendom. Arealet i figuren dekker om lag 22 daa. Det vil kunne være aktuelt å utvide dette arealet for å tilpasse veistrukturen til eksisterende planer eller veier. Skissen viser prinsippene i den ønskede arealutnyttelsen. Innholdet vil justeres gjennom planprosessen. 4.1 Idéskisse som viser ønsket tiltak Prinsippet i kartskissen over er å legge en veisløyfe med tosidig bebyggelse som delvis ligger i tunform. Veien er dimensjonert som en adkomstvei «A1» uten fortau. Trafikkgrunnlaget er begrenset, og turveiene vil ta opp mye av gangtransporten i området. I skissen er det vist bygningskropper for fleremannsboliger og frittliggende eneboliger i to etasjer. Dette gir en variert bygningstypologi, som igjen vil gi gode bokvaliteter. Til sammen er det vist 29 nye boenheter, hvor av 8 er eneboliger. Dette er kun et eksempel på en mulig arealutnyttelse, og vil trolig endres gjennom planprosessen. Det er satt av om lag 30 kvm lekeareal pr. boenhet. Lekeplassene ligger godt beskyttet i flate områder. I tillegg er det regulert en 30 x 50m balløkke om lag 100 m vest for planområdet. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 5
5. Virkninger i planen Planen vil åpne for flere nye boenheter i en kompakt utbyggingsform som vil utvide boligtilbudet i området som ellers er preget av frittliggende småhusbebyggelse, bare med mindre innslag av konsentrerts småhusbebyggelse. Arealutnyttelsen innenfor planområdet økes fra 16 til 29 boenheter, noe som positivt. Arealet ligger forholdsvis sentrumsnært, og tiltaket er i tråd med målsettinger om en rasjonell og samordnet areal- og transportplanlegging. Selv om arealutnyttelsen det legges opp til er høyere, vil området framstå som et forholdsvis luftig boligområde. 5.1 Vurdering av tiltaket etter forskrift om konsekvensutredning (FOR-2017-06-21-854) Tiltaket vil være i tråd med arealbruken som er vist i kommuneplanenes arealdel, og er konsekvensvurdert på overordnet nivå. Jon Rongen, 16.05.2019 SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 6