Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS 1. kvartal 26
2 Kvartalsrapport Q1 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondets avkastning i 1. kvartal ble 7,9%, nesten tre ganger forventet avkastningen for kvartalet. Resultatet skyldes i hovedsak at nyinvestert kapital i fondet har blitt hurtig investert i eiendommer som har hatt en god verdiutvikling i perioden. Verdijustert egenkapital per aksje var per 31.3.6 på NOK 9,78. Fondet ligger nå meget godt an til å slå avkastningsmålet for år 26 på 15-18%. Avkastning per aksje 1. Kv. 26 Direkteavkastning 2,1 % Verdiutvikling 5,8 % Totalt 7,9 % Verdijustet egenkapital per aksje Verdijustert egenkapital per aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital per aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. VEK per aksje 31.12.25 er kun beregnet som bokført verdi av egenkapitalen dividert med antall aksjer. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK per aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK per aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablering og tilrettelegging av Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Avkastning i 1. kvartal 26 Avkastning for kvartalet endte på 7,9%. Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje endte på NOK 9,78 opp fra NOK 9,7 ved utgangen av 4. kvartal 25. Avkastningen var godt over forventet avkastningen på 2-3% 1. Avkastningen til fondet i 1. kvartal var 7,9%, hvorav direkteavkastningen og verdiutviklingen på eiendomsporteføljen utgjorde henholdsvis 2,1% og 5,8%. Hvordan beregnes avkastningen? Totalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Utbetaling 2. Verdiutvikling Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta eiendommenes årlige brutto leie fratrukket eierkostnader, dividert på eiendommenes markedsverdi ved inngangen av kvartalet. Direkteavkastningen for fondet i 1. kvartal ble 2,1% per aksje. Fondet planlegger å betale utbytte for regnskapsåret 26 i april 27. Verdiutvikling Verdiutvikling er endringer i verdien av eiendommene i fondet. Verdivurdering av eiendommene blir foretatt av to uavhengige selskaper ved utgangen av hvert kvartal. Verdiutviklingen per aksje var 5,8%. Sterk avkastning så langt Den gode avkastningen i fondet er i hovedsak et resultat av at innhentet kapital ble investert hurtig i eiendommer som har fått en god verdiutvikling i perioden. Samtidig ble mesteparten av etableringskostnadene for fondets portefølje kostnadsført i 4. kvartal 25. Eiendomsporteføljen har dermed fått en god løpende avkastning så langt i 26. Tegningskurs per aksje Tegningskursen for Storebrand Privat Investor ASA var NOK 1,26 per aksje ved utgangen av 1. kvartal. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar. Forventet avkastning i 26 Fondets langsiktige avkastningsmål er 8-12% per år. Ved utgangen av 4. kvartal 25 oppjusterte UNION Eiendomskapital avkastningsmålet til 15-18% for 26. Denne beregningen forutsatte en konsumprisindeks (KPI) på 2,% i 26. Eiendomsfondet har fått en meget god start i 26. 1. kvartalsresultatet for fondet er langt over forventet avkastning for kvartalet og fondet ligger nå godt an til å nå årets avkastningsestimater. Forvalter opprettholder avkastningsmålet på 15-18% for 26, inkludert utbytte på ca. 6-1% (som vil utbetales i 27.) Noter 1 Forventet årlig avkastning på 8-12% fordelt på fire kvartaler.
3 Kapital og investorer I løpet av 1. kvartal gjennomførte eiendomsfondet en emisjon. Det ble tegnet NOK 183 millioner i egenkapital fra 475 investorer. Egenkapitalen fra denne emisjonen ble ikke hentet inn før kvartalets slutt, men fondet gjennomførte kjøpet av fire nye sentrumseiendommer i Oslo ved hjelp av et kortsiktig lån. Fondet var dermed fullinvestert per 31.3.6. Innhentet kapital Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i 1. kvartal 1. Denne emisjonen ble avsluttet 22.3.6 og det ble hentet inn NOK 183 millioner i egenkapital fra 475 nye investorer. Gjennomsnittlig tegningsbeløp lå i underkant av NOK 4 og nye investorer inkluderte privatpersoner, selskaper, stiftelser og legater. Samlet egenkapital i fondet Per 31.3.6 var det dermed hentet inn totalt NOK 454 millioner i egenkapital i fondet fra til sammen 995 investorer. Fondet har i henhold til prospektet gjennomført totalt tre emisjoner, en hvert kvartal siden oppstart. Investorer i fondet Investorene i fondet eier aksjer i Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Institusjonell Investor ASA som igjen eier aksjene i Storebrand Eiendomsfond AS. 64% av investorene i fondet har investert mellom NOK 5 og NOK 5. 22% av investorene har tegnet seg for beløp over NOK 5, mens de resterende 14% av investorene har tegnet seg for fondets minste tegningsbeløp på NOK 5. Samlet gjennomsnittlig tegningsbeløp etter fondets tre første emisjoner er ca. NOK 455. dermed ikke tilgjengelig for investering før i 2. kvartal. Effektiv eksponering I løpet av 1. kvartal kjøpte fondet fire nye sentrumseiendommer i Oslo som ble overtatt den 31.3.6. Fondet trengte ca. NOK 16 millioner i egenkapital for å gjennomføre transaksjonen, men hadde kun ca. NOK 8 millioner tilgjengelig fra tidligere emisjoner. I påvente av kapitalen som ble tegnet i emisjonen tok fondet opp et kortsiktig lån for å gjennomføre kjøpet. Dette gjorde at ca. 5% av egenkapitalen som ble hentet inn i emisjonen var investert i eiendom allerede før emisjonen var avsluttet. Ved hjelp av det kortsiktige lånet var fondet dermed fullinvestert ved utgangen av kvartalet. Oppgjøret av denne eiendomsporteføljen sikret dermed at de nye, og eksisterende investorene i fondet fikk en rask og effektiv eiendomseksponering på den nye kapitalen. Å få ny kapital investert hurtig i eiendom er en av suksessfaktorene til fondet. Annenhåndsomsetninger Tilrettelegger (UNION Corporate ASA) er ikke kjent med at det ble omsatt noen aksjer i annenhåndsmarkedet i 1. kvartal. 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1 2 1 1 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Akkumulert tegnet kapital Mill. NOK 167 14 183 454 Q3 5 Q4 5 Q1 6 Total Investeringstakt Mill. NOK Første emisjon 15.12.5 31.12.5 Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 12% 14% 31.3.6 Samlet investeringskapasitet Fondets tilgjengelige egenkapital ved utgangen av kvartalet var ca. NOK 8 millioner. Egenkapitalen som ble tegnet i emisjonen som ble avsluttet 22.3.6 ble ikke hentet inn fra investorene før kvartalets slutt og var 1% 29% 995 investorer 35% 5 Noter 1 Gjennom eierselskapene Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Institusjonell Investor ASA. 5-2 2-5 5-1 > 1
4 Kvartalsrapport Q1 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Ved utgangen av 1. kvartal bestod eiendomsporteføljen av 14 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 1 124 millioner. Fire nye Oslo-eiendommer ble kjøpt i slutten av kvartalet og styrker porteføljens diversifisering ytterligere. Porteføljen har solide og gode leiekontrakter med en gjennomsnittlig løpetid på 7, år. Gjennomsnittlig kjøpsyield 1 på porteføljen er 6,8%. Fordeling geografi 8% 8% 13% 11% 6% Eiendomsporteføljen Ved utgangen av kvartelet bestod eiendomsporteføljen av 14 eiendommer med et utleibart areal på 66 1 m 2. Markedsverdien på eiendomsporteføljen var ved utgangen av kvartalet NOK 1 124 millioner. Nye eiendommer i fondet Fondet kjøpte fire nye kontor/ og handelseiendommer i Oslo i 1. kvartal. Eiendommenes adresser er Grensen 5-7, Karl Johansgt. 12 (beskrevet nærmere på s. 7), Kirkegata 34 og Keysersgt. 1. Eiendommene har sentral og god beliggenhet i Oslo sentrum og noen korte leiekontrakter gir fondet mulighet til å få gleden av leieøkningen som er forventet i Oslo de neste årene. 2% 15% 1% 5% % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Vestfold Fordeling eiendomstype 39% Kontor Handel Annet 1% 4% Lager/kombi 55% Reforhandlingspotensiale Andel leiekontrakter som utløper 2 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 Bolig Lager/kombi Handel Kontor År Eiendommene genererer en årlig leie på NOK 8,2 millioner og gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene var 7, år. Markedsverdien på eiendomsporteføljen var ved utgangen av kvartalet NOK 1 124 millioner. Verdivurdering av eiendommene blir foretatt av to uavhengige selskaper Akershus Eiendom og Eiendomsconsult ved utgangen av hvert kvartal. Eiendommene i porteføljen oppnådde en verdiutvikling på totalt 1,6% i 1. kvartal. Eiendommene som ble kjøpt i 1. kvartal ble overtatt rett før kvartalsslutt og ble dermed ikke inkludert i verdivurderingen for 1. kvartal. Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Diversifisert portefølje Ved utgangen av 1. kvartal var porteføljen sammensatt av 55% kontor og 39% handel. Den resterende delen av porteføljen bestod av 4% lager / kombi, samt en mindre andel annen type lokaler og noen få boliger. God geografisk spredning Eiendomsporteføljen har god geografisk spredning. 71% av porteføljen er investert i Oslo og Akershus, 21% i Trøndelag og 8% i Vestfold. Bruttoleie (MNOK) Leietid (år) Stanseveien 21 15-11-5 Oslo Kontor / Lager 4 22 3 628 44 5,5 Landøyveien 2 16-11-5 Asker Handel 3 5 3 75 24,6 Stasjonsveien 2 28-11-5 Asker Handel / Lager 7 916 4 911 364 8,6 Vestre Rosten 79 15-12-5 Trondheim Kontor 8 22 1 568 541 7,8 Kjøpmannsgt. 28 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 1 788 1 855 168 4,9 Kjøpmannsgt. 3 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 2 91 2 51 2 3,6 Kjøpmannsgt. 34 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 2 929 2 492 41 3,7 Raveien 269 23-12-5 Sandefjord Handel 3 6 3 87 924 17,7 Vidjeveien 5 23-12-5 Tønsberg Handel 3 6 3 87 924 18,7 Borgenveien 42 3-12-5 Oslo Handel 1 1 2 2 11,3 Grensen 5-7 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 13 4 21 894 62 2,7 Karl Johansgt. 12 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 3 933 7 967 864 2,6 Keysersgt. 1 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 4 5 4 147 644 2,7 Kirkegaten 34 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 5 76 8 516 4 7,7 66 89 8 158 725 7, Noter 1 Yield er et nøkkeldtall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 1 millioner gir en yield på 6,%. (6 mill/1 mill).
5 Leieforhold Kjøpet av de fire sentrumseiendommene i Oslo tilførte porteføljen ytterligere 38 leieforhold. Per 31.3.6 var det dermed totalt 89 ulike leietakere i eiendomsporteføljen. De fem største leietakerne er meget solide og utgjør ca. 33% av den totale leien. Topp 5 leietakere % andel av porteføljen 1 Plantasjen ASA 12,4 % 2 Atmel Norway AS 7,7 % 3 Heimdal Gruppen AS 4,9 % 4 Feedback Research 4,5 % 5 Wedins Skor 3,9 % Andre 84 ulike leietagere 66,6 % Total 1 % De største leietakerne i porteføljen er solide organisasjoner med høy omsetning og gode resultater. Konkursrisikoen for disse leietakerne anses å være lav. De resterende ca. 67% av leien i porteføljen per 31.3.6 var fordelt mellom ytterligere 84 forskjellige leietakere. De mindre leietakerne i en portefølje er ofte mindre solide og da er det viktig at risikoen blir fordelt mellom et høyere antall leietakere i forskjellige segment/bransjer og med ulik geografisk beliggenhet. Leiekontraktene i porteføljen hadde per 31.3.6 en gjennomsnittlig løpetid på 7, år og utløpsprofilen er jevn over perioden. Leiekontraktene i porteføljen hadde per 31.3.6 en gjennomsnittlig løpetid på 7, år og utløpsprofilen er jevn over perioden. Potensiale for økt leie i porteføljen Det er flere eiendommer i porteføljen med korte leiekontrakter, spesielt Osloeiendommene, som gir fondet et godt reforhandligspotensiale de nærmeste årene. Dette gjør at fondet kan oppnå økte leieinntekter på disse eiendommene hvis leienivåene i markedet fortsetter å øke. Samtidig har flere av disse eiendommene 5-års leiegarantier som reduserer utleierisikoen ved reforhandlinger de første årene. Utløpsprofil Leie Mill. NOK 1 8 6 4 2 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22-23
6 Kvartalsrapport Q1 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Fjoråret ble avsluttet med høy aktivitet i salgsmarkedet og positiv utvikling i leiemarkedet. Den høye aktiviteten har fortsatt inn i 26. Det ble omsatt næringseiendom i Norge for ca. NOK 6 milliarder i 1. kvartal og det ser ut som 26 fort kan by på en ny omsetningsrekord. Markedsleie og utleiegrad kontor Oslo NOK 1% 3 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 4,9% 4,7% 4,5% 4,3% 4,1% 3,9% 3,7% 3,5% 1992 1998 25 Utleiegrad % kontor Oslo Markedsleie pr. kvm kontor Oslo Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar Yield 98 99 1 2 3 4 5 6 1 års stat Anslag netto yield Spread yield mot 1 års stat 2 5 2 1 5 Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. 1-år swap-rente sep.4 okt.4 des.4 feb.5 apr.5 mai.5 jul.5 sep.5 nov.5 des.5 feb.6 mar.6 Omsetning av næringseiendom I fjor ble det omsatt næringseiendom for NOK 44 milliarder, nærmest en dobling fra 24. Etterspørselen etter næringseiendom fra investorer ser ikke ut til å avta og den høye aktiviteten har fortsatt inn i 26. DnB NOR Næringsmegling rapporterte nylig at det ble omsatt næringseiendom for 6 milliarder 1 i første kvartal. Med tanke på at årets første kvartal vanligvis er det kvartalet med lavest omsetning for året, ser det ut som 26 fort kan by på en ny rekord. DnB NOR Næringsmegling mener det vil omsettes for mer enn NOK 5 milliarder i 26. 6 5 4 3 2 1 Transaksjonsvolum 2-6 Mrd. NOK 22 23 24 25 26 (Estimat) Kilde: DnB NOR Eiendomsmegling Grunnleggende god økonomi Den rekordhøye omsetningen av næringseiendom er fortsatt drevet av økt etterspørsel. Samtidig som lånerenten forsatt ligger på rekordlave nivåer er økonomien generelt sterk. Den langsiktig lånerenten har steget noe siden års slutt, men yielden for sentralt beliggende næringseiendommer har ennå ikke blitt merkbart påvirket av det noe høyere rentenivået. Det er dermed litt mindre spread mellom yieldnivået i markedet og kostnadene knyttet til langsiktig Noter 1 Tilsvarende NOK 8 milliarder i 1. tertial. Kilde: DnB NOR Næringsmegling. lånefinansiering. (som illustrert i figur 2 til venstre). Leiemarkedet Leiemarkedet fortsetter å utvikle seg positivt i de fleste steder i landet og arealledigheten er avtagende. Dette er hovedsakelig et resultat av økt etterspørsel etter attraktive eiendommer og lav tilvekst av nybygg. Den avtagende arealledigheten vil trolig stabilisere seg når de ferdigstilte nybyggene kommer på markedet. Derimot ser vi at leiepris per m 2 fortsetter å stige til tross for ferdigstillelsen av flere nybygg. Dette er et resultat av at de fleste nybyggene allerede har leietakere på plass og kan derfor ikke absorbere den økte etterspørselen etter arealer. Det største leiemarkedet i Norge er Oslomarkedet. I Oslo-markedet har det historisk vært mest fokus på Vika, Aker Brygge og Skøyen. Bygrensene utvides i disse dager og de nye konturene av Bjørvika og Tjuvhomen blir stadig mer fremtredende. Kontormarkedene i andre norske storbyer utvikler seg også positivt. Kontorleiene i Bergen, Stavanger og Trondheim fortsetter å øke og arealledigheten minker. I Nord- Norge har kontorleien de siste tre månedene vært relativ stabil. Hovedsegmentene, i tillegg til kontormarkedet er handel, lager og hotell. Disse segmentene er vanligvis mer stabile enn kontorsegmentet og her har leiemarkedet holdt seg godt de siste årene. Det er fortsatt relativt lite ledige handels- og kjøpsenterlokaler, og sammen med sterk etterspørsel etter handelsvarer forventes dette å gi høyere leier.
7 Kvartalets eiendom Hvert kvartal presenterer vi en av eiendommene som vi har kjøpt for fondet i siste kvartal. Dette kvartalets eiendom er Karl Johansgate 12. Eiendommen ligger i Oslo sentrum og ble kjøpt som en del av en større portefølje med fire eiendommer. Bygget er meget attraktivt med forretninger på gateplan og kontorer i etasjene over. Beliggenhet Eiendommen ligger midt i hjertet av Oslo sentrum. Karl Johansgate er Oslos paradegate og strekker seg fra slottsplassen til Oslo City, og er trolig den beste handlegaten i Norge. De fleste store tekstil og konfeksjons-kjeder har etablert seg her, sammen med Grand Hotel og hyggelige kafeer og restauranter. Leieforhold Bygget er et forretnings- og kontorbygg med forretninger på gateplan og kontorer i etasjene over. Eiendommens samlede areal er ca. 4 3 m 2 og ligger på eiet tomt på ca. 959 m 2. Samlet leieinntekt fra eiendommen er NOK 8, millioner. Vektet løpetid for leiekontraktene på eiendommen er på ca. 3,2 år. Bygget er et forretnings- og kontorbygg med forretninger på gateplan og kontorer i etasjene over. Leietakere Eiendommen har 1 leietakere og alle lokalene er fullt utleid. De tre største leietakerne er Tennant Assuranse, Wedins Skor og Carlings. Tennant Assuranse AS er byggets største leietaker med til sammen 897 m 2 kontorlokaler fordelt på to etasjer, samt lager i kjeller. Tennant Assuranse AS er et forsikringsselskap som leverer forsikringstjenester til privatpersoner og bedrifter i Norge og Sverige. Tennant Assuranse AS eies 1 % av det svenske morselskapet Tennant Försäkring AB. For mer informasjon om Tennant, se: www.tennant.no Wedins Skor er en av Nordens ledende aktører innenfor designer sko, vesker og annet tilbehør. Butikkjeden har 199 butikker som selger velkjente merkenavn. Butikken i Karl Johansgate ligger på gateplan med lager i kjeller. For mer informasjon om Wedins, se: http://wedins.panagora.se Carlings er en ledende jeans- og klesforhandler i Norge. Selskapet eies av Varner-Gruppen og selger de mest kjente jeansmerkene, i tillegg til sine egne merker. Butikken i Karl Johansgate ligger også på gateplan. For mer informasjon om Carlings eller Varner-Gruppen, se: www.varner.no Eierkostnader Leiekontraktene på eiendommen gir gårdeier normale og forutsigbare eierkostnader. UNION Eiendomskapital har et godt vedlikeholdsbudsjett, og har budsjettert at årlige eierkostnader vil være ca. 12% av årlige leieinntekter. Teknisk standard Karl Johansgate 12 holder god teknisk standard. Bygget er oppført i 1858 og står på byantikvarens gule liste over bervaringsverdige bygg i Oslo Sentrum. Det er kun fasaden på bygget som er vernet, all innvendig rehabilitering/ oppussing er tillatt. Arealene i byggets 3, 4 og 5 etg ble totalrehabilitert i 2. Leietaker Wedins Skor har nylig rehabilitert butikklokalene sine og det er i tillegg investert i nytt ventilasjonsanlegg i store deler av bygget. Det er bygget en ny heis i bygget som gjør at bygningen blir mer brukervennlig.
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon 23 11 69, www.union.no